흔들리지 마라 집 살 기회 온다 -집 꼭 사야하나? 언제 사야하나?-

▣ 출판사서평

집 꼭 사야 하나? 언제 사야 하나?
자신의 관점을 갖고 흔들리지 마라! 그래도 내 집은 있다!
돈을 벌어 집을 사지 말고 집을 사는 재테크를 하라.

대세 상승, 대세 하락으로 전체 부동산 시장을 해석하지 마라!
부동산 시장의 체질이 완전히 바뀌었다.
이제 시장은 동시에 같은 패턴으로 움직이지 않는다.
입지를 중심에 놓고 다르게 사고하라.

부동산 시장 전문가이자, 유명 카페 인기 칼럼리스트인 저자 김학렬(빠숑)은 전작인《수도권 알짜 부동산 답사기》에서 부동산을 역사와 풍수, 문화의 관점에서 조망하고, 객관적인 사실에 근거한 학군, 상권, 인구변화 등을 통해 각 지역의 입지를 합리적으로 분석한 바 있다. 이 책 《흔들리지 마라. 집 살 기회 온다》를 통해서는 혼란스러운 부동산 시장의 변화에 흔들리는 많은 일반인들이 어떤 관점으로 어떻게 대처해나가야 할지에 대해 말해 준다.
1장에서는 대한민국에서 부동산이 갖고 있는 의미에 대해 설명한다. 2장에서는 부동산 관련 논쟁이 왜 끊임없이 일어나는지, 각 이해 세력을 중심으로 살펴본다. 3장에서는 현재 부동산 시장의 최대 쟁점들에 대해 짚어본다. 4장에서는 부동산 시장의 체질이 어떻게 변하였는지 분석한다. 5장에서는 정부 정책의 변화를 읽음으로써 정책에 대한 인사이트를 가질 것을 조언하고 있다. 6장에서는 부동산과 관련해 절대 해서는 안 될 행위들을 제시한다. 7장에서는 부동산과 관련한 지식을 갖추기 위한 공부를 강조하고, 어떤 관점을 가져야 할지에 대해 말한다. 8장에서는 자신의 관점을 갖고 올바른 부동산 관련 경제 행위를 할 것을 요구한다. 결론적으로 변화된 부동산 환경 속에서 올바른 선택을 해야 하며, 그 선택은 흔들리지 말고 내 집 하나는 반드시 마련하라는 것이다.

대한민국에서 부동산은 단순한 재화 그 이상이다.
대한민국에서 부동산이란 무엇일까? 대한민국에서 부동산은 소중한 보금자리이기도 하고, 중요한 자산이기도 하다. 과거에 부동산은 다른 경제적 자산들에 비해 투자 리스크가 적은 상품이었고, 특별한 지식과 능력이 없어도 우리 부모 세대는 자산의 증가를 경험하였다. 이러한 이유로 부동산에 대한 절대적인 신뢰가 생긴 것이며, 대한민국에서 부동산이란 그만큼 특별한 존재가 된 것이다.
특히 대한민국에서 부동산이 차지하고 있는 위상은 단순히 재테크 수단으로 성공적이었다는 설명으로는 부족하다. 한국인들에게 부동산은 땅에 대한 애착이라는 형태로 나타난다. 우리나라는 국토가 비좁아 땅의 공급량에 비해 수요가 훨씬 더 많을 수밖에 없었다. 이러한 수요 대비 공급의 부족은 땅이라는 존재 자체로 특별한 노력 없이도 부가가치가 만들어지게 되었다. 결국 한반도에서의 땅은 단순히 사람들이 살아가는 터전으로서의 의미 이외에 그 땅의 주인이 누군지에 따라 사회적 지위와 권력이 주어진다는 의미로까지 부동산의 위상이 확대되어 온 것이다.
또한 우리 부모 세대에게 있어서 자신이 소유하고 있는 집이 유일한 자산인 경우가 대부분이다. 집 한 채가 가장 큰 자산이자 가정을 지키는 최후의 보루인 것이다. 그만큼 우리 부모들에게 부동산이란, 집이라는 자산을 넘어선 아주 소중한 존재가 된 것이다.

부동산 논쟁이 끊임없이 반복되는 이유는 분명 있다.
부동산 관련 논쟁은 끊임없이 반복된다. 그 1차적인 책임은 정부에 있다. 정부 정책의 일관성이 없고 혼란스럽다. 이런 혼란이 발생하는 주된 원인은, 부동산 문제를 정치적인 관점에서 해결하려 하기 때문이다. 경제적 문제를 정치적 문제로 해결하려고 하는 시도가 부동산 논쟁을 끊임없이 반복하게 만든 것이다.
또한 경제 문제를 보수, 진보로 단순화하여 평가하는 것도 경계해야 한다. 경제 논리로 경제를 이해해야지 정치적으로 이해하려고 하면 우리는 어떤 해결책도 찾을 수 없다. 정부, 기업, 국민, 전문가 등 부동산과 관련된 모든 액터들은 각기 입장이 다르다. 그렇기 때문에 부동산 이슈는 태생부터 논쟁이 있을 수밖에 없는 것이다. 정부는 지지하는 유권자의 표를 많이 얻고, 동시에 국가 재정을 위한 세금을 확보할 수 있는 방향을 추구할 수밖에 없다. 또 기업은 그 존재 이유 자체가 이윤 추구 집단이다. 기업은 보다 많은 이익을 내기 위해 정부 정책에 따라 움직인다. 따라서 기업들에게도 어떤 기대도 하지 말아야 한다. 논쟁을 조장하는 계층은 전문가층이다. 논쟁을 통한 불확실성을 즐기는 계층이 전문가인 것이다. 결국 해결책은 국민이 만들어야 한다. 정책을 만드는 사람에게, 영향을 줄 수 있는 사람들에게 구체적인 요구를 해야 하는 것이다.

