법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 -건물 또는 대지만 경매될 때 대박 찾는-

▣ 출판사서평

이제는 투자방법이 달라져야 한다
왜! 고수들은 건물만 또는 대지만 매각되는
물건을 선호하겠는가?

건물과 토지가 다를 때 법정지상권, 집합건물에서 대지권미등기와 토지별도등기가 있다면 남들은 꺼리지만 고수는 로또로 만드는 지혜가 있다. 이 분야는 경매레서도 쉽게 접근하기 어려운 분야인데 정확하게 알고 접근하면 돈을 벌 수 있는 틈새 시장이다.
필자는 돈을 벌고 싶다면 이렇게 남들과 다른 방법으로 경매 물건을 선정해서 낙찰받는 기
술이 필요하다고 주장하고 있다.
한번 제대로 배워서 평생 써 먹을 수 있는 특허받은 기술 말이다.


김동희가 알려주는 특급노하우로
당신도 법정지상권과 집합건물 투자에서
고수가 될 수 있다.

남들이 못하는 법정지상권을 정복하라!
경매도 이제 대중화 시대를 맞고 있다. 그래서 전문적인 지식이 필요하게 된 것이다. 과거와 같이 몇 개월 경매 공부해서 성공할 수 없다.
그래서 남들이 못하는 분야로 법정지상권에 대한 정확한 판단을 통해 건물 또는 대지를 낙찰받을 수 있게 사례별로 자세하게 기술되어 있다.

집합건물에서 대지권미등기와 토지별도등기가 있다면 이렇게 투자해야 성공한다.
집합건물의 기본적인 원리와 실전투자에서 성공한 사례와 실패한 사례를 가지고 독자들이 어떠한 물건에 투자해야 성공할 수 있는지 또는 어떤 물건이 실패하게 되는지를 스스로 알 수 있도록 기술한 책이다.

▣ 작가 소개

저자 : 김동희
김동희 소장을 생각하면 단번에 떠오르는 것이 경매와 공매, 배당, 그리고 계약서 작성에 이르기 까지 부동산에 관한한 타의 추종을 불허하는 전문가라는 것이다. 그를 반증하는 것이 김소장이 오랜 기간의 부동산 실무 경험과 연구를 통해 저술한 13권의 책이다.
그런 그가 지난 해에 계약에 관한 서적으로 임대차상식 사전과 계약서작성의 비밀을 출간하면서 그의 해박한 지식을 널리 알리기도 했다.
그리고 2013년 12월에 경매에 입문하고자 하는 분들을 위해 체계적으로 공부할 수 있도록 『나는 경매로 평생직장을 찾았다』와 그동안 낙찰받았던 물건과 상담사례를 모아『경매 실전투자 비법』을 출간 한 바 있다,
그리고 이번에 출간한 책은 법정지상권과 집합건물을 그림을 통해서 완전히 분해해 놓았다.
이 분은 경매는 ‘아는 만큼 돈을 벌 수 있는 아주 정직한 분야이지 운에 따라 결정되는 재
테크 분야가 아니다’ 말을 하면서 스스로 경매연구에 매진하는 정직하고도 부지런한 사람이
다.

-약력
· 공인중개사 자격 취득(제1회) · 중앙대학교 경영학과 졸업
· (주) 대산투자 대표 역임 · 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auct... ion) 대표
· 현) 한국 경ㆍ공매아카데미연구소 소장 · 현) 법무법인 강산 자문위원
· 현) 부동산투자포럼 경매전문위원 · 굿옥션 경매강좌 교수
· 디지털 태인 경매강좌 교수 · 자산관리공사(KAMCOM) 공매강좌교수
· 현) 경공매 교육아카데미 원장
· 부동산 작가협회 회장

-저서
『지분경매와 NPL 투자 완성 (2014. 6. 10)』
『경매 실전투자 비법(2014. 02. 05)』
『나는 경매로 평생직장을 찾았다(2013. 12. 05)』
『계약서 작성의 비밀(2013. 08. 21)』
『임대차 상식사전(2013. 01. 05)』
『지분경매의 완성(2012. 10. 22)』
『특수물건의 비밀(2012. 03. 08)』
『남들 경매할 때 나는 공매한다(2012. 01. 10)』
『지분경매의 비밀(2011. 11. 20)』
『판사님 배당에 이의가 있습니다(2011. 03. 10)』
『실전공매완전정복(2010. 2월)』
『공매?경매와 부동산 투자분석(2009. 7월)』

