500채 낙찰 1000% 수익 경매의 신이 알려주는 10배 경매 (2015.9)

▣ 출판사서평

시세보다 싸게 나오는 부동산 경매 시장에서도
손해 보는 사람이 점점 늘고 있다!

최근 몇 년간 부동산 경매는 많은 사람에게 집 장만과 투자 수단으로 각광받아왔다. 이를 증명하듯 부동산 경매 물건들의 낙찰률과 낙찰가율, 평균 응찰자 수는 꾸준히 늘어났다. 이에 따라, 뒤늦게 부동산 경매 시장에 뛰어든 사람들은 당황해 허둥대다가 손해를 보기 쉽다.

경쟁이 치열해지면서 최근 ‘우선 낙찰받고 보자’는 생각에 입찰액을 높여 쓰다 보니, 낙찰액이 시세의 90%를 넘기기도 하고, 심한 경우 시세보다 높은 경우도 있다. 이 경우, 낙찰 이후에도 명도를 비롯해 추가로 들어갈 비용이 있음을 감안하면 무조건 손해를 볼 수밖에 없다. 그럼에도 경쟁률이 높아지면서 이런 상황이 계속해 늘고 있다.

이들은 도대체 왜 이렇게 손해 보는 경매를 하는 걸까?

더 싸게, 더 많이 낙찰받아
더 빨리, 더 비싸게 파는
10배 경매로 부자 되라!

입찰액을 과하게 잡아 손해를 보는 사람이 늘고 있는 이유는 다양하지만, 전문가들은 일반적으로 ‘치솟는 경쟁률’과 ‘시세 착오’를 그 이유로 든다. 실제로 주택 경매의 평균 경쟁률이 불과 3년 만에 4.48대 1에서 6.12대 1로 상승했다. 또한, 시세를 착오해 입찰액을 과하게 적었다가 이를 나중에 알고 입찰보증금을 버리면서까지 해당 물건을 포기하는 경우가 늘고 있다.

하지만 [10배 경매]의 임경민 저자는 이 외에 중요한 이유가 하나 더 있다고 한다. 바로, 경매인들이 월세에 목을 매기 때문이라는 것이다. 시중의 경매 서적을 보면 수십, 수백 채로 월세를 받으라고 한다. 그래서 사람들은 월세를 한 푼이라도 더 받으려고 무리해서까지 입찰을 한다. 이런 상황을 피하려면 더 싸게, 더 많이 낙찰받아 더 빨리, 더 비싸게 파는 ‘10배 경매’를 통해 수익을 극대화해야 한다고 말한다.

500채 낙찰, 1000% 수익률의 신화
경매의 신 임경민의 10배 경매 노하우!

임경민 저자는 자신이 ‘경매의 신’이라 불리게 된 것은 수익을 극대화하는 방법을 알기 때문이라고 한다. 월세에 목을 매는 경매가 아니라, 단기 임대 후 양도소득세가 일반과세로 변경되면 판매하여 시세차익을 남기는 것이 그가 주장하는 10배 경매의 핵심이다.

이를 위해서는 경매의 6단계 사이클, 즉 빠르고 정확한 권리분석, 철저한 시세조사를 통한 적절한 입찰액 산정, 원활한 명도, 최소한의 집수리, 빠른 임대와 매도가 뒷받침되어야 한다. 이런 10배 경매는 기존 경매법과 달리 돈이 묶이지 않고 순환하기에 대출금이 쌓이지 않는다. 또한, 입찰액 산정이 정확하고 단기 거래라 부동산 시장의 영향을 덜 받으므로 안전하다. 이 모든 것들이 합쳐져 수익이 극대화된다.

책에는 지금까지 500건을 넘게 낙찰받고 투자금 대비 1000% 이상의 수익을 수차례 올린 임경민 저자의 노하우가 고스란히 녹아 있다. 모든 내용이 자신의 실제 사례를 통해 뒷받침돼 신뢰도가 높다. 경매를 처음 시작하는 사람, 몇 차례 낙찰을 받았지만 돈이 되지 않아 고민인 사람이라면, 10배 경매 노하우를 통해 큰 도움을 받을 수 있을 것이다.

