부동산 수익률의 제왕 -0.01% 자산가의 자수성가 재테크 따라잡기-

▣ 출판사서평

부자들은 어떻게 한발 앞서 투자하는 걸까?
부자들의 투자철학과 투자비법에 답이 있다!

우리나라의 경제성장률은 1994년 8.8%, 1995년 8.9%, 1996년 7.2%, 1997년 5.8%였는데, IMF 직후인 1998년의 경제성장률은 -5.7%를 기록했다. 1998년에는 실업률이 7.6%로 높아졌고, 집값도 폭락했다. 당시에는 주택 구매 수요가 폭락해 ‘지금은 집을 살 때가 아니다’라는 심리가 지배해서 1999년 이후 전세 수요가 늘어나 전세가율이 치솟았다.

그런데 IMF 외환위기 직후 두 자릿수였던 금리가 2000년 이후 한 자릿수로 내려가고, 800원대로 추락한 환율이 2,000원대로 올랐다. 이로 인해 우리나라 수출경쟁력이 상승하고 해외에서 달러가 유입되었다. 경기가 살아나는 데다 매매가와 전세가의 차이가 크지 않으니 내 집을 마련하려는 구매심리가 증가했다. 결국 주택 가격이 상승하기 전에 투자한 사람들은 큰돈을 벌 수 있었다. 이 책의 저자 김태종도 그런 사람 중 한 명이다.

하지만 지금은 과거처럼 주택 가격이 큰 폭으로 하락하기는 힘들지만 ‘전세대란’이라는 말이 유행할 정도로 전세가율이 사상 최고로 높아진 지금이 투자자 입장에서는 더 좋은 기회일 수 있다. 과거처럼 집값 폭등을 노리는 단기 투자가 아니라 중장기 투자를 할 경우에는 결과적으로 이득을 얻을 수 있다. 갈수록 수도권 전월세 시장에서 전세 매물이 줄어드는 점을 감안한다면, 큰 변수가 없는 한 전세가는 앞으로 3~5년간 오를 것이고, 그 여파로 매매가도 오르기 때문이다. 그러니 바로 지금이 2~3천만 원의 소액으로도 부동산 투자를 할 수 있는 절호의 기회이다.

하지만 많은 투자자들이 막상 투자하기로 마음먹었는데 ‘이러다 집값이 떨어지면 어쩌나’ 싶어서 그만두곤 한다. 그러나 시도조차 하지 않으면 기회조차 오지 않는다. 부자가 되기 위해서는 우선 자기 확신을 갖고 흔들리지 말아야 한다. 관심 지역의 발전 가능성과 전세가율, 경기회복 추세 등을 유심히 살피며 투자해도 되겠다는 확신이 들면, 주위의 말에 현혹되어서는 안 된다.

부자가 되기 위해서는 “투기꾼이 아니라 투자자가 되어야 한다”는 투자철학도 있어야 한다. ‘투자’는 철저한 준비와 생산적 활동으로 좋은 결과를 창출하는 것이고, ‘투기’는 스스로의 판단이나 노력이 아닌 운에 의해 미래의 이익을 창출하려는 행위이다. 2008년 금융위기 전부터 시장에는 이미 전세가율 하락 등의 이상기류가 형성되고 있었지만 많은 투자자가 투기꾼으로 변질되어 서울과 수도권의 버블 세븐 부동산에 투자했다. 이 책은 “진정한 투자자라면 남보다 먼저 시장을 분석하고 행동하기 위해 노력해야 하고, 시장에서 이상기류가 포착되면 잠시 투자를 멈출 줄도 알아야 한다”고 조언한다.

그리고 부자가 되기 위해서는 ‘수입보다 지출이 많지 않도록 한다’는 생활습관도 유지해야 한다. 여윳돈이 생기면 부자가 아닌 사람은 소비를 늘리지만 부자는 투자를 늘린다. 부자들이 꼬리에 꼬리를 무는 투자를 할 수 있는 것은, 이러한 생활습관을 꾸준히 유지하고 있기 때문이다.

이 책의 제1장에서는 이러한 투자철학뿐만 아니라 여러 투자비법도 소개하고 있다. 모든 매물은 가까이에서 확인하고 멀리서도 조망하는 것이 바람직하다. 임장(현장조사)을 통해 해당 매물의 가치를 가까이에서 확인하고, 산 위에서 나만의 부동산 투자지도를 얻어내어 해당 지역 전체에서 해당 매물이 얼마만큼의 가치를 지니는지도 판단해야 한다. 또, 꼬리에 꼬리를 무는 투자를 하기 위해 좋은 부동산 중개업자를 만나는 방법, ‘부를 늘리는 토지 투자의 9가지 원칙’ 등도 소개했다.

