평생 월급만 받을래 월세도 받을래 -불황을 모르는 개인 맞춤형 부동산 투자 실전전략- (2016.12)

▣ 출판사서평

사두면 오른다고? 묻어두기 투자 시대는 끝났다!
틈새시장을 발굴하여 나만의 블루칩 시장을 개척하라!
저성장 시대에 황금알을 낳아주는
낡은 단독주택, 다가구주택, 수익이 저조한 상가주택 투자에 주목하라!

최근 부동산 투자 시장이 소강상태를 보이면서 부동산 투자자들의 선택 범위도 좁아지고 있다. 이렇게 한정된 범위 안에서 성공적인 투자를 하기 위해서는 우선 투자처를 선택하는 인식부터 바꿔야 한다. 무엇보다 부동산 시장의 흐름을 파악하고 다른 사람과 차별화된 전략으로 유행을 타지 않는 곳에 투자하는 것이 성공의 지름길이다. 이 책에서 저자는 시장의 수요와 발전 상황에 맞게 개발, 투자하거나 임대 수익을 목적으로 최적화한 리모델링 투자 방식에 집중해야 한다고 강조한다. 그 근거로 2016년 현재 단독주택을 개축 또는 리모델링 하는 수가 점점 늘어나고 있으며, 그에 따라 틈새 상권도 새롭게 형성되고 있는 상황을 설명한다. 활용성이 충분한 부동산을 가진 투자자는 그 부동산의 형태나 시장성에 따라 노후된 부동산을 신축, 개축 또는 리모델링하여 수익을 창출함으로써 그 하나만을 가지고도 평생 연금처럼 안정된 노후를 보낼 수 있다는 장점이 있다. 또한 부득이한 사정으로 인해 매각하려 할 때에는 수익성이 보장된 만큼 바로 시세 차익도 볼 수 있는 장점이 복합되어 있어서 더 매력적이다. 따라서 저자는 이를 활용해 안정된 노후를 설계하는 방법을 강력 추천한다.

이 책에서는 부동산 투자의 성공 사례와 실패 사례를 구체적으로 살펴보며 각각의 스토리 속에서 배울 점과 지양해야 할 점을 짚어본다. 먼저 성공 사례로는 지나친 금융 부담을 감당하기보다는 투자의 규모를 줄이거나 자산의 운용을 통해 금융 리스크를 최소화하여 안정된 투자를 한 사례, 위축된 부동산 시장을 기회 삼아 투자를 단행해 성공한 사례, 경기 여파에 상관없이 열린 마인드를 가지고 평소 꾸준한 학습을 통해 수익이 나는 곳에 투자해 성공한 사례, 소액 자금으로 투자를 단행해 성공한 사례 등을 소개한다. 실패한 사례로는 적절한 타이밍을 놓쳐 결국 많은 손실을 볼 수밖에 없었던 사례, 소액으로 경매 투자에 성공한 뒤 욕심을 부려 실패한 사례, 초고수익을 올려준다는 거짓말에 현혹되어 하자 있는 물건에 투자를 단행해 실패한 사례, 1차 사업을 끝내기도 전에 다음 사업으로 넘어가며 그 과정이나 자금에 무리수를 두어 도랑 치고 가재를 잡는 격이 아니라 오히려 동냥 도구인 쪽박까지 깨버리는 결과를 초래한 사례 등을 소개한다. 그리고 끝으로 돈이 흐르는 부동산 지역으로 영종 하늘도시, 마포 상암동, 단지화된 단독 주택형 테라스 하우스, 중심 지역 속의 재건축 아파트, 강서구 마곡지구를 추천해주며 실질적인 부동산 투자의 방향을 제시한다.

인구 감소로 인한 한국 부동산 시장의 트렌드가 어느 방향으로 정해질지 모르겠지만 이제껏 겪어보지 못했던 상황으로 점차 바뀔 것은 자명한 사실이다. 결국 그 시장에서 살아남기 위해서는 전문가가 아니더라도 수지 분석 정도는 하고 투자를 해야 최대한 리스크를 줄일 수 있다. 이 책은 투자 자금의 크기, 투자자의 성향과 특성뿐만 아니라 시장의 장점과 약점까지 고려하는 최적화된 방식으로 부동산 투자를 할 수 있도록 도와주며 시행착오를 겪지 않고 성공 투자를 할 수 있도록 이끌어주는, 이 시대에 꼭 필요한 부동산 투자 지침서다.

