7일 만에 끝내는 부동산 절세 지식 -실전에 강해지는 부동산 절세의 모든 것- (2016.12)

▣ 출판사서평

빈틈없는 절세를 위한 최고의 지침서!

이 책은 총 7일차로 구성되어 있다. 1일차 ‘부동산 취득시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 서민주택과 임대주택을 취득하면서 취득세를 100% 절세하는 방법과 주택이나 부동산을 살 때 내야 하는 세금이나 준비해야 할 부분에 대해 다룬다. 그리고 부부 공동명의로 얻을 수 있는 장점과 상가나 오피스텔에 대한 절세 포인트를 짚어준다. 2일차 ‘부동산 보유시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 부동산 보유시 내야 하는 재산세와 종합부동산세를 소개하면서, 종합부동산세를 내지 않아도 되는 경우를 하나씩 언급한다. 또한 상가를 임대할 경우 내야 하는 부가가치세와 소득세를 어떤 절차와 방법으로 신고하고 산정하는지 상세히 알려준다. 3일차 ‘부동산 양도시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 공동으로 소유한 집을 양도시 세금을 내야 하는 주체로 서두를 연다. 주택 양도시 비과세 적용 요건을 파악하게 해준다. 그리고 해외 파견이나 평수에 따른 변수에 대해서도 다룬다.

4일차 ‘재개발·재건축 부동산 양도시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 관리처분인가, 조합의 매도청구 소송, 재개발·재건축, 임대주택 등 다양한 변수에 따른 과세의 방향성을 잡아본다. 5일차 ‘부동산 양도시에 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 노하우’에서는 가족이나 직계존비속 등에게 양도하거나 증여시 양도세를 줄일 수 있는 방안을 모색한다. 6일차 ‘부동산 증여시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 증여세의 과세 대상 재산가액, 증여세 과세표준, 가족 간 무상으로 사용시 증여가액을 계산하는 방법을 일러준다. 7일차 ‘부동산 상속시에 꼭 알아야 할 절세 노하우’에서는 상속세 과세표준을 계산하는 방법을 시작으로, 상속세에 영향을 미치는 요인들을 언급한다. 그리고 이러한 과정에서 필요한 배우자 공제의 법적 상속분, 추정 상속재산가액, 상속세 납부계획 등을 다룬다. 이 책에서 안내해주는 절세지식을 보면서 나만의 절세 방향과 계획을 바로 세워보자.

▣ 작가 소개

저자 : 주용철
세무법인 코리아베스트와 다산의 대표이사를 거쳐 현재 세무법인 지율의 대표이사로 재임중이다. 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 건국대학교에서 부동산학 석사 학위를 취득했다. 양도·상속·증여와 같은 개인 재산제세의 절세 방법에서부터 재개발·재건축 정비사업조합, 부동산시행법인, 지주공동사업, PFV 세무회계 등의 부동산 관련 세무 회계를 전문적으로 한다. MBC 라디오 [손에 잡히는 경제] 고정패널, KBS, SBS 생활경제, 한경와우TV, MBN, SDN, 부동산TV, 아름방송 외 다수 방송매체에 출연했으며, [조선일보] [중앙일보] [동아일보] [한국경제신문] [부동산경제신문] 등에 칼럼을 게재한 바 있다. 또한 동서울대학교에서 세법을 강의했으며, 건국대학교 행정대학원 부설 주거환경정비사 과정과 한국도시정비사업조합 중앙회의 정비사업교육과정에 세법강사로서 강의 활동을 하고 있다. 현재 전국경제인연합회 중소기업협력센터 전문위원으로 위촉중이며, 저서로는 『부동산 대해부』 『당당하게 세금 안 내고 돈벌자(개인편·기업편)』 『세상에서 가장 재미있는 세금이야기』 등이 있다.

