상권은 매출이다 - 부동산이 아니라 손님을 보는 상권분석 이야기 -

“유명상권 말고 알짜상권을 찾자!”
지자체·공공기관 상권 데이터 활용법에
 효과적으로 발품 파는 법까지 총망라!

유명상권 말고 알짜상권을 찾자!

무리해서라도 번화가에서 출발하는 것이 유리한가, 아직 발달하지 않은 상권에서 소박하게 시작하는 것이 더 현명한가? 들어가고 싶은 상권의 거주민과 직장인, 유동인구를 정확히 파악하는 방법은? 배달상권은 어떻게 분석하는가? 횡단보도 앞 매장은 무조건 좋은가? 옆 블록에 들어오는 경쟁매장이 우리 가게에 해가 될까, 도움이 될까?
상권에 관한 자영업 사장님들의 온갖 고민을 해결할 수 있는 상권분석법! 글로벌 기업의 상권분석 시스템과 동네 빵집 사장님의 입지 노하우, 최신 연구자료를 망라해 누구나 쉽고 체계적으로 상권분석을 할 수 있도록 핵심을 짚어준다. 저자가 안내하는 대로 자신의 업종과 입지를 하나씩 대입하다 보면 어느덧 큰돈 없이도, 거창한 컨설팅 없이도 딱 맞는 가게 자리를 찾아낼 수 있을 것이다.

창업의 어려움 1위, 입지선정
 아이템, 인테리어, 서비스는 내 노력으로 바꿀 수 있지만, 상권은?

누구나 A급상권에 들어가고 싶어 한다. 그러나 치솟는 부동산비용을 생각하면 엄두를 내지 못한다. 더욱이 오늘의 A급상권도 언제 몰락상권이 될지 모른다. 실제로 자영업자들에게 경영이 어려워진 이유를 물으면 첫손에 꼽는 것이 ‘상권쇠퇴’다. 이처럼 변화무쌍한 상권에 창업자금의 절반 이상이 들어간다. 만에 하나 폐업하면 권리금 회수도 어렵다. 소상공인진흥공단이 폐업과 재창업을 경험한 803명을 직접 만나 폐업할 때 어려웠던 점이 무엇인지 묻자 ‘권리금 회수’(48.3%), ‘기존 설비 처분’, ‘사업장 매도’를 꼽았다. 폐업하면 권리금과 시설비를 손해 보는 것은 물론 다음 임차인이 계약할 때까지 계속 임대료를 내야 하는 3중고에 시달린다. 이 중 두 가지가 ‘부동산 비용’에서 발생한다. 창업을 준비할 때, 가게를 운영하면서, 심지어 가게를 닫는 순간까지 자영업자들을 가장 힘들게 하는 것이 바로 ‘상권’이다.
상권이 문제라면, 상권을 알아야 하지 않겠는가? 더욱이 세상은 끊임없이 변하기에 상권분석은 창업 때뿐 아니라 일상적으로 해야 한다. 상권분석이 습관처럼 되어야 미래의 상권변화에 성공적으로 대응할 수 있다. 어떻게 하면 내 고객이 더 많이 모이는 가게 자리를 어떻게 찾아낼 수 있을까? 나아가 변화하는 상권에서 어떻게 꾸준히 성과를 올릴 수 있을까? 이것이 자영업자가 풀어야 할 상권분석의 핵심이다.

상권분석 실력이 사업실력이다!
부동산이 아니라 손님에게서 답을 찾는 상권분석법

 이 책은 공공기관 데이터를 활용해 혼자 힘으로도 너끈히 할 수 있는 상권분석 방법을 소개한다. 아울러 창업 후에도 상권의 변화를 파악해 대응할 수 있는 방안을 설명한다. 저자는 지리정보시스템(GIS) 전문가로 대기업 매장의 상권분석을 수행하는 한편, 이 기법을 자영업자들이 활용할 수 있도록 안내하는 활동을 꾸준히 해왔다. ‘배달의민족’이 요식업 사장님들을 위해 운영하는 ‘배민아카데미’에서 상권분석 강의를 진행해 좋은 반응을 얻기도 했다.
저자가 현장의 사장님들에게 들은 질문은 고스란히 이 책의 내용으로 담겼다. 무리해서라도 번화가에서 출발하는 것이 유리한가, 아직 발달하지 않은 상권에서 소박하게 시작하는 것이 더 현명한가? 들어가고 싶은 상권의 거주민과 직장인, 유동인구를 정확히 파악하는 방법은? 배달상권은 어떻게 분석하는가? 대로변 입지가 무조건 좋은가? 막연해 보이는 이런 질문에 대해 저자는 인터넷에 공개된 자료를 활용하는 법, 현장조사에서 반드시 파악해야 할 포인트 등 답을 찾는 실마리를 알려준다. 여기에 더해 글로벌 기업이 활용하는 상권 및 입지분석 체크리스트와 최신 연구자료 가운데 팁이 될 만한 핵심사항을 간추려 소개했다.
저자는 A급상권에 연연하지 않고도 성공할 수 있는 길은 부동산이 아니라 고객을 보는 것이라고 말한다. 이 책에는 23명의 실제 사례가 나온다. 유동인구가 전혀 없는 시골에 가서 막국수 전문점으로 일매출 800만 원을 내고 있는 부부 이야기, 창업비용이 부족해 외진 입지에 매장을 열어 최상위권 매출을 올린 곰탕집 사장님, 스타벅스 바로 옆에 출점해 대등한 매출을 올리는 커피전문점 사장님, 일곱 번의 실패 후 3년 만에 재기에 성공한 노점 제빵사… 누구도 A급상권에서 시작하지 못했지만, 자신의 여건에서 최선의 입지를 정했고 한 번 온 고객이 다시 오게 하고자 노력했다. 이들의 이야기는 상권분석의 필요성과 노하우는 물론 상권의 어려움과 극복방안까지 모두 담고 있다.
매년 100만 명이 창업하고, 90만 명이 폐업한다. 누구도 실패를 원하지 않지만 절반 이상이 1년을 넘기지 못하고 가게를 접는다. 어디에나 있는 그 가게 자리가 누군가에게는 삶의 전부이며 결코 실패하면 안 되는 절박한 끝자리다. 그 자리를 어떻게 찾고 지켜낼 것인가? 저자가 안내하는 길을 따라가다 보면 막막하게 느껴지던 상권분석이 어느덧 ‘나도 해볼 수 있는 것’으로 바뀌어 있을 것이다. 무엇보다도 ‘부동산’이 아니라 ‘고객’을 바라봄으로써 최적의 입지를 찾는 노하우를 터득하게 될 것이다.

