부동산 경매 상식 사전 -법원 가기 전 꼭 알아야 할 필수지식 66- (2018.5 개정판)

▣ 출판사서평

달라진 부동산 경매 시장에서 돈 버는 물건 골라내는 66가지 필수지식!

* 돈 되는 물건 고르기부터 입찰가 쓰기, 소유권이전, 명도, 수익률 계산까지! 경매 컨설턴드 도움 없이 혼자서 경매 전 과정을 진행할 수 있는 똑똑한 안내서!
* 법원경매 사이트의 각종 서류 해독과 복잡한 권리분석을 저자와 함께 따라하는 듯한 최적의 시뮬레이션!
* 아파트, 상가, 다가구, 빌라, 단독주택, 오피스텔, 토지 등 물건별 체크포인트!

달라진 부동산 경매 시장,
터무니없는 수익률보다 돈 되는 물건 골라내는 안목이 필요한 시점!

아파트 분양 시장 못지않게 부동산 경매 시장이 뜨겁다. 전세난에 지친 사람들이 시세보다 싼 가격에 내 집을 장만할 수 있다는 기대감에 경매시장을 기웃거리다보니, 낙찰가율이 100%를 넘어서는 일도 흔하다. 그러다 보니 급매보다 못한 가격에, 권리관계까지 복잡한 물건을 낙찰받아 낭패 본 사람들의 이야기도 심심치 않게 들린다.

정보가 온라인으로 모두에게 공개된 경매를 과거처럼 터무니없이 낮은 가격으로 낙찰받는 것은 무리이다. 과열된 경매시장에서 알짜배기 상품(上品)과 쪽박 하품(下品)을 골라낼 줄 아는 안목이 필요한 시점이다.

혼자서도 알짜 상품 딱딱 골라내고 수익률 척척 계산하고픈 경매 왕초보를 위한 책!
아파트, 상가, 다가구, 오피스텔, 토지 등 물건별 체크포인트까지 OK!
길벗에서 출간한 《부동산 경매 상식사전》은 경매로 얼마를 벌었다는 무용담으로만 채워진 자기자랑식의 경매 책이 아니다.

이제 막 경매에 뛰어든 사람들이 궁금해 하는 필수 지식과 실수 없이 안전한 낙찰을 받을 수 있는 노하우 66가지를 실제 사례와 함께 설명한다. 첫 경매가 두려운 왕초보를 위해 법원 가기 전 방문해야 할 경매 사이트와 현황조사서 읽는 법, 등기부 보는 법은 물론 입찰표 작성법은 물론 아파트, 빌라, 오피스텔, 토지 등 물건별 수익률 계산법과 투자포인트까지 꼼꼼하게 알려주고 있다. 경매 컨설턴트의 도움 없이 왕초보도 경매의 전 과정을 진행할 수 있게 만들어주는 책이다.

복잡하고 머리 아픈 경매 절차? 경매 전 과정 5단계 핵심정리로 한눈에 파악!
경매는 중개업소에서 부동산을 사는 것보다 절차가 많아 부대비용이 더 들게 된다. 때문에 일단 경매 전체 그림을 파악하고, 각 절차별로 알아야 할 내용과 챙겨야 할 일을 꼼꼼하게 살피는 것이 중요하다.
이 책은 복잡한 경매절차를 ①경매 개시결정 ②현황조사와 감정평가 ③매각 공고 ④낙찰 ⑤인도까지 단계별로 정리하여 대략적인 감을 잡을 수 있게 만들어준다.

서류해독, 권리분석만 잘 해도 폭탄물건은 골라낼 수 있다!
부동산 분야 베스트 1위 저자의 꼼꼼한 잔소리와 특급 노하우는 덤!

돈 떼일까봐 경매를 시도조차 못하는 사람들이 많다. 그 이유는 혹시라도 숨겨진 권리가 있는 폭탄물건을 낙찰받지 않을까 하는 불안감 때문이다. 근저당권, 보증금, 가압류, 유치권, 지상권, 배당분석 같은 낯선 용어는 경매를 지레 포기하게 만든다.
하지만 권리분석 없이 경매에 뛰어드는 것은 총 없이 전쟁터에 뛰어드는 것과 같다. 이 책의 저자, 백영록 씨는 계약 전 펼쳐보면 손해 안 보는 책으로 입소문 타며 부동산 분야 부동의 1위를 지키고 있는《부동산 상식사전》의 저자이다. 대한민국 대표 부동산 멘토답게 저자는 법원경매정보 사이트에 올라온 사건내역, 물건기본정보, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황보고서를 하나하나 함께 살펴보며 권리분석 주의사항을 알려준다.

이외에도 현장조사하는 법, 내용증명 작성법, 수상한 세입자 대처하는 법 등 실제 경매 현장과 부동산 거래에서 겪을 수 있는 문제상황들에 대한 현실적인 조언도 잊지 않는다.

