대한민국 아파트시장 인사이트 -아포유 2년 주기론과 아파트 시장 전망- (2016.12)

▣ 출판사서평

아파트 시장의 본질과 미래에 대한 통찰이 담겨있다!
아파트 가격의 상승 하락 원인을 과학적으로 분석한다!

아파트 시장, 아파트 분양 그것이 알고 싶다

아파트에 대한 이해를 위해 아파트의 의미, 아파트의 기원, 우리나라 사람들이 아파트를 좋아하는 이유, 아파트의 커뮤니티, 아파트 시장과 가격 등에 대해 설명한다. 또 ㎡와 국민주택규모 아파트, 전용면적·공급면적·계약면적·서비스면적, 안목치수, 2Bay·3Bay·4Bay 아파트 평면, 판상형·타워형 등 아파트 면적과 구조에 대해 안내한다.

아파트 분양에 대한 이해도를 높이기 위해 입주자 모집공고 보는 방법, 아파트 프리미엄, 청약 경쟁률, 분양권 전매 등에 대해 사례를 들어 이해하기 쉽게 알려준다. 그리고 모델하우스, 시행사와 떼분양·통매각, 마감재 등 아파트 분양 현장에서 벌어지는 다양한 일들에 대해서도 이야기한다.

또 기존 아파트 시장에 대한 이해를 위해 대한민국 아파트 연도별 거래 추이, 면적별 가치 변화, 지역별 거래 추이, 서울시 아파트 각 구별 평균 거래가 추이, 각 구별 면적 현황 데이터 분석 등으로, 아파트 시장 전반에 대한 인사이트를 가질 수 있도록 돕니다.

2년 주기론이란 무엇인가?

2년 주기론은 자유경쟁 시장을 규제하는 법적용으로 인해 발생된 시장의 갭이라 할 수 있다. 이런 갭 적용만 잘 이해해도 아파트 매수 매도를 진행하는데 있어 수천만 원 싸게 살 수도, 아니면 비싸게 살 수도 있으며, 반대로 비싸게 팔 수도 아니면 싸게 팔 수도 있는 것이다.

어떤 물건이든 공급이 많아지는 시점에 가격이 내려가고, 공급이 부족해지는 시점에 가격이 오른다. 동일한 논리를 아파트에 적용시켜 보면, 특정 아파트 단지의 공급이 많아지는 시점은 해당 아파트가 준공되어 최초 입주하는 시점이다. 입주시점이 해당 아파트 단지에 매물이 가장 많고 임대물량 또한 많다. 그럼 해당 아파트 단지에서 두 번째로 매물이 많아지는 시점은? 세 번째는? 네 번째는? 이는 예측 가능하다. 우리나라 주택임대차보호법상 아파트의 최소 임대기간을 2년으로 못 박았기 때문에 해당 아파트에 최초 입주한 시점으로부터 매년 2년차가 되는 시기에 매물이 많아진다. 투자자의 입장에서는 임차인이 퇴거하는 임대종료 시점에 매물을 내놓기 마련이고, 그것이 준공 2년차, 4년차, 6년차까지 이어진다. 또한 단지규모 및 투자자 비율에 따라 이런 속성은 8년차까지 이어지기도 하니, 이미 부동산 관련 투자에 조예가 깊은 사람들은 이러한 2년 주기론에 입각하여 아파트 투자를 진행해나간다.

입주 2년차, 4년차, 6년차 아파트를 주목하라

특히 2년 주기론은 서울의 아파트 시장에서 적중되는 경우가 많다. 그 이유는 서울에는 순수 신규 아파트 공급물량이 거의 없기 때문이다. 서울 아파트의 대부분은 재정비사업으로 인해 만들어지는 단지들이며, 재정비사업의 경우 그 속성상 실거주자들보다는 투자자 위주로 구성되어 있다. 그러다 보니 준공시점의 전월세 등 임대물량의 비중이 높을수록 2년 주기론의 적중률은 높아진다. 특히 최근의 추세가 기존 아파트의 가격 상승을 기대하기 힘들어 투자 차원에서 기존에 임대가 맞춰진 상태의 주택을 매매하는 갭 투자가 줄어들다 보니 이런 현상은 더욱 강해지고 있다.

