NPL의 정석 -부실채권의 기본원리부터 실전투자까지-

“아무리 부실채권시장이 변한다고 해도 절대 변하지 않는 것이 한 가지 있다.
바로 부실채권의 기본원리이다!”

부실채권 실전투자를 위한 기본원리서!

재테크 실전투자에 있어 반드시 기본원리를 알아야 하는 것일까?
좋은 채권을 매입하여 높은 수익을 올리면 되지 기본원리까지 알아야 할까?
좋은 채권은 어디서, 어떻게, 누구에게서 매입할 수 있을까?

부실채권 교육을 받고, 자산관리회사들과 채권매입을 협상해 본 사람이라면 공통적으로 느끼는 부분이 있다. 생각만큼 채권매입이 쉽지 않다는 것이다. 이에 대해 실전에서 부딪치면서 배워나가면 되지 않을까 하고 생각하는 분들이 많이 있는 것 같다. 물론 도전하지 않는 분들보다는 성과가 있을 것이다. 하지만 대부분의 NPL 입문자들은 수익을 내지 못하고 중도에서 하차하곤 한다. 그 이유는 단 하나! 기본원리를 이해하지 못하고 채권시장에 접근하다보니, 주변만 서성거리다가 스스로 지쳐서 포기하기 때문이다.
도전정신도 중요하지만 최소한의 기본준비가 필요하다. 단단히 준비하고 실전에 임하였을 때야 비로소 달콤한 성공의 열매를 맛볼 수 있을 것이다.

아무리 부실채권시장이 변해도 변하지 않는 것이 한 가지 있다. 부실채권의 기본원리이다. 이 책은 부실채권의 기본원리가 무엇인지를 독자들에게 심도 있게 설명하는데 중점을 뒀다.

또한 이 책은 부실채권을 채권거래라는 시장의 관점에서 1차, 2차, 3차 시장으로 분류하고, 구두상품권 이론, 금융기관의 채권매각 원리, 채권행사권리금액 계산방법, 채권거래의 3자 원리, 채권양도계약 3방식의 진행과정과 현금흐름표, 비용계산, 차액보전이론 등을 통해 실무와 이론을 접목시켰다는 데 다른 NPL 서적들과 가장 큰 차이점이 있다.
단순히 NPL이 무엇인지 설명하는 내용을 넘어서 투자자인 독자의 입장에서 실제 알고 싶어 하는 부분이 무엇인지를 자세히 설명하고 있는 것이다.

지은이 : 우형달 
땅끝 전남 해남이 고향으로, 올해로 경매ㆍNPL 투자판 생활 20년째인 저자는 건국대학교 경제학과와 부동산학문의 메카인 건대 부동산대학원에서 부동산 석사학위를, 국립 강원대학교 대학원에서 부동산학 박사학위를 취득한 투자와 학문을 병행하는 우리나라 경매 NPL 투자 판에서는 상당히 귀한 존재다.

석-박사 학위 논문 주제가 모두 “부동산 법원 경매”인 부동산학 국내 1호 경매 박사인 저자는 외환위기 이전인 1996년 당시 직장이던 “대생상호신용금고”에서 시작한 경매 NPL투자는 지금까지 120여건 넘게 낙찰 받은 바 있는 내공 깊은 실전경매 투자자다. 또한 부동산 경매 NPL 투자법인인 ㈜GMRC 대표이사로도 활동하고 있다.

저자가 최근 혼신을 다해 집중하는 일이 하나 있다. 대한민국 경매ㆍNPL 투자판을 평정하겠다는 다부진 포부로 운영하고 있는 인터넷 동호회 운영이 그것이다. “부동산 경매 NPL투자”로 인생 2막을 시작해서 반드시 성공하겠다는 사람들에게 멘토 역할을 하고자 “우형달 경매ㆍNPL 카페, 月千泉에서 周千泉으로 100억 부자되기”를 운영하고 있다. 지금 당장은 조금 어려운 상황이라고 해도 경매ㆍNPL 투자로 평생 재테크라는 먼 길을 지치지 않고 가보겠다는 분들이라면 누구라도 환영이다. 와서 보시면 진정한 실력자가 누구인지 금방 아시게 될 것이다.