[책 속 부록] 아는 게 힘! 세금, 법령 총정리
[책속부록] 중 [사례로 보는 부동산 세금]에서는 부동산 사고팔 때 꼭 알아야 할 취득세, 양도소득세 등을 주택/농지/상가 3가지 사례로 살펴본다. 또 [경매할 때 알아두면 좋은 법령]에서는 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등 필요한 내용만 골라볼 수 있어 편리하다.

※이 책은 2009년 길벗출판사에서 출간된 《경매 재테크 상식사전》의 최신개정판입니다.

▣ 작가 소개

저 : 백영록
공인중개사(14회)와 법률중개사(20기)로 활동하면서, 주택 매매에서 상가·토지·재개발·재건축까지 풍부한 실무경험을 가진 부동산 최고 전문가이다. 집이 투자처가 아닌 안식처로 인식되는 요즘, 집을 사려는 발걸음은 더욱 신중해지고 있다. 그는 지금 집을 사야 한다면 불황에도 끄떡없는 서울이 정답이라면서, 수년간 600개가 넘는 서울시 재개발·재건축 현장을 직접 방문해서 생생한 정보를 수집해 왔다. 그의 최신작 『2010 서울을 살아남는다!』에는 이들 중 서민에게 적합한 저평가 지역 40곳을 엄선하여 수록하였다. 여타 전문가와 달리 부동산 정보를 추상적으로 분석하지 않고 구체적으로 계량화·수치화해서 분석함으로써 불황에도 리스크를 최대한 줄여주는 투자로 이끌어왔다는 평가를 받고 있다. 그의 저서로는 베스트셀러인 《부동산 상식사전》, 《경매 재테크 상식사전》이 있다. 부동산 투자·컨설팅 전문업체 IAMC(Innovation Asset Management Consulting) 대표, 리얼메이트(www.erealmate.co.kr) 전임교수 / chosun-wow MBA 전문강사, 시행닷컴(www.edeveloper.co.kr), 월간 ''예스하우스'' 칼럼니스트, 수호천사의 재테크 이야기 cafe.naver.com/suhochunsajs 운영진으로 활발하게 활동 중이다.

▣ 주요 목차

[첫째마당] 한눈에 보는 경매 절차 5단계
01 경매는 경제를 잘 굴러가게 하는 윤활유!
02 한눈에 보는 경매 절차 5단계!
[잠깐만요] 경매는 부동산만이 아닌 동산 경매도 있다!
[잠깐만요] 잘하면 명품 득템할 수 있는 세관 공매
03 1단계-경매 시작! 돈 받을 사람은 줄을 서시오!
[잠깐만요] 근저당권
[잠깐만요] 경매개시결정 이의신청
04 2단계-집의 상태와 가치를 따져보는 현황조사와 감정평가
05 3단계-경매 날짜를 알려줘요! 부동산 살 사람 모여라!
[잠깐만요] 경매신청인이 한 푼도 돌려받지 못한다면? 경매취소!
[잠깐만요] 빌려준 돈은 언제 돌려받을까?
06 4단계-내가 찜한 부동산, 원하는 가격에 낙찰!
[잠깐만요] 부동산 경매에는 기일입찰과 기간입찰 방식이 있다!
07 5단계-잔금 내고 집 넘겨받으면 나도 이제 집주인!
[잠깐만요] 취득세
[잠깐만요] 국민주택채권
[잠깐만요] 소유권이전등기

