경매 투자 핵심 강의노트 -대한민국 최고 부동산전문가 김동희의- (2017.3)

▣ 출판사서평

경매는 투자하는 순간부터 이익을 얻는 안정적인 재테크 시장이다.

부동산중개업소에서 일반 매매로 구입하는 것보다 싼 가격으로 부동산을 취득할 수 있다. 시장이 좋으면 좋은 대로 나쁘면 나쁜 대로 경매로 시세보다 싸게 내 집을 마련하는 사람이 있는 가하면, 직장인들이 부족한 연봉을 채운다거나, 정년 퇴직자들이 스스로 노후연금 채우기에 도전하는 모습을 찾아 볼 수 있다. 그러나 이런 시장을 알고 있다고 누구나 투자에 성공하는 것은 아니다. 제대로 알고 투자하는 습관이 필요하다. 그래서 이 책은 기본에 충실하면서 실전투자를 배울 수 있도록 기술했다고 한다.

“경매 관련서적 100권 이상을 정독했는데도 경매를 잘 모르겠다”

경매 서적의 대부분이 독자들에게 필요한 책이 아니라 책을 팔기 위한 공급자의 눈높이에서 흥미위주로 기술되었다. 이런 서적들은 다독했더라도 경매의 본질을 이해하지 못할 뿐만 아니라 기본을 이해하는데 혼란만 줄 뿐이다.
이 책은 바른 경매 교과서를 통해서만 경매를 쉽고도 정확하게 배울 수 있고, 경매투자에서 성공하는 지름길이 된다. 그래서 독자분 들이 경매를 쉽게 이해할 수 있도록 강의식으로 핵심 요약해서 기술했다고 한다.

『경매투자 핵심 강의노트』는 경매투자 노하우를 강의식으로 요약 정리한 책!

강의현장과 경매 입문하는 분들, 경험자들이 정리된 내용을 가지고 경매를 새롭게 정리할 수 있도록 다음과 같은 내용을 담고 있다.
· 부동산으로 성공하려면 안정적이고 미래가치가 있는 곳에 투자해라!
· 경매투자의 매력과 투자방향은 어떻게 하면 되나!
· 경매에서 실패하기 쉬운 사례와 알고만 있어도 위험한 경매를 탈출 상식!
· 경매절차 흐름도와 민사집행법상 진행되는 경매학개론 완전정복
· 경매에서 기본적으로 권리를 분석하는 방법
· 경매의 꽃인 권리분석 완전정복 핵심 강의노트
· 배당순위가 충돌할 때 실전배당, 왜 배당이의가 필요할까?
· 경매물건을 찾아 권리와 수익분석 후 실전 투자하는 핵심 강의노트
· 경매 첫걸음을 향한 아파트와 다세대주택 법원입찰 실전강의
· 경매로 내집 마련과 부족한 연봉 채우는 실전투자 강의노트
· 경매로 낙찰 받고 건물을 인도 받는 김 선생의 핵심 강의노트
· 특수물건을 나만의 전문영역으로 실전 투자하는 핵심강의노트
· 남들보다 빠른 발품과 특수물건으로 고수익 올리는 실전 노하우

그래서 초보자가 쉽게 접근할 수 있고 경매강의 교재로 삼을 수 있는 책을 출간하게 되었고 한다.

부동산투자로 성공하려면 몇 가지 요건을 갖추고 있어야 한다.

항상 실수요자 차원에서 생각하고 판단해라!
부동산 투자는 우리가 살고 있는 땅과 집이라는 요소의 가치를 극대화시키는 데서부터 출발해야 한다. 이렇게 실수요자 차원에서 생각하고 투자해야 성공할 수 있다.
역세권 주변과 대중교통 등이 발달하는 지역을 공략해라!
교육여건과 생활편의시설의 접근성, 주거의 쾌적성 등이 수요를 부른다.
남들이 하지 않는 부동산에 관심을 가져라!
남들이 모두가 돈을 벌 수 있다고 생각하는 사업에선 부자가 될 수 없다. 남들이 하지 않는 곳을 개발해서 투자하면 높은 수익을 만들 수 있다.
이러한 시장은 정보수집에 전력을 기울여야 한다.
부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 특히 부동산에는 누구에게나 열려있는 정보 외에 숨어 있는 정보가 많다. 이 숨은 정보를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 부동산투자에 성공하는 비결이다.

부동산 경매투자로 성공하려면 이렇게 하면 된다.

정확한 부동산 정보를 통해서 정확한 가치 분석을 하고 나서 투자해야 한다. 이렇게 가치가 있는 우량한 물건은 현장답사를 통해 얻어지는 것으로 발품을 팔아야 한다. 그다음은 권리분석을 철저히 해야 한다고 기술하고 있다.

