경매 부동산 넘겨받기 -낙찰 후 바로 써먹는 경매 실무- (2017.2)

▣ 출판사서평

낙찰 후 바로 써먹는 경매실무 책이다.

이 책은 낙찰 후 매각대금을 납부하고 소유권이전등기와 말소촉탁등기하는 방법과 『방 못 빼! 죽어도 이사 못 가요』 『법대로 하던지 마음대로 해』하며 이사 가지 않겠다고 버티는 경매 부동산의 점유자들을 변호사나 법무사의 도움 없이 혼자 힘으로 부동산을 인도받은 저자의 Real 생생 경매 스토리를 알기 쉽게 정리한 책이다.
이 책은 실전경매의 공허한 이론서가 아니다. 낙찰받은 다음 각양각색의 점유자를 경매부동산에서 이사 보내고 부동산을 넘겨받은 노하우를 서술한 책이다. 이 책을 통해 당신 스스로가 당신을 경매전문가로 변신시켜 줄 것이다.

머리말

경매 부동산 넘겨받기란 낙찰부동산을 점유하고 있는 채무자, 임차인 등을 낙찰부동산에서 이사 보내고 부동산을 인도받는 행위를 말한다. 경매로 부동산을 매수한 후 점유자로부터 부동산을 넘겨받아야 실질적인 소유권을 행사하게 된다. 그런데 경매 부동산에는 각양각색의 점유자가 있다. 막무가내, 무대포 점유자가 경매 부동산에서 "죽어도 절대 못 나가!""법대로 하던지 마음대로 해!""나 죽기 전에는 절대 이사 안 가"라고 하며 이사 가지 않으면 입주지연에 따른 손해를 볼 수 있다. 점유자가 옷 벗고 알몸으로 큰대 자로 벌렁 누워 "방 못 빼! 죽어도 이사 못 가"한다면 정말 난감하다. 점유자가 죽기를 각오하고 이사를 못하겠다고 버티면 이사비 정도 선에서 타협을 하든지, 공권력에 의해 인수하는 수밖에 없다. 또 생각하지도 않았던 체납관리비를 떠 않게 되는 경우가 있다. 그러므로 경매 부동산의 점유자를 이사 보내는 일이 경매에 있어서 권리분석 못지않게 중요하다. 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람을 이사 보내고 경매 부동산을 넘겨받아야 진정한 소유권을 행사할 수 있기 때문이다.

본서에서는 입찰에 참여하여 최고가매수인으로 선정된 후 매각대금납부에서부터 소유권이전등기 및 말소 촉탁등기하는 방법 그리고 경매 부동산의 넘겨받기에 대하여 변호사나 법무사의 도움 없이 매수인이 혼자서 해결하는 방법에 대하여 기술하였다. 변호사나 법무사 등 전문가의 도움을 받으면 좀 더 수월하게 할 수 있다. 하지만 매수인이 직접 점유자를 낙찰부동산에서 이사 보내고 점유를 이전한다면 그만큼 비용을 절감할 수 있다.

점유이전금지가처분과 출입금지가처분, 인도명령, 특별송달하는 방법, 사실관계 파악하는 방법, 명도 합의이행각서, 폐문부재와 공실 그리고 정체불명의 점유자에 대한 명도방법, 유치권신고자에 대한 조사 방법과 인도명령, 법정지상권 성립여지 있음 물건의 조사 방법과 토지인도 및 건물명도청구의 소, 사실 관계 확인 방법, 출입금지가처분신청, 경매 시 복병이나 암초를 만났을 때의 대처 방법 등에 대하여 기술하였다.

이 책의 구성 체계는 다음과 같다.