▣ 주요 목차

Chapter 1 주택의 종류와 건물 신축후 대장과 등기부의 태동
01 주택의 종류엔 어떤 것이 있나요? 026
단독주택과 다가구주택은 027
공동주택이란 028
02 건물 신축후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정 030
건물을 신축하거나 재건축(재개발) 하는 과정 030
건축허가 부터 건축물대장과 등기부가 만들어 지는 과정 031

Chapter 2 권리의 핵심, 등기부와 건축물대장의 완전정복
01 등기부등본에 대한 완전정복 036
등기부등본엔 어떤 종류가 있나? 037
토지와 건물등기부등본을 보는 법과 권리관계에서 유의할 점은 뭐예요? 038
집합건물 등기부등본을 보는 법과 분석하는 방법 043
등기부등본에서 우선순위 결정방법과 등기부등본의 신뢰관계 045
02 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법 049
건축물대장(일반건축물대장과 집합건축물대장) 049
토지대장과 임야대장 053

Chapter 3 약정지상권과 토지임대차 등으로 타인의 토지를 사용하는 방법
01 약정지상권으로 타인의 토지를 사용하는 방법 057
지상권의 존속기간을 약정한 경우 057
지상권의 양도와 임대 058
지료의무와 지료증감청구권 058
지상권자의 계약갱신청구권과 매수청구권 059
건물매수인이 지상권을 취득하는 방법과 지상권갱신청구 060
지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지 061
지상권의 소멸효과 062
02 지상권이 있을 때 저당권과의 관계에서 권리관계 064
지상권을 설정한 건물이 경매되는 경우 064
지상권이 설정된 토지가 경매가 되는 경우 064
금융기관 등이 저당권과 함께 지상권을 설정한 경우 066
03 건물소유를 목적으로 한 토지임대차와 저당권과의 권리관계 068
건물소유를 목적으로 토지 임대차계약한 임차인의 권리 068
지상에 건물이 있는 토지가 경매 또는 양도된 사례분석 073
지상건물이 경매 또는 양도가 된 사례분석 075
토지의 일부지분이 경매 또는 양도된 경우 076
토지의 일부지분과 건물전체가 일괄경매 또는 양도된 경우 078
04 지상수목 소유를 목적으로 한 지상권등기와 토지임대차 079
토지소유자가 식재한 경우 079
타인이 수목을 식재한 경우 081
지상에 수목이 있는 토지를 낙찰받을 때 유의할 사항 084
05 농업경영을 목적으로 한 토지임대차와 저당권과의 권리관계 087
토지임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을 까? 087
농업경영을 목적으로 한 농지 임차인의 대항력 087
농지 소유자의 허락 없이 경작한 농작물의 소유권은 088

Chapter 4 법정지상권 완전정복과 건물임차인에 대한 배당방법
01 법정지상권이란 어떠한 권리인가 092
민법이 인정하는 법정지상권 종류 092
법정지상권의 성립 요건 094
법정지상권의 성립 시기 095
법정지상권의 존속기간 095
법정지상권이 인정되는 범위 096
법정지상권 설정등기청구 097
지료청구 대상과 지료결정 방법 098
지상권 점유 취득시효의 인정 요건 및 그 판단 기준 100
02 법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당 101
신축 도중에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우 101
신축 도중에 설정된 저당권이 있는 미완성건물을 매수해 완성한 경우 102
토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우 105
토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재하고 그 저당권이 실행되기 전에 건물만 매각된 경우 107
법정지상권 성립 후, 증축, 개축 또는 신축된 경우에 법정지상권 성립여부 108
법정지상권이 있는 건물을 낙찰받을 경우 법정지상권의 승계 취득 여부(적극) 110
공동근저당권이 설정되고 나서 그 건물과 토지소유자가 달라진 경우110
공동근저당권이 설정된 후 그 건물이 다른 건물과 합동된 경우 112
03 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되는 경우와 그 건물 임차인에 대한 배당 115
토지가 갑의 단독소유이고, 건물은 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례 115
토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물도 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례 118
구분소유적 공유관계에 의한 법정지상권 성립 여부 119
04 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당 122
대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지만 경매된 경우 123
나대지에 저당권이 설정되고, 신축건물만 다른 저당권을 설정한 경우 124
나대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지와 건물이 일괄경매 125
신축하기 전에 설정된 저당권이 있는 미완성건물 또는 2층 건물을 양도받아 완성한 경우 127
토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우 129
토지와 그 지상 미등기건물을 양수하였다가 토지만 매각 시 법정지상권 130
토지와 건물에 공동저당권이 설정되고 나서 건물을 멸실하고 신축한 경우 133
05 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되지 않는 경우 137
토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물이 갑의 단독소유인 사례 137
토지가 갑 · 을의 공유이고, 건물도 갑 · 을의 공유인 경우 143
토지가 갑 · 을의 공유이고, 건물은 갑 · 정의 공유인 경우 150

