노후를 위해 오피스텔에 투자하라 -단기 차익에 매몰되지 말고 풍요로운 50년을 설계하라- (2017.6)

▣ 출판사서평

1인 가구의 지속적 증가
시세 차익은 기본, 덤으로 임대 수익까지 누려보자!

바야흐로 1인 가구의 시대가 왔다. 부동산 시장을 좌우하는 최대 수요처가 바로 1인 가구다. 저자는 1인 가구의 증가로 새로운 부동산 투자 지도를 그려야 한다고 말한다. 통계청은 2017년부터 2035년까지 서울시의 1인 가구가 단 한 차례도 줄지 않는다고 전망한다. 2015년 기준, 총 가구 수의 4분의 1이 1인 가구였고, 그중 3분의 1은 월세로 거주 중이었다.

1인 가구의 증가 추세로 시세 차익과 함께 안정적인 임대 수익까지 얻는 임대 수익형 투자가 대세를 이룰 것이라는 분석이 가능해진다. 소위 ‘선진국형’ 부동산 시장으로 나아가고 있다. 1인 가구 대표 주택인 오피스텔은 그 수요에 맞춰 부동산 시장의 중심축으로서 시장을 지배할 것이다. 저자는 1인 가구의 증가 추세에 맞춰 적극적으로 임대 수익형 투자를 고려하라고 말한다. 오피스텔의 잠재 수요와 투자 가치는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 많기 때문이다.

부동산 투자에 정답은 없다
첫째도 수익! 둘째도 수익!

저자는 기존의 부동산 투자 공식에 의존해 설명하지 않는다. ‘부동산 투자에 정답은 없다’는 전제하에 오로지 ‘수익 창출’에 입각하여 다양한 투자법을 제시한다. 또한 오피스텔 투자자의 시야를 흐리는 분양대행사의 ‘꼼수’ 조차도 무용지물로 만드는, 초보 투자자가 반드시 이해하고 넘어가야 하는 ‘핵심 요소’들을 반복하여 강조한다.

강남은 오피스텔의 ‘성지’와 같은 곳이지만 저자는 과감하게 강남을 버리라고 말한다. 강남 오피스텔은 매입가가 높아 수익률이 낮기 때문이다. 수익률 측면에서는 강남 오피스텔 1채보다 금천구 오피스텔 2채가 적격일 수 있다. 수익률을 앞세워 보면 강남도 강남 나름인 것이다. 사실상 강남보다 중요한 것은 ‘지하철역 도보 1분 거리’다. 이렇듯 이 책은 철저히 투자자의 수익 창출 극대화를 영순위로 삼는다.

사례 중심으로 살펴보는
오피스텔 역발상 투자 전략

이 책은 오피스텔 투자에 근시안적인 관점으로 접근해온 투자자들에게 발상의 전환을 선사한다. 다수의 사람들이 익숙하게 생각해온 투자 패턴에서 벗어나 오피스텔 투자에 대한 상식을 비트는 ‘역발상 투자 전략’을 제시한다. ‘부동산 투자는 그래도 오피스텔보다 아파트지!’라고 생각하는 투자자들에게 소형 아파트 부럽지 않은 ‘아파텔’의 가치를 일깨워 준다. 그리고 오래된 오피스텔도 전략적으로 활용하면 투자 가치가 충분하다고 말한다. 또한 안정성 측면에서 보자면, 오피스텔은 상가보다 위험 부담이 분산되고 월세 수입도 더 많다고 분석한다.

게다가 저자는 부동산 경기가 안 좋을 때 더 독하게 투자하라고 설파한다. 실제로 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 가장 침체됐을 때 역발상 전략으로 많은 사람들이 돈을 벌었다.

오피스텔, 세금은 알고 투자하는가?
핵심 투자처를 찍어주는 별책부록까지!

많은 투자자들이 오피스텔은 투자 금액이 적기 때문에 세금 문제를 간과하곤 하는데, 저자는 오피스텔은 더욱 철저하게 세금 관리가 필요한 상품이라고 못 박는다. 항상 세금을 먼저 감안한 후에 투자에 나서야 한다고 말한다. 세금이 수익률에 미치는 영향이 지대하기 때문이다. 수익형 상품인 오피스텔 투자자라면 현명하게 절세해야 한다. 이 책은 투자자가 반드시 짚고 넘어가야 할 오피스텔에 관한 기본 세법과 적절한 행정 절차를 정확히 알려준다.

오피스텔은 양호한 입지와 배후수요를 확보해야 기대치를 훨씬 웃도는 수익률을 확보할 수 있다. 역세권에 위치하며 생활 편의시설이 잘 갖춰진 서울과 수도권 소재의 오피스텔이 가장 투자 가치가 높다는 말이다. 또한 사람들은 불황일수록 일자리를 찾아 도심, 특히 서울로 몰린다. 부동산 경기가 안 좋을수록 역세권 물건이 인기다. 오피스텔 투자를 생각한다면 가장 먼저 서울과 수도권, 그중에서도 역세권을 노려야 한다. 별책부록에서는 서울과 수도권을 중심으로 핵심 투자처를 찍어주고 투자 포인트까지 명쾌하게 짚어준다. 저자가 발로 뛰어 모은 고급 정보를 별책부록을 통해 다시 한번 새겨보자.

