명동 부자들

명동 VIP 자산관리사가 20년간 탐구한 부자들의 지혜
“부자의 공식을 명동에서 찾다!”
★100억 원대 의류도매업자부터 1000억 원대 자산운용가까지
★국내 최고의 글로벌 상권에서 자수성가한 9명의 부자들과 250명의 숨은 부자들

 가진 것 없이 시작해 부자의 꿈을 이뤄낸 평범한 사람들의 극적인 인생 스토리와 성공 법칙을 담은 책 《명동 부자들》이 출간됐다. 명동은 대한민국 공시지가 최고액을 매년 갈아치우는 명실상부 국내 최고의 글로벌 상권이다. 그곳에서 묵묵히 땀 흘리며 커다란 부를 쌓은 이들이 있다. 명동 상권의 흥망성쇠를 함께하며 아무것도 없는 바닥에서부터 시작해 수백억 원대, 수천억 원대 자산을 일군 9명의 명동 부자들과 250명의 숨은 부자들. 고미숙 자산관리사는 유명 은행의 VIP 팀장으로 그들과 일하면서 그들이 ‘부자가 된 비결’이 궁금했다. 과연 그들은 어떻게 대한민국 서울의 한복판 명동에서 부자가 되었으며, 왜 그들 중에는 유독 자수성가한 부자들이 많은 것일까?
이 책은 ‘명동 부자들’이 크게 성공한 이유를 파헤친다. 저자는 인터뷰를 통해 100억 원대 의류도매업자부터 1000억 원대 자산운용가까지, 그들이 부자가 된 과정을 유형별로 분류하고, 명동과 부자들의 어제와 오늘을 사례별로 소개한다. 부자들의 생생한 인터뷰는 멘토의 자상한 코칭을 받는 느낌이 든다. 명동에서 시작해 지금도 명동에서 삶을 이어가고 있는 부자들의 독특한 습관에서 흙수저들도 ‘강남 부자들’ 못지 않게 부를 쌓을 수 있는 명동 부자들만의 부의 공식을 전하며 저자는 강조한다. “꿈을 가지세요. 목표를 이루는 과정 속에서 돈은 결과일 뿐.”

“금수저만 부자 되라는 법은 없다!”
명동불패(明洞不敗)를 증명한 9인의 진짜 부자들
 단순해서 더 설득력 있는 그들만의 성공의 법칙

 스위스 UBS 은행에서 조사한 바에 따르면, 전 세계에서 자산규모가 약 1조 원을 상회하는 억만장자 중 81퍼센트가 자수성가형이라고 한다. 그중 54.8퍼센트는 창업형, 25.5퍼센트는 일부 상속형이었다. 9명의 명동 부자들도 금수저로 태어나 물려받은 자산을 기반으로 성장한 사람은 없다. 그들은 대부분 1980~90년대, IMF를 기점으로 명동에 혈혈단신으로 진출해 수백억 원대, 수천억 원대의 부를 이루었다. 소위 흙수저들의 명동불패 신화를 보여준 그들의 이야기에 더 관심이 가는 이유다.

월급의 절반을 꼬박꼬박 저축해 종잣돈 만든 ‘김 사장’
프랑스 유학을 포기하고 남대문시장에 뛰어든 ‘임 사장’
연이은 사업 실패 딛고 곱창 머리끈 팔아서 재기한 ‘맹 사장’
무일푼에서 시작해 명동에 건물 7개, 서초동에 건물 1개를 보유하며 수천억 원대 자산가로 거듭난 김병희 사장(만 65세). 그는 노력하지 않으면 기회가 온 줄도 모른다고 말하는 저축형 부자다. 그가 강조하는 부자의 공식은 월급의 50퍼센트를 저축하는 것. 명동 부자가 풀어낼 법한 원칙이라기엔 지극히 교과서적이다. 하지만 때로는 단순함이 결과에 대한 설득력을 더한다. 책은 저축형, 학습형, 알뜰형, 소통형, 집중형, 사전준비형, 틈새공략형, 변화무쌍형, 속전속결형의 9가지 유형으로 구분한 부자들의 습관을 펼쳐 보여준다.
어린 시절부터 10원짜리 하나도 엄격하게 관리하는 법을 부모님에게 배웠다는 H 사장(만 56세). 그는 워런 버핏의 투자원칙처럼 철저한 사전조사를 통한 3~4년간의 장기투자를 기본으로 생각한다. 프랑스 유학도 포기하고 남대문의 의류업에 뛰어들었지만 고객의 니즈를 외면했다가 실패를 경험한 임대운 사장(만 53세). 그는 “손님이 외면한 제품과 시장은 죽은 제품, 죽은 시장”이라고 강조한다. 명동 지하의 작은 상가 매장에서 잘나가는 주력상품을 정해 가게의 정체성을 철저하게 지킨 조귀현 사장(만 61세). 그는 “20퍼센트의 주력상품이 가게의 매출을 올려줄 뿐만 아니라 다른 물건도 함께 팔리도록 도와준다”고 말한다. “대기업 노하우를 배워 사업에 적용하라”고 조언하는 맹시환 사장(만 52세)은 S대학 출신으로 촉망받는 대기업 직원이었지만, 자영업에 과감히 뛰어들었다. 처음에는 몇 번 실패하고 노점상에서 곱창 머리끈 팔아서 재기하고 결국 부자가 되었다.