부동산의 체질이 완전히 달라졌다. 변화된 시장에 맞는 경제 행위가 필요하다.
부동산 쟁점 중의 하나는 인구가 감소하기 때문에 수요가 줄어들 것이고, 수요가 줄어들고 있음에도 불구하고 공급이 지속되기 때문에 공급 과잉이 될 것이라는 것이다. 그러나 주택보급률과 주택 수요는 반비례하지 않는다. 주택보급률이 100%가 넘었어도 신규 수요가 꾸준히 존재한다. 뿐만 아니라 이제 부동산에 대한 질적인 요구까지 생겨나게 되었다. 즉, 수요층들이 살고 싶어 하는 입지의 희망 주택에 대한 수요는 충족되지 못하고 있는 것이다.
이에 따라 저자는 향후 주택 가격이 장기적으로 보면 인플레이션만큼은 오를 것으로 예상한다. 단, 과거처럼 모든 지역이 동시에 오르고 동시에 내리는 동질성을 보이지는 않을 것이라고 말한다. 결국 좋은 입지의 부동산은 지속적으로 수요층을 확보할 것이고, 좋지 않은 입지의 부동산은 지속적으로 수요층이 줄어들 것이라는 것이다. 결코 모든 지역의 시세가 같은 패턴으로 움직일 것이라는 사고를 버려야 한다는 것이다. 과거와는 부동산의 체질이 완전히 달라졌기 때문이다.
양 위주의 시장에서 질 위주의 시장으로 바뀐 것이다. 예전에 부동산 시장에 적용되던 공식들이 이제는 맞지 않는다. 과거 패턴대로의 분석이 아닌 별도의 분석이 필요한 시장이 된 것이다. 변화된 부동산 체질을 이해해야 향후 부동산 시장의 방향성을 읽을 수 있는 것이다.
주택구매율이 낮아진 체질 변화의 가장 큰 요인은 100%를 넘어선 주택보급률과 집에 대한 인식과 삶의 질을 중시하는 생활 패턴의 변화에 기인한다. 또한 인구 및 가구 구성이 변화해 4인 이하 가구가 급증하는 것도 주요 요인이다. 결국 부동산 시장은 주택을 매입하는 층과 임대하는 층으로 완벽하게 양분될 것으로 예상한다.
저자는 집을 사야 하는가를 고민하는 사람들과 언제 사야 할지 모르겠다고 하는 사람들에게 조언한다. 입지와 주택의 규모에 따라 접근 방법을 달리해야 한다는 것이다. 즉, 입지, 규모, 대출 규모를 고려해서 소신 있게 구매하라는 것이다. 이도 저도 고민스러운 계층은 임대주택에 사는 것도 좋은 대안이 될 수 있음을 말한다.

자신의 관점을 갖고 흔들리지 마라. 내 부동산은 있다.
저자는 앞으로의 부동산 시장은 실거주 위주의 시장이 주도할 것이라고 말한다. 따라서 주택의 매매가격은 크게 하락하지도 않겠지만, 크게 상승하지도 않을 것이라고 예상한다. 급등을 하기 위해서는 실수요에 투자수요까지 집중이 되어야 하는데, 지금은 거주층만이 집을 구매하는 시장이기 때문이라는 것이다. 특히 같은 시기에 하락 국면과 상승 국면이 동시에 존재하기 때문에 시세를 상승과 하락으로 극단적으로 전망해서는 안 된다는 것을 강조한다.
또한 이제 소형, 중형, 대형 아파트는 완전히 다른 상품이며, 그렇기 때문에 완전히 다른 전략을 가지고 접근해야 한다고 말한다. 실거주층도 다르고, 구입 목적도 다르며, 투자용인지 아닌지에 대한 구분도 되어 있다는 것이다. 결국 모든 지역이 동일한 수준으로 시세가 오르고 내리지는 않을 것이라는 것이다. 그래서 더욱 입지의 중요성이 커지고 있음을 강조한다.
결론적으로 저자는 그 어떤 재테크보다도 내 집 마련이 중요하다고 말한다. 돈을 벌어 집을 사지 말고, 집을 사고 재테크를 하는 것이 더 효과적인 재테크가 된다는 것이다. 또 집을 사기 위한 방법으로 집을 사는 것보다 더 확실한 방법은 없다고 말한다.
“세상의 어떤 논란에도 흔들리지 마라. 어떤 경우라도 내 부동산은 있다. 누구나 적극적으로 준비하면 집 살 기회가 올 것이다. 흔들리지 말고 기회를 만들어가자. 조급해하지 마라. 이제 주택 가격이 과거처럼 폭등하는 시대는 오지 않을 것이다. 차근차근 준비하라.”

