집 없어도 제주 부동산 사라 -현지 부동산 고수의 생생 투자 가이드-

▣ 출판사서평

저성장·저금리 시대에 최고 투자처로 급부상한 제주 부동산,
지금 소액 투자하면 5년 후 서울 아파트 산다!

은갈치처럼 반짝이는 바다, 어머니 젖가슴처럼 포근한 한라산과 오름들, 걸어도 걸어도 자꾸만 걷고 싶은 길들, 태초의 시간들을 품은 듯한 나무와 숲…. 제주는 그것을 보는 각도에 따라 아름다움이 달라지는 다면체이다. 그 어느 곳에 눈을 돌려도 아름다운 풍경이 펼쳐지는 곳이 바로 제주이다.

그런데 수줍은 처녀처럼 마냥 다소곳이 있을 성싶던 제주가 바람이 들어도 제대로 들었다. 서귀포시 대정읍 보성리는 최근 영어교육도시와 신화역사공원 등의 대형 개발호재가 어우러지면서, 2008년에 평당 8만 원대였던 땅값이 지금은 100만 원을 훌쩍 넘었다. 제주시 애월읍 소길리는 인기 연예인이 살고 있는 곳으로 입소문이 나면서, 2014년 12월 11일에 평당 41,600원에 거래된 토지가 한 달도 채 안 된 2014년 12월 30일에 약 세 배의 가격인 평당 119,300원에 또 다른 주인을 만났다.

지금 이 순간에도 제주 부동산으로, 30대부터 실버 세대에 이르는 다양한 연령층이 전국 각지에서 몰려오고 있다. 심지어 바다 건너 중국인조차 제주 부동산을 묻지도 따지지도 않고 사재기에 나섰다. 이렇듯 제주 부동산은 일개 지역구에서 전국구로, 심지어 해외특구로 떠오르고 있다.

이처럼 제주 부동산에 투자자들이 몰리자 요즘 제주에서는 “제주 부동산 가격은 아침과 저녁이 다르다”는 말이 유행한다. 하지만 아직까지 제주에는 삶의 가치와 자산 가치를 동시에 향상시킬 수 있는, 주거환경도 좋으면서 저평가되어 있는 부동산이 많다. 잘만 찾아보면 5천만 원으로 200평 내외의 전원주택 부지를 살 수도 있는데, 5년 후에는 이 땅의 가격이 서울 아파트 가격과 맞먹을 정도로 오를 수도 있다. 따라서 제주 부동산은 월급만으로는 내 집 마련도 노후생활도 어려워진 이 시대에 ‘희망의 촛불’이 되어줄 것이다.

이 책은 알 만한 사람들은 다 아는 현지 부동산 고수 차경아가 지은 책이다. 최근 뜨거운 감자로 떠오른 제주 부동산에 투자하기 전에 꼭 알아야 할 정보들을 담아냈다. 저자가 직접 만난 사람들이 어떻게 부동산 구매부터 현지 정착에 성공하게 되었는지를 생생히 소개했고, 제주에서 살아가면서 부딪칠 수 있는 문제점들까지 파헤쳤으며, 육지 부동산과는 달리 복잡하고 까다로운 제주 부동산 매수 및 건축 요령까지 담아냈다. 뿐만 아니라 제주 곳곳을 현장답사하는 형식으로 유망투자 지역까지 소개하고 있다. 이 책은 인생의 제2막을 위해 제주에 정착하려는 이들과 소자본으로 높은 수익을 올리고 싶은 이들 모두에게 유용한 생생정보를 담았다.

일개 지역구에서 전국구로, 심지어 해외특구로 떠오르는 제주 부동산,
제주가 하와이처럼 최고의 투자처가 된다!

2015년 1월 1일 국토교통부가 발표한 전국표준지공시지가에 따르면, 제주 지역 토지 가격 상승률은 9.20%로 전국평균 상승률(4.14%)을 크게 웃돌았다. 그런데 이는 어디까지나 공시지가일 뿐이고, 실제 부동산 거래 가격은 상상을 뛰어넘는다. 실제로 제주시 아라동 택지개발지구 내에는 3.3㎡당 350만 원을 밑도는 땅이 없다. 5·16도로를 낀 상업 지역은 입지여건에 따라 800만~1000만 원선에 거래가가 형성되어 있다. 카페와 게스트하우스들이 즐비한 제주시 구좌읍 월정리 해안도로변 토지 가격은 3~4년 전만 해도 3.3㎡당 30만 원선 수준에서 지금은 500만 원 안팎에 거래되고 있다. 불과 몇 년 사이에 10배 이상 가격이 오른 것이다.