Chapter 5 관습법상 법정지상권과 분묘기지권에 대한 판단
01 관습법상 법정지상권은 어떠한 권리인가 152
02 관습법상 법정지상권의 성립 요건 153
03 관습법상 법정지상권의 존속기간 156
04 관습법상 법정지상권 내용 157
관습법상 법정지상권의 성립 여부에 대한 판단 157
토지사용의 범위(법정지상권과 동일하다) 157
지료산정 방법 157
지상권자의 갱신청구권, 매수청구권(민법 제283조) 157
05 가압류에 기한 강제경매로 건물과 토지소유자가 달라진 사례 159
건물만 강제경매가 이루어진 입찰물건 및 매각결과 159
원고 박OO(토지소유자)의 토지 인도청구소송 160
06 가압류 이전에 저당권이 있었다면 그 저당권을 기준으로 판단해야 한다 162
대지만 강제경매가 이루어진 입찰물건 및 매각결과 162
원고의 건물 명도청구소송 163
07 분묘기지권에 대한 설명과 권리분석 165
분묘기지권이란 165
분묘기지권의 성립요건 165
분묘기지권의 법적 성질 167
분묘기지권자와 분묘기지권의 범위 및 존속기간 167
분묘기지권의 지료지급 168
분묘기지권의 존속기간 169
분묘기지권의 소멸 169
무연고 분묘의 처리 방법 171

Chapter 6 신축중인 건물과 완성된 건물의 소유자, 그 건물에 대한 법정지상권 판단
01 신축 중인 건물의 소유자는 누가 윈시취득 하나? 176
신축 중인 건물의 소유자는 누가되나? 176
일반적인 독립건물을 신축 중에 매수한 경우 176
집합건물을 신축 중에 매수한 경우 177
도급인과 수급 간의 특별한 약정으로 도급인이 원시취득 177
02 미완성 일반건물을 매수해서 완성하면 누가 원시취득 179
03 미완성 집합건물을 매수해 완성하면 누가 원시취득? 182
이 경매사건에서 사실관계 182
위 사실관계에 따른 법률적 판단 183
이 판결내용을 필자가 간단히 정리하면 다음과 같다 185
04 신축중인 일반건물과 집합건물에서 법정지상권 분석 187
신축하기 전에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우 187
신축 도중에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우 190
05 미완성건물을 매수해 완성한 경우 법정지상권 성립여부 195
독립적인 건물을 형성하지 못한 상태에서 매수한 경우 195
독립적인 건물을 형성하고 나서 춘향이가 매수한 경우 202
06 신축중인 일반건물에서 법정지상권과 부당이득 210
대법원 2010다67159에서 법정지상권과 부당이득의 판단 210
대법원 2013다51100에서 법정지상권과 부당이득의 판단 212
07 신축중인 집합건물이 법정지상권 성립 여부와 부당이득 214
집합건물이 법정지상권이 성립되지 않아 철거판결을 받은 사례 214
집합건물이 법정지상권이 성립되지 않지만 철거 판결하지 않은 사례 220
법정지상권이 성립되지 않으면 모두 철거가 가능할까? 221