[둘째마당] 알아두면 절대 손해 안 보는 경매 기초 상식
08 경매 신청 전에는 가압류! 경매 시작되면 압류!
[잠깐만요] 등기사항전부증명서(등기부)
09 경매, 유형별로 공략하자!
[잠깐만요] 근저당권설정등기
[잠깐만요] 최저매각 가격
[잠깐만요] 유찰
10 경매로 팔 부동산이 많네? 같이 팔까, 따로 팔까?
[잠깐만요] 일괄매각과 과잉매각은 누가 결정하죠?
11 특별한 경매에는 특별한 조건이 붙는다!
[잠깐만요] 농지를 낙찰받았다면 ‘농지취득자격증명원’은 필수!
12 고수들만 한다는 NPL, 위험해서 달콤하다!
[잠깐만요] 부실채권 매입 때 질권융자로, 낙찰 시 경락잔금대출로 두 번 대출 가능
13 부동산 뺏길 수도 있는 무서운 가등기과 환매등기
[잠깐만요] 환매권이 있는 부동산으로 시세차익을 노릴 수 있다고요?
14 경매에서 세입자한테 뒤통수 맞는 3가지 경우
[잠깐만요] 하나의 재산을 공동으로 소유하는 여러 가지 방법
15 건물 살 때 꼭 확인해야 할 토지별도등기와 대지권
[잠깐만요] 대지권미등기를 등기하는 방법
16 내 맘대로 사용 못하게 하는 법정지상권과 분묘기지권
[잠깐만요] 부동산을 주인에게 돌려주지 않을 권리, 유치권
[잠깐만요] 분묘기지권도 소멸 가능하다
17 입찰가격, 얼마로 써야하나?
[잠깐만요] 차순위매수신고인이 되기 싫어요!
18 경매 진행을 막는 4가지 행위
[잠깐만요] 경매 연기는 얼마나 할 수 있을까?
[잠깐만요] 낙찰된 후에 채무자가 빚을 갚으면 경매는 어떻게 되나요?
19 경매 와봐라! 내 보증금 끄떡없다!!
[잠깐만요] 상가임대차보호법에서 보호해 주는 보증금의 범위는 얼마?
[잠깐만요] 임차권등기명령 후 새로 들어온 세입자
20 보증금이 적다면 우선 돌려받을 수 있다! 최우선변제권
21 말소기준권리가 부동산의 생사를 판가름한다!
[잠깐만요] 전세권과 경매개시결정 기입등기는 언제나 말소기준권리인 것은 아니다?
[잠깐만요] 권리분석에 웃고 우는 부동산 경매 사례
22 경매하다가 억울함이 생겼다면 즉시항고와 배당이의를 이용하라!
[잠깐만요] 경매에서 항고를 할 수 있는 사람은?
[잠깐만요] 내 보증금 전액 돌려주세요, 배당이의!

[셋째마당] 경매 전문가 뺨치는 서류 해독/권리분석 완전정복!
23 모자란 돈, 어디서 구하지? 제1금융권과 제2금융권
[잠깐만요] 제3금융권은 살인적인 이율의 대출업체, 무이자에 속지 않도록!
24 천차만별 대출조건, 대출계획서 한 장으로 깔끔하게 정리하자!
[잠깐만요] 복잡한 원금과 이자, 대신 계산해 주는 대출계산기!
25 경매정보를 얻을 수 있는 6가지 방법!
26 법원경매정보 사이트에서 경매물건 쉽게 찾는 4가지 방법!
27 경매 물건의 속사정을 한눈에 읽는 사건내역조회
[잠깐만요] 대법원 법원경매정보 사이트 적극 활용하기!
[잠깐만요] 타경이란?
[잠깐만요] 물건번호와 목록번호의 차이점은 뭐지?
28 경매물건, 물건상세조회로 꼼꼼히 따져보자
[잠깐만요] 왜 경매로 부동산을 살 때는 시세 대비 20% 싸게 사야 할까?
29 복잡한 권리분석도 매각물건명세서 하나면 OK!
[잠깐만요] 배당요구를 해야 할 사람은 누구?
[잠깐만요] 유찰된 부동산의 매수보증금은 얼마?
[잠깐만요] 대지권이 없는 집합건물, 사도 될까?
[잠깐만요] 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서가 없어요!
30 경매 물건에 지금 누가 살고 있나요?
[잠깐만요] 저당권과 근저당권은 어떤 차이가 있나요?
31 감정평가서로 경매 물건의 가치를 꼼꼼히 따져보자!
[잠깐만요] 토지 전체 면적과 대지권 비율의 분모가 다른 경우 실제 대지지분은?
[잠깐만요] 제시외 물건
[잠깐만요] 향을 보는 방법
32 등기부를 통해 부동산의 과거와 현재를 파헤친다!
[잠깐만요] 소유권보존등기
[잠깐만요] 등기부는 왜 입찰할 때 확인해야 할 정도로 중요한가요?
[잠깐만요] 건물등기부와 토지등기부의 내용은 항상 같다?
[잠깐만요] 같은 값이면 대지권의 면적이 큰 것을 고르세요!
33 조사하면 다 나와~ 건물의 호적, 건축물대장
[잠깐만요] 건축물대장과 건물등기부의 내용이 다르면? 건축물대장이 우선!
[잠깐만요] 필지
34 그동안 어떻게 살았니? 토지의 호적, 토지대장
[잠깐만요] 토지대장? 그런 것도 있나요?
[잠깐만요] 임야는 토지대장에 등록된 ‘토임’이 가치가 높다
35 내 토지라도 마음대로 할 수 없다? 토지이용계획
[잠깐만요] 암호문 같은 토지이용계획확인서, 쉽게 이해하려면?
36 경매 부동산의 현재 시세는 얼마일까?
[잠깐만요] 국토교통부의 아파트 시세, 믿을 만한 거야?
37 세입자 정보가 경매 수익률을 좌우한다!
38 복잡한 권리분석, 사례로 쉽게 끝내기!
[잠깐만요] 동주민센터(동사무소)에서 주민등록전입세대 열람이 가능한 근거 조항
[잠깐만요] 법정지상권 성립 요건
39 다른 사람이 얼마 받는지도 중요하다! - 배당분석
[잠깐만요] 배당분석은 여러 번 연습해보세요!
[잠깐만요] 경매비용은 어떻게 계산할까?
[잠깐만요] 당해세란 무엇일까요?