이에 어떤 특정 아파트를 매수하고자 할 때, 해당 아파트 단지의 입주 2년차와 4년차, 6년차를 노리면 매수 타이밍으로 최적기라 할 수 있다. 매물이 많아지고 다양해지면서 가격하락 압력을 받는 시점이기 때문이다. 그러나 입주 8년차 시점부터는 이런 반복적 패턴이 약해지기 시작하며 10년차가 넘어가게 되면 2년 주기론에 의한 매물보다는 계절적 요인에 따른 매물이 좀 더 힘을 발휘하게 되어 2년 주기론은 희석된다.

아파트 시장은 2019년부터 하락기로 진입할 가능성이 높다

대한민국 아파트 시장을 연령별 인구의 증감에 따라 예측하는 모델에 따르면, 35∼39세 연령대의 증감이 아파트 가격의 흐름과 궤를 같이한다. 즉 2006년부터 2008년까지 35∼39세 연령층의 인구가 증가하고, 2009년부터 해당 연령층의 인구가 감소하기 시작해서 2014년에 바닥을 찍는다. 그리고 2018년까지 다시 상승한다. 과거와 현재의 단기적 흐름에서 35∼39세 인구 증감이 주택가격의 흐름과 매우 유사한 모습을 보이고 있는 것이다. 실제 주택가격 역시 2008년까지 급상승하고, 2009년부터 하락한다. 아파트 시장이 2013년 바닥을 찍고 상승하기 시작하는데 그 지점이 바로 35∼39세 인구층이 증가하는 시점과 동일하게 나타난다. 즉, 이 지표와 집값의 상관관계가 매우 밀접한 유사성을 보이는 것이다.

또 소형주택에서 중형주택으로 갈아타는 연령대인 40∼45세 인구의 증감도 주목해야 한다. 즉, 40∼44세 연령대는 84㎡ 이상 규모 주택의 구매 파워를 가진 연령층이라 볼 수 있다. 이 연령층의 감소가 멈추고 증가하는 시점이 2019년부터이다. 이는 2019년부터 84㎡ 이상의 주택시장이 59㎡의 주택시장보다 가격 방어에 유리할 수 있다는 것을 의미하기도 하고, 2019년 이후부터 59㎡와 84㎡ 아파트 간의 가격 격차가 벌어질 수 있다는 것을 의미하기도 한다.

이에 따르면 2018년까지는 주택가격 상승세가 지속될 가능성이 있다. 또한 2019년이 부동산시장 하락기로 진입할 가능성이 있으며, 시장이 7년 여간 다시 침체될 수 있다는 것을 말해주고 있다. 반면 이런 하락세는 84㎡ 미만의 소형주택에서 더 큰 영향이 있을 수 있으며, 84㎡ 이상의 주택은 가격 방어가 어느 정도 가능할 수 있다는 것을 말해주기도 한다.

▣ 작가 소개

저자 : 이종원
현대 사회는 정보와 데이터가 넘쳐납니다. 정보가 너무 많다 보니 정작 나에게 필요한 것이 무엇인지 찾기가 쉽지 않고, 수많은 데이터들 앞에서 어떤 것을 믿어야 할지 고민하게 됩니다. 그러면서 먼저 다가오는 달콤하고 읽기 편한 가십들에 빠져들기도 합니다.
현재 부동산시장은 가십의 홍수라고 해도 무리가 없을 듯합니다. 반면, 진실을 알기는 마치 해녀가 흙 속의 조개에서 진주를 찾아내는 것만큼이나 쉬운 일이 아닙니다. 진리를 찾아가는 과정은 쉽지 않습니다. 그러나 내가 진리에 가까워지면, 언론을 비롯한 세상의 가십은 말 그대로 한낱 가십으로 넘길 수 있습니다.
이 책이 진실을 모두 밝혀주지는 못할 것입니다. 그러나 적어도 여러분의 부동산시장에 대한 이해도가 높아지면 보다 진실에 가까워질 수 있을 것이라고 생각합니다. 부동산시장에 대한 재상승론, 폭락론 이 둘 간의 가십이 난무하는 상황 속에서 부동산시장을 이해하는데 이 책이 조금이라도 도움이 될 수 있기를 소망해봅니다.