Chapter 7 토지만 또는 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법
01 주택에서 토지만, 건물만 매각되면 이러한 물건을 선택해라, 224
02 나대지상에 기업은행이 근저당설정 후 건물이 신축된 경우는 어떨까! 228
입찰대상물건 분석표 228
물건분석과 권리분석에 따른 배분표 작성 229
이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부 231
03 공동저당권이 설정되고 나서 건물 멸실하고 신축한 경우 232
입찰대상물건 분석표 232
물건분석과 권리분석에 따른 배당방법 233
이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부 234
04 토지만 경매되는 경우 지상에 다가구주택이 존재한다 235
입찰대상물건 정보내역 235
경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성 236
05 미등기건물이 있는 토지만 강제경매 되는 사례다 238
토지만 강제경매 물건분석표 238
이 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성 239
매수 이후 대응방법 240
06 나대지에 저당권이 설정되고 토지만, 신축건물만 경매되는 사례 242
나대지에 저당권설정 이후 건물 신축중 토지만 경매된 경우 242
토지가 매각되고 신축중인 건물이 완공돼 경매가 되었다 245
07 토지를 낙찰받고 난 다음 토지사용료로 건물을 강제경매신청한 사례 248
토지가 먼저 경매돼 이선수가 낙찰받았다 249
건물만 경매가 진행돼 토지 소유자 이선수가 낙찰 받았다 252
08 황장군이 토지를 낙찰받고 그 지료로 건물을 강제경매신청한 사례 257
황장군이 지상에 주택이 있는 토지만 경매로 낙찰받았다 257
황장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전한 소유권을 취득하게 되었다 259
09 토지는 공매가 진행되고, 건물은 경매가 진행되고 있다 261
이장군이 지상에 주택 있는 토지를 공매로 낙찰 받고자 한다 262
이장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전히 소유권을 취득할 계획인가 보다 264
10 지상에 집합건물이 있는 대지만 매각될 때 투자방법 267
지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례 267
지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰받았다 267
재개발구역내의 다세대주택을 경매로 낙찰받다 267

Chapter 8 집합건물에 대해 제대로 알고 넘어가자
01 집합건물은 이렇게 해서 만들어 진다 270
재건축·재개발 방법과 아파트 평형별 건립 가구 수 계산 270
조합원분양권자와 일반분양권자에게 아파트 평형 배정방법 271
집합건물 완공 후 건축물대장과 보존등기 및 대지 지분정리 272
02 집합건물에서 구분소유권과 분양할 때 면적계산 275
집합건물의 종류 275
건물의 구분소유권이란 275
아파트 분양할 때 용어 정의와 분양면적 계산방법 276
03 집합건물의 전유부분과 공용부분을 결정하는 기준 시점 280
집합건물의 공용부분 소유와 공용부분을 결정하는 시점 280
집합건물의 전유부분과 공용부분을 결정하는 기준 시점 280
04 집합건물에서 대지사용권과 대지권의 종류 282
대지사용권이란 282
대지권의 종류 282
05 집합건물에서 대지사용권이 성립되는 요건과 그 시점 283
집합건물에서 대지사용권의 성립되는 요건 283
집합건물에서 대지사용권의 성립되는 시점 285

Chapter 9 집합건물의 전유부분과 공용부분 및 대지사용권은분리해
매각할 수 없다
01 집합건물을 신축하거나 재건축 및 재개발하는 방법 288
건축법 및 주택법에 따라 신축 및 재건축 등을 하는 경우 288
도시 및 주거환경정비법의 이전고시를 통한 재건축 등 289
02 집합건물에서 전유부분과 대지사용권과의 관계 293
전유부분과 대지사용권의 일체성(집합건물법 제20조) 293
전유부분과 대지권 분리처분금지가 헌법에 위배되는지 293
03 구분건물이 성립되고 대지권을 처분하는 것은 무효 295
04 집합건물에서 전유부분과 공용부분을 분리 처분하면 무효 298
집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부 298
집합건물의 공용부분은 전유부분과 분리해 처분할 수 없다 298
구분건물이 성립되고 개조·증축으로 구분건물이 되는 시점 299
05 대지권미등기 아파트를 낙찰받아 대지권등기에 성공한 사례 302
06 대지권미등기인 집합건물이 대지가격을 포함해 경매된 경우 303
07 대지권 평가없이 전유부분만 낙찰받아도 대지권 등기할 수도 있다 304
08 전유부분만 낙찰받아 대지권등기와 토지별도등기를 소멸시킨 사례 306
09 집합건물의 대지지분 일부를 낙찰받았으나 무효가 돼 실패한 사례 307
10 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법 308