▣ 작가 소개

저자 : 김기덕
1990년대 건설회사에 입사해 해외근무를 하다 IMF 외환위기로 회사가 부도를 맞아 퇴사했다. 그 뒤 원단회사에 취직해 영업관리업무를 하다 우연한 기회에 원단 수출 무역회사를 차려 운영했지만, 계속 떨어지는 환율로 인해 실패의 쓴잔을 마셨다. 2005년 공인중개사 자격증을 취득한 후 부동산 중개업에 뛰어들었지만 기본적인 부동산 임대 소개로 인한 수익 창출에 한계를 느껴 역시 4년 만에 접게 되었다.
방황의 세월을 보내던 그가 선택한 것은 단독주택 및 다가구주택과 토지를 이용한 전문적인 컨설팅이었다. 그의 특기는 주거지역에 위치한 대지를 분석해 상가주택이나 다가구주택 내지 다세대주택, 기타 수익성 부동산으로 개발함으로써 불안정한 수익구조를 안정된 방법으로 바꿔 수익을 창출하는 것이다. 그는 단순히 부동산의 겉모습만 보고 투자를 결정하는 것이 아니라 철저한 시장 조사와 데이터 분석을 통해 시장에서 필요로 하는 구성요소를 만들어 접근하기에 실패 확률이 극히 적다.
현재 현기산업개발 대표로서 기존에 건축되어 있는 1~2층 단독주택, 다가구주택을 개조하거나 재건축하는 형식으로 단순히 ‘사는 집’을 넘어 ‘돈 버는 집’으로 만... 들어내고 있다. 건설회사를 거쳐 부동산 중개업과 독학으로 설계업무와 시공업무까지 마스터한, 부동산 투자의 3박자를 고루 갖춘 컨설턴트다.

▣ 주요 목차

프롤로그 _ 은퇴 후 여유 생활을 하기엔 얼마가 필요할까?

1장 저성장 시대, 맞춤형 투자만이 살 길이다
준비되지 않은 100세 시대, 축복인가, 저주인가?
빈자는 생각만 하고 부자는 실천한다
부동산 투자 시장이 변화하고 있다
위축되어가는 부동산 시장에서 살아남기
사두면 오른다고? 묻어두기 투자 시대는 끝!

2장 맞춤형 투자를 위한 부동산 실전 투자 원칙
투자 전 알아두어야 할 부동산 시장의 유형 6가지
황금알을 낳아주는 상권의 변화에 주목하라
단순히 사는 집을 넘어 돈 버는 집을 꿈꿔라
실전 투자에 앞서 알아두어야 할 투자 상식 4가지

3장 성공 사례에서 배우는 맞춤형 투자 전략
불황기 투자의 정석, 금융 리스크를 최소화하라
틈새시장을 발굴하여 움트는 기회의 싹을 창출하라
위기라고 할 때가 바로 투자 적기다
철저한 시장 조사와 신중한 결정이 최선이다
나의 자본이 최고, 절대 주눅 들지 말라
성공한 투자자의 특징, 한 우물만 판다
걱정만 하지 말고 지금 당장 결단하라
관리 안 된 문어발식 투자는 위험하다

4장 실패 사례로 배우는 성공으로 가는 투자 전략
매수·매각 타이밍이 부동산 투자의 성패를 좌우한다
조세 부담 덜기? 돌파구는 최적화된 투자뿐
투자 판단, 정확해도 무리하면 손해 본다
하자 물건에 투자하면 투자자도 하자가 된다
시작이 잘못되면 복구되기가 10배 이상 어렵다
과도한 욕심은 정신과 육체까지 몰락시킨다

5장 개인 투자자를 위한 맞춤형 투자 실전 전략
금융레버리지를 이용하라
토지를 제대로 사용하는 법, 지주 공동 사업
미래시장은 단독주택 시장과 소형 시장이 ‘갑’이 된다
시장을 보는 눈은 평생 월급을 좌우한다
6장 돈이 흐르는 부동산 지역 탐방
영종 하늘도시 개발, 기지개를 펴다
마포 상암동, 거침없는 상승 가도를 달리다
단지화된 단독 주택형 테라스 하우스
중심 지역 속의 재건축 아파트
매머드급 탈바꿈이 예상되는 강서구 마곡지구

에필로그 _ 위험천만한 부동산 투자? 준비하기 나름이다
부록 _ 용적률과 건폐율