오피스텔 원룸 상가 월세 받는 부동산 제대로 고르는 법 (2016.10)

▣ 출판사서평

부동산의 상품성을 꿰뚫어 보는 눈을 떠라
제대로 된 오피스텔 · 원룸 · 상가 어떻게 알아볼까·

#1. 상품의 속성을 정확히 이해하라
수익형 부동산은 매달 월세를 받는 것을 목적으로 하는 상품이다. 이에 대비되는 개념이 전세형 부동산으로 입주 때 보증금을 받아 그 돈을 은행에 예치하여 이자수익을 발생시키는 상품이다. 대표적인 상품이 아파트다. 전세형 부동산은 임차인을 구할 수 없을 경우 자신이 직접 들어가 살 수도 있고 매매가격이 오르면 되팔아 시세차익을 실현할 수도 있다. 하지만 수익형 부동산은 임차인 구하기가 어렵다고 해서 자신이 직접 입주하여 장사를 하거나 사무실로 쓸 수도 없다. 간혹가다 그렇게 하는 사람도 있긴 하지만 돈 버리고 몸 버리는 지름길이다. 더욱이 수익형 부동산은 월세를 목적으로 하는 상품이어서 시세차익 면에서는 크게 메리트가 없다. 상품의 성격이 이렇게 다르기 때문에 많은 투자자들이 갈피를 잡지 못하는 것이다. 매달 들어오던 월급처럼 은퇴 후에도 다달이 월세를 받을 수 있다는 점만 크게 보고 섣불리 판단해선 안 된다.

#2. 원룸과 오피스텔은 임차인 유치가 관건이다
원룸 오피스텔을 분양하는 사업자들은 ‘월 10% 수익률’이라는 식으로 장밋빛 전망을 제시한다. 현실은 그 반 토막으로 2016년 6월 기준 서울 오피스텔의 연 평균 임대수익률은 5.14%다. 그런데 이런 수익률이라도 거둔다면 천만다행이라 할 만큼 공실 문제가 심각하다. 가장 근본적인 원인은 과잉공급이다. 몇 년간 3~4만 세대의 분양이 이어지다가 2015년에는 6만 3000세대가 분양됐다. 초소형 오피스텔의 인기가 높다 보니 분양도 늘어난 것이다. 분양물량이 집중되면 임차인을 유치하기가 당연히 어려워진다. 그래서 공실만은 면하려고 월 단위나 주 단위의 단기임대가 성행하고 있지만 이는 장기적인 대책이 되지 못한다. 끊임없이 임차인을 찾아 나서야 하기 때문이다. 또 한 가지 원룸과 오피스텔은 임시 주거지라는 인식이 있기 때문에 들어온 임차인들조차 1년을 못 채우고 나가는 비중이 절반을 훨씬 넘는다. 이처럼 임차인이 자주 바뀌면 부동산중개수수료도 무시 못할 수준이 되고 공실 스트레스가 엄청나다. 따라서 입주하고 싶은 마음이 들도록 한 번 입주하면 계약을 연장하며 오래 살고 싶어지도록 상품의 관리에 만전을 기해야 한다. 그 외에도 신경 써야 하는 이슈로 관리비 임대수익 보장제 브랜드 오피스텔 복층 공사 등이 있다.

#3. 상가에 투자할 때는 상권을 눈여겨보라
신규로 분양하는 상가의 가격이 주변의 오래된 상가의 매매가격과 같다면 이는 거품이 많이 끼었다고 판단해야 한다. 아파트와 달리 상가는 절대 새것이 좋지 않다. 상가는 입주가 되자마자 상권이 형성되는 게 아니다. 고객을 끌어들이기 위해 오랜 시간 온갖 노력을 기울인 결과다. 시간으로만 따지면 적어도 5년에서 10년이 걸리며 최악의 경우 상권 형성에 실패하는 상가도 적지 않다. 그러므로 상가 분양에는 절대 부지런을 떨지 말아야 한다. 신규보다는 상권을 갖춘 기존 상가가 좋고 새로 분양하는 상가가 마음에 들더라도 분양 시점이 아니라 입주 시점에 알아보는 것이 좋다. 또한 상가에 투자할 때는 ‘부동산’만이 아니라 ‘장사’도 알아야 한다. 그래야만 부동산 개발업자나 분양대행사 직원들의 논리에 대항할 수 있다. 그 외에도 상가 관리단 전용률 분양면적 젠트리피케이션 등에 대해 생각해봐야 한다.

#4. 호텔·빌딩·주차장 상가 등 그 외 수익형 부동산 투자의 체크포인트
호텔 객실을 소유한다는 생각을 해본 적이 있는가· 오피스텔의 공급과잉으로 공실 문제가 심각해지자 분양형 호텔이 그 대안으로 떠올랐다. 분양형 호텔은 투자 규모가 오피스텔과 거의 비슷한 데다 중도금을 집단대출로 충당하면 10%의 계약금만 있어도 분양을 받을 수 있기에 오피스텔 대체 상품으로 부상하고 있다. 또 다른 수익형 부동산으로 주차장 상가도 있다. 주차장 용지의 총면적에서 30%를 상업시설로 채울 수 있어서 1 2층과 꼭대기 층에 상가를 만들어 분양하는 상품이다. 얼마 전까지만 해도 아는 사람만 투자하는 틈새상품이었는데 시세차익이나 월 수익률 면에서 짭짤하다는 얘기가 널리 퍼지면서 주목을 받고 있다. 그 외에도 옛날에는 아파트형 공장이라 불리던 지식산업센터 1인 기업 또는 소규모 법인에 적합한 사무실 환경을 제공하는 섹션오피스 녹색갈증을 풀어주는 캠핑장 리모델링을 통해 고수익 상품으로 탈바꿈하는 단독주택 등 다양한 수익형 부동산이 있다. 각각의 장점과 단점을 예리하게 따져봐야 한다.