Chapter 10 집합건물에서 전유부분과 대지사용권을 분리 처분할 수 있는 경우
01 집합건물법이 적용되기 전에 전유부분과 분리된 경우 312
집합건물법이 시행되기 전에 전유부분과 분리되어 있는 경우 312
집합법이 시행되기 전에 설정된 저당권에 의해 분리된 경우 312
집합법이 시행되기 전에 가압류에 의해 분리매각된 사례 313
02 구분소유권 성립 이전에 이미 분리 매각된 사례 314
이 사건에 대한 기본적인 사실관계 314
이 사건 2심 법원에 대한 항고이유의 요지는 다음과 같다 315
항고이유에 대한 2심 법원의 판단 316
03 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다 318
04 대지권 성립 전부터 설정된 저당권, 가압류로 분리처분 319
대지권 성립 전에 설정된 저당권에 의해 분리 매각된 사례 319
근저당권이 설정될 무렵 대지사용권이 성립되지 못한 경우 321
압류당시 대지권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례 323
05 구분소유자가 아닌 자가 전유부분과 무관하게 대지를 소유한 경우 324
구분소유와 무관한 대지 지분은 분리처분이 가능하다 324
구분소유자가 아닌 자가 건축 전부터 그 집합건물의 대지를 가지고 있는 경우 327
06 대지소유자가 부당이득청구를 위해 어떠한 요건이 필요한 가? 330
건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하기 위한 요건 330
대지소유자가 부당이득을 청구할 수 없는 사례 330
대지소유자가 부당이득을 청구할 수 있는 사례 331
07 공유물에 관한 특약이 승계인에도 당연히 승계되는지? 333
08 대지 지분이 있어도 토지사용료를 부담할 수도 있다 337
자기 대지 지분비율이 있어도 부당이득의 대상이 되는 사례 337
자기 대지 지분비율을 초과 소유한 경우도 부당이득의 대상 338
구분소유자가 아닌 토지 공유지분권의 침해로 인한 부당이득 339
09 구분소유자가 아닌 대지 지분권자가 부당이득을 청구한 사례 341
이 사건에 대한 기본적인 사실관계 341
위 대지 지분의 경매 물건 정보내역과 매각결과 342
이 사건 2심 서울고등법원 2009나59604 판결내용 343
이 사건에 대한 대법원(대법 2010다108210 판결)의 판단 346
10 집합건물법 제20조에서 분리처분금지의 예외가 있다 349
분리처분에 관한 규약이나 공정증서가 있는 경우 349
등기의 추정력에 의해 분리처분 349
선의의 제3자에 대한 규정과 법원의 판단 355

Chapter 11 토지별도등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법
01 아파트 등의 집합건물에 투자 시 기본적으로 확인할 사항 358
집합건물은 어떻게 만들어지고 완전한 등기부는 어떤 모습을 갖추고 있어야 하나? 358
하자가 없이 완전한 소유권을 취득하는 경우와 하자가 발생하게 되는 집합건물 361
02 토지별도등기가 있는 경우 대응방법은 무엇일까 363
토지별도등기의 의미와 발생하게 되는 과정 363
경매절차에서 토지별도등기는 소멸되는 것이 원칙이다 365
토지별도등기를 인수조건으로 매각하면 매수인이 부담 367
경매로 토지별도등기가 말소되는 사례와 인수되는 사례 368
03 토지별도등기가 있는 물건에 대한 권리분석과 대응전략 371
토지별도등기된 경매물건 분석표 371
토지별도등기된 경매물건에 대한 권리분석 371
토지별도등기된 저당권자 등이 배당요구 시 배당표 작성 374
매각 이후에 등기부등본을 열람하면 다음과 같다 376
토지별도등기 채권자가 배당요구를 하지 않았다면 대응전략 377
04 근저당권 설정당시 대지사용권이 성립되지 못한 경우 379
제주지방법원 2010가단17931 판결의 기초 사실관계 379
경매가 진행된 내역과 매각결과 380
이 사건 원고 주장에 대한 법원의 판단 380
05 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례 382
이 사건에 대한 기본적인 사실관계 382
원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단 383
피고들의 주장 및 항변에 대한 판단 384
공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다 386