▣ 작가 소개

저자 : 임경민
17년 넘게 경매에 올인하여 투자 대비 1000%가 넘는 수익을 수차례 올린, 이론과 실전을 겸비한 경매의 신. 어려운 유년시절을 보내고 집안이 겨우 안정을 찾아가던 중 IMF 외환위기로 다시 어려움을 겪으면서 부자가 되기로 결심한다. 이때 절친한 친구의 집이 경매로 헐값에 팔리는 것을 지켜보며 경매의 가능성을 알게 됐다.
잠시 직장 생활을 경험했지만, 이런 식으로는 부자가 될 수 없음을 깨닫고 회사를 나온다. 이후 주식, NPL, 채권, 펀드 등 다양한 투자를 공부하고 실전 경험도 쌓았지만, 그중 경매가 가장 수익성이 좋고 안전한 투자 방법임을 깨닫고 경매에 올인한다.
한국부동산경매코칭센터 대표로, ‘1년 365일 중 65일만 일한다’는 원칙을 지키면서도 해마다 경매로 억대 수익을 올리고 있다. 자신을 부자로 만들어준 경매 노하우를 많은 사람과 공유해 세상에 ‘작은 부자’가 많아지게 하는 것을 사명으로 여겨 초보자를 대상으로 경매 강의를 진행하고 있으며, 이들이 물건을 낙찰받을 때까지 책임지고 도와주는 것으로 유명하다. 또한 부동산과 금융이 하나의 패러다임으로 움직이는 시기임을 깨닫고, 실무 경험에 체계적인 지식을 더하기 위해 한양... 대학교 부동산융합대학원에서 투자·금융을 공부 중이다. 오늘도 자신을 멘토로 삼은 초보자들이 원하는 물건을 낙찰받고 경매로 자립할 수 있도록 도우며 경매인으로서 하루하루 새로운 신화를 써내려가고 있다.
SBS CNBC [라이브머니]에 ‘경매의 신’으로 출연했고, [시사저널]을 비롯한 다수 매체에 칼럼 및 기획기사를 게재했다. 현재는 [경기일보]에 경매 칼럼을 연재 중이다.

▣ 주요 목차

머리말: 나는 목숨만큼 소중한 친구에게도 경매를 권한다
1. 하고 많은 것 중 왜 하필 경매인가?
01. 경매가 정확히 뭘까?
부동산 경매의 뜻
02. 경매를 시작해야 하는 이유
재테크 없이는 노후 대비도 힘든 시대
2 경매는 가장 쉽고 안전하며 수익률도 좋은 재테크
03. 억울한 오해에 시달리는 경매
첫 번째 오해 : 경매는 어렵다
두 번째 오해 : 경매는 위험하다
세 번째 오해 : 경매에는 돈이 많이 든다
네 번째 오해 : 경매는 힘없는 임차인을 괴롭히는 행동이다
다섯 번째 오해 : 큰 건수 아니면 수익이 남지 않는다
04. 경매, 시도하지 않으면 소용없다
세상은 먼저 움직이는 자의 것이다
Tip 경매하려면 알아야 할 것들 01: 경매로 소멸되지 않는 등기부상의 권리

2. 하루에 끝내는 10배 경매 공부
01. 경매보다 자신을 먼저 알아야 한다
경매를 하려는 목적
경매에 대한 지식 수준
초보자가 반드시 알아야 할 것들
02. 경매 초보에게는 초보에 맞는 공부가 필요하다
경매 초보가 노려야 할 물건은 따로 있다
일반물건만 노려도 수익은 충분하다
03. 경매는 ‘6단계 사이클’만 기억하면 된다
권리분석보다 ‘내게 맞는 물건 찾기?가 먼저다
경매의 6단계 사이클
Tip 경매하려면 알아야 할 것들 02: 등기부등본에서 말소기준등기 찾는 법

3. 경매, 몸으로 부딪혀야 내 것이 된다
01. ‘배우는’ 것과 ‘익히는’ 것은 다르다
경매는 디지털과 아날로그의 조화다
02. 경매, 꾸준함이 필요하다
경매는 투기가 아닌 미래 투자다
경매는 꾸준한 입찰 참여가 중요하다
경매는 조바심을 버려야 한다

4. 임경민의 10배 경매
01. 일반물건도 대박이 된다
4,000만 원 투자로 4억 원을 벌다!
1,530만 원 투자로 1,500% 수익을 내다!
감정가 10억 원, 낙찰가 6억 3,260만 원!
02. 작다고 무시할 수 없다
지하층, 돈 되는 틈새 물건
250만 원으로 송파구의 다세대주택을 구입하다!
1,280만 원 투자로 강남3구에 다세대주택을 갖다!
03. 사람 상대하는 법
명도, 상대를 협상 테이블에 앉혀라
강제집행 전 계고장의 위력
소유자의 아들이 거주한 아파트
보증금 없이 거주하는 소유자의 동거인

5. 절대 잊지 마세요!
01. 임차인과 해결해야 할 문제들
전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시점은?
선순위 임차인이 배당요구 종기일 이후 배당신청을 했다면?
대항력 있는 임차인이 보증금을 증액했다면?
무혈입성: 선순위 임차인 전액 배당
건물 임차인이 강제경매 신청을 했다면?
02. 날짜 확인을 잊지 말자
확정일자와 근저당 설정일자가 같을 때 우선순위는?
토지와 건물의 설정일자가 다른 경우는?
03. 곤란한 상황이라도 당황할 필요 없다
예고등기 설정된 물건은 왜 피해야 할까?
경매취하 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하라
투자 대상은 명도가 쉬운 물건으로

6. 사람들이 경매에 대해 궁금해하는 것들
01. 경매 공부를 시작하려는 사람들
02. 경락대출, 그것이 궁금하다
03. 경매 투자, 어떻게 해야 할까?
04. 그 외에 궁금해하는 것들

부록: 초보도 10배 버는 경매 TIP
01. 10배 경매 시작하려면 알아야 할 경매용어 30
02. 10배 경매 마스터를 위한 알아야 TIP
03. 임경민의 10배 경매학교(8주) 프로그램 소개