재개발 재건축 법대로 하는 법 -부동산 전문 변호사의 돈 버는 소송이야기- (2017.2)

▣ 출판사서평

부동산 시장의 장밋빛 투자처, 재개발 재건축 사업!

2017년 분양시장의 최대 화두는 재개발 재건축 단지 공급이라고 한다. 약 12만 가구가 공급될 예정으로 2009년 이후 최대 물량이다. 부동산 투자 시장에서 재개발 재건축 아파트는 투자자들의 눈길을 가장 유혹하는 곳이다. 대부분 도심에 자리 잡고 있어 교통, 학군, 상권 등 기반시설이 풍부하고, 꾸준한 수요가 있으며, 향후 개발이익에 대한 기대감도 높은 편이기 때문이다. 일반분양 물량이 많지 않아 미분양 위험도 적다. 그러다 보니 실제로 2016년 수도권과 지방의 청약 경쟁률 상위 20개 아파트 중 재개발 재건축 단지는 11개에 이른다. 경기 침체와 부동산 시장의 하향 국면에도 재개발 재건축 분양은 부동산 투자자들에게는 여전히 장밋빛 투자처다.

건설업계 또한 신규 택지 분양보다는 사업성이 확보된 재개발 재건축 시장에 주목하고 있다. 입지가 좋은 재개발 재건축 지역은 도시 외곽의 택지개발지구보다 수요나 가격 측면에서 안정적이다. 그래서 오늘도 시공사 선정을 위한 조합 총회가 열리는 곳에서는 대형 건설사뿐만 아니라 중견 건설사들도 치열한 경쟁을 벌이고 있다.

각종 이권 다툼이 끊이지 않는 재개발 재건축 사업 현장의 민낯!

전국에 크고 작은 재개발 재건축 지역은 1000여 개에 이른다. 재개발과 재건축은 현재는 같은 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받고 있지만, 그 출발의 모태는 달라서 성격도 매우 다르다. 재개발은 종전의 ‘도시재개발법’에서, 재건축은 종전의 ‘주택건설촉진법’에 규정되어 있었다. 재개발은 정비기반시설이 열악한 지역에 도로와 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이다. 재건축은 정비기반시설, 즉 도로 공원등의 시설이 양호한 지역(보통은 아파트지역이다)에서 건물소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 사업이다. 재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있으며, 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙다. 이 때문에 사업방식과 절차가 매우 비슷하지만 속을 들여다보면 크게 다르다.

재개발이든 재건축이든 시작은 조합이 설립되면서부터다. 그런데 이 조합이 설립되면서부터 분쟁이 시작된다. 조합장 및 조합집행부의 비리, 이를 비판하고 몰아내려는 반대파의 공격, 시공사 선정과 관련된 각종 야합, 용역업체들의 이권개입, 신구조합원들간의 갈등, 아파트 주민과 상가 상인과의 충돌 등. 조합 설립에서 시공사 선정, 분양 신청, 입주까지 끝없는 분쟁이 발생한다. 이를 둘러싼 소송 또한 끊임없다. 그래서 시장 참여자에게는 전문적인 지식과 경험이 풍부한 조력자가 필요하다. 오랜 시간 재개발 재건축 현장에서 발로 뛴 저자는 그동안의 경험과 지식을 이 책 안에 고스란히 녹여냈다. 더 이상 재개발 재건축 현장에서 선의의 피해자가 없어야 한다는 마음으로.......

▣ 작가 소개

저 : 김향훈

1966년 전북 고창에서 태어나 전주에서 고등학교까지 다닌 후, 서울대학교 법대를 졸업했다. 6년 동안 직장을 다니다가 사법시험에 도전해 합격했다. 2012년에는 「도시정비법상 매도청구권에 관한 연구」로 석사학위를 받았다. 2004년 변호사 개업 후 현재까지 재건축 재개발 사업 분야에서 활약하고 있다. 서울 중구 순화동 재개발조합 등 다수 조합의 자문을 맡았고, 반대파 조합원이나 현금청산자들의 입장을 대변하기도 했다. 현재 법무법인 센트로 대표 변호사로 일하고 있다. 지은 책으로는 『변호사 사용법』, 『청년 변호사 취업을 넘어 전문변호사로』 등이 있다.

▣ 주요 목차

머리말_재개발 재건축 남의 일이 아니다

1장. 재개발 재건축 길잡이
재개발 재건축이 뭔데?
재개발 재건축에 분쟁이 많은 이유
재개발 재건축 지역에 투자할 때의 주의사항
개발구역 내 분양권 투자 시 주의 사항
재개발 재건축의 시작

김변의 법률팁1_
주택법과 도시개발법상의 개발사업
김변의 법률팁2_
주택법상 개발사업에서 토지주들의 협상 성공 사례

2장. 조합의 탄생 이후
조합이라는 거대 권력의 탄생
조합장, 해볼 만한가?
아버지가 조합 이사가 됐다는데, 괜찮을까?
비상대책위원회 출신 조합장의 변절
서면결의서 위조, 대안이 있을까?
매도청구소송 완료 후 조합이 대금을 안 주면?
단지 내 상가 소유자가 재건축에 반대한다면
상가분할, 토지분할 소송 대응방법

김변의 법률팁3_
조합임원 해임절차에 관하여

3장. 분양 받을 것인가, 떠날 것인가
대규모 건축허가, 사업 시행인가
재건축에서의 깜깜이 분양신청
재건축 재개발 ‘종전자산평가’와 관련된 진실
재개발 현금청산은 수용절차로
재건축 사업에 영업보상은 없다
현금청산 시 연 15% 이자 챙기는 법
현금청산자들은 사업비분담 안 해도 된다
수용재결 사건에서 사기행각을 벌이는 변호사들

김변의 법률팁4_
수용절차 이해 및 소유자의 대응방법
김변의 법률팁5_
현금청산 매도청구 관련 FAQ

4장. 마지막까지 끊이지 않는 전쟁
모든 계획의 결정판, 관리처분계획
해산이냐, 청산이냐, 집행부 장악이냐?
신탁등기 후 명도거절하고 청산자가 된 경우
조합에 대한 채권, 조합원들로부터 받을 수 있을까?
정비사업 최후의 전쟁, 시공사 vs 조합

김변의 법률팁6_
변호사 얼굴을 보고 입금하라

맺음말_대세를 읽고 법을 잘 활용하자!

부록_중학생, 할머니도 알아야 할 필수 법률상식
변호사에게 사건 의뢰하는 법
감정평가사 활용법