잘만 찾아보면 연수익률 100%를 올릴 수 있다고?
전국 곳곳에 숨어 있는 대박수익률 주택 투자비법과 유망매물을 살펴본다!

2008년 금융위기 이후 폭락했던 주택 시장이 얼마 전부터 되살아나고 있다. 국토교통부의 주택실거래가 조사에 따르면, 2011부터 2015년까지 4년 동안 전국 주택의 가구당 매매가는 29.3%, 전세가는 35.8% 올랐다. 이러한 추세는 당분간 이어질 전망인데, 이 책은 “앞으로 2년간 서울 주택의 평균 전세가는 15%가량, 평균 매매가는 10% 오를 듯하다”고 말하며, 서울 및 수도권에서 이보다 훨씬 높은 수익률을 기대할 수 있는 아파트들을 소개하고 있다.

이 책의 제2장에서는 우선 저자 나름의 경험과 수익률 계산법을 토대로 강남 재건축 아파트 중 유망매물을 소개한다. 지금 반포주공1단지와 압구정동 신현대아파트 등 강남 재건축 아파트에 투자하면 연수익률 10% 이상을 올릴 수 있다. 하지만 강남 재건축 아파트 투자는 높은 비용이 들고, 기대수익률도 그다지 높지 않으므로, 보다 저렴한 비용으로 더 높은 수익률을 올릴 수 있는 매물을 소개하고 있다.

2016년 1월 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이의 조사에 따르면, 서울 및 수도권에 거주하는 주택 매수 희망자 중 38%가 기존 아파트 매수를 선택했다. 반면에 단독주택은 20.67%, 아파트 분양권은 11.18%에 그쳤다. 이처럼 기존 아파트에 대한 수요가 높은 이유는 단독주택과 신규 아파트에 비해 가격이 저렴하고, 최근 들어 집값도 꾸준히 오르고 있기 때문이다. 이 책은 연수익률 50~100%를 올릴 수 있는 서울 지역의 기존 아파트들을 소개하고 있다.

그런데 2016년 3월 기준 경기도의 전세가율(76.9%)은 서울(70.9%)보다 높아졌다. 이처럼 전세가율이 높아지자 경기도의 중소형 아파트 거래량도 늘고 있다. 4인 가족 이하의 수요층이 서울 전세가보다 훨씬 싼 경기도 아파트를 매수하려 하고, 소자본으로 높은 시세차익을 노리는 투자자들이 경기도 중소형 아파트에 투자하고 있기 때문이다. 이 책은 서울 기존 아파트 못지않게 높은 수익률이 기대되는 경기도 아파트들을 소개하고 있다. 신분당선의 수혜 지역인 분당, 판교, 광교, 수지 등의 아파트, 2기 신도시에 비해 주거환경이 뛰어나면서 가격까지 저렴한 1기 신도시인 일산, 평촌, 산본의 아파트, 1기 신도시보다 한 박자 늦게 가격이 상승할 여지가 있는 의정부 아파트 등을 추천하고 있다.

한편, 이 책은 서울 상가 및 빌딩에 투자하려는 이들을 위해 유망 투자처도 소개하고 있다. 서울에서 최근 3년간 임대료가 가장 많이 오른 상권은 종각역 젊음의 거리와 신사동 가로수길, 압구정동 로데오거리 및 청담명품거리이다. 이들 상권은 가장 뜨거우므로 높은 임대수익을 거둘 수 있지만 상가와 빌딩의 가격이 높을 수밖에 없다. 그래서 이들 상권보다 뜨겁지는 않지만 신흥상권인 신사동 세로수길과 연남동 경의선숲길 상권 등을 소개하고 있다.

이 책의 제2장에서는 “2016년 5월부터 수도권에 이어 지방에서도 대출규제가 시작되면 지방 아파트 시장은 당분간 침체될 수 있지만 세종시만큼은 예외”라고 말하며, 2030년까지 개발호재가 있는 세종시의 아파트들을 소개하고 있다. 현재 세종시는 각 생활권별로 개발되고 있는데, 앞으로 1생활권과 2생활권은 서울 강북처럼, 3생활권과 4생활권은 서울 강남처럼 발전할 것이다.

땅은 세상에서 가장 수익률이 높은 적금 통장이다!
맹지를 금싸라기 땅으로 업그레이드하는 고수들의 연금술!

한국은행에 따르면, 우리나라의 지가는 경제 개발이 본격화된 1960년대 이후 약 50년간 3,030배 증가했다. 지금 이 순간에도 전국의 지가는 상승하고 있는데, 2015년 전국 평균 지가 상승률은 4.47%이다. 하지만 이는 어디까지나 평균치일 뿐, 인기 지역인 세종시와 제주의 경우 두 자릿수의 상승률을 기록했다. 서귀포시는 19.63%, 제주시는 19.15%, 세종시는 12.90% 상승했다. 또 이 수치 역시 시 전체의 평균치일 뿐, 몇몇 토지는 1년 사이에 서너 배 이상 오르기도 했다.

