한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법 -부동산자산관리 전문가가 밝히는 빌딩 투자의 정석-

▣ 출판사서평

금리 1% 시대, 어디에 투자해야 안정적으로 좋은 이득을 얻을 수 있을까?
‘오피스 빌딩’으로 흘러들어가는 자산가들의 뭉칫돈

최근 예금금리 1% 마지노선이 깨지며 초저금리 시대 막이 열렸다. 투자에 보수적이던 보수층도 부동산, 주식 등 투자시장에 관심을 가지기 시작했다. 서점가에서는 빌딩 투자법과 주식 성공신화를 담은 책이 날개 돋친 듯 팔려 나간다. 부동산 경·공매 열풍도 어느 때보다 뜨겁다.

하지만 풍문이 아닌 내 주변에서 평범한 직장인이 주식 투자로 큰 부자가 되었다는 사례를 본 적이 있는가? 아파트, 상가도 치열해진 만큼 좋은 수익을 올릴 상품을 찾아보기가 힘들어졌다. 그렇다면 어디에 투자해야 할까?

전문가들은 최근 부동산 시장의 돈의 흐름을 보면 그 답이 있다고 말한다. 일명 강남 큰손으로 불리는 자산가들의 뭉칫돈은 어느 곳으로 흘러갈까? 2015년 국토교통부에서 발표한 자료에 따르면 기관투자자, 자산가를 대상으로 한 리츠 투자자산의 대부분이 오피스 빌딩에 투자되는 것을 알 수 있다. 비록 사모형태가 대부분이긴 하지만, 현재 가장 화두에 있는 수익형 부동산 시장의 중심에 ‘오피스 빌딩’이 있는 것을 확인할 수 있다. 그 이유는 무엇일까?

첫째, 높고 안정적인 수익률에 대한 학습효과 때문이다.
둘째, 다른 부동산 상품과 비교해 환금성이 좋다.
셋째, 경쟁이 치열해진 기존 수익형 부동산 시장에서는 좋은 물건을 찾기 힘들어졌기 때문이다.

그런 점에서 ‘오피스 빌딩 투자법’에 대해서 다루고 있는 이 책은 저금리·저성장 시대에 적합한 새로운 투자 해법을 제안해 줄 것이다.

기본만 챙겨도 손해 보지 않는 오피스·중소형 빌딩 투자 매뉴얼 A to Z

다른 부동산에 비해 수익률이 높고 안정적이라고 해서 적게는 수백억에서 수천억 원에 달하는 오피스 빌딩에 쉽사리 투자할 수는 없다. 꼼꼼하게 따져볼 것은 따져보고, 검토단계에서부터 철저하게 투자전략을 세워야 실패하지 않는다.

이 책은 빌딩 투자 전과 후로 나누어 구체적으로 무엇을 공부하고 또 무엇을 따져봐야 하는지 알려준다. 투자 전에는 어떻게 투자물건을 검토하고, 협상하기 위해 어떤 전략을 가지고 협상테이블에 앉아야 하는지도 알려준다. 그리고 투자 후의 자산관리 방식에 대해 이야기하고 선택한 방식에 따른 구체적인 수익실현 방법에 대해서도 이야기한다.

사실, 오피스 빌딩 투자 시장은 여타 부동산과 비교해 변동의 폭이 크지 않기 때문에 기본적인 것만 잘 따져봐도 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 반면, 역설적일 수 있지만 그만큼 따져봐야 하는 정보의 양이 많아서 매뉴얼을 충분히 숙지하지 않으면 낭패를 볼 수 있는 시장이기도 하다.

이 책은 빌딩 투자 및 자산관리 분야가 커지기 시작하던 2004년부터 쭉 같은 분야에서 일해 온 저자가 오피스 빌딩과 중소형 빌딩 투자 시 검토해야 할 사항부터 노하우까지 한 권에 담았다.

일반투자자는 모르는 부동산 전문가만 아는 이야기
안정적인 투자시장부터 고수익 시장 공략법까지!