Chapter 12 대지권미등기인 집합건물로 돈 버는 투자 비법
01 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우 390
대지권정리와 대지권미등기 390
대지지분 까지 분양받았거나 대지권미등기인 사례 391
대지지분이 정리되고도 분양대금이나 등록비용을 미납 시 391
왜 대지 지분이 있는 데도 전유부분만 매각되는 것일까? 392
02 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면 393
대지권미등기 아파트도 대지가격이 감정 평가돼 매각되면 393
전유부분만 경매로 낙찰받아도 대지권등기를 할 수 있다 393
전유부분만 매수했는데 수분양자가 분양대금을 미납했다면 394
전유부분만 매수해도 대지권등기와 토지별도등기를 말소할 수 있다 396
03 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능한 사례 400
대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기를 할 수 있다 400
대지권이 존재하는데 대지권평가 없이 전유부분만 매각한 경우 401
04 집합건물등기부상 대지권미등기이고 대지권이 없는 경우 403
대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등) 403
아파트와 건물 등이 국유지나 시유지 상에 건축된 경우 403
05 대지권미등기(대지가 평가됨) 아파트가 경매로 매각 시 405
대지권미등기(대지가 평가됨) 삼성 아파트에 입찰시 대응전략 405
대지권미등기(대지가 평가됨) 수명산 아파트 입찰물건 사례분석 410
06 대지권미등기 아파트를 낙찰받아 대지권등기에 성공한 사례 413
집합건물이 경매가 진행되게 된 사연 413
집합건물의 매각절차는 다음과 같이 진행되었다 414
이순신은 다음 경매절차에서 아파트를 낙찰받게 되었다 416
아파트를 낙찰받고 토지에 대한 대지권 지분이전등기청구 418
위 사건에 대한 최종심 대법원 2010다71578호의 판단 421
아파트를 낙찰받은 이순신 판단은 성공적이 결과를 낳았다 422
07 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 2/3지분을 낙찰받은 사례 423
경매 물건 현황과 매각결과 423
위 경매물건에 대한 권리분석 424
매수 이후 대응 방안 424
08 대지권미등기(대지가 평가제외) 아파트가 경매로 매각 시 426
전유부분만 낙찰받아 대지권 성립 전의 저당권까지 소멸된다 426
이 사건에 대한 기본적인 사실 426
제이투가 405호 아파트 전유부분만(대지권 매각제외) 낙찰받았다 427
대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰받았다 428
이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구소송 430
09 분양대금을 미납한 전유부분을 매수하면 대지권등기는 어떻게 하나? 432
분양대금을 납부하지 않아 아파트 건물만 매각되는 경우 432
입찰하기 전에 권리분석 434
낙찰받고 나서 대응 방안 435
10 조합원의 분양대금을 조합이 대납하고 경매신청과 유치권행사 436
조합이 강제경매신청 후 미배당금에 대해서 유치권을 행사 436
이 판례에서 세 가지 내용을 확인할 수 있다 438
11 실제로 대지권이 없는 아파트를 낙찰받은 사례 분석 439
대지권이 없는 아파트만 낙찰받은 경우 대응 사례분석 439
아파트와 건물 등이 국유지나 시유지 상에 건축된 경우 441

