나는 상가에서 월급 받는다 -회사대신 상가에서 월급받는 시스템 만들기-

▣ 출판사서평

세계여행을 위해 투자를 시작한 남자
“가슴 뛰는 삶을 살아라!”

생계를 위해 월급이란 ‘족쇄’를 받아들이고, 그 대가로 주 5일 노예의 삶을 산다. 일요일 밤만 되면 다음날 출근을 걱정하고, 휴가기간 동안의 짧은 일탈에 못내 아쉬워한다. 상상 속에선 매일 사표를 던지지만 실행에 옮기기는 어렵다. 불안한 노후에 대비하기 위해 동료가 하는 주식투자도 따라해 보고 MMF통장도 사용해보지만 이렇다 할 성과는 없다. 이것이 평범한 월급쟁이들의 모습이다.

저자 서울휘 역시 ‘월급’만 아니면 당장이라도 그만두고 싶지만, ‘월급’ 때문에 참아야하는 월급쟁이였다. 어떻게든 회사에서 벗어나 자유롭고 싶었던 그가 찾아낸 해결책은 상가투자였다. 직장업무 특성상 여러 병원장들을 만나곤 했는데, 그들이 지불하는 상가 월세가 보통 월급쟁이들의 벌이와 비슷하다는 사실을 알게 되면서 상가에서 월급 받는 시스템을 설계하기 시작한 것이다.

마침내 그의 상상은 현실이 됐다. 회사를 그만두고 본격적인 상가투자에 뛰어들었고, 상가에서 받은 임대 보증금으로 그토록 원하던 세계여행을 떠난 것이다. 두 달씩 5회에 걸친 장기여행을 하며 총 50여개 나라를 방문하였는데, 여행경비가 필요해지면 상가를 매도하거나 보증금을 올려 받아 충당했다. 이렇게 상가에서 받은 월세는 여행기간뿐만 아니라 한국에 돌아온 이후에도 큰 도움이 되었다. 게다가 보유기간 동안에는 월세 수입을, 매도 후에는 큰 보너스를 안겨주는 덕에 재투자도 꾸준히 이어나갈 수 있었다.

저금리 시대의 해법
수익형 부동산의 꽃, ‘상가’

과거 예금금리가 높았던 시절에는 월급을 모아 은행에 예치하는 것만으로도 10%가 넘는 수익을 거둘 수 있었다. 저축도 투자가 되는 시대였던 것이다. 좀 더 적극적인 사람들은 아파트 전세투자를 통해 받은 전세금을 은행에 예치해두는 것만으로도 쏠쏠한 수익을 거두었다.

그러나 시대가 변했다. 전 세계적으로 저금리 시대가 도래하면서 물가 상승률을 반영한 실질 금리는 제로 금리를 넘어 마이너스에 가까운 실정이다. 적극적인 재테크 없이 단순히 월급을 모으는 행위는 손해를 보는 것과 마찬가지다. 그뿐만이 아니다. 기업의 정리해고가 본격화되면서 고용시장마저 위태위태하다. 이제 평생직장은 옛말이 되었고, 직장인들은 고용불안에 시달리고 있다.

그 가운데 미래를 준비하는 사람들은 부동산에서 해법을 찾는다. 대부분 아파트나 빌라, 오피스텔 등 주거용 부동산으로 투자를 시작하지만 몇 번의 경험이 쌓이고 나면 마치 투자코스인 것처럼 상가로 관심을 돌린다. 주거용 부동산으로 월세를 받아 수익을 내는 것이 그리 녹록치 않다는 사실을 깨닫게 되기 때문이다. 월급에 상응하는 수준의 월세 수입을 올리려면 최소 10채 이상을 보유해야 하는데, 유지 및 보수에 드는 비용 또한 무시할 수 없다.

반면 상가 임차인은 본인의 영업을 위해 시설투자를 아끼지 않고 건물 관리에도 신경을 쓴다. 임대인이 세세히 신경을 써야하는 주거용 부동산과는 정반대의 상황이 벌어지는 것이다. 저자는 이러한 특성을 이해하고 부동산 상품 중 상가에 가장 많은 관심을 가지라고 조언한다.

‘어떤 상가가 좋은 상가인가?’에 대한 기준도 제시하고 있다. 투자시장에서 원하는 상가는 수익률이 다소 낮더라도 안정적으로 월세를 받을 수 있는 물건이다. 실제 안정성에 비중을 둔 상가들은 경기에 크게 영향을 받지 않고 언제든 환영을 받으며 수월하게 매각된다.

[나는 상가에서 월급 받는다]는 꾸준히 월급을 벌어다줄 상가를 선별하는 여러 가지 방법을 친절하게 알려주는 책이다. 초보자들이 쉽게 이해할 수 있도록 지루한 법조항은 배제하고, 실전사례와 경험을 가득 실었다. 마치 칼럼을 읽은 것처럼 편안하게 책장을 덮을 수 있을 것이다. 본문의 다양한 사례들과 실제 주변의 은행과 병원, 마트, 학원을 비교하며 보는 것도 본서를 한층 더 깊게 즐길 수 있는 방법이다.

수익형 부동산, 그중에서도 상가는 앞으로 점점 더 인기가 많아질 투자처다. [나는 상가에서 월급 받는다]를 통해 월급을 벌어주는 알토란같은 상가를 골라내고, 여유로운 삶을 즐겨보는 것은 어떨까?

