부동산 경매 & 공매 핵심 가이드 -안전한 재테크 부동산투자! 경매로 시작해서 공매로 성공하라!- (2017.7)

쉽고 안전한 재테크, 부동산 경매

물가는 해마다 오르는데, 월급은 제자리이다. 지금 좋은 직장을 다니는 사람들도 언제 직장을 그만두게 될지 모르는 현실이다 보니 취업을 하는 순간 은퇴를 걱정하는 웃지 못할 상황이 되었다. 직장을 그만두고 개인 사업을 하려 해도 돈이 많이 필요하며, 그나마 들어오는 수입마저 없어질까 두렵다. 이제 재테크는 선택이 아니라 필수가 되었다. 월급만으로는 가계부에 마이너스의 숫자가 계속 늘어나게 된다. 그래서 모두들 주식과 부동산에 투자를 한다. 노후를 위해서 무엇인가 하지 않으면 안 되기에 매일 재테크를 생각한다. 재테크 수단에는 여러 가지가 있는데 단연코 부동산 투자가 좋다. 그중에서도 부동산 경매가 안정성과 수익 면에서 최고이다.

더 쉬운 경매를 하라

경매에 관심을 가지는 사람들이 많다 보니 실제 경매 시장에서 낙찰받는 것이 의외로 쉽지 않다. 초보자들은 누가 봐도 좋은 곳이라고 생각하는 곳에만 몰리는 경향이 있는데 그런 물건은 경쟁률이 높다 보니 낙찰률이 낮고, 낙찰된다고 해도 수익률이 떨어진다. 몇 번 떨어지다 보면 경매에 대한 흥미가 사라져서 경매를 지속적으로 하는 것 자체가 힘들어져 포기하는 사람도 많다. 그런데 저자는 낙찰률이 높으면서 수익률도 높은, 남들이 선호하지 않는 물건에 주로 입찰한다. 그런 물건에 대해 권리 분석과 현장 조사 등을 해보면 실제로는 안전한 부동산인 경우가 많다고 한다. 이 책에서 저자는 경매에서 꼭 알아야 할 부분들을 자신이 직접 경험한 다양한 경매 사례들을 통해 설명하여 왕초보라도 쉽게 경매를 이해할 수 있다. 낙찰률을 높이는 물건 선정법, 귄리 분석하는 법, 입찰 금액 정하는 법, 명도를 쉽게 하는 방법, 매도를 빨리 하는 요령 등 경매의 시작부터 마무리까지 전 과정을 세세하게 가르쳐 줄 뿐만 아니라 경매에 꼭 필요한 법률적인 부분까지 알려 준다.

직장인이라면 공매를 하라

시간을 자유롭게 사용하기 힘든 직장인의 경우에는 경매 투자를 한다는 것이 말처럼 쉽지 않다. 그래서 저자는 직장인이라면 입찰이 자유로운 공매를 하라고 권한다. 공매는 온라인으로 입찰하는 시스템이라 인터넷만 이용할 수 있다면 컴퓨터나 스마트폰으로도 입찰할 수 있기 때문이다. 주말에 현장 조사를 하고 평일에 입찰하면 되는데, 공매 낙찰가는 같은 부동산이라도 경매보다 약 10% 낮게 낙찰되며 경쟁률도 경매보다 낮아 장점이 많다고 한다. 이 책에서는 좋은 공매 물건 찾는 법에서 잔금 납부에 이르기까지 공매에 관해서도 상세히 설명하였다.

쉽고 안전하게 경매하는 7가지 방법

· 굳이 어려운 길로 갈 필요 없다. 낙찰률이 높고 권리 분석이 쉽고, 명도가 쉬운 물건을 찾는다.
· 권리 분석 10분이면 충분하다. 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 경매 개시 결정 등기로만 이루어진 물건을 찾는다. 이 5종류의 권리는 낙찰되면 모두 말소되는 것이다.
· 발품이 곧 수익이다. 현장 조사를 해서 정확한 시세를 파악하고, 해당 부동산의 하자를 확인한다. 점유자에 대해 미리 알아두면 낙찰 후 명도에 도움이 된다.
· 절대 수익의 시작, 입찰서를 미리 작성한다. 미리 입찰서를 써서 가져가면 숫자를 잘못 기입하는 실수도, 도장을 잊고 가져가지 않는 실수도 피할 수 있다.
· 잔금을 납부하기 전에 명도를 끝낸다. 명도를 빨리 끝내면 수익도 높아지지만, 해당 부동산에서 예상치 못한 문제를 미리 파악함으로써 더 큰 피해를 피할 수 있다.
· 돈을 쓰면 더 많은 돈이 돌아온다. 낙찰받은 뒤 부동산의 하자를 보수하고 도배, 장판, 페인트칠 등 기본적인 수리를 해 두면 매도할 때 훨씬 유리하다.
· 경매 유료 사이트를 이용한다. 물건 검색과 권리 분석, 현장 조사에 이르기까지 시간적 여유가 많으며, 등기부등본을 무료로 발급받을 수 있어 시간과 돈을 절약할 수 있다.