권리분석은 경매투자에서 매수 신청한 입찰가액보다 추가로 인수할 권리나 금액이 있는가를 분석하는 것이다. 낙찰 받고 인수할 권리 등이 없다면 권리분석을 잘한 것이라 한다. 이러한 기본에서 충실해야만 경매로 실패하지 않고 성공하는 지름길이다. 그래서 초보자가 쉽게 접근할 수 있고 경매강의 교재로 삼을 수 있는 책을 출간하게 되었다고 기술하고 있다.

▣ 작가 소개

저 : 김동희

부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 다수의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.
그는 중앙대학교 경영학과를 졸업하고 (주)대산투자 대표를 역임했으며 현재 (주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표로 활동하고 있다. 또한 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장, 법무법인 강산 자문위원, 굿옥션 경매강좌 교수, 디지털 태인 경매강좌 교수, 자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수, 경·공매 교육아카데미 원장을 맡고 있다.

지은 책으로 『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기』 『지분경매와 NPL투자 완성』 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀』 『경매 실전투자 비법』 『나는 경매로 평생직장을 찾았다』 『계약서 작성의 비밀』 『임대차 상식사전』 『지분경매의 완성』 『특수물건의 비밀』 『남들 경매할 때 나는 공매한다』 『지분경매의 비밀』 『판사님 배당에 이의가 있습니다』 『실전공매완전정복』 『공매·경매와 부동산 투자분석』 등이 있다.

▣ 주요 목차

PART 1 부동산 실전투자와 민사집행법상 진행되는 경매학개론 핵심 강의노트

Chapter 1 부동산은 안정적이고 미래가치가 있는 곳에 투자해라!

1강 부동산으로 성공하려면 어떻게 해야 하나?
· 부동산에 대한 고정관념부터 버려라!
· 부동산투자로 성공하려면 몇 가지 요건을 갖추어야 한다
2강 경매투자의 왕도는 우량한 물건을 찾는데 있다
· 현장조사를 통해서 우량한 아파트 고르기
· 우량한 단독주택, 다가구주택은 이렇게 선택해야 한다
· 연립주택과 다세대주택이 주택 시장에서 귀한 몸이 되고 있다
· 상가건물은 이렇게 투자해야 성공할 수 있다
· 오피스텔 투자는 어떻게 해야 성공하나?
· 농지를 경매로 투자 시 유의사항은?
3강 경매투자의 매력과 투자방향은 어떻게 하면 되나!
· 경매는 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다
· 경매에서 투자방향은 어떻게?
· 경매투자에는 함정이 많다는데 탈출방법은?
· 부동산 경매에서 고수익을 올릴 수 있는 실전비법

Chapter 2 직장인 왕 대리가 경매로 부족한 연봉 채우기에 도전하다

1강 왕 대리 친구가 경매로 내집 마련하다
· 왕 대리가 친구 집들이에 간 이야기를 김 부장에게 털어 놓았다
· 김 영민이 낙찰 받아 내집 마련한 아파트
· 경매 입찰대상물건 정보내역과 입찰진행 내역
· 이 아파트에 권리의 하자는 없을까?
· 수익성이 보장되는 선에서 입찰가를 결정해라!
· 내집 마련도 하고, 부족한 연봉도 경매로 채워라!
2강 왕 대리와 김 부장이 경매로 부족한 연봉 채우기에 도전하다
· 김 부장은 왕 대리 옆으로 의자를 끌어와 바싹 당겨 앉았다
· 부장님. 저와 경매공부 안 해 보실래요?
· 부동산 경매투자 핵심 강의노트로 시작하면 되겠어요

Chapter 3 경매에서 실패하기 쉬운 사례와 알고만 있어도 위험한 경매를 탈출?

1강 경매투자에서 기본에서 절대 실패하지 마라!
· 경매투자는 부동산 중개시장에서 취득하는 것보다 더 안전하다
· 부동산 경매투자로 성공하려면 어떻게 해야 하는가?
2강 입찰자가 경매에서 실패하기 쉬운 사례 실전강의
· 주임법상 대항요건을 갖춘 선순위전세권자가 배당요구로 소멸된다고 오인한 사례
· 선순위전세권을 후순위전세권으로 오인해서 손해를 본 실전 사례
· 오피스텔 임차인의 잘못된 배당요구로 낙찰자가 손해 볼 뻔한 사례
· 임차인이 상임법상 보호대상 환산보증금을 초과한다면?
· 선행경매에서 배당요구한 선순위임차인이 후행공매에서 배분요구해 손해 본 사례
· 전 경매에서 배당요구한 선순위임차인은 현행경매에서 대항력만?
· 계약금 또는 중도금만 지급하고 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력?
· 대항력 없는 종전 임차인과 낙찰자가 새로 계약을 체결한 경우 대항력은?
· 경매개시 전 또는 후에 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은?
· 임차권등기와 전세권등기 이후에 전입신고와 확정일자를 갖추면 손실?
3강 알고만 있어도 위험한 경매를 탈출하는 실전노하우
· 주택에서 임대인의 지분이 매각될 때 잘못하면 큰코다친다
· 토지와 건물에 설정된 권리가 다를 때 임차인의 대항력은?
· 일괄경매 신청했지만, 건물과 토지소유자가 다른 경우 잘못하면 큰 손해?
· 조세채권을 몰라서 3번씩 임차보증금을 포기하게 된 사례
· 아파트가 대지권미등기일 때 분양대금 미납과 유치권행사에 유의해라!
· 조합이 가압류한 채권은 소멸되는 일반채권이 아니다
· 유치권자가 가압류한 경우도 일반채권으로 오인하면 안 된다
· 근로복지공단 가압류를 일반채권으로 우습게보면 큰코다친다
· 학교법인이나 사찰 소유재산이 매각되고 나서 재 매각된 사례
· 임차인이 금융기관 대출 시 무상거주확인서를 작성했다면 대항력이 없는 건가?
· 경매 시점에서 법정지상권이 성립되지 않아도 건물철거가 불가한 사례?