하지만 토지 투자는 주택 투자에 비해 보다 전문적인 지식이 필요하고, 토지 관련 지식을 스스로 쌓아야 한다. 최소한 시세 파악을 정확히 할 줄 알아야 하고, 해당 매물의 미래가치도 헤아릴 줄 알아야 한다. 또 일단 매수한 후에는 단기적인 시세차익을 노리고 되파는 것보다 장기적으로 보유하는 것이 유리하다. 주택에 비해 토지는 장기적인 관점을 갖고 투자해야 좋은 결실을 거둘 수 있다.

그런데 서울 시내에서는 지상에 건축물이 없는 나대지 상태의 토지를 구하기 어렵다. 현재 서울 시내 토지 중 약 5%만 개발할 수 있는데, 이 토지들은 이미 부자들이 갖고 있다. 이처럼 서울에서 개발 가능한 토지를 구하기 어려워지자 오래된 단독주택이나 꼬마빌딩의 수요가 늘고 있다. 이렇게 사들인 기존 건물을 포함한 토지에 새 건물이 완공되는 순간 자산가치를 높일 수 있다. 이 책은 서울 단독주택이나 빌딩 등에 투자하려는 이들을 위해, 앞으로 고층빌딩이 늘어날 것으로 예상되는 용산, 유동인구가 크게 늘어날 청량리·왕십리, 가산·대림, 창동·상계, 상암·수색, 동대문, 신촌 등을 추천하고 있다.

한편, 경기도 지역에서는 교통, 신도시 인근, 개발단계 등을 고려해 투자하는 것이 유리하다. 판교 대장지구를 예로 들면, 최근에 신분당선이 연장되어 교통 인프라가 확충되었는데, 제2판교테크노밸리 등의 개발호재가 있는 판교신도시 인근에 위치하며, 앞으로 대장지구는 ‘개발계획 확정→착공→개발완료’에 따라 3단계로 지가가 오를 것이다.

또 통일에 대비해 경기 북부 지역인 파주와 연천 등의 토지를 선점한다면 높은 수익률을 올릴 수 있다. 현재 파주와 연천은 휴전선과 가까우므로 남북관계에 먹구름이 낄 때마다 긴장감이 감돌아서 경기 남부 지역보다 부동산 가격이 낮은 편인데, 통일이 되면 경기 북부 지역의 위상은 달라질 것이다. 이제까지는 경기 남부 지역으로 개발이 확산되었는데, 북한과 가까운 경기 북부 지역이 오히려 발전할 것이기 때문이다.

이 책은 지방 토지 중 세종시와 제주도의 토지가 가장 유망하다고 전망하는데, 유망매물뿐만 아니라 지방 부동산 투자비법과 유의점까지 소개하고 있다. 지방 토지에 투자하는 사람들은 대부분 농지나 임야를 매수하는데, 넓은 면적일수록 싸게 매수할 수 있고, 용도지역이 바뀔 수 있는 토지는 투자가치가 뛰어나다. 그리고 진정한 고수는 싼 가격의 맹지를 매수해 금싸라기 땅으로 업그레이드한다. 맹지는 그 옆에 붙어 있는 토지를 함께 매수하면 좋은 땅으로 안전하게 업그레이드할 수 있다. 이 책은 최근 세종시와 제주도가 토지거래허가구역으로 지정된 것을 언급하며, 그와 관련된 유의점 등도 소개했다.

▣ 작가 소개

저자 : 김태종
“어떻게 하면 당신처럼 자수성가할 수 있습니까”
이 말은 이 책의 지은이 김태종이 종종 듣는 말이지만 10여 년 전만 해도 그의 앞날에는 먹구름이 잔뜩 끼어 있었다. IMF 외환위기 당시 명예퇴직금을 건네받고 가족들 몰래 회사 대신 산으로 갔기 때문이다.
하지만 산 위에서 한 사람을 만나게 되면서 그의 인생은 모든 것이 달라졌다. 대부분의 사람들이 신세한탄을 하며 앞날을 걱정했지만 ‘매매가가 전세가와 차이 나지 않을 정도로 폭락한 지금이 오히려 기회’라고 생각하며 부동산 재테크를 시작했다. 서울 오류동의 20평대 아파트에서 전세살이를 했지만 회사에서 받은 퇴직금과 저축한 돈 등을 보태 1999년 10월경에 마포구 공덕동의 삼성아파트를 최초분양가보다 싸게 매수했다. 이후 꼬리에 꼬리를 무는 투자로 2007년 무렵에 수도권 아파트 20여 채와 판교 등의 토지를 보유하면서 100억 원대 자산가가 되었다.
그리고 2008년 금융위기로 부동산 가격이 또다시 폭락했지만 그는 산 아래 풍경을 느긋하게 조망하며 새로운 기회를 발견했다. 제주도와 세종시 등 미래가치가 뛰어난 지방 부동산에 투자했고, 금융위기의 여파로 가격이 급락한 수도... 권의 부동산을 추가로 매수했다. 그렇게 해서 지금 그는 자산 1,000억 원 이상의 상위 0.01% 자산가가 될 수 있었다.