사람들은 누구나 부유하게 살고 싶어 한다. 그러나 매달 들어오는 월급을 저축만 해서는 형편이 나아지리라 기대하기는 힘들다. 게다가 현재의 금리와 물가상승률을 비교했을 때 아무것도 하지 않는 것은 오히려 마이너스다. 그래서 사람들은 재테크를 통해 부유해진 사람들의 노하우를 궁금해한다. 그들의 노하우를 설명하는 강연장에는 사람들이 가득 찬다.

하지만 최근 들어 부동산 시장이 급변하고 있고 빌딩의 투자 패턴 또한 다양화되고 있다. 앞으로 그 변화는 더욱 가속화될 것이다. 개인의 몇 가지 성공사례만을 통해 투자 성공의 비결을 논하기 어려운 이유다.

이 책은 10여년 넘게 빌딩 투자 및 관리 분야에서 수많은 성공의 경력을 쌓아온 저자가 사람들에게 빌딩 투자에 대해 제대로 알리고 잘 알지 못해 실패하는 일이 없었으면 좋겠다는 생각에서 집필했다. 그래서 그 속에는 10여년 넘게 축적된 전반적인 시장 상황에 대한 이야기와 집약된 노하우를 아낌없이 담았다. 이 책의 독자라면 적어도 실전에서 손해 보지 않게 하겠다는 저자의 진심이 느껴진다.

무엇보다 좋은 점은 현실적이고 구체적인 방법을 제시해 준다는 것이다. 예컨대, 당신이 고수익 시장을 공략하고 있다면 지역을 보고 투자하기보다는 빌딩의 자산가치를 높여 매각차익을 통해 수익을 실현해야 한다. 혹은 안정적인 수익을 원한다면 전통적인 오피스 권역인 Y지역에 투자해야 한다는 식이다. 기존 빌딩 투자와 관련된 이슈들이 숫자에 매몰되어 고수익, 단기차익만을 강조했던 것과는 차이가 있다.

저자는 부동산 시장의 흐름을 봤을 때 한동안 투자 기회는 오피스 빌딩과 중소형 빌딩에 있을 것이라고 말한다. 또한, 그것은 안정적인 수익을 원하는 투자자와 고수익을 원하는 투자자 모두에게 매력적인 투자처이다. 각 장에 소개된 단계대로 따라가다 보면 과거처럼 대단한 매각차익은 얻을 수 없을지 몰라도 쏠쏠한 투자수익은 기대해볼 수 있을 것이다.

또한, 이 책을 읽은 독자라면 빌딩 투자법뿐만 아니라 시장의 흐름을 보는 상당한 안목도 기를 수 있을 것이다.

추천의 글

오피스 빌딩이 그간 부동산 펀드와 리츠 기관투자자들의 많은 관심을 받는 투자대상임에도 불구하고, 오피스 빌딩 투자와 관련된 책을 찾기 힘들었다. 이번에 풍부한 사례와 함께 체계적으로 잘 정리된 본서를 접하면서 오피스 빌딩 투자자는 물론 업무에 종사하는 실무자들에게도 매우 유용한 지침서가 될 것을 예감했다. 일독을 권한다.

리치먼드자산운용 경영본부장 전무 서현우

이 책은 탄탄한 이론을 바탕으로 실제 경험을 통해 체득한 지식을 독자들에게 쉽게 풀어 전달하고 있다. 부자 되길 갈망하는 일반인뿐만 아니라 부동산 투자 및 자산관리에 관심 있는 투자자에게는 실전 교과서로, 관련 분야 취업을 희망하는 준비생에는 취업 길잡이로, 사회에 첫발을 내디딘 신입사원에게는 필드 매뉴얼이 되어줄 것이다.
이지스자산운용자산관리본부 본부장 신동훈

오피스 빌딩이라는 특정 주제로 부동산 투자와 관리에 대한 노하우를 풀어나가는 독특한 구성의 책입니다. 쉽게 접근하기 어려운 오피스 빌딩에 대한 이야기와 그동안 몰랐던 많은 사실들을 알려 줄 흥미로운 도서입니다.
마스턴투자운용 본부장 이상도