Chapter 4 민사집행법상 진행되는 경매와 그 집행방법 핵심 강의노트

1강 민사집행법상 진행되는 경매의 종류는?
· 금전채권에 기초한 강제집행 방법
· 담보권 실행 등을 위한 경매(임의경매)
2강 경매대상 부동산과 그 집행 방법
· 토지가 경매대상인 경우
· 건물이 경매대상인 경우
· 미등기 부동산이 경매대상인 경우
· 공장재단, 광업재단
· 광업권, 어업권
· 지상권
· 지역권
· 전세권에 설정된 저당권
· 소유권보존 등기된 입목
· 선박, 자동차, 건설기계 및 항공기
· 유체동산에 대한 집행

Chapter 5 임의경매와 강제경매의 차이점, 그리고 공매가 동시에 진행될 때 실전강의

1강 임의경매와 강제경매에 대한 이해와 그 차이점은?
· 담보물권 등의 임의경매는 어떻게 진행되나?
· 집행권원 등에 의한 강제경매는 어떻게?
· 임의경매와 강제경매의 공통점과 차이점 비교 분석
2강 경매와 공매는 이런 차이가 있다
· 경매와 공매는 차이점은?
· 경매와 공매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나?
· 경매기입등기 → 임차인 전입 → 공매공고등기 순에서 소액임차인 판단기준은?
· 경매와 공매에서 낙찰 받고 잔금납부까지 어떻게 진행되나?

Chapter 6 경매절차 흐름도와 민사집행법상 진행되는 경매학개론 완전정복

1강 한눈에 보는 법원경매 절차 흐름도
2강 민사집행법상 진행되는 경매절차 완전정복
· 경매진행절차의 처음부터 끝을 알 수 있는 경매여행
· 채권자가 경매신청하면 경매는 다음과 같이 진행된다
· 경매에서 매각 준비절차는 어떻게 진행되나?
· 입찰기일에 입찰서 제출과 잔금 납부 후 소유권을 취득하는 방법


PART 2 경매의 꽃인 권리분석 완전정복 핵심 강의노트

Chapter 7 경매에서 기본적으로 권리를 분석하는 방법

1강 경매에서 권리분석은 어떻게 하나?
· 경매에서 권리분석이란?
· 말소기준이 되는 채권과 그 원리를 알면 권리분석의 절반은 성공이다
· 말소기준권리를 찾아서 기본적으로 권리분석하는 방법
2강 물권과 채권의 종류와 이들 상호 간 우선순위
· 광의의 채권(물권과 채권을 포함)
· 물권의 종류와 물권 상호 간의 우선순위
· 채권의 종류와 채권 상호 간 우선순위
· 물권과 채권 상호 간에 우선순위
· 물권과 일반채권이 섞여 있는 기본적인 사례에서 배당분석
3강 한눈으로 보는 우선순위 결정방법 총정리
· 저당권부 채권이 조세채권 등의 법정기일보다 늦은 경우와 빠른 경우
· 저당권부 채권 등이 없는 경우 배당순위 결정 방법
4강 입찰대상 물건에서 권리를 분석하는 방법
· 돈이 되는 우량한 물건을 찾는 것이 먼저다
· 말소기준권리를 찾고 인수할 권리가 있는지 확인해라
· 임차인의 대항력 유무와 배당요구 여부를 먼저 판단
· 조세채권이 있다면 당해세인지, 일반 세금인지를 확인해라!
· 경매에서 배당은 다음과 같은 순위로 하면 된다
· 인수할 권리나 금액이 있는 가를 확인해라
· 남을 가망이 없거나 대위변제 등으로 경매취소가능성에 검토
· 마지막으로 현장답사를 통한 물건분석과 수익분석 후 입찰하면 된다
5강 경매절차상에서 하자발생시 낙찰자의 대응방안
· 매각기일 이후에서 매각허가결정 전에 발생한 경우
· 매각허가결정 이후 대금납부기한 전까지 발생한 경우
· 대금납부 이후 배당기일 이전에 발생한 경우
· 배당기일 이후에 발생된 경우

