대박땅꾼 전은규의 이번에는 돈 버는 월세다 -안정적인 수익형 부동산 투자원칙-

▣ 출판사서평

저금리 시대 돈벌어주는 월세가 답이다.

서민은 평생을 서민으로만 살아야 할까? 나아가 대를 물려가면서 서민으로 살아야 하는 것일까? 일반 서민이 저축과 연금으로 노년을 준비하고 부자가 될수 있는 시대도 있었다. 하지만 지금은 1%의 저금리 시대이다. 사람이라면 누구나 좀 더 넉넉하게 살고 싶고 나아가 부자가 되고 싶어 한다. 충남 서산의 평범한 집안에 태어났던 저자 역시 언제나 부자가 되고 싶었던 사람 중의 하나였다.

요즘 평범한 사람들에게는 부자 될 기회가 별로 없다. 하다못해 큰 부자는 아니더라도 그저 하고 싶은 일 몇 가지 즐기면서 살 수 있는 작은 부자라도 될 수 있는 부의 축적 방법이 그리 많지 않다. 지금의 세상은 과거처럼 한10년 열심히 돈을 모으면 집 한 채 정도는 살 수 있는 관대한 세상이 아니다. 그러니 우리는 좀 더 영리해질 필요가 있다. 그렇다면 어떻게 누구나 부러워하는‘부자’가 될 수 있을까?

삼성그룹 이건희 회장은 ‘산삼을 캐고 싶으면 산삼 밭으로 가라’고 했다. 성공하고 싶다면 성공한 사람들과 어울리라는 말이다. 부자가 되고 싶으면 부자들이 어떻게 부자가 되었는지 보면 된다.

2014년 [매일경제] 기사를 보면, 국내 자산가들이 목표 자산을 축적하기 위한 방법으로 선택한 수단 중 ‘부동산 투자’가 1위로 60%를 넘었다. 부자들은 왜 부동산을 통한 재테크를 선호하는 것일까?
자산가들이 돈을 불리는 방법은 크게 예금, 주식투자, 부동산투자로 볼 수 있는데 은행 예금은 안전하고 환금성이 빨라 언제나 입출금이 가능하지만 금리의 영향을 많이 받아 금리가 낮을 때에는 수익성이 낮다는 단점이 있고 주식 투자는 큰 수익을 낼 수 있는 아주 매력적인 상품이지만 주변에서 주식 투자로 성공한 사람이 몇이나 되는지 살펴보면 해답이 즉시 나온다.
부동산은 투자할 수 있는 세부 종목이 다양하다. 크게는 시세 차익을 노린 투자 방법과 안정적인 수익을 얻는 일명 수익형 투자 방법이 있고, 작게는 토지, 상가, 주택, 아파트 등으로 그 종목이 좀 더 세분화 되어 있어 경우에 따라 선택의 여지가 많다.
그러므로 ‘차익’을 볼 것인지, 아니면 또박또박 ‘안정적 수익’을 얻을 것인지 자기 자신이 결정할 수 있다.
따라서 이 책에서는 은행 예금보다 수익성이 높고 주식보다 위험 부담이 적은 ‘안정적 수익’에 관한 이야기를 하려고 한다.
또, 되도록 실패할 확률이 적은 비교적 안전한 수익형부동산에 대해 이야기하고 ‘제2의 월급’‘제2의 연금’이 될 수 있는 ‘돈 버는 수익형 부동산 투자’의 세계를 저자의 풍부한 답사와 실거래 및 실제 사례와 함께 소개 한다.

3000만원으로 강남에 투자하는 비책 대공개

1) 제2의 월급을 창출하는 수익형 부동산
수익형 부동산은 극도로 야박해진 시장 경제의 횡포와 쥐꼬리 월급의 각박함에 눌려 살아가면서도 장래를 위해 작은 목돈이나마 굴려보려는 서민 투자자들이 고안해낸 투자 방식이다.
이 투자 개념 은 약 5년 전부터 그 이름을 날리기 시작했는데 월세를 꼬박꼬박 받는 부동산이라고 생각하면 된다. 실투자금이 작아도 도전해볼 수 있는 물건이 꽤 많다. 무리한 대출은 피해야 하지만 요즘 같은 저금리 환경에서는 오히려 유용한 무기가 될 수도 있다. 큰돈을 노리는 대박형 투자가 아니라 적은 금액이라도 꾸준히 들어오는 안정적 수익을 원한다면 수익형 부동산이 적합한 투자 분야라고 할수 있다.