▣ 주요 목차

지은이의 말_ 세금을 잘 모르면 부동산투자하지 마라

[1일차] 부동산 취득시에 꼭 알아야 할 절세 노하우

서민주택과 임대주택을 취득하면서 취득세 100% 절세하기
서민주택을 취득하면 취득세가 면제 / 신축 임대주택을 취득하면 취득세가 면제

주택을 살 때는 1~3%의 취득 관련 세금을 내야 한다
주택 취득시 최저 1.1%, 그 외의 부동산 취득시 4.6%

부동산을 취득할 때는 소득원을 만들어놓아야 한다
부동산 거래신고, 기준부터 알아두자 / 자금 출처조사, 이렇게 대비하자 / 출처로 인정되는 돈은 세금을 내고 남은 돈 / 타깃성 자금 출처조사에 각별히 유의하라 / 타깃성 출처조사시 금융거래내역 조사는 필수

조합원과 일반분양자는 내는 세금이 다르다
주택이 멸실되기 전에 소유권을 이전하자 / 일반분양자와 조합원은 입주시 내는 취득세가 다르다

부부 공동명의, 이런 경우에 정말 유리하다
부부 공동명의로 양도소득세를 줄인다 / 부부 공동명의는 실익을 따져야 한다 / 부부 간 공동명의로 상속세도 줄인다 / 양도소득세율을 낮출 수도 있다 / 부부 공동명의, 그 밖에 이런 혜택들도 있다 / 부부 공동명의, 이런 단점이 있다

상가 취득시 7% 싸게 사는 노하우가 있다
계약하면 바로 사업자 등록을 하자 / 분양상가는 돈을 낼 때마다 환급받는다

오피스텔 절세 포인트, 주택인가 사무실인가?
주거용 오피스텔은 취득세를 감면받지 못한다? / 주거용으로 임대할 때는 취득세와 양도소득세에서 혜택받자 / 부가가치세를 환급받으면 불리한 경우 / 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 양도한 경우 / 업무용으로 사용하던 오피스텔을 팔 경우 / 실무상 주거용 오피스텔인지는 이렇게 구분한다

[2일차] 부동산 보유시에 꼭 알아야 할 절세 노하우

부동산을 보유하면 기본적으로 재산세를 내야 한다
6월 1일 현재의 실제 소유자가 재산세를 부담 / 재산세는 시가표준액을 기준으로 내는 세금 /
재산세율은 최대 0.4% 적용 / 재산세에 포함되는 세금 3가지

비싼 부동산을 가지고 있으면 종합부동산세를 낸다
종합부동산세는 주택과 토지에 과세 / 과세표준은 공시가액을 기준으로 한다 / 1세대 1주택자에게는 남다른 혜택을 준다

이런 경우에는 종합부동산세를 내지 않는다
종합부동산세를 안 내도 되는 임대주택 5가지 / 다가구주택과 사원용 주택은 어떻게 하나? / 종합부동산세를 면하려면 합산배제 신고는 필수

상가를 임대할 경우 부가가치세와 소득세를 내야 한다
임대료 1년치를 선불로 받으면 2번에 나누어 신고 / 부가가치세 과세표준, 이렇게 산정한다 / 임대보증금을 받을 때는 장부를 통해 신고하자

주택을 임대할 경우 소득세를 내야 한다
임대소득은 ‘총수입 - 추정 경비’ / 소형 주택 임대시 보증금만 받으면 소득세는 면세 / 소득이 적은 배우자 명의로 임대주택을 취득하면 좋다

[3일차] 부동산 양도시에 꼭 알아야 할 절세 노하우

공동으로 소유한 집을 양도하면 누가 세금을 내야 할까?
공동명의라도 세금은 지분별로 낸다

상속주택이 포함된 양도소득세에는 복잡한 무언가가 있다
주택수 산정시 상속주택은 빼고 계산한다 / 공동 상속주택은 지분이 큰 사람의 소유로 본다 / 동일 세대원에게 상속받은 주택은? / 공동 상속농지에는 또 다른 혜택이 주어진다