또한 우리나라에서 가장 많은 경매 NPL 관련 책을 쓴 것으로도 유명한 저자가 지금까지 써낸 주요 저서로는 <나는 부동산 경매로 17억 벌었다>, <부동산 경매 권리분석법>, <큰 돈 만드는 부동산 권리분석 노하우>, <부동산 법원 경매 수익률 1,000%>, <땅! 경매, 수익률 1,000%>, <왕초보 박과장 경매로 집도 사고 돈도 벌다(만화)>, <부동산 경매투자의 모든 것>, <위험한 경매>, <더 위험한 경매>, <아주 위험한 경매>, <행복한 경매>, , <부실채권 투자 교과서>, <100억 돈벼락>, , , <저요, 저요, NPL이 도대체 뭐예요?>, <경매와 NPL 愛 흠뻑 빠지다>, <경매 NPL 투자자를 위한 배당표의 모든 것>, <부동산 경매 황금열쇠>, <왕초보 당신을 위한 차원이 다른 경매*NPL 투자비법>, <新 더 위험한 경매>, <더 위험한 경매, 더 위험한 NPL>, <경매 NPL 입문자를 위한 권리분석의 모든 것>, <왕초보 당신만을 위한 경매*NPL 투자>외 다수의 저서로, 대한민국에서 경매 NPL관련 책을 가장 많이 쓴 저자로도 유명하다.

지은이 : 이영준 
성균관대학교 법학과와 동대학 법과대학원을 졸업했다.
명지대 부동산대학원 NPL과정과 PMG 부동산스쿨 NPL과정을 지도했으며, (주)다원AMC 대표이사, (주)NPL옥션 대표이사, (주)한국NPL경제연구소 소장 등을 역임하고 있다.
저서로는 《부실채권과 함께하는 경매이야기》, 《NPL실전투자 케이스 스터디》, 《NPL부자들》 등이 있다.

지은이 : 권승기 
고려대 법학과를 졸업했다. 고려대 법학대학원에서 석사, ‘채권양도에 관한 연구’로 박사 학위를 받았다. 한림대/강원대/한양대에 출강했으며, 현대그룹 법제실/르메이에르 법제실 자문 교수를 역임하고, 금융투자분석사/증권분석사/중소기업회생컨설팅 자격증을 취득했다. 현재 한국대부연합회 부회장을 맡고 있다.

제1부 부실채권 일반론 ………………… 19
제1장 부실채권의 흐름도 ………………… 20
제2장 부실채권의 의의 ………………… 22
제1절 부실채권의 개념
Ⅰ. 일반적 부실채권 ｜ Ⅱ. 실정법 부실채권
 제2절 부실채권개념 이해하기
Ⅰ. NPL이란? ｜ Ⅱ. 저당권은 물권인가? 채권인가? ｜ Ⅲ. 부실채권개념 이해하기
 제3장 부실채권의 종류 ………………… 31
Ⅰ. 특별채권 ｜ Ⅱ. 워크아웃채권 ｜ Ⅲ. 일반채권 ｜ Ⅳ. 채무자 채무개선 채권
 제4장 부실채권을 연구하는 이유 ………………… 39
Ⅰ. 사례연구 1 ｜ Ⅱ. 사례연구 2 ｜ Ⅲ. 론세일(부실채권)의 구조 ｜
Ⅳ. 부실채권 이해하기(구두상품권) ｜ Ⅴ. 부실채권의 장·단점
 제5장 부실채권의 구조 ………………… 50
Ⅰ. 부실채권의 위치 ｜ Ⅱ. 부실채권의 구조