▣ 주요 목차

머리말 | ‘돈의 노예’가 아닌 ‘돈의 주인’으로 살기 위해 _4

1장 부동산으로 돈 걱정 없이 살기 위해

1. 3천만 원 투자로 8년 만에 100억대 자산가로 성장하기까지
자수성가형 부자 비율이 유난히 낮은 한국, 그럼에도 불구하고 기회는 있다 _17
부자는 집값이 내릴 때 더 많이 사들인다 _22
매매가와 전세가가 비슷해질 때가 기회다 _31
시도조차 하지 않으면 기회조차 오지 않는다 _38
부동산 투자를 하면서 다른 투자를 병행하는 것이 유리하다 _42
임장과 함께 나만의 부동산 투자지도를 그려라 _45
투자자는 한 박자 먼저 움직인다 _52

2. 부자는 끊임없이 진화한다
불황에도 상승하는 매물을 발견하라 _58
투자는 꼬리에 꼬리를 물어야 한다 _63
부를 늘리는 토지 투자의 9가지 원칙 _70
잘만 찾으면 유망 매물은 언제든 손에 넣을 수 있다 _77
부자가 되려면 부자들의 투자 유형을 살펴야 한다 _82

2장 주택으로 대박수익률 올리기

1. 서울 주택 투자 길라잡이
서울 주택 매매가, 2년 후 얼마나 오를까? _87
서울 인구가 줄더라도 주택 가격은 하락하지 않을 것이다 _93
단독주택보다 다세대주택, 다세대주택보다 아파트 투자가 유리하다 _95
강남 재건축 아파트라고 해서 모두 유망한 것은 아니다 _98
강남 재건축 아파트보다 수익률이 높은 재건축 아파트를 찾아서 _105
재건축 아파트보다는 기존 아파트에 투자하라 _110
중대형에 투자해야 할까? 중소형에 투자해야 할까? _115
상가 및 빌딩 투자, 어느 지역이 유망할까? _120

2. 경기도 주택 투자 길라잡이
경기도 아파트 투자, 어느 지역과 어떤 매물을 선택해야 할까? _130
일각의 우려와는 달리 주택 가격은 앞으로도 충분히 오를 수 있다 _134
신분당선이 경기 남부 아파트 가격을 끌어올릴 것이다 _138
일산과 평촌 그리고 산본, 1기 신도시 아파트 옥석 가리기 _141
의정부, 수도권에서 한 박자 늦게 가격 상승하는 아파트를 선점하라 _152

3. 지방 주택 투자 길라잡이
지방 주택시장, 잘나가는 지역을 찾아라 _156
2030년까지 개발호재가 있는 세종시 주택시장에 주목하라 _157
1생활권에서 유망한 아파트를 찾아서 _160
1생활권과 2생활권은 강북이, 3생활권과 4생활권은 강남이 될 것이다 _163
1~2억 원대로 투자 가능한 지방 다가구주택을 찾아서 _167

3장 토지로 대박수익률 올리기

1. 수도권 토지 투자 길라잡이
땅은 세상에서 가장 수익률이 높은 적금통장이다 _177
서울 시내에서는 미래가치가 뛰어난 지역의 노후 주택을 매수하라 _179
서울 이외 지역의 토지 가격을 상승시키는 4가지 요인 _185
판교에서는 대장동 인근 토지를 선점하라 _189
경기 북부 토지, 통일에 대비해 선점하라 _192
토지이용계획과 지적도 등을 살피고, 임장은 반드시 해야 한다 _197

2. 지방 토지 투자 길라잡이
세종시 단독주택용지 투자, 지금 투자해도 늦지 않을까? _204
행정중심복합도시 인근의 금남면은 앞으로도 오를 것이다 _205
용도지역이 바뀔 수 있는 토지를 찾아라 _209
왜 고수들은 임야를 선호하는 걸까? _212
자고 나면 오르는 제주 지가, 과연 언제까지 오를 것인가_214
시내 근교의 미개발지를 눈여겨보라 _216
이미 지가가 오른 해안 지역보다는 중산간 지역에 투자하라 _218
제주특별법을 고려해야 하고, ‘감기’와 ‘인정’을 피해야 한다 _223
진정한 고수는 맹지를 싸게 매수해 좋은 땅으로 업그레이드한다 _225
부자는 알을 깨고 나온다 _226