문재인 정부의 부동산 시장 전망 -기술적 분석과 부동산 위기의 12단계 진행 가설로 본- (2017.10)
책 소개
★ 주식 시장의 기술적 분석 기법을 통해 국내 부동산 시장을 꿰뚫다 ★
★ 거시 경제 지표를 완벽하게 활용한 두 저자의 탁월한 분석 능력 ★
★ 당신이 알고 있던 부동산 투자의 정설을 의심하라 ★
부동산 외적 경험과 지식이 더 돋보이는 두 명의 부동산 전문가가 부동산 시장을 전망한 책이다. 일반적으로 많이 사용하는 부동산 시장의 내부 지표를 활용한 전망은 철저히 배제하고, 「기술적 분석」과 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」이라는 독특한 분석의 틀 안에서 2000년부터 2017년 현재까지의 우리나라 부동산 시장 흐름을 분석하고 문재인 정부 5년간의 부동산 시장을 전망하고 있다.
부동산 시장의 기술적 분석
이 책은 거시 경제 지표를 기반으로 정교하고 과학적인 분석틀이 발달한 주식 시장의 기술적 분석 기법을 부동산 시장 분석에 적용했다. 한국에서는 최초의 시도다. 기술적 분석에 의하면 2000년부터 2017년 현재까지 한국의 주택 지수는 네 번의 상승기와 세 번의 조정기를 거치면서 추세적으로 상승하여 왔으며, 현재는 4차 상승기를 마무리하고 4차 조정기로 진입하는 초기 단계에 있는 것으로 추정된다.
한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설
흔히 한국의 부동산 시장은 일본 시장을 선행 지표로 삼아 자주 비교된다. 저자는 먼저 1990년대 일본 부동산 시장과 2008년 미국 부동산 시장을 면밀히 분석한 결과, 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」을 정립한다. 위기가 발생해서 소멸하기까지 12단계를 거친다는 이 가설을 2008년, 2017년 한국 부동산 시장에 대입한 결과, 놀랍게도 한 ? 미 ? 일의 부동산 위기가 똑같이 이 가설의 틀 안에서 진행된 것을 확인하였다. 이 가설에 의하면 현재 우리나라의 부동산 시장은 1단계 급격한·단기 금리 인하, 2단계 저금리 기간의 지속, 3단계 부동산 가격 폭등, 4단계 부동산 관련 부채 급증이라는 요건을 충족하고, 금리 인상이라는 5단계 상황을 목전에 두고 있다.
부동산 시장의 대세 상승기는 끝났다
결론적으로 ‘기술적 분석’과 ‘부동산 위기의 12단계 진행 가설’을 통해 국내 부동산 시장을 분석하면 “한국 부동산 시장은 18년간의 대세 상승기가 끝났다”는 결론에 도달한다. 만약 조정에 들어간다면 급락할 것인가, 아니면 다시 급등할 것인가? 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가? 당장은 조정이 불가피하다면 장기적인 관점에서는 어떠할까?
이렇듯 이 책은 대세 상승기가 끝났다고 선언하면서도 여러 가능성을 열어놓는다. 이것이 바로 진정한 부동산 시장을 바라보는 관점이다. 부동산 시장은, 대한민국의 경제 시장이라는 더 큰 시장의 하부 시장일 뿐이므로, 단순히 흔히 거론되는 부동산 시장 내부의 지표뿐만 아니라 거시 경제 지표의 변화를 주시해 부동산 시장을 유연하게 바라봐야 한다는 것이다.
부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법
마지막으로 이 책의 백미는 한국 부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법을 제시하는 데 있다. 부동산 시장을 좌우하는 여덟 가지 지표, 즉 ①경매 낙찰가율, ②경쟁률, ③미국의 기준 금리, ④케이스-실러 지수, ⑤한국의 기준 금리, ⑥한국의 주택 지수, ⑦가계 부채 총액, ⑧실질 국내총생산 성장률을 설명하고, 그것을 토대로 어떻게 시장을 분석해내야 하는지 알려준다. 그리고 이 여덟 가지 분석 지표를 모아 종합차트를 작성하였고 책 뒤쪽에 첨부하였다. 2000년부터 2017년까지의 지표들은 모두 표기하고, 그 이후부터 2022년까지는 빈칸으로 남겨 놓았다. 이는 독자들이 수치가 발표될 때마다 빈칸을 채우고 그래프를 연장해가면서 전체 시장의 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 한 것이다.