Chapter 8 주택임차인의 권리와 다른 채권자와의 우선순위

1강 주임법으로 보호받는 건물과 대항력은 어떻게 발생하나?
· 주택임대차보호법의 적용대상 건물은?
· 주택임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?
2강 주택임차인의 우선변제권은 어떻게 발생하나?
· 임차인이 지급한 필요비와 유익비의 반환 방법은?
· 주택임차인의 최우선변제권과 그 적용대상 범위
· 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
3강 주택임차인과 다른 채권자 간에 우선순위에 따른 배당 방법
· 임차인의 대항력ㆍ우선변제권, 기타 물권과의 배당
· 서울시 강동구 주택에서 임차인과 다른 채권간의 배당사례
· 경기도 성남시(과밀억제권역) 신흥동의 주택에서 임차인과 다른 채권간의 배당사례
4강 주택임차인이 알고 있어야할 권리
· 임대차계약기간과 계약의 갱신 및 묵시적 갱신
· 차임 등의 증감청구와 월차임 전환 시 산정률
· 임차권등기와 임대차등기는 어떻게 다른가?
· 임차권의 양도나 전대차는 임대인 동의가 있어야 대항력?
· 임차주택이 경매될 때 계약서를 분실했다면 배당요구를 할 수 없나?
· 임차인이 연체차임이 있어도 전세금 전액을 배당 요구할 수 있나?
· 선행경매에서 배당요구 했다면 제2경매에서 대항력만 주장할 수 있다
· 임차인이 금융기관에 무상거주확인서를 작성했다면 대항력이 없는 건가?

Chapter 9 상가임차인의 대항력과 우선변제권, 그리고 다른 채권과의 우선순위

1강 상임법 적용대상 건물과 보호받을 수 있는 임차인은?
· 상가건물임대차보호법의 적용대상 건물
· 상임법으로 보호받을 수 있는 임차인은?
2강 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?
· 상가임차인의 대항요건과 대항력(상임법 제3조)
· 일반거래로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은
· 경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은
3강 상가임차인의 우선변제권은 언제 어떻게 발생하나?
· 소액임차인으로 최우선변제금을 받으려면?
· 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
4강 상가임차인과 다른 채권자 간에 우선순위에 따른 배당 방법
· 서울시 문래동의 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간의 배당사례
· 상임법 개정 전·후로 설정된 근저당권과 임차인에 대한 배당사례
5강 상가임차인이 알고 있어야할 권리
· 상임법의 적용을 받는 임차인의 최단 계약기간
· 상가임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 계약갱신 거절
· 임차권등기명령 제도와 민법 제621조에 기한 임대차등기
· 임대차의 양도와 전대차의 준용
· 차임 등의 증감청구와 월차임 전환 시 산정률
· 임차인의 권리금 회수기회 보호와 손해배상청구권(상임법 제10조의4)
· 임차인이 상임법상 보호대상 환산보증금을 초과한다면?

Chapter 10 전세권에 대한 권리분석, 그리고 주임법상 임차권과의 관계는?

1강 전세권자는 어떠한 권리를 가지고 있나?
· 전세권의 성립요건
· 전세권의 효력
· 전세권의 존속기간
· 전세권 소멸사유 및 소멸시의 효과
2강 전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은?
· 아파트 등의 집합건물 전세권자의 경매신청과 배당방법
· 단독 · 다가구주택 전세권자의 경매신청과 배당방법
· 전세권자가 주임법상 임차인의 권리를 함께 갖추고 있다면?
3강 선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸은?
· 선순위전세권자는 대항력과 우선변제권 중 하나 선택?
· 후순위전세권은 경매로 소멸되므로 우선변제권만 있다
· 전세권이 선순위와 후순위인 사례를 통해서 분석하기
· 주임법상 대항요건을 갖춘 선순위전세권자가 말소되는 것으로 오판한 사례

Chapter 11 근저당권 완전정복과 실전 배당사례에서 성공하기!