그런데 일각에서는 “이 같은 분위기가 오래 지속되기는 어렵다”고 분석한다. 이들은 “중국인들의 부동산 매입이 한계에 이르고 있고, 내륙과 달리 제주는 고립된 섬인 데다 이미 부동산 가격이 오를 대로 올라서 예전만큼 수요가 많지 않을 것”이라고 예측한다. 그러나 제주 부동산의 경우에는 제주라는 협소한 지역을 벗어나 서울과 수도권에 사는 이는 물론 우리나라 전역과 해외에 사는 이들의 관심을 끌고 있다. 즉 제주 부동산은 그 성격상 일개 지역구가 아니라 전국구, 심지어 해외특구이다 보니 그에 따른 수요는 더욱 팽창할 수밖에 없다.

게다가 앞으로 이러한 수요를 잠재울 만큼의 공급이 이뤄지지는 힘들다. 지역 특성상 제주에는 건축 가능한 토지가 무궁무진하지는 않다. 제주의 전체 면적은 1,848㎢인데, 제주에서 개발 가능한 토지는 제주 전체 면적의 34%인 약 629㎢밖에 안 된다. 또 용적률과 건폐율을 감안할 때 그중에서 건축 가능한 토지는 제주 전체 면적의 3.2%도 채 안 된다. 또한 유네스코 세계자연유산인 제주 천혜의 자연환경을 보존해야 한다는 여론이 거세지면, 필연적으로 개발에 대한 규제가 강화될 수밖에 없으므로 건축 가능한 토지 면적은 더 줄어들 수밖에 없다.

또한 제주는 하와이와 매우 유사하다. 하와이와 마찬가지로 화산섬인 제주는 세계적인 관광지가 되었다. 페이스북의 최고경영자 마크 저커버그(Mark Zuckerberg), 오라클 회장 래리 엘리슨(Larry Ellison) 등 전 세계 부호들의 투자처이자 세계적인 관광명소인 하와이는 2008년 금융위기 직후에도 미국의 50개 주 가운데 유일하게 집값이 오르고 있다. 오늘날 하와이보다 제주를 찾는 관광객이 더 많고, 저성장·저금리 시대에 마땅한 투자처를 못 찾은 한국인들, 경제성장에 힘입어 해외투자에 열을 올리는 중국인들이 제주 부동산에 몰리고 있다. 현 추세라면 현재의 제주 부동산 열풍은 최소한 몇 년간 지속될 듯싶다.

잘만 찾아보면 3년 만에 수익률 10배를 올릴 수 있다고?
저자와 함께 현장답사를 하면서 유망투자 지역까지 알아본다!

제주에서는 같은 지역의 토지를 구입했더라도, 어떤 투자자들은 수십 배로 가격이 올라 막대한 수익을 올리기도 하지만 다른 투자자들은 시세보다 높은 가격으로 토지를 사서 심각한 피해를 보기도 한다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 철저한 현장답사가 필요하다. 날씨가 화창한 때 땅을 보면, 제주의 아름다움과 버무려져 어느 땅이든 대부분 첫눈에 반해 버린다. 하지만 이렇게 들뜬 기분을 차분히 가라앉히고 곰곰 생각해 볼 필요가 있다. 해당 지역의 입지 조건과 투자 가치는 어떠할지 살펴야 하고, 다른 지역의 땅과 비교할 때 어떤 장단점들이 있는지도 따져봐야 한다. 또 해당 토지에 어떤 건축들이 가능한지 따져야 하고, 상하수도와 전기는 들어올 수 있는지, 도로와는 얼마나 접하고 있는지, 공항 혹은 시내와의 거리는 어느 정도인지 등도 살펴야 한다.

그러나 대부분의 개인투자자들은 제주 부동산의 속사정을 잘 모르기 때문에 이러한 점들을 속속들이 헤아려보는 것은 쉬운 일이 아니다. 그래서 이 책의 제2부에서는 ‘저자와 함께하는 현장답사’ 형식으로 제주 곳곳을 돌아보면서 지역별 특성과 유망투자 지역들을 소개했다.