주택 양도시 비과세받는 요건을 반드시 파악해두자
1세대 1주택 비과세란 무엇인가? / 비과세 요건은 양도일을 기준으로 판단 / 100억 원짜리 주택도 최대 80% 장기 보유특별공제

처제도 같이 살면 1세대에 포함된다
처제도 같이 살면 세대원에 포함된다 / 양도일 전까지 세대 분리하면 비과세가 가능하다

시골집은 주택수에서 제외된다
주택수에서 제외되는 집도 있다 / 이사를 가기 위해 취득한 경우 3년간 유예 / 유예 기간이 5년인 경우도 있다 / 지방 파견 가서 산 집은 주택수에서 제외

땅은 1천 평, 집이 100평인 경우 땅에 대한 세금을 내야 한다
영업용 토지는 주택 부수토지라도 과세된다 / 부수토지는 주택 정착면적의 5배까지만 인정

영주권자는 영주권을 받고 2년 안에 집을 팔아야 비과세
양도소득세는 거주자만 비과세 가능 / 해외 이민시 2년 안에 주택을 팔아야 비과세 / 해외 이주법에 의한 이주란 무엇일까? / 이민자의 집을 살 때는 세금을 떼고 잔금을 치른다 / 부동산 매도인이 재외국민인 경우

해외 파견시 한 채까지는 세금 없이 처분할 수 있다
해외 파견시 2년 이내에 주택을 팔아야 비과세 / 해외 이주법에 의한 해외 이주와는 다르다

상가주택 한 평 차이로 비과세 여부가 달라진다
주택면적이 상가보다 커야 모두 비과세 / 전체를 주택으로 보는 것은 비과세 판단시에만 적용

다가구주택은 한 채일까, 여러 채일까?
용도변경 후 3년 이내 처분시 일부만 비과세된다

2001년 전부터 임대사업을 했다면 감면 대상인지 확인하자
장기 임대주택, 양도소득세를 감면받는 조건이 있다 / 5채 이상 임대하지 않아도 감면받는 방법 / 준공공임대주택은 특별히 양도소득세를 더 감면해준다

1998년 이전 분양받은 미분양주택은 낮은 세율로 양도세를 낸다
과세특례를 받으려면 일정 요건을 갖추자 / 미분양주택에 대한 과세특례를 적용받으려면?

미분양주택을 취득했다면 양도소득세 감면 대상인지 확인하자
반드시 신축 주택을 취득해야 감면받는다 / 신축 주택 취득 기간에 사용승인을 받아야 한다 / 기간별로 요건과 혜택이 다르다

서울 이외 지역의 미분양주택 취득시 또 다른 혜택이 있다
취득 시점과 면적에 대한 제한이 있다 / 감면 기간은 준공으로부터 5년 동안이다

감면 대상 주택은 준공 후 5년까지 양도소득세를 내지 않아도 된다
5년 이내에 양도해야 100% 감면 / 양도소득금액 산정은 이렇게 한다

타워팰리스, 우리가 알지 못하는 딜레마가 있다
법원은 전용면적만으로 판단

감면주택과 일반주택이 있는 경우 이런 순서로 처분하자
시세차익이 적은 주택부터 팔아야 유리하다 / 감면 대상 주택을 먼저 파는 것이 유리하다

고가 주택이면서 감면 대상이면 이중공제가 가능하다
신축 주택 감면 대상인지 체크하자 / 비과세 혜택과 감면 혜택을 모두 받을 수도 있다

[4일차] 재개발 · 재건축 부동산 양도시에 꼭 알아야 할 절세 노하우

관리처분인가가 떨어지면 부동산은 권리가 된다
입주권으로 변환되면 불이익도 있지만 이익도 있다

조합의 매도청구 소송으로 토지가 소유권 이전될 경우 양도 시기
강제적으로 소유권을 빼앗겨도 양도세를 신고·납부한다

재건축·재개발아파트 보유 기간과 거주 기간, 이렇게 판단한다
보유 기간과 거주 기간에 따라 과세 여부 결정

조합원 입주권을 팔 때 비과세받는 방법은 따로 있다
입주권으로 비과세받기 위한 요건들 / 관리처분인가일 현재 1주택이어야 한다 / 보유 요건을 충족해야 한다 / 양도일 현재 다른 주택이 없어야 한다