필자는 10년간 건설업에 종사하며 축적한 경험을 토대로 보다 객관적인 정보를 전달하고자 부동산 커뮤니티인 아포유(AforU)를 만들어 운영해오고 있다. 특... 히 부동산시장 데이터와 수치에 근거한 과학적 분석은 타의 추종을 불허한다.
이에 2년 만에 회원 수 5만 명에 가까운 네이버 대표 부동산 카페로 성장하였으며, 부동산시장 미래 분석 1등 부동산 전문 언론을 지향하며 커뮤니티를 성장시켜 나가고 있다.

▣ 주요 목차

머리말 - 아파트의 가격은 결국 내재가치에 수렴되어간다

제1장 아파트 시장에 대한 이해
1. 아파트란 무엇인가?
2. 왜 유독 우리나라 사람들은 아파트를 좋아하나?
3. 커뮤니티가 무엇인지 알아야 아파트가 보인다
4. 아파트 시장에 대한 불신의 원인은 무엇인가?
5. 대한민국 부동산은 버블인가?
6. 서울시 아파트 가격 상승의 배경은?
7. 정치와 정책은 부동산의 나침반이다!
8. 야당이 정권을 잡으면 아파트 가격이 하락할까?

제2장 아파트 면적과 구조에 대한 이해
1. ㎡가 뭐죠? 그리고 84㎡(국민주택규모 아파트)란?
2. 전용면적, 공급면적, 계약면적은 어떻게 다른가?
3. 서비스면적이란 무엇인가?
4. 안목치수가 뭔가요?
5. 2Bay, 3Bay, 4Bay 아파트 평면의 진화
6. 신구 아파트에 대한 3단계 분류
7. 판상형 VS 타워형

제3장 아파트 분양, 그것이 알고 싶다
1. 모델하우스 안에서는 어떤 일들이 벌어질까?
2. 시행사란 무엇인가?
3. 신문기사, 부동산면은 그냥 찢어버려라!
4. 들어는 보셨습니까?
5. 대한민국 부동산 전문가를 말하다
6. 견본주택 마감재의 진실

제4장 분양 아파트 청약 전략
1. 입주자 모집공고 보는 방법
2. 아파트 프리미엄은 무엇인가?
3. 청약 경쟁률이 높은 아파트가 좋은 아파트인가?
4. 분양권 전매 어디까지 알고 있나?

제5장 기존 아파트 시장 인사이트
1. 대한민국 아파트 연도별 거래 추이
2. 대한민국 아파트 면적별 가치 변화
3. 대한민국 아파트 지역별 거래 추이
4. 서울시 아파트 각 구별 평균 거래가 추이
5. 서울시 아파트 각 구별 면적 현황
6. 어떤 입지의 아파트가 좋은 아파트인가?
7. 이런 아파트는 조심해야 한다!!
8. 아파트 가격에 대한 착시현상

제6장 2년 주기론에 대한 이해
1. 2년 주기론이란 무엇인가?
2. 2년 주기론의 사례 탐구
3. 잠실과 같은 2년 주기론이 재연될 수 있을까?
4. 거시적 관점으로 본 2년 주기론

제7장 대한민국 아파트의 미래 전망
1. 앞으로도 전세가 상승은 지속될까?
2. 지역별 아파트 가치 평가 인사이트
3. 향후 아파트 시장에 영향을 미칠 이슈들
4. 주택시장 변화와 우리의 대응
5. 아파트 시장 중장기 전망