이 책에서 저자가 추천하는 지역은 다음과 같다. 구제주 지역에서는 이도택지지구, 아라택지지구의 토지나 건물들은 이미 상한가를 쳤으므로, 아직까지 저평가되어 있는 근교의 미개발지들을 눈여겨볼 필요가 있다. 신제주 지역에서는 이미 가격이 오른 신시가지보다는 도평동, 해안동 등 외곽 지역의 미개발지가 유망하다. 성산읍에서는 성산일출봉과 섭지코지 사이의 농로 확장 구간에 주목해야 한다. 성산일출봉과 섭지코지를 연결하는 지름길인 현재의 농로가 확장되면 현재 평당 50만 원 이하의 토지들이 큰 폭으로 오를 것이다. 한경면에서는 차귀도가 바라보이는 해안도로변이 투자 가치가 크다. 이 지역은 건축 가능한 해안도로변의 토지가 아직도 평당 40~50만 원대로 매우 저렴한 편인데, 차귀도가 보이고 기반시설이 가까운 곳에 위치해 있다면 충분히 투자 가치가 있을 것이다.

제주 해안 지역에 비해 중산간 지역에는 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 땅들이 많다. 실제로 제주에서 살아보면 중산간마을에서도 먼발치에서 바다를 바라볼 수 있고, 자동차로 10~20분 내에 바다로 갈 수 있다. 애월읍 소길리는 불과 3년 전까지만 해도 평당 7만~8만 원이었던 땅이 유명 연예인이 사는 곳으로 소문나면서 인기가 급등했다. 지금 시세는 평당 40만 원가량인데 앞으로도 지가가 상승할 듯싶다. 그리고 최근 제주 부동산 가격이 매우 올라버려서 소자본으로 제주에 귀농귀촌하거나 투자하려는 사람들은 큰 부담을 느끼고 있는데, 아직까지 구좌읍 덕천리와 안덕면 상천리, 성산읍 수산리와 난산리의 중산간 지역은 다른 지역에 비해 땅값이 저렴한 편이고 주거환경도 좋은 편이다. 이 지역에서는 평당 20만 원 내외의 토지가 매물로 나오는 경우도 있으니, 잘만 찾아보면 높은 수익률을 올릴 수 있다.

부동산 매수부터 건축까지,
제주 부동산을 구매하는 순간부터 부딪히는 여러 문제들의 해결책을 담았다!

단순히 아파트 한 채를 매입하는 경우와 달리 제주에서 토지를 매입하고 건축 등을 할 때에는 여러 복잡한 문제들과 부딪힐 수 있다. 이 문제들은 친절한 중개업자나 건축사 등의 전문가들을 만나면 해결될 수도 있지만 그렇지 않은 경우에는 나중에 큰 문제가 될 수도 있다. 그래서 이 책의 제3부에서는 토지 매수부터 건축까지, 제주 부동산을 구입할 때 유념해야 할 점들을 소개했다.

우선, 제주의 농가주택은 지적도상의 경계와는 달리 많은 가옥들이 서로의 영역을 침범해 있다는 점과 건축물대장이 없는 무허가 주택들이 많다는 점을 고려해야 한다. 이런 문제점들이 발견된 농가주택은 피하는 것이 좋다. 또 농가주택을 리모델링할 때는 오래된 슬레이트 지붕을 철거하는 비용도 고려해야 한다. 그리고 현재 제주 전역에는 우후죽순으로 집들이 들어서고 있어서 건설 인력을 구하기도 힘든 데다 인건비와 건축 자재비도 육지에 비해 20~30% 정도 비싼 편이다. 이러한 문제를 해결하려면 육지에서 온 시공팀에게 건축을 맡기는 것이 좋다. 이들은 최대한 빨리 일을 끝내야만 이익금이 늘어나기 때문에 열심히 일하는 편이다.

그리고 제주 부동산을 구입할 때에는 제주특별법을 고려해야 한다. 제주에는 ‘국토법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)’에서 정한 법률 이외에 제주에만 존재하는 ‘특별법’이라는 까다로운 규정이 별도로 있다. 제주도에서는 조례로 ‘절대보존지구’, ‘상대보존지구’, ‘관리보존지구’의 3개 지역으로 세분하여 이를 ‘보전지역관리’라고 정하고 있다. 그중에서 ‘절대보전지구’ 및 ‘상대보존지구’에서는 건축 행위가 거의 불가하다. 단 ‘관리보존지구’에서는 등급에 따라 건축을 할 수 있는 토지도 있고 그렇지 못한 토지도 있다. 제주도는 도시 지역을 제외하고는 거의 모든 지역에 이 규정이 적용되고 있다. 따라서 그와 관련된 규제 여부를 미리 알아두어야 훗날의 피해를 예방할 수 있다.