1강 저당권의 종류와 근저당권은 어떠한 권리를 갖게 되나?
· 저당권의 종류와 그 대상범위
· 근저당권을 설정하면 어떠한 권리가 있나?
2강 근저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위는
· 제시 외 건물 등과 근저당권의 효력의 범위(민법 제358조)
· 부합물을 규정한 법률과 대법원 판례
· 종물을 규정한 법률과 대법원 판례
3강 특수저당권과 그 우선변제권으로 배당하는 방법은?
· 공동저당권의 의미와 동시배당과 이시배당 방법
· 재단저당제도
4강 근저당권에 대해서 알고 있어야할 핵심 내용정리
· 근저당권과 다른 채권자와 우선순위 결정 방법은?
· 근저당권자의 채권이 확정되는 시기는 언제인가?
· 근저당권의 채권최고액을 초과하는 채권은 어떻게 배당?
· 근저당권의 채권소멸시효와 소멸시효중단, 그리고 완성
5강 근저당권과 다른 채권자 간의 권리분석과 배당방법
· 근저당권자와 다른 채권자 간에 순위배당 후 안분배당한 사례
· 근저당권자 → 가압류 → 임차인 전입/확정일자 → 강제경매 시 배당사례

Chapter 12 조세 · 공과금 · 임금채권을 정복하는 시간이다

1강 조세채권 상호 간 우선순위와 다른 담보물 등과 우선순위
· 조세채권의 우선특권은?
· 조세채권 상호 간의 우선순위는 어떻게 결정되나?
· 조세채권과 근저당권 등이 혼재해 있을 때 배당하는 방법
· 조세채권과 임금채권, 공과금, 일반채권 간의 우선순위
2강 공과금 상호 간 우선순위와 다른 담보물권 등과 우선순위
· 공과금 상호 간에는 동순위가 원칙이다?
· 공과금과 근저당권 간에 우선순위 결정방법
· 공과금과 임금채권, 조세채권, 일반채권 간의 우선순위는?
3강 임금채권 상호 간 우선순위와 다른 담보물권 등과 우선순위
· 근로자의 임금채권 중 최우선변제금은?
· 임금채권 상호 간에는 동순위가 원칙이다
· 임금채권(최우선변제금제외)과 저당권부 채권과 우선순위
· 임금채권, 조세채권, 공과금채권, 일반채권 간의 배당은?
4강 조세 · 공과금 · 임금채권 등에 대한 기본배당 특강
· 당해세 → 근저당 → 임차인 → 임금채권 순에서 배당특강
· 당해세 → 조세 → 근저당 → 공과금 → 임차인 → 임금채권 순에서 배당특강
· 임차인 → 공과금 → 조세 → 임금 → 조세채권 순에서 배당특강
· 당해세 → 가압류 → 공과금 → 조세 → 임금채권 순에서 배당특강

Chapter 13 채권의 종류와 가압류 · 압류의 처분금지효, 그에 따른 배당사례

1강 채권은 어떠한 종류가 있나?
· 일반채권의 종류
· 우선특권 있는 채권의 종류
2강 가압류, 압류의 의미와 그 처분금지 효력은?
· 가압류란 어떠한 권리이고, 그 처분금지효력은?
· 압류의 종류와 그 처분금지 효력은?
3강 가압류와 압류가 다른 근저당권 등과 우선순위에 따른 배당방법
· 이철민 가압류 → 이기자 근저당권 순에서 배당하는 방법
· A 가압류 → B 근저당 → C 일반채권압류 → D 강제경매신청에서 배당방법은?
· A 가압류 → B 임차인 → C 조세압류는 항상 압류]가압류?
4강 전소유자의 가압류(압류)의 처분금지효와 배당에서 우선순위는?
· 전소유자의 가압류나 압류는 경매로 소멸되는 것이 원칙?
· 전소유자의 가압류채권자와 현소유자의 채권자에 배당방법
5강 가압류와 가처분 등의 보전처분 취소신청 도과기간

Chapter 14 배당순위가 충돌할 때 실전배당, 왜 배당이의가 필요할까?

1강 배당절차는 어떻게 진행되나?
· 배당기일은 어떻게 지정해야 하나?
· 배당표원안의 비치와 열람과 배당기일에 배당을 실시하는 방법
2강 한눈으로 보는 배당에서 우선순위를 결정하는 방법 총정리
3강 배당순위가 평등한 채권자와 후순위채권자가 병존할 때 실전배당
· 채권 상호간의 배당순위는 동순위로 안분배당한 사례
· 가압류 → 근저당 → 확정일자 → 강제경매 순에서 안분 후 흡수배당한 사례
· 가압류 → 근저당 → 임차인 → 가압류로 안분배당 후 흡수한 사례
4강 배당순위가 상호모순관계에서 순환흡수 배당하는 방법
· 순환흡수배당 방법은 어떻게 하면 되나?
· 조세채권으로 순위가 상호모순관계(A=B, B]C, C]A)에 놓일 때 실전배당
5강 배당순위가 순환관계(A]B, B]C, C]A)에서 순환흡수배당하는 방법
· 다세대주택에서 배당순위가 순환관계(A]B, B]C, C]A)에 있는 경우의 실전배당
· 현행법상 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수한 실전배당 사례
6강 왜! 배당을 알아야 하고 잘못된 배당에 이의를 하지 않으면 손해 보나?
· 법원이 작성한 배당표를 신뢰해도 될까?
· 배당표원안에 대한 이의와 배당이의 소 제기 방법
· 배당이의 소송절차에서 원고가 승소 시 배당 실전강의