▣ 작가 소개

저자 : 서울휘(배용환)
서울휘
저자는 블로그를 통해 상가를 대하는 다양한 관점들과 트렌드를 예리하게 분석하고 자신만의 노하우를 나누는 자타공인 ‘상가투자 전문가’다. 많은 이들과의 소통을 즐기는 인기 칼럼니스트로 행꿈사, 월급쟁이 부자들 및 그 외 다수의 재테크 카페에 칼럼을 연재 중이다. 근래에는 그만의 특화된 강의를 통해 수강생들이 스마트한 투자자로 거듭나도록 돕고 있으며 연일 앙코르 강의를 이어나가고 있다.

▣ 주요 목차

추천의 글
Prologue. 상가에서 월급 받고, 상가로 연봉 이상을 번다

Chapter 1. 목적지를 설정하라. 방향이 핵심이다
1. 투자물건을 선별하는 방법
2. 지역의 1등 물건에 투자하라
3. 신건 입찰의 비밀
4. 평당 1억 원짜리 상가의 비밀
5. 상가경매의 승률을 높이는 방법
6. 상가경매의 알 박기
Advice. 법원은 경험을 쌓는 곳이 아니다
7. 도로 폭이 운명을 결정짓는다
8. 노출도가 높은 상가가 좋은 이유
9. 통 건물 매각 시 1등자리를 찜하라
10. 1층인 듯 1층 아닌 1층 같은 상가
11. 나는 권리금 있는 상가가 좋다
Advice. 올림픽 금메달 따는 것보다 쉽다

Chapter 2. 상가투자에는 조심해야할 물건이 있다
1. 관리비의 역습
2. 내 물건이 보이지 않아요
3. 침수대마왕을 조심하라
4. 파워임차인 쟁탈전
5. 높은 임대료의 함정
6. 후면상가를 대하는 자세
7. 침몰하는 배에 오르지 마라
Small Talk. 애물단지 물건의 경매처분이 힘든 이유
Advice. 상가투자는 리스크와의 싸움이다 Ⅰ
8. 전용면적과 공용면적 사이
9. 같은 낙찰 다른 느낌
10. 길거리에서 만나는 물건
11. 복층상가의 함정
12. 나무와 상가가 친해질 수 없는 이유
13. 오래된 공실을 대하는 자세
14. 새로운 지하철역의 득과 실
Advice. 상가투자는 리스크와의 싸움이다 Ⅱ

Chapter 3. 출발! 현장에 답이 있다
1. 점포가 필요한 사람처럼 방문하라
2. 단지 내 상가의 함정
3. 프랜차이즈 담당자와 만나라
4. 관리소장에게 관리비와 공실률을 확인하라
5. 남녀의 시각차이! 다른 것이 유리하다
6. 로드뷰를 적극 활용하자
Small Talk. 불완전한 기억이 이끄는 착각을 없애자
Advice. 실패하지 않는 상가투자의 공식

Chapter 4. 임차인의 특성을 파악하라
1. 임차인은 최고의 파트너이자 투자자이다
2. 약국, 그 블루칩의 비밀
3. 기지국을 잡아라
4. 지상상가의 강자, 태권도
5. 임차인의 반란
6. 임차인이 많으면 인기가 많다?
7. 연예인 임차인 만들기 프로젝트
8. 진상 임차인과의 만남
9. 대기업 임차인
Small Talk. 입찰표 작성 최적의 타이밍
Advice. 위험은 예상치 못한 곳에서 온다

Chapter 5. 흐름을 파악하라
1. 경매 낙찰자를 이기는 방법
2. 평범한 공간에 숨결을 불어넣다
3. 뭉쳐야 산다!
4. 거리로 나온 자동화기기(ATM)
5. 세계인의 도시로 부상한 홍대상권
6. 치열한 경쟁에서 살아남는 법
Small Talk. 당신의 투자능력을 200% 올리는 방법
Advice. 경매로 경제적 자유를 얻는 방법

Chapter 6. 상가투자의 세팅기술
1. 공피법을 아시나요?
2. 임대료를 올리는 방법
3. 2층 상가의 가치를 올리는 비밀
4. 스타벅스, 발상의 전환
Small Talk. 임대광고 전화하기
Advice. 투자를 잘하는 것과 제대로 하는 것의 차이
5. 양도양수, 전문가를 활용하라
6. 임대차계약서 작성 노하우
7. 기존 임차인 VS. 새로운 임차인
8. 신(新) 임대업자. 관리자 마인드로 무장하기
9. 스마트한 임대인의 에버노트 활용법
Advice. 가치투자. 비교하고, 또 비교하라

Chapter 7. 상가투자의 마무리
1. 매각타이밍을 잡아라
2. 매도도 전략이 필요하다
3. 1층 상가 단타매매의 비밀
4. 보증금 착시현상, 매매가에 영향주기
5. 투자센스, 그린라이트를 켜라
6. 매도광고를 직접 올려라
7. 임차인에게 매각하기
8. 화재보험료 환급 받으셨나요?
9. 건강보험료 조정 요청하기
Small Talk. 적정금액의 법무비 처리하기
Advice. 투자의 목표를 명확히 하라

Epilogue. 상가투자에 임하는 자세에 대하여