당신은 임대인이 될 준비가 되었는가·
제대로 공부하지 않았다면 시작하지 마라

1%대 은행금리 물가상승률을 고려하면 실질금리 마이너스인 시대에 수익형 부동산은 은퇴 후를 대비하는 훌륭한 재테크 상품이 될 수 있다. 그렇지만 부동산 상품 자체의 특징 거기에 아파트와는 다른 수익형 부동산으로서의 성격을 구체적으로 이해하지 못하면 위험이 큰 상품이 될 수도 있다. 사업구조 자체를 잘 모르기 때문에 사업자나 분양대행사에서 하는 말을 곧이곧대로 믿는 사람이 많은데 자칫하면 그나마 모아놓은 노후자금을 한순간에 날려버릴 수도 있다. 일테면 오피스텔의 복층 공사가 불법으로 이뤄지더라도 의당 관행이려니 하는 사람도 적지 않고 1층 점포 앞의 데크가 대부분 불법이라는 점도 아는 사람이 많지 않다. 이런 사항이 적발되면 원상복구해야 함은 물론 벌금까지 물어야 한다. 그것도 분양한 사업자들이 아니라 분양을 받은 사람의 책임이라는 게 더 문제다. 이처럼 일반인은 알기 힘든 아파트를 중심으로 투자해온 사람들도 잘 모르는 수익형 부동산 투자의 체크포인트 33가지가 이 책에 담겨 있다. 소중한 노후자금을 지키고 은퇴 후 꾸준한 수익원을 창출하기 위해 꼭 필요한 정보들이다.

▣ 작가 소개

저 : 심형석
영산대학교 부동산·금융학과 부교수로 대학 부설 부동산연구소 소장을 맡고 있다. 전국경제인연합회 한국건설산업연구원 등에서 일했으며 부동산114 이사를 역임했다. 부산도시공사 부산교통공사 울산도시공사 부산소비자연맹 등의 자문위원으로 활동 중이다.
그는 모델하우스를 둘러보며 감탄하는 분양 예정자와 공급자가 많은 정보를 가질 수밖에 없는 구조적 모순을 가진 부동산시장을 생각한다. 그리고 이제 ‘아파트’에 대한 불편한 이야기를 꺼내기로 맘먹었다. 현장과 학교에서 두루 얻은 자신의 지식과 경험을 통해 많은 이들이 각자도생(各自圖生)의 자세로 주택시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 갖기를 바란다. 서울 집과 부산의 학교를 오가는 생활을 하고 있으며 멀티해비테이션을 꿈꾼다. 지은 책으로 《어떻게 실패는 성공을 부르는가》《주거론(공저)》《부동산마케팅론》《부동산자산관리(공저)》 등이 있다.

▣ 주요 목차

들어가며

Ⅰ. 수익형 부동산 전성시대
1. 수익형 부동산이 노후를 받쳐줄까?
2. 장밋빛 수익률엔 가시가 있다
3. 돌다리도 두드려보는 조심성이 필요하다
4. 임차인이 또 나간답니까?
5. 상가의 가치를 떨어뜨리는 쪼개 팔기
■ 수익형 부동산의 그늘: 필로티의 명암

Ⅱ. 원룸·오피스텔 무엇을 봐야 할까
6. 월세시장을 뒤흔드는 단기임대 바람
7. 정말 작은 고추가 매울까
8. 오피스텔 전세난 덕 좀 봤을까?
9. 관리비 우습게 보지 마라
10. 두 마리 토끼를 쫓는 복합상가
11. 오피스텔이 호텔로 변신하는 속사정
12. 오피스텔 매입 부지런할 필요 없다
13. 임대수익 보장제의 숨겨진 민낯
14. 오피스텔의 브랜드 수익률에 도움될까?
15. 제대로 지으면 매력 넘치는 복층 오피스텔
■ 수익형 부동산의 그늘: 마을버스 유감

Ⅲ. 상가 투자 이것 모르고는 뛰어들지 마라
16. 상가는 입지가 아니다
17. 황당무계한 관리단 비리
18. 상가에 투자하려면 장사를 알아야 한다
19. 상가는 1층이 얼굴이다
20. 전용률 높은 상가가 무조건 좋을까?
21. 쪼개는 추세와 거꾸로 가는 상가 분양면적
22. 주요 임차인 유치의 득과 실
23. 힐링과 쇼핑을 결합한 스트리트 쇼핑몰
24. 영화관보다 팝콘 매장을 눈여겨보라
25. 부동산에서의 토사구팽 젠트리피케이션
■ 수익형 부동산의 그늘: 걷기와 상권

Ⅳ. 호텔 빌딩 그 외 다양한 수익형 부동산
26. 호텔 객실을 소유한다 분양형 호텔
27. 지식산업센터의 재발견
28. 아는 사람만 투자해온 틈새상품 주차장 상가
29. 귀촌의 로망을 안고 성장하는 캠핑시장
30. 소규모 사무실 섹션오피스
31. 빌딩 투자 나도 할 수 있을까?
32. 경매로 상가 투자할 때 핵심 포인트
33. 단독주택 리모델링으로 월세 수입 노린다

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참고자료