PART 3 경매물건을 찾아 권리와 수익분석 후 실전투자하는 핵심 강의노트

Chapter 15 경매사이트에서 물건을 찾아 권리분석하는 실전투자 노하우

1강 경매정보회사들의 경매사이트는 어떤 것이 있나?
· 굿옥션 경매사이트의 홈페이지와 이용방법
· 부동산태인 경매사이트의 홈페이지와 이용방법
· 지지옥션 경매사이트의 홈페이지와 이용방법
· 스피드옥션 경매사이트의 홈페이지와 이용방법
2강 입찰할 물건을 찾아서 권리분석하는 실전투자 노하우
· 서울시 관악구 현대아파트 경매 물건정보 내역
· 이 현대아파트를 입찰할 물건으로 선정한 이유?
· 이 물건에 대한 권리분석은 다음과 같은 방법으로 해라?

Chapter 16 공부와 현장답사로 2차적인 물건분석과 수익분석 실전강의

1강 등기사항증명서를 통한 물건분석 핵심강의
· 토지와 건물등기사항전부증명서를 보는 법과 권리관계에서 유의할 점은?
· 집합건물 등기사항전부증명서를 보는 법과 분석하는 방법
· 등기사항전부증명서에서 우선순위 결정방법
2강 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법
· 건축물대장(일반건축물대장과 집합건축물대장)
· 토지대장 등과 지적도, 토지이용계획확인원
3강 현장답사를 통한 물건조사에서 꼭 확인해야할 사항 요약정리
· 우량한 물건을 찾는 것이 재테크의 1순위
· 경매물건정보에 기록된 사실과 현장 물건현황이 일치 여부를 확인
· 3개 이상 부동산중개업소를 방문해 정확한 시세조사를 해야 한다
· 아파트 관리비의 연체 내역과 조세 및 공과금채권에 대한 확인
· 주민센터를 방문해서 전입세대 열람
4강 경매물건의 수익성분석은 어떻게 해서 입찰가를 결정하면 되나?
· 낙찰 받은 봉천동 현대아파트를 가지고 세금절세 방법을 분석해 보자!
· 아파트를 개인 명의로 취득해서 매도할 때 세금계산 방법과 절세전략
· 개인매매사업자는 개인 또는 법인과 어떠한 차이점이 있나?
· 아파트를 개인매매사업자로 취득해서 매도하면 세금은 얼마나 절세?
· 법인매매사업자로 취득하는 것이 개인명의 또는 개인매매사업자보다 절세가 될까?

Chapter 17 경매 첫걸음을 향한 아파트와 다세대주택 법원입찰 실전강의

1강 아파트와 다세대주택 입찰에 참여하기 전에 확인할 사항
· 입찰자가 입찰에 참여할 수 있는 적법한 자격 유무 점검
· 입찰참가자의 준비사항
· 입찰당일 경매법정에서 입찰 게시판 확인
2강 집행관이 입찰절차에서 유의할 점을 설명하고 있다
· 집행관의 경매개시선언에 의한 개시
· 입찰의 시작과 마감시간 고지
· 입찰대상물건에 대한 서류 열람
3강 입찰서류를 작성해서 김 선생의 확인을 받아 제출하고 있다
· 입찰표 작성은 다음과 같이 작성하면 된다
· 김문수가 직접 작성한 입찰표
· 왕정민이 정수철을 대리해 작성한 입찰표--날자가 2015년 12월 02일로 수정바람
· 공동으로 입찰할 때 입찰서 작성 방법
· 입찰보증금 제공방법과 입찰보증금봉투를 작성하는 방법
· 입찰표와 매수신청보증봉투를 넣어 입찰봉투를 작성하는 방법
· 입찰봉투를 입찰함에 직접 투입하는 방법
· 입찰마감의 선언
4강 입찰 마감 후 최고가매수신고인 결정 및 입찰마감 절차
· 최고가매수신고인 등의 결정 및 입찰절차의 마감
· 최고가매수신청인에 매수신청보증금 영수증과 농지매각에서 증명서교부
· 유찰자의 매수신청보증금의 반환
· 박 사장님 입찰결과를 발표하네요.
5강 정 사장이 경매로 다세대주택을 낙찰 받아 평생직장을 시작하다
· 조용히 하세요, 정 사장이 입찰한 물건을 발표하고 있어요.
· 어서 가서 매수신청보증금 영수증을 받아 오세요