□ 민사집행사건기록에서 찾는 숨겨진 비밀
□ 소유권이전 및 말소 촉탁등기 직접 하는 방법
□ 인도와 명도시 주도권을 잡는 방법과 인도명령 신청
□ 점유이전금지가처분 직접 하는 방법
□ 특별송달하는 방법
□ 신상정보 및 사실 관계 파악 방법
□ 출입금지가처분 하는 방법
□ 명도 합의를 이끌어 내는 방법
□ 합의이행각서의 작성법
□ 관리비 연체자 우회 공략하여 내보내는 방법
□ 막무가내 점유자 간단하게 내보내는 방법
□ 폐문부재, 공실, 정체불명의 점유자에 대한 명도
□ 유치권신고자에 대한 인도명령과 형사고소
□ 법정지상권 성립여지 있음과 토지인도 및 건물철거
□ 명도소송과 임료청구 직접 하는 방법
□ 짐 들어내는 강제집행 방법
□ 경매함정에 빠졌을 때의 대처 방법
□ 경매 취하와 취소하는 방법
□ 부동산 가압류하는 방법과 지급명령 신청하는 방법

특히 항고장, 점유이전금지가처분 신청, 출입금지가처분 신청, 합의이행각서 등은 저자의 실무 사례를 예시한 것으로 독자 여러분이 직접 인도와 명도 시 활용하면 상당한 도움이 되리라고 생각된다.

이 책과 더불어 『부동산경매 권리분석』『경매왕 예고등기에 반했다』를 함께 본다면 책을 통하여 실전 경험을 쌓을 수 있으리라 본다.

아울러 실무경험을 바탕으로 한 내용임으로 이를 제반 분쟁의 증거자료 등으로는 사용할 수 없고 실무에 있어서 참고용으로 활용하시기 바란다. 이 책은 경매 부동산의 점유자 즉, 사는 사람을 이사 보내는 방법에 관한 책으로서 『명도기술 비밀과외』와 『명도불패』, 『부동산경매 명도기술』, 『경매 부동산의 점유자 어떻게 이사 보내나』를 수정 보완하여 출판한 책이다.

끝으로 오늘의 제가 되도록 길러 주시고, 가르쳐 주시고 연단 시켜 주신 하나님! 건강과 지혜와 끈기를 주신 하나님께 무한한 감사의 기도를 드립니다.

- 부동산경제학박사/공인중개사 강희만

▣ 작가 소개

저자 : 강희만
부동산경제학박사, 공인중개사, 자산운영전문인력
교보생명과 삼성물산주식회사에서 근무하였고, 토지공사와 매일경제신문사가 주최한 1996년 부동산개발경진대회에서 컨설팅 부문 장려상을 수상했다.
공인중개사로서 부동산중개. 컨설팅, 상가분양, 경매컨설팅 등 실무경험을 바탕으로 한 부동산중개실무 도서인 『부동산숙달하기』, 『수수료 10배 작업』이 있으며, 부동산경매 안내서로서 『부동산경매 권리분석』 『경매왕 예고등기에 반했다』가 있다. 부동산가격 폭등과 폭락의 메카니즘을 파헤친 『그레이트풀』이 있다.

▣ 주요 목차

PART 1 부동산경매 절차와 경매 부동산의 점유자
1. 부동산경매 절차 15
2. 경매절차의 이해관계인 21
3. 경매 부동산의 점유자 23

PART 2 경매법정에서의 입찰 방법
1. 입찰표의 기재 방법 33
2. 입찰보증금 봉투와 입찰봉투의 작성 43
3. 입찰함에 투입, 개찰 그리고 차순위매수신고 55

PART 3 민사집행사건기록에서 찾아내는 숨겨진 비밀
1. 민사집행사건기록에서 찾는 숨겨진 비밀 61

PART 4 매각대금 납부와 소유권이전 등기하는 방법
1. 매각대금 납부하기 73
2. 등기하는데 필요한 서류 77
3. 등기하는데 필요한 서류 준비와 등기 절차 79
4. 등기신청서의 작성과 서류 편철 방법 82

PART 5 경매 부동산의 점유자와 점유이전금지가처분
1. 경매 부동산의 점유자와 점유이전금지가처분 91
2. 점유이전금지가처분 진행절차와 집행 방법 94
3. 비닐하우스 경작자에 대한 점유이전금지가처분 105

PART 6 주도권 잡기와 부동산인도명령
1. 인도와 명도 진행 때 주도권을 잡는 방법 119
2. 부동산인도명령의 신청인과 상대방 125
3. 부동산인도명령 신청 방법 130