▣ 작가 소개

저자 : 김학렬
15년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있는, 국내 최고의 조사기관인 한국갤럽의 부동산조사본부 현직 팀장이다. 현재 행복재테크, 텐인텐, 행꿈사, 상투내 등의 유명 인터넷 카페에 부동산 입지 분석, 부동산 시장 전망 관련 칼럼을 꾸준히 연재하고 있는 인기 칼럼리스트이다.
또한 서울, 경기, 인천 18개 지역을 객관적인 시각으로 분석한 2014년 상반기 베스트셀러 《수도권 알짜 부동산 답사기》의 저자이기도 하다. 여러 일간지, 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있다.

▣ 주요 목차

프롤로그 ? 우리는 왜 흔들리는가

1장 ? 대한민국에서 부동산이란
1. 대한민국 부동산은 다양한 인간상을 보여주는 곳이다
2. 대한민국에서 부동산은 가장 중요한 자산이다
3. 대한민국에서 부동산은 자산 이상의 것이다
4. 모든 국가의 역사는 부동산의 역사다
5. 대한민국 부동산 위상의 기원을 알자
6. 대한민국 부자들의 포트폴리오
7. 우리의 부모들은 부자인가?
8. 대한민국 정부의 부동산 정책 방향
9. 대한민국 부동산 희망사항
10. 선입관을 버려야 부동산 시장이 보인다

2장 ? 부동산 논쟁이 끊임없이 반복되는 이유
1. 정부의 입장은 이렇다!
2. 보수와 진보로 양분하지 마라!
3. 기업의 입장은 이렇다!
4. 국민의 입장은 이렇다!
5. 전문가의 입장은 이렇다!
6. 누가 논쟁을 부추기는가
7. 부동산 논쟁으로 이익을 보는 사람들
8. 현재 부동산 시장의 빅 이슈 - 대세 상승? 대세 하락?


3장 ? 부동산 쟁점을 속 시원히 파헤친다
1. 정말 주택 수요는 줄어들 것인가?
2. 진짜 과잉 공급인가?
3. 인구수와 주택 가격은 정비례 관계인가?
4. 전세, 월세, 그리고 매매 어떤 선택을 하는 것이 유리할까?
5. 부동산 거품 붕괴 vs. 상승 전환 ? 어느 손을 들어줘야 할까?
6. 그래서, 향후 주택 가격은 어떻게 될 것인가?

4장 ? 부동산 시장의 체질이 달라졌다
1. 과거 부동산 시장과는 확실하게 분위기가 달라졌다
2. 대한민국 경제 산업구조는 이제 준선진국이다
3. 인구 구조의 변화가 가져온 부동산 시장의 변화들
4. 주택에 대한 위상이 달라졌다
5. 일본과 미국의 사례를 중심으로 본 해외 부동산 타산지석
6. 보금자리주택은 향후 정부 주택 정책의 방향성을 보여주었다

5장 ? 정부의 정책만 봐도 시장 판세가 보인다
1. 역대 정부의 부동산 정책들
2. 정부가 정책을 통해 추진하려는 것은 결국 무엇인가
3. 완전히 새로운 부동산 정책은 없다
4. 정책에 대한 인사이트를 가져라
5. 정책은 활용하는 것이지 무조건 비판만 하는 것이 아니다!

6장 ? 절대 해서는 안 될 부동산 행위들
1. 매스컴 기사를 맹신하지 마라
2. 부동산 전문가를 맹신하지 마라
3. 묻지마 투자처럼 위험한 것은 없다
4. 대박 부동산은 없다
5. 목표점 없이 기다리기만 해서는 안 된다

7장 ? 부동산 시장에서 흔들리지 않기 위한 공부를 하라
1. 대출은 공짜로 주는 돈이 아니다-짜임새 있게 활용하라!
2. 소형, 중형, 대형은 다른 주거 상품이다-다른 상품으로 접근하라!
3. 전세는 서서히 사라질 것이다-월세 시대를 대비하라!
4. 동반성장은 없다. 옥석을 가려라-자신만의 입지를 골라라!
5. 그래도 부동산 뉴스를 꾸준히 봐야 한다-가장 좋은 공부다!

8장 ? 흔들리지 마라. 그래도 내 부동산은 있다
1. 세계경제 속의 한국경제, 그리고 부동산 시장에 대한 단상
2. 부동산 시장의 절대 강자 베이비붐 세대의 은퇴 후 향방은?
3. 조급해하지 마라. 바쁠수록 한번 더 따져보자!
4. 대세 상승, 대세 하락으로 전체 부동산 시장을 확대하지 마라!
5. 다주택자들을 양성하여 활용하자!
6. 좋은 부동산 이렇게 선택하라!
7. 흔들리지 마라. 그래도 내 집은 있다

에필로그 ? 내 집 하나는 꼭 마련해라! 그게 행복 생활의 시작이다.