 

송규봉
인생은 시간, 공간, 사람으로 빚어진다.
시간 : 미국 와튼경영대학원이 운영하는 지리정보시스템(GIS) 연구소에서 근무할 때 인구, 일자리, 상권의 변화를 분석했다. 우연히 세탁소 창업자를 위해 상권분석을 시작했다. 그 후 20년이 흘렀다.
공간 : 한국에 돌아와 슈퍼마켓, 병원, 영화관, 패션, 한식프랜차이즈, 피자체인망, 패밀리레스토랑, 호텔, 오피스텔, 전자제품, 주유소, 학원, 커피전문점, 할인점, 백화점, 온라인쇼핑몰을 위한 상권분석을 수행했다.
사람 : 자신의 인생을 녹여 자신만의 상권을 만들어가는 분들에게 항상 배운다. 그분들의 교훈을 바탕으로 연세대학교 디자인경영 석사과정과 국민대학교 AI·빅데이터 MBA 과정에서 겸임교수로 강의한다.
미국 펜실베이니아대학교 환경학 석사과정에서 GIS를 전공하고 필라델피아 소재 CML 연구소에서 GIS 연구원으로, 하버드대학교에서 GIS 컨설턴트로, 와튼경영대학 부설 Wharton GIS Lab에서 연구원으로 일했다. 저서로 《지도, 세상을 읽는 생각의 프레임》, 《미국 인터넷산업의 지도: Internet@USA》(공저) 등이 있다. 앞으로도 시간, 공간, 사람을 새롭게 연결하는 지도를 만들고 싶다.

 

프롤로그 | 결코 실패하면 안 되는 그 자리를 찾아

1장 상권, 성공과 폐업의 교차로
 성공은 드물고 실패는 넘친다
- 시원하게 말아먹은 레스토랑 | 상권에 적응할 것인가, 상권을 창출할 것인가
 고객의 관점을 빌려오라

2장 상권에 대해 가장 궁금해하는 7가지
A급상권과 B급상권을 어떻게 구분하는가?
유동인구, 주거민, 직장인을 어떻게 파악하는가?
- 유동인구 분석 : 내가 가장 잘 만족시킬 목표고객층을 따져본다 | 주거인구 분석 : 성·연령별 특성과 고객층의 수요를 분석한다 | 직장인 분석 : ‘빌딩타기’를 대신할 중소기업현황정보 시스템 | 자르고 쪼개는 것이 능사가 아니다
 배달업 상권은 어떻게 정해야 하는가?
우리 업종이 그 상권에 적합한지 어떻게 판단하는가?
음식점 하기 좋은 상권의 특성은?
1인가구 밀집상권의 특성을 파악하는 방법은?
실제 가게를 열 때 검토할 기준은 무엇인가?

3장 고수들은 어떻게 입지를 고르는가?
상권분석의 고수를 찾아서
 입지선정이 곧 브랜드 구현과정 : 스타벅스 출점전략
 사업의 명운을 걸고 직접 탐색하라 : 알레그리아의 DIY 상권분석기
 손님의 마음을 얻어 상권을 넓혀간다 : 우노 다카시의 B급상권 성공기
 상권은 중력이다 : 수원시 부부식당 창업기
21년 vs. 10개월 : 〈서민갑부〉 상권의 공통점
 자신만의 사례연구를 시작하자

4장 내 손으로 시작하는 우리 가게 상권분석
 상권은 부동산이 아니라 고객분포다
 상권분석의 첫 질문 : 내 고객은 어디에서 오는가?
분석을 소홀히 하면 초점이 흐려진다
 상권분석의 나침반
 상권요인 체크리스트
- 경쟁매장 | 교차로 | 군집 | 배후인구 | 유동객 | 집객시설
 입지요인 체크리스트
- 건물 | 노변 전면길이 | 매장 크기 | 시인성 | 접근성 | 코너 | 횡단보도

 에필로그 | 실패 최소화를 넘어 성공 극대화로
 주(註)