신입사원 시절부터 오랫동안 저자를 지켜본 한 사람으로 성실한 자세와 발전하고자 하는 열정을 느낄 수 있었습니다. 수천억 원이 넘는 대형 부동산을 사고파는 세계에서 투자 전문가만이 알고 있는 비법들을 엿볼 수 있는 훌륭한 책입니다. 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 단연 놓치지 말아야 할 책입니다.
메이트플러스 AM팀 이사 조상민

수익형 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 반드시 눈여겨봐야 할 도서다. 실제 부동산 투자 및 관리 현장에서 어떻게 전문가들이 접근하는지 살펴보는 것만으로도 충분한 가치가 있다. 아울러 오피스 빌딩에서 일하고 있는 모든 사람들에게 필요한 유용한 정보들도 포함하고 있어 투자자가 아닌 일반인들에게도 필요한 책이 될 것이라고 확신한다.
미래에셋자산운용부동산투자본부 팀장 김근수

부동산 자산운용업 일을 해오면서 부동산 투자에 있어 중요하면서도 어려운 점은 투자대상의 내재적인 ‘가치’와 ‘가격’을 파악해 객관적인 투자의사 결정을 하는 것입니다. 본 책은 저자의 자산관리 경험을 바탕으로 올바른 부동산 투자 방향 및 기준 제시를 통해 이런 투자자의 고민을 해소하는 데 일조할 것입니다.
한국투자신탁운용부동산운용팀 팀장 고성관

국내에 대표적인 부동산 간접투자상품인 리츠가 도입된 지 어언 15년이 되었습니다. 그간 주요 기관투자자들이 안정적인 운용대상으로 여겼던 오피스 빌딩은 주식, 채권과 같은 전통적인 자산운용 대상과 더불어 안정적인 수익을 창출할 수 있는 대체투자의 한 부분으로 자리 잡았습니다. 이런 시류에 발맞춰 오피스 현장에서 풍부한 경험을 가진 저자의 노하우가 담긴 본 책은 기관투자자들은 물론 저금리 시대에 안정적인 수익을 원하는 개인 투자자들에게 오피스 투자 운용에 관한 깊이 있는 노하우를 알려드리기에 충분하다고 생각됩니다.
수협중앙회조합자금부기업금융팀 차장 한진석

▣ 작가 소개

저자 : 민성식
오피스 빌딩 자산관리전문가. 빌딩 투자 및 자산관리 분야가 커지기 시작하던 2004년부터 주로 외국계 부동산 투자회사나 부동산 펀드가 투자한 대형 오피스 빌딩의 자산관리 업무를 도맡아 성공적으로 이끌어 왔다. 그는 부동산 사관학교라고 불렸던 (주)샘스에서 부동산 업무를 시작하였고, 국내 최대 부동산 자산관리 회사인 메이트 플러스를 거쳐 리치먼드자산운용사에서 경력을 쌓았다. 현재는 여의도의 랜드마크인 서울국제금융센터 IFC SEOUL의 자산관리자로 근무하고 있다.
그는 부동산 투자의 최고 전문가들이 모여 만드는 오피스 빌딩 투자상품을 관리하며 얻은 노하우와 수많은 현장에서 직접 느끼고 겪은 생생한 경험을 통해 부동산 투자에 대한 지식을 아낌없이 나누어 주려 한다. 그동안 다른 재테크서에서는 하지 않았던 이야기를 내부 전문가의 입장에서 좀 더 현실적이고 구체적으로 전달하고 있다.