또 토지이용계획에 ‘문화재보존영향 검토구역’이라고 나와 있으면 심각한 상황에 처할 수도 있으니 조심해야 한다. 한림읍 협재리와 금능리 일원은 협재굴·쌍용굴·황금굴·소천굴·초깃굴·한들굴 등 많은 용암동굴이 산재하고 있는 지역이다. 또 구좌읍 일부 지역과 표선면 일부 지역도 동굴지대에 속한다. 매수하려는 토지가 ‘문화재보존영향 검토구역’이면 해당 읍면 사무소 문화재예술과에 반드시 문의해 건축이 가능한지를 확인해야 한다. 건축이 가능하다고 해서 절차를 밟아 건축 행위를 하다가도 새로운 동굴이 추가로 발견될 경우에는 모든 건축 행위를 중단하고 신고해야 한다. 이런 경우 학술적 가치가 있는지 없는지가 판명될 때까지 몇 년이든 아무 행위도 하지 못하고 기다려야 하고, 몇 년 후에 학술적 가치가 있으니 보존해야 한다고 판명되면 건축은 평생 꿈도 꾸지 못하게 된다.

한편 제주 부동산 시장에서는 경매보다 급매로 매매하는 땅이 더욱 저렴할 수 있다는 점을 이해해야 한다. 제주 경매 시장은 부동산 시장의 호황으로, 경매로 나온 매물은 적은데 전국에서 몰려들어 과잉경쟁을 벌이니 낙찰가가 높을 수밖에 없다. 그러니 제주도에서는 경매라고 해서 무조건 싸게 살 수 있다는 생각을 버려야 한다. 경매보다 급매가 저렴한 것이 바로 제주 부동산 시장이다.

또한 제주 부동산 시장이 후끈 달아오르면서, 집을 짓기에 적당한 소규모 토지에 대한 수요는 높은데 매물로 나오는 경우가 드물어 급매로 나오더라도 가격이 매우 비쌀 수밖에 없다. 그렇다고 덩치가 큰 토지는 평당 단가는 저렴하지만 그 면적이 넓은 만큼 전체 가격이 비싸니, 일반인들이 전원주택을 짓기에는 큰 부담이 된다. 그래서 이 책은 넓은 토지를 분할하여 매매하는 소규모 토지에 관심을 가질 필요가 있다고 이야기한다. 제주에서는 급매보다 분할매매한 소규모 토지가 더욱 저렴할 수 있는데, 이러한 토지는 개발부동산을 통해 매입할 수 있다. 개발부동산은 시 외곽 토지의 경우 시세보다 저렴한 평당 20만~30만 원대의 가격으로 건축 가능한 땅을 분양한다. 이런 곳에 주택들이 하나둘 들어와 마을이 형성되면 가격이 두 배가량 가격이 오르니, 분양받은 개개인도 토지 가치가 상승한 것만큼의 이익을 얻을 수 있다.

▣ 작가 소개

저자 : 차경아
경남 합천에서 태어난 차경아는 1996년 제주 친구를 만나러 무작정 배에다 자동차를 실었다. 그리고 제주에 오자마자, 단순히 ‘바람’이라기보다는 ‘지독한 바람’이라고 해야 제대로 느낌이 살아나는 제주의 ‘바람’을 만났다. 그때는 몰랐다. 그것이 그녀와 제주의 기나긴 여정의 시작에 불과했다는 것을. 그녀는 ‘바람 잘 날 없는 제주도’에서 ‘바람 잘 날 없는 부동산 일’을 해왔고, 어느덧 알 만한 사람들은 다 아는 제주 부동산 고수가 되었다. 최근에는 제주에 거주하는 이들은 물론 인생의 제2막을 위해 제주에 정착하려는 이들과 투자의 목적으로 제주 토지를 물색하는 이들도 그녀를 찾고 있다. 그녀의 고객 중에는 큰손들과 부자들도 있고 유명 연예인과 작가 등 문화예술인들도 많지만, 그녀는 특히 소자본으로 새로운 미래를 꿈꾸는 소시민을 대할 때 더욱 성심을 다한다. 지금 이 순간에도 그녀는 고객과 함께 행복해지기 위해 부동산 일을 하고 있다. 그래서 현재 운영하는 부동산 개발 회사의 이름을 ‘초아 D&C’라고 지었다. 초아는 ‘초처럼 자신을 태워 세상을 비추는 사람’이라는 뜻이다. 고객의 행복을 위해 일하는 그녀는, 저평가된 땅을 찾... 아내고 가치 있는 땅으로 만들어내기 위해 제주 곳곳을 누비고 있다. 저자 차경아는 바란다. 이 책이 인생의 제2막을 위해 제주에 정착하려는 이들과 소자본으로 높은 수익을 올리고 싶은 이들 모두에게 희망의 촛불이 되어주기를.