PART 7 특별송달하는 방법
1. 폐문부재, 수취인부재 시 특별송달하는 방법 139
2. 채무자가 도주하여 연락이 안 되는 경우 송달하는 방법 143

PART 8 인도 합의를 이끌어 내는 예고장과 통지서
1. 강제집행조치 예고장으로 합의를 이끌어 내는 방법 151
2. 강제집행조치실행 통지서로서 합의를 이끌어 내는 방법 160

PART 9 인도와 명도 합의이행각서의 작성
1. 인도와 명도 합의이행각서 작성하는 방법 165

PART 10 배째라 점유자 간단하게 이사 보내는 방법
1. 명도확인서를 먼저 달라고 요구하는 막무가내 세입자의 처리 방법 173
2. 집주인과 짜고 가짜 계약서로 인도를 거부하는 배째라 세입자 내보내는 방법 176
3. 살지 않고 주민등록만 전입돼 있는 막가파의 처리 방법 178
4. 떼인 보증금 찾는 방법 알려줘 쉽게 인도하는 방법 181

PART 11 폐문부재와 공실 부동산
1. 이삿짐이 있는 폐문부재와 공실 부동산 185
2. 공실확인서와 물품내역확인서의 작성 188

PART 12 정체불명 점유자의 부동산 넘겨받기
1. 정체불명 점유자의 부동산 넘겨받기 193

PART 13 체납 관리비 떠안지 않고 부동산 넘겨받기
1. 전입주자가 체납한 관리비 자칫하면 낙찰자의 몫 203
2. 체납관리비 떠안지 않고 부동산 넘겨받기 208

PART 14 위장술 대처법과 압박기술
1. 위장술에 대처하는 방법 217
2. 봉쇄와 압박기술 223

PART 15 신상 정보 및 사실 관계 파악과 출입금지가처분
1. 부부 관계 파악 방법 231
2. 사실 관계 파악과 출입금지가처분 234

PART 16 유치권신고자에 대한 인도명령과 형사고소
1. 허위 유치권 찾기 251
2. 유치권신고자에 대한 인도명령 271
3. 형사고소와 합의유도 283

PART 17 명도소송하는 방법
1. 명도소송 때 소가 계산과 인지액 계산 291
2. 소장의 작성 300
3. 송달료 납부와 소장 접수 313

PART 18 법정지상권 조사 방법과 토지인도와 건물철거
1. 법정지상권 성립 여지 있음의 조사 방법 317
2. 토지소유자와 건물소유자가 동일한 적이 없어 법정지상권이 성립되지 않는 사건 327
3. 토지 근저당권 설정 당시 지상에 건물이 없음으로 법정지상권이 성립되지 않는 사건333
4. 구건물 헐고 건물 신축 법정지상권 성립되지 않는 사건 339

PART 19 냉장고 등 물품 들어내는 강제집행 실행 방법
1. 냉장고, TV 등 물품 들어내는 강제집행 실행하기 349
2. 강제집행 후의 조치 방법 354

PART 20 강제집행한 냉장고 등을 처리하는 방법
1. 보관료와 집행비용확정결정을 받아 내는 방법 359
2. 보관된 물품을 유체동산 경매하여 처리하는 방법 362

PART 21 경매함정에 빠졌을 때 대처 방법
1. 이의신청 및 매각불허가 신청하기 367
2. 매각허가결정에 대하여 즉시항고하기 373
3. 매각허가결정에 대하여 취소 신청하기 395

PART 22 경매 취하와 취소하는 방법
1. 경매 취하하는 방법 401
2. 채권자가 판결금 수령을 거부하며 강제경매를 진행시킬 때 경매 취소하는 방법406
3. 담보액을 변제하고 임의경매를 취소하는 방법 409
4. 낙찰받은 경매물건 취하와 취소를 피하는 방법 412

PART 23 부동산 가압류와 지급명령 신청하는 방법
1. 부동산 가압류하는 방법과 풀어주는 방법 417
2. 지급명령 신청하는 방법 430
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