 제2부 부실채권매각사유와 부실채권시장의 규모 ………………… 55
제1장 부실채권의 발생과 매각 ………………… 56
제1절 부실채권의 발생원인
Ⅰ. 내부적 요인 ｜ Ⅱ. 외부적 요인 ｜ Ⅲ. 대외적 요인
 제2절 부실채권의 매각이유
Ⅰ. 내부적요인 ｜ Ⅱ. 외부적요인
 제3절 부실채권 매각의 장·단점
Ⅰ. 부실채권 매각의 장점 ｜ Ⅱ. 부실채권 매각의 단점
 제4절 부실채권의 정리방법
Ⅰ. 국제입찰 ｜ Ⅱ. 자산담보부증권(NPL ABS) 발행
Ⅲ. 자산관리회사(AMC)의 합작 설립 ｜ Ⅳ. PEF, CRV로 매각 ｜ Ⅴ. 채권의 개별매각
 제2장 부실채권시장 ………………… 66
제1절 부실채권시장의 의의
Ⅰ. 부실채권시장의 개념 ｜ Ⅱ. 부실채권거래시장의 분류
 제2절 부실채권시장의 발전단계
Ⅰ. 부실채권시장의 발전단계 ｜ Ⅱ. 부실채권정리제도
 제3절 부실채권시장의 특징
 제4절 부실채권시장의 규모
Ⅰ. 부실채권의 규모 ｜ Ⅱ. 부실채권비율 ｜
Ⅲ. BIS 자기자본비율 ｜ Ⅳ. 기업결산시기와 영업이익 규모

 제3부 제1차 부실채권시장 ………………… 87
제1장 부실채권 1차시장의 의의 ………………… 88
Ⅰ. 1차 부실채권시장의 개념 ｜ Ⅱ. 1차 부실채권시장의 흐름도
 제2장 부실채권의 유통시장 ………………… 90
제1절 부실채권의 매각방법
Ⅰ. 부실채권 매각방법 ｜ Ⅱ. 매각방식별 SPC설립 여부 및 설립주체
 제2절 국제입찰방식
Ⅰ. 채권양도 형태에 따른 분류 ｜ Ⅱ. 채권매각절차 ｜
Ⅲ. 매각대금의 지급방법 ｜ Ⅳ. 국제입찰 추진일정표
 제3절 NPL ABS방법
Ⅰ. NPL ABS방식 ｜ Ⅱ. 자산유동화의 의의 ｜ Ⅲ. 자산유동화의 참여자 ｜
Ⅳ. 자산실사방법 ｜ Ⅴ. 자산유동화증권의 발행절차 ｜
Ⅵ. 자산유동화 작업순서 ｜ Ⅶ. 자산유동화제도의 도입과 발전과정 ｜
Ⅷ. 자산유동화증권(ABS)의 의의
 제4절 PEF, CRV로 매각방식
Ⅰ. 기업구조개선 사모전문투자회사(PEF: Private Equity Fund)
Ⅱ. 기업구조조정투자회사(CRV: Corporate Restructuring Vehicle)
제5절 개별매각
 제3장 자산유동화전문유한회사 ………………… 127
제1절 SPC
Ⅰ. SPC의 의의 ｜ Ⅱ. SPC의 종류 ｜ Ⅲ. SPC의 구조(부동산유동화)
제2절 자산유동화전문유한회사
Ⅰ. 자산유동화전문회사의 의의 ｜ Ⅱ. 자산유동화전문회사의 설립요건 ｜
Ⅲ. 자산유동화전문회사의 조직 ｜ Ⅳ. 자산유동화전문회사의 업무범위 ｜
Ⅴ. 자산유동화전문회사의 해산 등
 제3절 자산관리회사(AMC)
Ⅰ.자산관리회사의 개념 ｜ Ⅱ. 자산관리회사의 업무분화 ｜
Ⅲ. 자산관리회사의 조직과 채권회수 ｜ Ⅳ. 자산관리회사의 형태