2) 3000만원으로 강남에투자하는 비책 대공개!!
투자금 3000만원 이면 크다면 크고 적다면 적은 투자금 이다. 그러나 부동산 시장에서 3천만 원 이하의 쓸만한 수익형 부동산을 찾기란 생각보다 어렵다.
하지만 저자는 3000만원으로 서울의 강남에 투자가 가능하다고 말한다. 또한 몇가지 유의할 사항도 이야기 하고 있다.
첫째, 다음 번 투자를 위한 자본을 만든다는 생각으로 ‘차익’을 노리자는 것이고 둘째, 그 차익을 위해서 해당 부동산의 대지 지분에 대한 고려를 해보자는 것이다. 왜냐하면 수익형 부동산은 토지의 가치에 따라 그 가치가 달라지기 때문이다.
많은 사람들이 ‘그러니까 그 지역이 어디인데요?’라고 묻는데 저자는 주저 없이‘강남 4구’라고 이야기 한다. 이 지역은 저자뿐만 아니라 세상의 모든 사람이 뜰 것 이라고 하는 곳이다.
저자는 ‘강남 4구’를 주목할 때 주의 깊게 볼 것 3가지를 이야기 한다.
첫번째: 어디에 위치하는가? 두번째: 무엇이 만들어질 것인가? 세번째: 대지 지분은 얼마인가?

3) 지지않는 태양 ‘강남’ 과 떠오르는 태양‘강동’ 두 마리 토끼를 잡는 법 공개!
한 지역의 생애 주기를 부동산 관점에서 표현한다면 성장기-성숙기-안정기로 표현할 수 있다.
성장기에는 각종 개발 소식이 언론과 소문을 통해 우리에게 다가온다면, 성숙기에는 개발이 이루어지면서 부동산의 가치가 크게 오르기 시작한다. 안정기에는 기본적인 구조가 자리 잡혀 사람들의 드나듦에 큰 변화가 없다. 우리가 가장 소유하고 싶어 하는 부동산의 메카 지지않는 태양 강남 역시 이런 시기를 거쳐 현재의 강남이 되었다. 강남은 안정기에 접어든 지역으로 보인다. 이런 안정기에 접어든 곳일수록 수익형 부동산 투자에 적합한데 강남은 교통이 편리해서 수요가 몰린다는 것과 학군이 좋고 재건축 수요가 많아서 라고 한다.
또한 떠오르는 태양 강동은 서울의 발전축과는 상당히 거리가 멀다는 관념이 지금까지의 시각이었다. 그러나 이제는 떠오르고 있는 또 하나의 강남이라고 봐도 무방하다고 할 수 있다. 강동은 서울 도심에서 많이 떨어져 있는 만큼 상대적으로 주변 환경이 좋고 입지 역시 양호해 강남이나 서울 중심가에 비해 자연 환경이 좋다는 것이 장점이라고 말한다. 또한 다른 곳에 비해 재건축 속도가 빠르고 이케아가 들어서면 연간 700만명의 유동인구가 생길 예정 이라고 한다.

▣ 작가 소개

저자 전은규
전은규충남 서산에서 태어나 국민대학교에서 신문방송학을 전공했다. 스피드뱅크, 닥터아파트 영업본부 팀장으로 경험을 쌓은 뒤 현재는 부동산 투자 전문가로 활동하며, ‘대박땅꾼의 부동산연구소’를 운영하고 있다. 땅 투자 초보 시절부터 지금까지 낙찰받은 사례만 봐도 화려하다. 하지만 낙찰받기까지는 수십 번도 더 떨어졌다. 1,000원 차이로 경매에서 떨어진 기억도 있다. 현장답사도 수백 번 다녔다. 새만금 지역을 둘러볼 때는 1박 2일 일정 때문에 차 안에서 잠을 청한 적이 한두 번이 아니었고, 답사를 위해서라면 일주일에 세 번도 기꺼이 서울에서 전라도까지 미친 듯이 왔다 갔다 했다. 하지만 땅을 본다는 것만으로도 좋아서 피곤한 줄도 몰랐다. 이렇듯 열심히 발품을 팔고 다니면 단기간 내에 분명 대박이 날 수 있다. 앞으로도 대박땅꾼의 부자 로드맵을 향한 질주는 계속될 것이다.