▣ 주요 목차

프롤로그_인생의 제2막을 꿈꾸는 이들에게

제1부 제주 부동산, 아는 만큼 보인다
1. 제주 부동산, 일개 지역구에서 전국구로, 심지어 해외특구로 떠오르다
제주가 하와이처럼 된다
국민소득 4만 달러 시대와 제주 부동산
2. 제주생활, 만만하게 보다가는 큰 코 다친다
「첫 번째 이야기」
산간 지방인 한경면 조수리에 터 잡은 데미안 돈까스
「두 번째 이야기」
잘나가던 맞벌이 부부가 제주에서 게스트하우스를 운영하기까지
제주에만 있는 ‘신구간’과 ‘년세’
만만치 않은 난방비와 전국 평균 이상의 교통사고 발생률
대학보다 더 입학하기 힘든 고등학교와 전국 최저 임금

제2부 저자와 함께하는 제주 부동산 현장답사
1. 공항에서 동쪽으로, 서귀포까지 현장답사
구제주 지역, 신도시 택지개발지구 아파트와 근교의 미개발지에 주목해야
조천읍, 일주도로가 개통되면 신촌리와 북촌리 지가는 급상승
구좌읍, 월정리 토지가 비싸서 부담된다면 하도리와 종달리에 주목해야
성산읍, 성산일출봉과 섭지코지 사이의 농로 확장 구간은 매우 유망
표선면, 표선해수욕장 서쪽 방면의 토지를 눈여겨봐야
신서귀포 지역, 강정해군기지 인근이 급부상할 것이다
제주헬스케어타운 인근과 탐라대학교입구 인근도 유망
2. 공항에서 서쪽으로, 안덕면까지 현장답사
신제주 지역, 이미 가격이 오른 신시가지보다는 외곽 지역에 주목해야
애월읍, 해안도로변은 너무 비싸니 중산간 지역을 눈여겨봐야
한림읍, 농사용 토지에 투자하다간 땅을 치고 후회한다
한경면, 차귀도가 바라보이는 해안도로변은 투자 가치가 크다
대정읍, 제주영어교육도시 인근은 뜨거운 감자로 떠올라
안덕면, 산방산 둘레길 인근의 평당 30만 원 이하 토지를 찾아야
3. 한라산의 산기슭을 한 바퀴 돌아보는 중산간 현장답사
애월읍, 인기 지역이더라도 건축허가 등을 고려해야
한경면과 안덕면, 소자본으로 살 수 있는 토지에 주목해야
조천읍과 구좌읍, 덕천리와 송당리는 땅값도 싸고 살기에도 매우 좋아

제3부 부동산 매수부터 건축 까지
1. 제주에 가면 제주의 법을 따르라
농가주택 매수, 이것만은 알고 하자
하수도 설치와 구가옥 철거 그리고 해충 퇴치
집 앞에 있는 묘지가 눈에 거슬린다면
농가주택 리모델링, 이것만은 알고 시작하자
매입하고자 하는 토지에 관한 정보를 알고 싶다면
1,000평의 땅에 고작 60평만 건축할 수 있다고?
농지는 농지처분명령을 고려해야
해당 토지가 건축 가능한 도로를 끼고 있는지 살펴야 한다
2. 경매보다 저렴한 급매, 급매보다 저렴한 분할매매
국토교통부의 특례법으로 인해 수월해진 분할매매
제주에서 토목공사 비용은 얼마나 들까?
3. 제주 부동산, 이런 리스크만은 피하라
믿을 수 있는 부동산 중개업자를 찾아라
감기’, ‘인정’ 등을 피하라
땅값을 깎아준다고 해서 다운계약서를 작성했다간 큰일 난다
고객을 생각하는 착한 개발부동산과 만나라
마지막으로, 제주 아파트도 무시하지 말라