경매를 알아야 NPL이 보인다 -NPL투자에 필요한 경매의 정석-

▣ 작가 소개

저자 : 오수근
《NPL 투자 혁명》(2016년),《위험한 NPL 함정 탈출하기》(2015년) ,《NPL 바이러스 투자법》(2015년) ,《NPL 랭킹업 투자 비법》(2014년),《배신과 음모의 세계사》(2014년) 감역, 변호사, 의사, 법무사 등 전문가를 대상으로 NPL 강의, 20년 이상 소송, 경매, 채권관리 실무경험, 오성메듀(Medical & Education) NPL 강사, 전북대학교 법대 졸업 , 대한민국 1호 NPL Designer & Director, NPL 랭킹업 대위변제 투자법 창시, NPL 대위변제 질권대출 상품개발, NPL 투자상품 50개 이상 신규 Design, NPL 매각Pool 구성 및 매각실행.

저자 : 오동근
《NPL 투자 혁명》(2016년, 공저),《위험한 NPL 함정 탈출하기》(2015년, 공저) , 부동산 경매 전문가 , 부동산 NPL 실전 전문가,《NPL 랭킹업 투자 비법》 실전사례 주인공, Mobile Marketing 전문가, 장기미집행 도시계획시설 투자 전문가, 토지보상 전문가, 네이버 밴드 ‘재테크모든것’ 밴드 운영자.

▣ 주요 목차

들어가며 … 5

Part 01 경매 단상(斷想)
01 내가 만약 경매에서 성공한 아웃라이어라면 … 33
02 2025년 경매 시장에 대한 상상 … 40
03 손자병법에서 경매 병법의 지혜를 터득하다 … 46
04 위자료를 임차보증금으로 대체해 전 처(前 妻)가 임차인으로 거주하다 … 53
05 위자료를 임차보증금으로 전환한 임대차계약의 유효성을 주장하다 … 79

Part 02 경매 시장은 고위험·고수익의 구조다
01 입찰자와 매도인간 정보소통이 단절되어 있다 … 90
02 정보접근에 대한 법적제한으로 위험부담이 증가한다 … 92
03 경매 제도의 바람직한 개선방안 … 106
1. 불합리한 경매 관행 등의 합법화와 경매 제도의 안정성 및 투명성 확대 … 106
2. 부동산 압류채권의 내용 및 압류금액 등기제도 신설 필요 … 107
3. 경매 물건 현장열람 제도 신설 필요 … 108
4. 상가건물 경매 시 사업자등록 열람 허용 … 108
5. 인터넷 입찰제도 시행 필요 … 109
6. 유치권등기명령신청 제도 신설 필요 … 110
7. 점유자 이사비의 최우선변제권 인정 및 명도 불이행 시
부당이득죄로 처벌근거 신설 필요 … 110

Part 03 경매 공부 후 필자가 창시한 NPL 대위변제 연체이자 투자를 실행하라
01 NPL 대위변제 연체이자 투자란? … 114
02 저자의 주요 NPL 랭킹업 대위변제 직접투자 실적 … 120
1. 광주 우미린아파트 2014타경 29400(스프레드 77,000,000원) … 120
2. 서산지원 샤인빌 2014타경 16500(스프레드 63,000,000원) … 124
3. 부산동부지원 2015타경 3500호(스프레드 50,000,000원) … 129
4. 서울남부지법 2015타경 3500호(스프레드 24,000,000원) … 134
5. 순천지원 2014타경 18000호(스프레드 22,000,000원) … 140
6. 서울동부지원 2014타경 50300호(스프레드 20,000,000원) … 145
7. 광주지방법원 2015타경 3900호(스프레드 11,000,000원) … 149

Part 04 경매 권리분석
01 등기부세탁 시작등기(말소기준등기)에 대해 알아보자 … 155
02 말소가 되는 등기를 살펴보자 … 167
03 인수가 되는 등기를 살펴보자 … 169
04 인수되는 권리를 살펴보자 … 172
05 매각물건명세서 분석방법 … 175
06 경매 물건 체크리스트 작성 … 179

Part 05 입찰 절차를 알아보자
01 입찰표 작성 방법 … 185
02 공동입찰 방법 … 194
03 기일입찰표의 유·무효 처리기준 … 196
04 기간입찰 시 첨부서류 등에 흠이 있는 경우의 처리기준 … 198
05 기간입찰 봉투에 흠이 있는 경우 처리기준 … 199
06 기간입찰표의 유·무효 처리기준 … 201
07 입찰서식에 대해 살펴보자 … 203