 제4부 제2차 부실채권시장 ………………… 143
제1장 부실채권 2차시장의 의의 ………………… 144
Ⅰ. 2차 부실채권시장의 개념 ｜ Ⅱ. 2차 부실채권시장의 흐름도
 제2장 부실채권은 어디에 가면 구입할 수 있나요? ………………… 146
제1절 부실채권을 개인도 직접 구입 할 수 있나요?
Ⅰ. 제1금융기관 ｜ Ⅱ. 저축은행 ｜ Ⅲ. 농협, 수협 ｜ Ⅳ. 신협 ｜
Ⅴ. 새마을금고 ｜ Ⅵ. 외국계 은행 ｜ Ⅶ. 유동화전문유한회사
 제2절 부실채권은 어디에 가면 구입할 수 있나요?
Ⅰ. 저축은행, 신협, 새마을금고
Ⅱ. 농협자산관리회사
Ⅲ. 유동화전문유한회사
1. 매각방식별 SPC설립 여부 및 설립주체 / 2. 자산관리위탁자 찾는 방법 /
3. 투자자와 SPC 및 자산관리위탁회사 관계
Ⅳ. 기타 자산관리회사
 제3절 부실채권은 어느 시점에 사야 하나요?
Ⅰ, 경매호가구조 ｜ Ⅱ, 초기에 채권매입과 채권매각가격
 제4절 부실채권을 얼마에 살 수 있나요?
Ⅰ, OO은행의 매각채권 POOL 구성내역
Ⅱ, 채권매각가격에 영향을 미치는 요소
 제3장 채권행사권리금액 ………………… 173
제1절 채권행사권리금액의 의의
Ⅰ. 채권행사권리금액의 개념 ｜ Ⅱ. 채권행사권리금액의 중요성 ｜
Ⅲ. 채권행사권리금액의 구성요소
 제2절 채권행사권리금액 계산방법
Ⅰ. 채권행사권리금액의 계산순서 ｜ Ⅱ. 사례물건
 제3절 채권행사권리금액 계산하기
Ⅰ. 채권원금을 예측 가능한 경우
Ⅱ. 채권원금 일부변제가 이루어진 경우
Ⅲ. 채권최고액을 120% 또는 130%로 나누어도 소수점이 발생하는 경우
Ⅳ. 외환대출채권의 채권행사권리금액 계산방법
 제4절 채권행사권리금액의 위치
 제4장 NPL 투자의 형태 ………………… 192
제1절 투자자배당
Ⅰ. 투자자배당의 의의 ｜ Ⅱ. 배당채권의 종류 ｜ Ⅲ. 개인채권자의 배당채권
Ⅳ. 안정적 배당채권(Loan cap) ｜ Ⅴ. 안정적 배당채권(Mortgage cap) ｜
Ⅵ. 불안정적배당채권
 제2절 투자자유입
Ⅰ. 투자자유입 ｜ Ⅱ. NPL 유입에 부적합한 채권 ｜ Ⅲ. NPL 유입에 적합한 채권
Ⅳ. 배당과 유입을 선택할 수 있는 채권 ｜ Ⅴ. 단기투자목적 유입채권 ｜
Ⅵ. 투자자유입과 제2순위 채권매입
 제5장 부실채권과 3자 원리 ………………… 214
제1절 배당채권과 유입채권 비교
 제2절 부실채권의 3자 원리
Ⅰ. 배당과 유입의 원리 ｜ Ⅱ. 사례물건의 전제조건 ｜
Ⅲ. 사례자료 분석 ｜ Ⅳ. 채권의 원리
 제6장 부실채권 매각방식 ………………… 227
제1절 론세일방식
Ⅰ. 론세일방식의 의의 ｜ Ⅱ. 론세일방식의 계약방법 ｜ Ⅲ. 채권양도와 부동산등기부 ｜
Ⅳ. 론세일방식과 채권양도통지 ｜ Ⅴ. 론세일방식과 질권대출 ｜
Ⅵ. 근저당권과 피담보채권의 확정
 제2절 채무인수방식
Ⅰ. 채무인수방식의 의의 ｜ Ⅱ. 채무인수방식의 계약방법