▣ 작가 소개

저자 : 강승태
30대 중반의 직장인으로, 매경이코노미 기자다. 평범하게 대학을 나와 하나은행에 입사해 1년 2개월간 일했지만 기자의 꿈을 이루기 위해 전문지 기자로 이직했다. 그러나 급격하게 찾아온 권태기로 어떤 분야를 취재해도 흥미를 느끼지 못하던 중 맡게 된 부동산 분야는 취재할수록 재미있었다. 취재를 통해 전문가를 많이 알게 됐고 책도 많이 읽고 연구도 많이 했다. 별다른 재테크를 하지 않던 저자에게 부동산은 한 줄기 빛이었다. 결국 거주하던 집의 전세금을 가지고 소액 투자에 적합한 물건을 찾아 나섰다가 20년 가까이 오피스텔을 중개한 중개사를 알게 됐고 그렇게 오피스텔 투자를 시작했다.
오피스텔 투자에 관한 책이 한 권도 없다는 점에 큰 불편함을 느끼며 투자 초기에는 열심히 발품만 팔았다. 결국 자신처럼 막막해할 이들의 고민을 덜어주며 성공적인 투자를 기원하는 마음에서 시행착오 끝에 얻은 풍부한 실전 경험과 노하우를 알려주고자 이 책을 쓰게 되었다.
저자는 지금 여러 채의 오피스텔에서 꼬박꼬박 월세를 받고 있는데, 이것이 삶에 큰 활력소라고 말한다. 부정적인 생각이 줄어들면서 직장 생활이 이전보다 즐거워졌고 오히려 더 열심히... 일하고 싶어졌다고 한다. 저자는 이 책을 읽는 독자들도 보다 즐겁게 인생을 살아가길 진심으로 바라고 있다.

▣ 주요 목차

프롤로그

1장 왜 오피스텔일까?
부동산 투자에 정답은 없다
부동산 시장의 중심 ‘1인 가구’
원룸이 믹스 커피면 오피스텔은 아메리카노
직장인이라면 오피스텔을 눈여겨봐라
오피스텔 투자의 5가지 원칙
오피스텔에 대한 5가지 오해

2장 오피스텔, 이것만은 알고 사자
다양한 오피스텔 매입 방법과 절차
오피스텔의 적정 매입가는? 월세 250배를 곱하라
매매가와 수익률은 반비례
세입자의 심리적 저항선은 ‘월세 60만 원’
공실을 최소화해야 수익률이 오른다
3~5년 된 오피스텔이 가장 적당하다
전용률 높은 오피스텔을 찾아라
고층보다 중저층! 단, 예외도 있다
대단지 오피스텔이라면 주거복합단지를 공략하라
‘불패’ 역세권 투자의 미학, 540미터 이내를 노려라
방향의 중요성, 잘못하면 조망이 막힌다
당산역 1분 거리가 강남역 10분 거리보다 낫다
오피스텔을 지을 수 있는 땅은 따로 있다
설문조사로 살펴보는 ‘세입자가 원하는 오피스텔’

3장 사례로 살펴보는 역발상 투자 전략
잘 고른 아파텔, 소형 아파트 부럽지 않다
상가 대신 오피스텔로 노후 대비
신규 지하철역 예정지도 가치가 천차만별
주변 공급량을 예측해야 투자에 성공한다
복층도 주변에 없으면 투자 가치 높다
부동산 경기가 안 좋을 때 투자하라
쏠쏠한 업무용 오피스텔 투자
오래된 오피스텔도 나름 가치가 있다
오피스텔 갭 투자로 돈 버는 방법
경매로 얻은 오피스텔, 한 달 용돈이 쏠쏠
오피스텔 투자의 꽃, 분양권 전매의 모든 것
후분양 오피스텔, 과연 위험하기만 할까

4장 오피스텔 투자 핵심은 지역 선정
살고 있는 지역에 우선 투자하라
서울 2호선 ㆍ 9호선 ㆍ 신분당선을 노려라
서울에서 가장 공급이 부족한 지역은 강북구
오피스텔 수익률이 가장 높은 인천, 투자는 어떨까
수도권 4인방 일산ㆍ부천ㆍ안산ㆍ수원 오피스텔은 어떨까
공급이 부쩍 늘어난 지방 오피스텔
대학가 오피스텔 투자의 허와 실
신도시 오피스텔의 미래

5장 세금을 모르면 오피스텔 투자하지 마라
오피스텔 구입 후 1년은 사실상 마이너스 수익률
오피스텔 세금 종류와 사업자 등록 절차
주거용 오피스텔 절세법
부가가치세 환급의 검은 유혹
복잡한 양도소득세 계산법
사례로 살펴보는 오피스텔 세금 계산
오피스텔 취·등록세 4.6% 반드시 인하해야 할 규제

6장 오피스텔 사후 관리와 팁
종잣돈 모으는 방법
대출을 두려워하면 돈을 못 번다
등기, 내 손으로 직접 해보자
공인중개사는 임대사업의 동반자
관리비 문제 신경 써야 임차인 유치가 쉽다
임대차 계약서 작성 방법
임대업도 서비스 사업이다
오피스텔 운영 전략 추가 팁 7가지

별책부록 [핵심 투자처를 찍어주마!] 전자책 제공