저자 : 이명재

메이저경매 대표, 부동산매매 사업자, 공인중개사로 활동하고 있다. 여러 번의 사업 실패를 겪은 후 직장생활을 하며, ‘적은 돈으로 많은 수익을 내려면 경매밖에 없다.’는 생각으로 100권이 넘는 경매 관련 서적을 읽고, 경매 관련 강의를 모두 섭렵했을 정도로 경매 공부에 매진했다. ‘소액투자, 단기투자, 공매투자’ 등 주로 남들과 다른 투자를 선호한다. 이는 다양한 경매 실전에서 터득한, 남들과 다른 시선과 방법으로 투자해야 성공할 수 있다는 저자만의 투자법이다. 초보자도 성공할 수 있는 아주 쉬운 방법이라 저자의 방법을 그대로 따라 한 회원들은 1~3회 입찰에서 낙찰의 기쁨을 맛보기도 했다. 특히 직장인에게는 공매투자가 최고의 투자법이라며 쉽게 공매하는 법을 전파하며, 경매입문자를 위한 교육도 진행하고 있다. 저서로는 『경매, 1년에 단 한 건만 성공해도 월세보다 낫다』가 있다. 

프롤로그 안전한 경매·공매로 쉽게 수익을 내자

PART 01 경매로 돈 벌기 힘들다
경매라 돈 벌기 쉽다!
01. 돈이 없으면 부동산 투자를 시작하라
02. 최고의 부동산 투자법은 경매·공매다
03. 욕심을 다스리면 성공할 수 있다
04. 10년 전에도 경매로 돈 벌기 어렵다고 했다
05. 인맥이 곧 수익이다
06. 꼭 특수 물건을 해야 돈 되는 건 아니다
07. 2만 원으로 최고의 스승을 만날 수 있다
08. 도전하는 자만이 삶을 바꿀 수 있다
실전사례 | 미분양 아파트를 낙찰받다

PART 02 쉽고 안전하게 경매하는 7가지 방법
09. 굳이 어려운 길로 갈 필요 없다
10. 권리 분석 10분이면 충분하다
11. 발품이 곧 수익이다
12. 절대 수익의 시작, 입찰서를 미리 작성한다
13. 잔금을 납부하기 전에 명도를 끝낸다
14. 돈을 쓰면 더 많은 돈이 돌아온다
15. 경매 유료 사이트를 이용한다
실전사례 | 아파트도 반지하가 있다

PART 03 경매의 핵심, 주택임대차보호법
16. 주택임대차보호법은 꼭 알아야 한다
17. 임차인 최고의 무기는 대항력과 확정일자다
18. 소액 임차인에겐 최우선 변제권이 있다
19. 주택임대차보호법은 이렇게 적용된다
20. 까다로운 녀석, 전세권을 알자
실전사례 | 점유자를 만날 수가 없다

PART 04 낙찰률?수익률을 2배 이상 높이자
21. 낙찰률을 높이는 물건 선정법이 있다
22. 입찰가는 이렇게 선정하면 된다
23. 명도가 쉬운 물건을 고르자
24. 미분양 아파트를 경매로 낙찰받자
25. 위장 임차인 물건은 고수익이 가능하다
26. 매도를 2배 빨리하는 비결이 있다
27. 대출에 대한 하수의 생각 vs. 고수의 생각
28. 부부는 최고의 콤비, 함께하면 더 좋다
실전사례 | 공동묘지 옆 대형 아파트를 낙찰받다

PART 05 직장인이라면 경매보다 공매를 배워라
29. 투잡을 생각한다면 공매를 익혀라
30. 경매와 공매 무엇이 다른가?
31. 공매, 좋은 물건 이렇게 찾는다
32. 공매의 권리 분석은 어떻게 하나?
33. 입찰부터 낙찰까지 진행해보자
실전사례 | 30년 된 아파트를 낙찰받다

PART 06 경매하려면 꼭 알아두어야 할 것들
34. 경매는 임의 경매와 강제 경매로 나뉜다
35. 재매각과 새 매각은 진행이 다르다
36. 지분 등기와 구분 등기, 구별할 줄 알아야 한다
37. 전입 세대를 열람해보자
38. 저당권과 근저당권의 차이를 알자
39. 가구와 세대는 용어가 다르다
40. 주택은 층수와 바닥 면적 등으로 구분한다
41. 분양 면적은 이렇게 계산한다
42. 연면적과 바닥 면적, 건폐율과 용적률을 알자
43. 낙찰 후 드는 비용, 이렇게 계산한다
44. 적정 중개수수료는 얼마인가?
45. 공인중개사가 다 아는 것은 아니다
46. 양도소득세는 직접 신고하고 납부한다
실전사례 | 공돈이 생겼어요(무피 투자)

PART 07 경매?공매 Q&A, 이럴 땐 어떻게 할까?
낙찰을 잘못 받았어요(경매)
낙찰을 잘못 받았어요(공매)
대항력 있는 임차인이 왜 무서운 거죠?
가처분이 말소 기준 권리보다 늦은데 말소가 안 되나요?
임차인이 유치권을 주장해요
대항력 없던 임차인에게 대항력이 생겼어요
대지권 미등기 물건을 입찰해도 되나요?
아깝게 2등 했어요. 차순위 매수 신고할까요?
대출이 불가능하다고 해요
세입자가 배당받아야 나갈 수 있다고 버텨요
전입일과 확정일자 사이의 기간이 많이 차이 나요
임차인의 전입일과 은행의 근저당 설정일이 같을 경우, 임차인은
대항력이 있나요?
잔금을 납부했는데 공동 매각 물건이라 언제 배당될지 모른대요
전소유자의 가압류가 있는데, 낙찰자가 인수해야 하나요?
잔금 납부 기한을 넘겼어요
상가를 주거용으로 사용하고 있어요
법원에 입찰하러 갔는데, 진행하지 않는대요
임차권 등기가 설정되었는데, 다른 임차인이 배당을 요구해요
전기료, 가스비는 인수하지 않는다면서요?
보일러를 떼어갔어요

에필로그 배우고 꾸준히 도전하는 사람이 되자