임대주택을 활용해 환급청산금 양도소득세 비과세받기
양도일 현재 다른 주택을 보유한 경우

재개발·재건축 조합원이 받는 청산환급금에 대해서도 양도세 감면

조합원 입주권과 일반주택을 가지고 있는 경우의 비과세 요건
관리처분인가된 조합입주권과 일반주택을 보유한 경우 / 1주택자가 관리처분인가를 득한 조합원 입주권을 승계 취득한 경우 / 원 조합원이 정비사업 기간 중 일반주택을 취득해 2주택이 된 경우

재개발·재건축 정비사업 현장에 부는 1+1 바람

[5일차] 부동산 양도시에 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 노하우

아들에게 집 팔고 인정받는 방법은 따로 있다
부모와 자식 간 부동산 매매는 증여로 추정 / 자금 출처가 확실해야 매매로 인정받는다 / 친척끼리의 매매는 3년 동안 신경 써야 한다

증여하고 5년 안에 팔면서 양도세 절세하기
아들에게 증여하고 양도해서 양도세 면제받기 / 배우자에게 증여하고 5년 이내에 양도해 양도세 면제받기 / 며느리에게 증여하고 5년 이내에 양도해 증여세 면제받기

상속·증여받을 때 이렇게 해야 양도세를 줄인다
상속받은 재산의 취득가격은 상속세 신고시 가격 / 상속세로 내는 세금, 양도소득세로 내는 세금

부동산을 교환한 경우 가격은 이렇게 결정한다
감정평가를 통해 실제 거래가액으로 인정 / 부모 자식 간에 교환하는 경우 양도소득세를 낸다

이혼할 때 집을 위자료로 주면 양도소득세를 내야 한다
위자료와 재산분할금액을 명시하자 / 재산분할을 통한 양도소득세 비과세

취득 당시의 계약서가 없는 경우 이렇게 처리하자
대부분 실제 취득·양도금액을 적용한다 / 무조건 환산가액을 적용하는 것은 아니다 / 매매계약서의 종류는 어떤 것들이 있나? / 계약서가 없는 경우 제시할 수 있는 증빙서류

8년 동안 직접 농사지으면 양도소득세를 깎아준다
농지 양도시 양도소득세 감면 기준 / 양도 당시 반드시 농지여야 감면받는다 / 직접 재촌·자경하지 않았어도 감면받는 경우 / 주거·상업·공업 지역이면 혜택을 배제 / 다른 곳에 농사를 짓기 위해 농지를 파는 경우 / 요건을 갖추면 최대 3억 원까지 감면 가능 / 농지를 교환하면 양도소득세 전액 비과세

비사업용 토지가 중과세되는 경우를 파악하자
비사업용 토지 여부는 여러 기준을 통해 판단 / 비사업용 토지 관련 세법 규정의 6가지 특징

비사업용 토지의 판단 기준을 명쾌하게 파악하자
최소한 양도 직전 2년 이상은 사용해야 한다 / 용도별 요건을 충족해야 사업용 토지다 / 무조건 사업용으로 보는 토지도 있다

증여할 때 대출을 함께 승계하면 절세할 수 있다
부채를 승계하면 증여세 대신 양도세가 과세 / 단순 증여와 부담부 증여는 반드시 세금 비교

등기 접수를 미리 해서 양도세 줄이기
잔금을 다 받으면 집은 매수인의 소유다 / 등기접수일이 대금청산일보다 앞설 경우

골프회원권·주식 매매시 이전에 양도한 집이 없는지 확인하자
자산의 종류별, 보유 기간별로 세율이 다르다

세금은 두 달 안에 주소지 관할 세무서에 내야 한다
다음해 5월 말까지 확정신고를 하면 된다 / 양도소득세도 무이자로 나누어낸다 / 실거래가로 신고하기 때문에 계약서는 필수