주요자격
부동산자산운용전문인력
부동산개발전문인력
미국친환경인증기술사(LEED AP BD +C)
투자자산운용사
재무위험관리사

▣ 주요 목차

프롤로그_왜 오피스 빌딩에 주목해야 하는가

Part 1. 부동산 고수들은 오피스 빌딩에 투자한다

-저금리 시대, 무엇에 투자할 것인가
-오피스 빌딩의 직접·간접 투자법
-우량한 투자 물건은 어디에 많은가
-오피스 빌딩 투자 시 어떤 지표를 봐야 하는가

Part 2. 나는 월급으로 오피스 빌딩에 투자한다

1장 | 오피스 빌딩 투자 상품을 파악하라

-월급으로 빌딩 사는 사람들
-부동산 펀드, 리츠란 무엇인가?
-부동산 투자 시 조심해야 할 것
-부동산 펀드와 리츠의 투자구조를 파악하라
-부동산 투자상품은 어떻게 만들어지는가?
-투자상품명, 이것만 알면 쉽다
-공모형 부동산 펀드에 투자한다면
-투자설명서 및 운용보고서 읽는 방법

2장 | 오피스 빌딩 실전 투자법

-누구나 쉽게 할 수 있는 부동산 펀드와 리츠 실전 투자법
-오피스 빌딩 직접 투자 따라하기
-알짜 오피스 빌딩 무료 정보
-빌딩을 사려면 누구를 만나야 할까?
-투자를 위해 알아야 할 빌딩 관련 전문 용어

3장 | 성공이냐 실패냐, 투자에 날개를 다는 수익관리

-오피스 빌딩 투자는 어떻게 수익을 내는가?
-수익이 잘 나는 투자상품 찾는 법

Part 3. 오피스 빌딩, 직접 투자에 도전하다

1장 | 초저금리에도 훨훨 나는 중소형 빌딩 투자

-큰손들도 주목한다! 알고 보면 알짜배기 ‘중소형 빌딩’
-최적의 타이밍과 유망 지역을 찾아라
-매입에서 처분까지 한눈에 살펴보는 중소형 빌딩 투자 셀프 체크리스트
-빌딩을 내 돈만 가지고 사지 않는 이유
-수익은 자산관리보고서로 확인하라

2장 | 돈 되는 빌딩 투자, 이렇게 하면 된다

-전문가들이 매입한 오피스 빌딩의 공통점
-오피스 빌딩 매입 전 반드시 가봐야 할 장소
-자산실사와 임대차 계약 검토로 빌딩을 싸게 사는 방법
-투자 의사결정을 쉽게 해주는 금융 용어
-10분 만에 엑셀로 계산하는 오피스 빌딩 가격
-계약서 볼 때 주의해야 할 사항

3장 | 돈 샐 틈을 완벽 차단하다! 리스크 관리법

-미리 알면 대처 가능한 오피스 빌딩 투자 리스크
-매입 부대비용을 아까워하지 마라
-혼란 없이 빌딩을 인수하기 위해 챙겨야 할 것들
-나침반과 같은 운영 예산
-빌딩 운영비용을 절감하는 여러 가지 방법
-임대료 안 내는 임차인 어떻게 해야 할까?
-빌딩에서 어떤 사고가 많이 일어날까?
-오피스 빌딩 세금의 모든 것

Part 4. 죽은 빌딩도 살리는 임대·매각&유지보수법

1장 | 황금알을 낳는 임대 전략

-임차인을 유혹하는 오피스 빌딩 만들기
-쉽게 따라하는 임차인 신용 분석 절차
-이런 임차인은 주의하라
-임차인들이 사무실을 옮기는 이유
-오피스 빌딩 운영을 자산관리회사가 맡는 이유
-신용이 약한 임차인들의 신용 보강 방법
-1층 로비를 보면 빌딩의 가치가 보인다
-미운 오리새끼 주차장의 화려한 변신
-오피스 빌딩에서 가능한 다양한 부가 서비스

2장 | 잘 파는 게 잘 사는 것보다 중요하다! 실패하지 않는 매각 전략

-투자수익률을 극대화하는 빌딩 매각 방법
-대형 오피스 빌딩이 계속 팔리는 이유
-글로벌 오피스 빌딩 투자 포트폴리오

3장 | 오래오래 새 빌딩처럼! 운영비를 효과적으로 줄이는 유지보수법

-관리가 오피스 빌딩의 수익을 판가름 짓는다
-오래오래 새 빌딩처럼 유지하기 위한 항목별 체크 리스트
-친환경 빌딩의 이득과 효과
-빌딩의 에너지를 절약하는 30가지 방법

감사의 글