Chapter 18 경매로 내집 마련과 부족한 연봉 채우는 실전투자 강의노트

1강 전세가로 내집 마련과 부족한 연봉 채우는 경매 실전강의
· 사당동 다세대주택 입찰대상 물건정보 내역
· 이 다세대주택을 입찰할 물건으로 선정한 이유?
· 이 물건에 대한 권리분석은 다음과 같은 방법으로 해라?
· 현장답사를 통한 물건분석과 수익분석 후 입찰가를 결정해라!
· 매수 이후에 세금절세 방법을 고려해서 팔아야 높은 수익이 발생한다
2강 역세권 아파트를 낙찰 받아 내집 마련과 부족한 연봉 채우기
· 경매로 매각되는 아파트에 대한 물건분석
· 경매 입찰대상물건 정보내역과 입찰진행내역
· 이 물건에 권리의 하자는 없을까?
· 수익성이 보장되는 선에서 입찰가를 결정해라!
· 그럼 점유자는 어떻게 명도하면 될까?
3강 다가구주택 등에서 선순위임차인을 활용해 노후연봉 채우기
· 기존 주택 등에서 임차인을 활용한 임대수익과 투자수익을 높여라!
· 경매 입찰대상 물건정보내역과 매각결과
· 경매물건에 대한 물건분석 및 권리분석
· 투자대비 임대수익율은 어떻게 되겠는 가?
· 분양자격과 주택에 대한 리모델링 후 재임대 방법
4강 오피스텔을 낙찰 받아 부족한 연봉 채우기 실전강의
· 입찰대상 물건정보와 입찰결과 내역
· 매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔 한 사례
· 이러한 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까?
· 투자대비 임대수익율은 어떻게 되겠는 가?

Chapter 19 경매로 낙찰 받고 건물을 인도 받는 김 선생의 핵심 강의노트

1강 건물명도도 전략이 필요하다
2강 점유자가 없거나 있어도 문을 열어주지도 않으면
3강 협의가 이루어져 명도합의각서를 작성하는 방법
4강 반드시 이사비용을 지급하거나 강제집행을 하는 것은 아니다
5강 협의가 안 될 때 법적으로 어떻게 하면 되나?
· 부동산의 인도명령과 명도청구소송은?
· 점유이전금지가처분이란
6강 대항력 있는 임차인과 없는 임차인의 건물인도 시기
· 대항력 있는 임차인이 건물인도를 거절할 수 있는 시기
· 대항력 없는 임차인의 건물인도와 부당이득을 보게 되는 시점


PART 4 특수물건을 나만의 전문영역으로 실전투자하는 핵심강의노트

Chapter 20 경매물건에 가등기와 가처분이 있을 때 실전투자 비법

1강 가등기권자가 있으면 어떻게 분석해야하나?
· 청구권보전가등기와 담보가등기를 확인하는 방법
· 소유권이전청구권보전을 위한 가등기의 인수 여부와 배당방법
· 근저당권설정등기청구권보전을 위한 가등기의 인수 여부와 배당방법
· 담보가등기는 선순위이든 후순위이든 상관없이 매각절차상에서 소멸된다
2강 부동산에 가처분이 있을 때 대응방법
· 가처분이 선순위인 경우
· 가처분이 후순위인 경우
3강 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 비법

Chapter 21 법정지상권 완전정복과 김 선생의 실전투자 핵심 강의노트

1강 법정지상권이란 어떠한 권리인가?
· 민법이 인정하는 법정지상권 종류
· 법정지상권의 성립 요건
· 법정지상권의 성립 시기
· 법정지상권의 존속기간
· 법정지상권이 인정되는 범위
· 지료청구 대상과 지료결정 방법
2강 법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당
· 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
· 신축 도중에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우
· 법정지상권 성립 후, 증축, 개축 또는 신축된 경우에 법정지상권 성립여부
· 법정지상권이 있는 건물을 낙찰 받을 경우 법정지상권의 승계 취득 여부
· 공동근저당권이 설정되고 나서 그 건물과 토지소유자가 달라진 경우
3강 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 임차인 등의 배당분석
· 대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지만 경매된 경우
· 나대지에 저당권이 설정되고, 신축건물만 다른 저당권을 설정한 경우
· 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
· 토지와 그 지상 미등기건물을 양수하였다가 토지만 매각 시 법정지상권
· 토지와 건물에 공동저당권이 설정되고 나서 건물을 멸실하고 신축한 경우
4강 관습법상 법정지상권은 어떻게 분석하면 되나?
· 관습법상 법정지상권의 성립 요건
· 관습법상 법정지상권의 존속기간
· 토지사용의 범위와 지료산정 방법
· 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권(민법 제283조)