[6일차] 부동산 증여시에 꼭 알아야 할 절세 노하우

증여세의 과세 대상 재산가액은 이렇게 계산한다
떠안은 빚은 제외하고 증여재산을 계산 / 10년 이내에 또 증여받으면 합산과세 / 생활비로 받은 돈은 증여세 비과세

배우자에게는 6억 원까지 세금 없이 준다
증여세 과세표준, 이렇게 계산한다 / 가까운 사람에게 증여 공제받을수록 유리 / 증여세는 3개월 이내에 신고

아버지와 아들은 서로 5천만 원씩 비과세된다

부모님 부동산을 공짜로 쓰면 증여세를 내야 한다
아버지 부동산을 공짜로 사용하면 증여 / 무상으로 사용시 세법에 따라 증여가액을 계산 / 부모에게 돈을 빌릴 때는 무이자가 오히려 편할 수도

현금으로 증여하기, 이제는 빠져나갈 틈이 없다

증여했다가 다시 돌려받으면 증여세를 2번 낸다
증여한 재산을 다시 돌려받으면 과세될까? / 증여재산이 금전이라면 무조건 과세

아파트 증여시에는 시가로, 토지 증여시에는 기준시가로 한다
시가를 대체할 수 있는 평가 방식이 있다 / 평가 기준은 달라질 수 있다

자녀에게 빌딩을 증여하는 비법
자녀에게 증여하면 양도소득세가 절세된다 / 자녀에게 증여하면 종합소득세를 줄인다 / 자녀에게 증여하면 자금 출처를 마련해줄 수 있다 / 자녀에게 빌딩은 이렇게 증여하면 된다

증여세는 나누어내거나 증여받은 재산으로 낼 수 있다
분납·연부연납·물납, 이럴 때 사용한다

상속이 좋을지, 증여가 좋을지 미리 계획을 짜자
상속세를 절세하려면 누진세율 구조를 활용하자

미리 증여한다고 해서 반드시 유리한 것은 아니다
상속재산이 거액이라면 사전증여는 좋은 절세수단 / 재산이 10억 원 이하인 경우를 따져보자

의외의 증여세를 더 내야 하는 상황도 있다
할아버지가 손자에게 증여하면 증여세가 더 나온다 / 신고 기한 내에 신고·납부하지 않으면 증가

[7일차] 부동산 상속시에 꼭 알아야 할 절세 노하우

상속세는 부자들만의 세금이 아니다
상속세의 과세표준은 이렇게 계산한다 / 배우자와 자녀를 두고 사망시 최소 10억 원 공제

상속세에 영향을 미치는 요인을 파악하자
금융재산은 부동산에 비해 상대적으로 높게 평가 / 10년 이상 동거한 주택은 추가로 공제 / 상속공제는 1순위 상속인에게만 적용

배우자 공제의 법정상속분을 이해해야 절세한다
배우자는 최대 30억 원까지 세금 없이 상속 / 배우자의 상속 지분은 자녀의 1.5배

증여하고 10년 이내에 사망하면 세금을 다시 계산한다
10년 이내에 증여한 재산은 상속재산가액에 포함

추정 상속재산을 모르고 재산을 숨기면 오히려 더 위험하다
사망 직전 은행에서 현금인출 효과는? / 소명 못하는 금액 전체가 과세 대상은 아니다

상속이 임박한 경우 부동산 처분 시기를 주의하라
상속 개시일 전후 6개월 이내에 매매할 경우 / 기준시가로 평가시 양도소득세는 늘어난다

상속세와 보험은 떨어질 수 없는 찰떡궁합이다
상속세 납부계획도 꼼꼼히 세우자

『7일 만에 끝내는 부동산 절세지식』 저자와의 인터뷰