Chapter 13 집합건물의 대지전체, 일부지분만 매각될 때 이렇게 투자해라
01 집합건물에서 대지 지분만 경매로 매각될 때 투자 비법 444
대지 지분이 경매나 공매로 매각될 때 투자 비법 444
부당이득은 대지지분이 있는 구분소유자도 청구가 가능한 것이 아닐까? 445
02 집합건물법이 시행되기 전, 구분소유권이 성립되기 전에 분리된 사례 449
집합건물법이 시행되기 전에 전유부분과 분리된 경우 449
집합건물법이 시행되기 전에 설정된 저당권에 의해 분리된 경우 449
03 구분소유권 성립 이전에 이미 분리 매각된 사례 450
이 사건에 대한 기본적인 사실관계 450
이 사건 2심 법원에 대한 항고이유의 요지는 다음과 같다 451
항고이유에 대한 2심 법원의 판단 451
04 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다 453
이 사건에 대한 기본적인 사실관계 453
재건축이 진행중인 대지만 강제경매가 진행된 물건현황 454
이 사건 청구원인에 대한 법원의 판단 455
05 구분소유자가 아닌 자만 구분소유자들에게 부당이득을 청구할 수 있다 456
이 사건에 대한 기본적인 사실관계 456
위 경매 물건과 공매물건 정보내역과 매각결과 457
이 사건 2심 서울고등법원 2009나31873 판결내용 정리 459
이 사건에 대한 대법원(대법 2011다58701 판결)의 판단 459
파기환송심 서울고등법원 2013나22449 판결내용 461
06 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법 466
서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다 466
위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다 467
지층 01호 매수인 황OO의 부당이득금 반환청구 소송 470
이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다 471
07 집합건물의 대지 지분 일부를 낙찰받았으나 무효가 돼 실패한 사례 475
집합건물의 대지지분을 공매로 낙찰받게 된 사연 475
공매낙찰자들은 다음과 같이 토지사용료 청구소송을 진행했다 478
파기환송 판결 서울고등법원 2012나89728 판결내용 분석 479
파기환송 상고 판결 대법 2013다33577 판결 484
공매낙찰자가 소유권을 잃고 매각대금을 반환받을 수 있을까? 486
08 지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례 487
입찰대상물건 정보내역과 매각결과 487
경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성 488
낙찰받고 난 다음 대응방법 490
09 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰받았다 493
토지만 공매가 진행된 입찰대상 물건분석표 493
토지만 공매가 진행된 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성 494
공매물건의 주변현황과 사진 496
토지만 매수 시 분양자격 여부와 낙찰받고 난 이후의 대응방법 497
매수 이후 종합적인 분석방법과 기대수익률을 높이는 방안 499

Chapter 14 재개발·재건축구역내에서 나만의 투자 비법
01 재개발구역 내의 지분은 분양자격에 따라 그 가치가 상당히 다르다 502
재개발구역내에서 분양대상 조합원 502
현금청산 대상 조합원 504
02 재개발구역내의 다세대주택을 경매로 낙찰받다 506
입찰대상물건 정보내역과 입찰결과 506
물건의 위치도 및 제시외 주택사진 507
다세대주택에 대한 물건분석과 권리분석 507
03 재개발구역내에서 토지만 경매로 나온 경우 510
입찰대상물건 정보내역과 입찰결과 510
물건의 위치도 및 제시외 주택사진 511
지분경매물건에 대한 물건분석과 권리분석 512
매수이후 대응방법 513
04 재개발구역에서 지상에 다세대주택이 있는 토지만 공매로 낙찰은 경우 515
05 재개발지역 내에서 수인의 공유지분의 일부가 경매가 나왔을 경우 517
경매물건 분석 517
배당표 작성방법 518
후순위채권자의 대위행사 청구 518
분양대상(분양자격) 여부 판단 518
06 재개발·재건축에서 건물 철거후 대지 지분만 매각되면? 519
재개발에서 건물 철거후 대지 지분만 매각되면 어떻게 되나? 519
재건축에서 건물 철거후 대지 지분만 경매되면 어떻게 되나? 520
07 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우 522
토지경매 입찰대상 물건분석표 522
재개발로 건물 철거후 토지만 경매되는 물건에 대한 권리분석 522
배당표 작성방법과 분양대상 유무에 대한 판단 523
08 조합원분양권이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우 525
조합원분양권이 경매로 나온 경우 525
일반분양권이 경매로 나온 경우 525
조합원분양권이나 일반분양권을 매수 후 수익분석 525
조합원 입주권이 경매된 사례에 입찰하기 526
09 재건축에서 분양권은 재개발과 다르게 적용된다. 530
재건축구역내의 단독주택이면 이러한 점 등을 유의 530
고척동 98-31, 토지만 경매된 물건 분석 531
고척동 98-32, 토지만 경매된 물건 분석 533