Chapter 22 유치권의 성립여부와 김 선생의 실전투자 핵심 강의노트

1강 유치권의 종류와 그 성립요건
· 유치권의 종류는 어떤 것이 있나?
· 유치권의 성립 요건
2강 유치권자의 권리와 의무, 그리고 소멸은?
· 유치권자의 권리
· 유치권자의 의무
· 유치권이 소멸하는 사유
4강 유치권이 인정되는 사례와 이에 근거한 법률 및 판례
· 필요비와 유익비로 유치권이 성립되는 사례
· 공사대금이 유치권이 성립되는 경우에 대한 판례
· 조합이 조합원에 가지는 신축·분양한 아파트와 관련한 징수금 채권
5강 유치권이 인정되지 않는 사례와 이에 근거한 법률 및 판례
6강 유치권자가 점유할 때와 임차인이 점유할 때 어떻게 다른가!
· 소유자의 동의 없이 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유
· 소유자의 동의를 얻어 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유
· 유치권자의 동의를 얻어 소유자와 임차한 자의 점유
7강 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응 방안
· 경매절차에서 유치권이 신고된 경우
· 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응방안
8강 앞으로 등기된 부동산에 대한 유치권 제도가 폐지된다

Chapter 23 아파트 등의 집합건물에 실전투자하는 핵심 강의노트

1강 토지별도등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법
· 토지별도등기란 어떠한 의미인가?
· 경매절차에서 토지별도등기가 소멸, 또는 인수여부?
2강 대지권미등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법
· 왜 대지권미등기가 발생하고 언제 등기가 되나?
· 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우
· 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면
· 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능
· 대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등)
· 대지권미등기(대지가 평가됨) 아파트에 입찰시 대응전략
3강 대지권미등기가인 아파트 ⅔지분을 낙찰 받아 대법원 판례까지 만들며 성공한 사례
· 경매 입찰대상물건 현황과 매각결과
· 위 경매물건에 대한 권리분석은?
· 점유자에 대한 명도문제는 어떻게 할 수 있을까?
· 대지권등기청구와 가압류, 가처분 등의 토지별도등기 말소청구소송
4강 조합원분양권이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우
· 조합원분양권이 경매로 나온 경우 어떻게 분석해야 하나?
· 일반분양권이 경매로 나온 경우
· 조합원분양권이나 일반분양권을 매수 후 수익분석
· 조합원분양권이 경매된 사례에 입찰하기
· 재건축 조합원분양권 중에서 대지만 경매로 낙찰 받았다면 어떻게 되나?

Chapter 24 남들보다 빠른 발품과 특수물건으로 고수익 올리는 실전 노하우

1강 남들보다 빠른 발품으로 역세권 하나빌에 실전투자해서 성공한 사례
· 용산구 역세권 하나빌 다세대주택 사진 및 주변 현황도
· 다세대주택 경매입찰정보와 매각결과
· 어떻게 투자해서 얼마나 수익을 올리게 되었나?
2강 강남구 삼경빌라에 실전투자해서 고수익 올리는 실전 노하우
?경매로 매각되는 삼경빌라에 다세대주택 사진 및 주변 현황도
· 삼경빌라 경매입찰정보와 매각결과
· 어떻게 투자해서 얼마나 수익을 올리게 되었나?
3강 상가주택 2/9 지분을 경매로 낙찰 받아 성공한 실전 노하우
· 구로동 근린주택 2/9 지분 매각현황
· 입찰할 때 권리분석은 어떻게 했나?
· 낙찰 받고 다른 지분권자에게 협의로 매각한 사례
4강 근린생활시설 중 일부지분이 경매된 경우 낙찰 받고 나서 대응방법
· 지분경매물건 정보내역과 매각결과
· 지분경매 물건에 대한 권리분석과 매수 이후 대응방안
5강 상가임차인의 잘못된 배당요구로 손해 볼 뻔한 사례에서 탈출하기
· 입찰할 물건정보와 입찰결과 내역
· 상가임차인의 잘 못된 배당요구로 낙찰자가 인수하게 된 사연?
· 이러한 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까?
6강 토지만 낙찰 받고 지상의 무허가건물은 토지 사용료로 보존등기 후 채권가압류한 사례
· 토지와 지상무허가주택 사진, 그리고 주변현황도
· 정 수철이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과
· 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
· 낙찰 받고 나서 다음과 같이 탈출하는 방법으로 성공할 수 있었다
7강 지상에 다세대주택이 있는 토지만 낙찰 받아 성공한 사례
· 입찰대상물건 정보내역과 매각결과
· 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
· 낙찰 받고난 다음 대응방법은 어떻게 하면 되나?
8강 건물 전부와 대지 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
· 다가구주택 공매물건의 사진과 주변 현황도
· 다가구주택 건물전부와 대지 2분의 1지분 온비드 입찰정보 내역
· 건물전부와 대지 2분의 1 지분공매 물건에 대한 권리분석
· 이 주택은 법정지상권이 성립한다. 그런데도 낙찰 받은 이유는?
· 필자가 낙찰 받아 높은 수익을 올릴 수 있었던 실전 사례이다