▣ 주요 목차

1장 수익형부동산 투자의 첫걸음
1. 부동산투자는 왜 재테크의 지름길인가?
2. 수익형부동산? 차익형부동산?
3. 용도마다 다른 수익형부동산종류
4. 주거형태에 따른 주택의 종류
5. 부동산시장은 왜 아파트가 주도할까?
6. 재개발과 재건축에 투자 원리가 숨어있다

2장 수익형 부동산의 선택과 수익률 관리
1. 선택의 지혜, 제대로 된 물건을 찾다
선택의 지혜 ① 과대광고와 모델하우스 효과
선택의 지혜 ② 반드시 알아야 할 주거용 부동산 선택 기준
선택의 지혜 ③ 상가투자 분석의 원칙

2. 입지분석 노하우. ‘강남’으로 가는 길을 주목하라
입지분석 ① 길이 모이는 곳은 언제나 ‘강남’
입지분석 ② 산업단지 개발은 호재 중의 호재
입지분석 ③ 학군은 역세권보다 힘이 센 지존

3. 수익률 관리 노하우. 고정수익 확보는 투자의 생명줄
수익률관리 ① 매물 잘 고르면 높일 수 있는 수익률
수익률관리 ② 이보다 더 좋을 수 없는 임대사업자
수익률관리 ③ 장점많고 허점많은 부동산 직구

3장 수익형 부동산 투자트렌드 따라잡기
1. 임대관리는 곧 재테크 관리
2. 작은집과 월세가 주류인 부동산시장
3. 수익형 투자 트렌드, 혁명적 변화를 주목하라
4. 새로운 개념의 수익형부동산 등장

4장. 수익형부동산 실전투자 노하우
[ 중박치는 부동산 투자 ① 서울 및 수도권 ]
1. 서울·수도권의 실전투자노하우
- [사례분석] 소액부동산 투자가치
2. ‘지지 않는 태양’ 강남의 두마리 토끼
- [사례분석] 이런 부동산을 눈여겨보자
3. ‘떠오르는 태양’ 강동의 갖가지 호재
- [사례분석] 이런 부동산을 눈여겨보자
4. 송파는 가장 뜨거운 강남의 연장선
- [사례분석] 이런 부동산을 눈여겨보자
5. 서울·수도권의 알뜰형 소액투자처들이 남아있다

[ 중박치는 부동산 투자 ② 지방 ]
6. 1억대 투자금이면 지방으로 가라
7. 아직도 성장하는 도시 ‘구미’
- [사례분석] 이런 부동산 눈여겨보자
8. 기업하기 좋은도시 ‘김천’
- [사례분석] 이런 부동산을 눈여겨보자
9. 기본인프라와 교통기능 편리한 ‘포항’
- [사례분석] 이런 부동산을 눈여겨보자
10. 기업과 인구가 모이는 젊은 땅 ‘당진’
- [사례분석] 이런 부동산을 눈여겨보자
11. 대형개발사업으로 가득한 ‘평택’
- [사례분석] 이런 부동산을 눈여겨보자

[ 쪽박나는 부동산 주의사항 알아보기 ]
1. 소액투자 · 고수익 보장은 호텔의 함정
2. 숙박업은 변수 많아 운영이 쉽지 않다
3. 대형빌딩보다 중소형이 실속있다
4. 높은 투자금, 잦은변화 상가투자 주의사항

5장 경매로 시작하는 수익형부동산 투자
1. 경매과정 따라하기
2. 경매관련 상식과 정보
3. [대박땅꾼의 경매 체험기①] 경기 성남 오피스텔 투자기
4. [대박땅꾼의 경매 체험기②] 인천 남동구 만수동 오피스텔 투자기
5. [대박땅꾼의 경매 체험기③] 서울 강동구 천호동 빌라 투자기

[[부록]]
1. 부동산 세금과 절세노하우
- [POINT] 양도세 다시한번 짚고가기
2. 수익형부동산 QUIZ
3. 수익형부동산 용어해설
4. ‘대박땅꾼에게 물어봐’ 부동산고민 즉문즉답