Part 06 배당분석
01 예상배당표 작성방법 … 215
1. 배당이란? … 215
2. 배당받을 채권자의 범위를 알아보자 … 215
3. 배당순위 관련 법률을 알아보자 … 221
4. 배당의 종류에 대해 살펴보자 … 231
5. 배당표를 작성해보자 … 233
6. 안분 후 흡수배당에 대해 알아보자 … 234
7. 순환흡수배당을 연습해 보자 … 235
02 배당의 순위 … 237
1. 조세채권의 법정기일 전에 설정된 근저당권(담보가등기)·전세권에 의해
담보되는 채권이 있는 경우 … 237
2. 조세채권의 법정기일 후에 설정된 근저당권(담보가등기)·전세권에 의해
담보되는 채권이 있는 경우 … 268
3. 매각재산에 담보물권(담보가등기, 근저당권, 확정일자부 임차권, 전세권)에 의해
담보되는 채권이 없는 경우 … 271
4. 공동담보의 배당방법에 대해 알아보자 … 273

Part 07 상가 경매의 권리분석
01 수도권 외곽일수록 상가 수익률이 좋다 … 277
02 상권 및 입지분석을 신경써야 한다 … 279
03 상가의 현장조사 방법 … 281
04 투자대상 상가 선정방법 … 287
05 입찰참가 예상금액 결정 및 근저당 채권(NPL) 매입 시 자금조달 방법 … 294

Part 08 주택 임차권분석
01 주택임대차보호법의 제정목적 … 301
02 주택임대차보호법의 적용범위 … 302
03 대항력 요건을 갖춘 임차인의 보호내용 … 307
04 확정일자 있는 임차인의 우선변제권 … 313
05 소액보증금에 대한 최우선변제권 … 316
06 임차권등기명령신청 제도 … 319
07 주택 임차인의 최우선배당 범위 … 325
08 주거용 건물의 임대차 관련 판결을 학습해보자 … 327
1. 주거용 건물 관련 판결 … 327
2. 주택의 대항력 관련 판결 … 333
3. 확정일자에 따른 우선변제권 관련 판결(주택) … 367
4. 소액보증금의 최우선변제 관련 판결(주택) … 374

Part 09 상가건물 임차권분석
01 상가건물임대차보호법의 제정목적 … 387
02 상가건물임대차보호법의 적용범위 … 389
03 대항력 요건을 갖춘 상가 임차인의 보호 … 393
04 확정일자 있는 상가 임차인의 우선변제권 … 401
05 상가 소액보증금에 대한 최우선변제권 … 404
06 상가건물 임차인의 최우선배당 범위 … 407
07 상가 경매 시 사업자등록의 열람이 제한된다 … 409

Part 10 유치권 분석
01 유치권 일반 … 417
02 점유자, 임차인의 유치권 분석 … 436
03 유치권의 불성립에 대한 실전 분석사례 … 447
1. 공사비 및 관련비용 일체의 포기로 유치권이 부존재한다 … 448
2. 부합물이 아닌 부속물로서 유치권의 대상이 아니다 … 449
3. 영업목적의 인테리어 공사는 유치권의 대상이 아니다 … 451
4. 매매계약 해제에 따른 계약금 반환청구권은 유치권의 대상이 아니다 … 454
5. 점유 부존재 내지 불법점유로 유치권이 부존재한다 … 456
6. 원상회복 및 철거의무로 유치권이 부존재한다 … 457
7. 영업목적으로 점유를 하였을 뿐 유치권행사 목적의 점유가 아니다 … 458
8. 참고자료(붙임 ‘가 ~ 바’ 참조) … 460
04 유치권관련 대법원 판례 … 466

Part 11 낙찰자에게 승계·부담되는 위험분석
01 대항력 있는 임차보증금채무의 승계(인수) … 475
02 공용부분 체납관리비의 승계(인수) … 485
03 낙찰자는 불법건축물의 이행강제금을 부담한다 … 500
04 낙찰자는 전 소유자의 각종 과징금, 영업면허, 영업허가 및 영업신고를 승계한다 … 509
05 전 소유자의 폭탄, 낙찰자가 불법영업에 따른 대물적 과징금을 떠안다 … 532
06 낙찰자는 전 소유자의 목욕장 영업신고를 승계한다 … 538
07 낙찰자는 전 소유자의 숙박업(모텔, 여관) 영업신고를 승계한다 … 541
08 낙찰자가 승계 또는 부담하는 공과금을 알아보자 … 549
09 토지별도등기의 인수 여부 검토 … 560

Part 12 미등기 대지권 분석
01 미등기 대지권도 경매 대상에 포함되어 있으면 낙찰자에게 이전된다 … 595
02 대지권이전등기 승소판결 사례 … 600
1. 대위에 의한 대지소유권이전등기 청구소송 판결(안산 2008가단 52253판결) … 600
2. 안산지원 2010가단11682 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 602
3. 안산지원 2011가단 9747 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 605
4. 안산지원 2007가단 16199 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 607
5. 안산지원 2007가단 1234 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 609
6. 안산지원 2010가단 38717 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 610
7. 안산지원 2007가단 39208 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 612
8. 안산지원 2006가단 59236 소유권이전등기 승소판결 이유서 … 614