“최악의 경기 침체기에도 돈을 버는 비결은?”
VIP 자산관리사도 탄복하는 부자들의 포트폴리오 노하우
 명동은 경기 침체 속에서도 최고 공시지가를 기록할 뿐만 아니라 전국 주요 상가 중 공실률이 가장 낮은 곳이다. 2018년 말 기준 명동의 주요 상점 공실률이 3.5퍼센트였다. 하지만 명동에서 40년간 부동산을 관리하며 명동의 변화를 지켜본 산증인인 L 사장(만 59세)은 통계에 감춰진 명동의 현주소를 주목할 필요가 있다고 말한다. 대부분 명동의 1층 상가는 공실률이 낮지만, 위층의 경우는 공실인 경우가 많다는 점이다.
국내 부동산학과 졸업생 1호이기도 한 그는 “아직까지 명동을 비롯한 서울 시내의 고층 빌딩의 경우 다른 글로벌 도시 대비 임차료가 상당히 낮다”면서 “역으로 서울 도심 건물의 상부층도 성장 가능성이 있다”는 점을 강조한다. 또 명동 일대를 방문하는 관광객들의 국적의 비율에 맞춰 업종의 변화까지도 고려해야 한다고 덧붙인다. 고미숙 저자는 L 사장의 건물임대 전략처럼 “자신의 건물에 임대를 유치하는 업종까지 적극적으로 선별하는 계획에서 부의 비밀을 엿볼 수 있다”고 말한다. 발품 없이는 알 수 없는 이런 노하우야말로 명동 부자들이 지금의 부를 쌓을 수 있었던 원동력이라는 것이다.
한편 저자는 은행 창구에서 만난 자수성가형 부자들을 자산 규모별로 살펴보면, 고액의 자산가일수록 대출의 레버리지 효과를 적극적으로 활용한다는 사실도 전한다. 위기의 순간에 기회를 잡는 순발력도 필수다. 대부분 IMF의 위기를 직격으로 맞아야 했던 당시에 매물로 나온 건물 경매에 적극적으로 참여하거나, 보증금밖에 낼 수 없는 상황에서도 목이 좋은 상가를 찾아 자신의 사업을 확장시키는 과감한 결정도 불사하는 명동 부자들의 전략이 주효했다는 것이다.

“세상에 타고나는 부자는 없다!”
치열하게, 묵직하게, 재빠르게 돈을 번 독특한 습관들부터
 제2의 명동 부자를 꿈꾸는 사람들을 위한 실천 팁까지
 명동 부자들이 지금의 부를 쌓기까지 철칙처럼 지킨 습관들은 삶의 현장에서 몸소 체득한 것들이 대부분이다. 맛집에 가서도 매출액, 인건비, 임차료 등을 따져보며 사업성을 분석하는 사장이 있는가 하면, 마치 영점 조준을 하듯 사업을 시작할 때에도 세 번의 실패를 염두에 두고 돈, 열정, 시간을 늘 준비한다는 사장도 있다. 사업을 하면서 선택의 기로에 놓이게 될 경우를 대비해 고민에 빠질 시간을 확보한다는 사장도 있다. 또 반드시 현재 자신이 하던 일에서 비즈니스 아이템을 찾는 것을 습관으로 삼은 사장도 있다.
명동 부자들은 서로 닮은 듯 다른 습관을 따르며 각자의 사업을 일구었지만, 그들에게는 몇 가지 공통점이 있다. 돈에 대한 관심보다 ‘일에 몰입하는 것’, 그들의 ‘부는 열심히 일한 결과로 따라오는 부산물’이라고 생각하는 것 등이다. 특히 저자는 수백억 원에서 수천억 원에 이르는 자금을 운용하는 명동 부자들이 은행에서 발생하는 수수료 100원도 아끼고, 단출한 사무실에서 검소한 생활을 하는 모습을 보며 돈에 대한 생각을 다시하게 되었다고 말한다. 또한 자신들이 부자가 될 수 있도록 도와준 “사회에 부를 환원해야 한다”는 확고한 철학이 그들의 부를 더욱 값진 것으로 만든다고 강조한다. 명동 부자들은 제2의 명동 부자를 꿈꾸는 이들에게 당부한다. 목표를 이루는 과정 속에서 돈은 결과일 뿐, 꿈이 될 수 없다는 것을. 지금 만약 새로운 시작을 꿈꾸고 있다면, 가진 것 하나 없이 명동 한복판에서 부자가 된 명동 부자들의 이야기가 든든한 조언이 될 것이다.