[넷째마당] 실전 경매 도전! 입찰가 쓰기부터 소유권이전, 인도, 명도까지!
40 경매장에 도착해 가장 먼저 확인할 것 3가지
[잠깐만요] 법원 경매계에서 매각물건명세서 볼 때 주의사항
[잠깐만요] 경매 중지, 미리 알려주면 안 되겠니?
41 경매물건, 너 얼마면 되니?
[잠깐만요] 조급함은 경매 최대의 적!
42 입찰가 쓰고, 보증금 내면 드디어 입찰!
[잠깐만요] 입찰표를 작성할 때 자주 하는 실수는?
[잠깐만요] 매수보증금을 잘못 넣었어요!
43 낙찰을 받아도 부동산의 주인이 될 수 없는 경우
[잠깐만요] 매각허가결정에 대한 항고
44 내야 할 마지막 돈, 잔금 치루기
[잠깐만요] 대출이 되지 않는 경우
[잠깐만요] 차순위매수신고인에게도 대금납부기한을 알려주는 이유는?
45 나도 이제 집주인! 낙찰받은 집 소유권 이전하기
[잠깐만요] 각종 서류는 미리 필요한 만큼 복사해 놓으세요!
46 거주자 내보내고 부동산 넘겨받기!
47 심리적 압박에 효과적인 내용증명 제대로 작성하기
48 이상한, 수상한, 나쁜 세입자 대처하기
[잠깐만요] 세입자가 많은 다가구주택을 경매로 샀다면?
49 사람 내보내는 인도명령, 어떻게 하는 거야?
[잠깐만요] 사람이 있는지 없는지 아리송할 때 인도명령하는 방법!
50 경매의 보이지 않는 적, 관리비 정산하기
[잠깐만요] 밀린 관리비는 얼마? 연체료까지 물어줘야 하나요?
51 드디어 넘겨받은 내 집, 어떻게 할까?
[잠깐만요] 경매비용 계획에는 수리비용을 꼭 넣어야 한다!
[잠깐만요] 돈 있으면 부동산을 사라! 그것도 시세보다 싸게 사는 경매로!
52 월세 편하게 받는 임대소득자가 되려면?
[잠깐만요] 월세가 밀리면 바로 명도소송을 생각하자!
[잠깐만요] 아파트 장기수선충당금은 계약 종료 시 세입자에게 돌려줘야 한다!

[다섯째마당] 돈 되는 경매물건 공략법
53 경매에서 가장 인기 좋은 물건, 아파트
[잠깐만요] 사람들이 선호하는 로열층은 몇 층?
[잠깐만요] 낙찰받은 아파트의 체납 관리비, 다 내줘야 하나요?
54 적은 돈으로 임대사업 시작하기 딱 좋은 빌라
[잠깐만요] 신축빌라라고 다 좋은 건 아니에요!
55 임대수익의 대명사 오피스텔
[잠깐만요] 전용면적이란?
[잠깐만요] 오피스텔도 주택임대사업자 등록하면 세제 혜택
56 늘어나는 1인 가구를 노린 도시형 생활주택
57 세입자 권리관계 확인이 무엇보다 중요한 다가구주택
58 상가, 원룸, 사무실로 변신 가능한 단독주택!
[잠깐만요] 단독주택, 리모델링이 좋을까? 새로 짓는 게 좋을까?
59 수익 높은 상가와 안정적인 주택을 한방에! 상가주택!
60 헌 집 사서 새 집 받는 재개발, 재건축, 뉴타운, 도촉지구
[잠깐만요] 전용면적 60m2 이상만 조합원 자격이 있다?
61 아파트 주민을 고정고객으로! 단지 내 상가!
[잠깐만요] 상가자치규약은 꼭 지켜야 하나요?
62 생활밀착형 업종으로 꾸준한 임대수익 올리는 근린상가!
63 비슷한 상가끼리 몰려 거대 상권을 형성하는 테마상가
64 경매로 토지를 살 때는 용도지역부터 확인하라!
[잠깐만요] 건폐율과 용적률에 따라 투자 수익률이 달라져요!
65 주인도 함부로 할 수 없다? 토지에 걸린 여러 제한사항
[잠깐만요] 도로 접함, 도로 저촉
66 토지의 구체적인 사용목적을 알려주는 지목

부록 1 | 사례로 보는 부동산 세금
부록 2 | 경매할 때 알아두면 좋은 법령
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