Ⅲ. 채무인수와 부동산등기부 ｜ Ⅳ. 채무인수방식과 단서조항
 제3절 사후정산부방식
Ⅰ. 사후정산부방식의 의의 ｜ Ⅱ. 사후정산부방식의 계약방법
Ⅲ. 채권매각 3방식의 비교
 제4절 입찰참여 및 채권일부양도방식
Ⅰ. 입찰참여 및 채권일부양도방식의 의의
Ⅱ. 입찰참여 및 채권일부양도방식의 계약방법
Ⅲ. 입찰참여 및 채권일부양도방식의 장·단점
 제5절 기타 채권매각방식
Ⅰ. 벌크세일방식 ｜ Ⅱ. 유입부동산방식(Real Estate Owned : 레오매입) ｜
Ⅲ. 입찰이행방식 ｜ Ⅳ. 프리세일방식(Pre Sale)
제6절 체권 매각 3방식의 진행과정
Ⅰ. 채권내용 ｜ Ⅱ. 론세일방식 ｜ Ⅲ. 채무인수방식 ｜ Ⅳ. 사후정산부채권양도방식
 제7장 채권양도방식과 부대비용계산 ………………… 286
제1절 채권내용
 제2절 투자자배당과 부대비용계산
Ⅰ. 배당투자의 부대비용 ｜ Ⅱ. 근저당권 이전등기 비용 항목
Ⅲ. 근저당권 이전비용 사례 Ⅰ ｜ Ⅳ. 근저당권 이전비용 사례 Ⅱ ｜
Ⅴ. 경매비용
 제3절 투자자유입과 부대비용계산
Ⅰ. 론세일방식 ｜ Ⅱ. 채무인수방식, 사후정산부방식
 제4절 론세일방식과 채무인수방식의 채권매각가격 차이
 제8장 채권양수도계약서 ………………… 295
Ⅰ. 론세일방식 ｜ Ⅱ. 채무인수방식 ｜ Ⅲ. 사후정산부방식
Ⅳ. 입찰참여 및 채권일부양도방식 ｜ Ⅴ. 유입부동산방식 ｜ Ⅵ. 입찰이행방식
 제9장 가격협상의 방법 ………………… 310
제1절 가격협상 전 준비사항
Ⅰ. 유입목적 부동산의 가격조사 ｜ Ⅱ. 채권매입목적과 매입가격 ｜
Ⅲ. 채권매입방식 결정
 제2절 채권매각가격 유추하기
Ⅰ. AMP의 의의 ｜ Ⅱ. AMP 유추방법 ｜ Ⅲ. AMP 작성양식
 제3절 가격협상시점
Ⅰ. 채권협상시점 ｜ Ⅱ. 변경과 채권매입시점
 제4절 가격협상방법
Ⅰ. 자기소개 ｜ Ⅱ. 채권매입 가격제시 ｜ Ⅲ. 매입의향서 제출 ｜ Ⅳ. 가격협상의 3요소

 제5부 제3차 부실채권시장 ………………… 329
제1장 부실채권 3차시장의 의의 ………………… 330
Ⅰ. 3차 부실채권시장의 개념 ｜Ⅱ. 3차 부실채권시장의 흐름도 ｜
Ⅲ. 최근 경매시장의 특징
 제2장 일반경매와 NPL경매의 차이 ………………… 333
제1절 시장참여자의 성격
 제2절 절차상 차이
 제3절 세제상 차이
Ⅰ. 취득세 ｜ Ⅱ. 양도소득세 ｜ Ⅲ. NPL과 양도소득세
1. 소송의 쟁점 / 2. 법원의 판단근거 / 3. 판결의 요지 /
4. 부실채권과 이자소득세 / 5. 법원의 판결내용 등
 제3장 경매자료 분석과 부실채권매입 ………………… 347
Ⅰ. 사례내용 ｜ Ⅱ. 론세일 투자자배당 ｜ Ⅲ. 론세일 투자자유입 ｜ Ⅳ. 채무인수방식

● 참고문헌 ………………… 352
 ● 부록 1. 자산유동화에 관한 법률 ………………… 354
 2. 자산유동화 에 관한 법률 시행령 ………………… 378
 3. 자산유동화 업무감독규정 ………………… 385