바닥에서부터 혼자 힘으로 성공한
 진짜 부자들에게 배우는 돈에 대한 철학
 은행 VIP 전담 고미숙 자산관리사가 생각하는 은행 업무의 원칙도 명동 부자들 못지않게 남다르다. ‘은행 업무보다 사람에게 집중할 것.’ ‘무리하게 상품을 판매해 우수직원이 되기보다 순위에서는 다소 밀리더라도 고객의 이익을 우선할 것.’
특히 그는 은행권에서 일하는 사람이라면 무엇보다 ‘공감 능력’을 갖춰야 한다고 강조한다. 금융 문제로 어려움을 겪고 있는 이들의 목소리를 가장 가까이서 듣는 직업이기 때문이다. 현재 그가 자산을 관리하는 고객들은 대부분 국내 최고의 글로벌 상권인 명동에서 수백억 원대, 수천억 원대 부를 일군 ‘진짜 부자’들이다. 그는 명동에 유독 자수성가한 부자들이 많은 것을 궁금하게 여겼다.
노점상부터 시작해 여러 채의 건물을 보유하게 된 상인들, 안정적인 직장과 월급이라는 유혹을 뿌리치고 보다 글로벌하고 다이내믹한 세계로 뛰어든 상인들의 인생 이야기와 자산관리의 노하우에서 찾아낸 ‘진짜 부의 비밀’을 널리 알리기 위해 그는 지금도 은행 데스크에서 고객들을 만나고 돈에 대한 철학을 듣고 있다.

 

고미숙
은행 VIP 전담 자산관리사.
국내 최고의 글로벌 상권 명동에서 자수성가한 명동 부자들의 인생 파트너. 은행에서 팔아야 하는 상품만 파는 수동적인 은행원이 아니라 금융 문제로 어려움을 겪고 있는 상인들의 이야기에 공감하고 힘을 나누는 동반자를 꿈꾸는 20년 차 베테랑 자산관리사.
부자들의 돈을 관리하고 조언하는 직업에 있지만, 자신이 오히려 “부자들의 지혜를 얻고 있다”고 생각하며 항상 배우는 자세로 살아가고 있다.
부산대학교 일어일문학을 전공하고, 1999년 조흥은행(현 신한은행) 입사 후 10년간 PB(프라이빗뱅크)센터와 WM(자산관리)업무를 담당하고 6년간 수출입 및 무역외 업무를 담당했다.
AFPK(개인종합재무설계사), 은퇴 설계전문가, CDCS(국제공인 신용장 전문가), 외환전문역 1종, 2종을 보유하고 있다.
현재는 신한은행 명동역지점에서 근무하고 있다.
지은 책으로는 《명동 부자들》이 있으며, 두 아들을 키우며 고민했던 양육과 교육의 경험을 묶은 자녀교육서를 준비하고 있다.

 

들어가며_ 부자로 태어나기보다 부자가 되는 게 쉽다

 제1장_ 서울의 중심에서 부자가 된 그들, 명동 부자들
: 진짜 부자 9인의 작지만 당찬 시작
1 저축형, “월급의 반을 저축하라”
2 학습형, “최고의 멘토를 찾아가라”
3 알뜰형, “동전 한 푼도 무시하지 마라”
4 소통형, “고객의 니즈를 파악하라”
5 집중형, “한 놈만 판다”
6 사전준비형, “아이템을 미리미리 파악하라”
7 틈새공략형, “베어마켓도 다시 보자”
8 변화무쌍형, “트렌드의 흐름에 몸을 맡겨라”
9 속전속결형, “사업은 스피드가 생명”

제2장_ 명동의 흥망성쇠와 함께한 진짜 명동 사람들 이야기
: 치열하게, 묵직하게, 재빠르게 돈을 번 독특한 습관들
1 늘 데이터로 마진을 분석하라
2 반드시 눈으로 확인하라
3 최고를 자신한다면 올인하라
4 실패는 실패가 아니다
5 일률적인 관점을 바꿔라
6 생각을 숙성시킬 시간을 가져라
7 늘 위기에 대비하라
8 물건의 가격은 직접 판단하라
9 말로만 분산 투자하지 마라

 제3장_ 세상에 타고나는 부자는 없다
: 명동 부자들이 말하는 부의 기본 공식
1 부자는 허울뿐인 워라밸을 경계한다
2 부자는 위기 뒤의 기회를 놓치지 않는다
3 부자는 커피 한잔을 가볍게 여기지 않는다
4 똑똑한 부자는 빚도 굴린다
5 부자는 늘 총알을 채워둔다
6 부자는 작은 성취에서 시작된다
7 얼리어답터가 어렵다면 패스트무버가 돼라
8 머리를 채우지 못하면 통장도 채우지 못한다

 제4장_ 월급을 포기할 것인가, 사업의 꿈을 포기할 것인가
: 제2의 명동 부자를 꿈꾸는 사람들을 위한 실천 팁
1 언제나 현금을 우선 확보하라
2 돈에 이름표를 붙여라
3 마감기한과 약속을 목숨처럼 여겨라
4 돈에 대한 확고한 철학을 가져라
5 월급쟁이가 부러우면 사업하지 마라
6 사업은 일사천리, 주식은 대기만성
7 합리적 선택도 다시 한번 따져보라
8 돈을 가치 있게 쓰는 법