금리와 부동산 시장
이 밖에도 이 책은 부동산 관련 기사나 부동산 전문가들의 주장에서 흔히 접하는 상투적인 부동산 상식들을 뒤엎는다. 예를 들면 교과서적으로 금리의 변동과 부동산 가격의 변동은 정확히 반비례 관계에 있다. 2000년부터 2017년 현재까지를 하나의 사이클로 보면 한국의 기준 금리는 5.25%에서 1.25%로, 미국의 기준 금리는 6.5%에서 1.0~1.25%로 대세 하락하였다. 그에 따라 kb 부동산 주택매매가격 종합지수는 51.7포인트에서 101.4포인트로 약 두 배가 상승하였으며, 미국의 주택 가격 지수인 케이스-실러 지수((20개 대도시 기준)도 100.59포인트에서 198.38포인트로 약 두 배가 상승하였다. 그러나 금리 외 경제 성장률, 투자 심리 등 다른 변수가 고정되어 있지 않은 실질 상황에서는 그 반대로 금리가 상승하는 시기에도 부동산 가격은 하락하지 않고 오히려 상승할 수도 있으며, 한국과 미국의 사례에서 그것을 두 번씩이나 실증적으로 입증하고 있다. 또한 왜 이런 결과가 도출되는지도 설명하고 있다.
부양책·규제책과 부동산 시장
또한 일반적으로 부양책이 나오면 상승을 하고, 규제책이 나오면 조정을 받거나 하락할 것이라고 전망한다. 과연 그럴까? 저자는 단호히 그렇지 않다고 말한다. 그렇게 전망하는 전문가가 있다면 그 사람은 전형적인, 뒷북치는 전문가일 것이라고 일갈한다. 2000년부터 2017년 현재까지 주택 시장의 지수 변동을 분석해보면 부양책이 주를 이루는 기간에는 상승기가 아닌 조정기였으며, 규제책이 주를 이루는 기간에는 주택 시장이 조정기가 아닌 상승기였음을 확인할 수 있다는 것이다.
그 외에도 정부에서 말하는 ‘투기꾼’이라는 단어에 대한 불편함부터 주택 보급률, 투자 수익률, 가계 부채에 대해서도 우리의 상식과는 다른 논리를 전개한다. 날카로운 분석을 토대로 한 저자의 새로운 관점이 감탄을 자아낼 것이고, 책을 덮을 즈음에는 부동산 시장을 바라보는 우리의 시각이 완전히 달라져 있음을 느끼게 될 것이다.
★ 거시 경제 지표를 완벽하게 활용한 두 저자의 탁월한 분석 능력 ★
★ 당신이 알고 있던 부동산 투자의 정설을 의심하라 ★
부동산 외적 경험과 지식이 더 돋보이는 두 명의 부동산 전문가가 부동산 시장을 전망한 책이다. 일반적으로 많이 사용하는 부동산 시장의 내부 지표를 활용한 전망은 철저히 배제하고, 「기술적 분석」과 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」이라는 독특한 분석의 틀 안에서 2000년부터 2017년 현재까지의 우리나라 부동산 시장 흐름을 분석하고 문재인 정부 5년간의 부동산 시장을 전망하고 있다.
부동산 시장의 기술적 분석
이 책은 거시 경제 지표를 기반으로 정교하고 과학적인 분석틀이 발달한 주식 시장의 기술적 분석 기법을 부동산 시장 분석에 적용했다. 한국에서는 최초의 시도다. 기술적 분석에 의하면 2000년부터 2017년 현재까지 한국의 주택 지수는 네 번의 상승기와 세 번의 조정기를 거치면서 추세적으로 상승하여 왔으며, 현재는 4차 상승기를 마무리하고 4차 조정기로 진입하는 초기 단계에 있는 것으로 추정된다.
한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설
흔히 한국의 부동산 시장은 일본 시장을 선행 지표로 삼아 자주 비교된다. 저자는 먼저 1990년대 일본 부동산 시장과 2008년 미국 부동산 시장을 면밀히 분석한 결과, 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」을 정립한다. 위기가 발생해서 소멸하기까지 12단계를 거친다는 이 가설을 2008년, 2017년 한국 부동산 시장에 대입한 결과, 놀랍게도 한 ? 미 ? 일의 부동산 위기가 똑같이 이 가설의 틀 안에서 진행된 것을 확인하였다. 이 가설에 의하면 현재 우리나라의 부동산 시장은 1단계 급격한·단기 금리 인하, 2단계 저금리 기간의 지속, 3단계 부동산 가격 폭등, 4단계 부동산 관련 부채 급증이라는 요건을 충족하고, 금리 인상이라는 5단계 상황을 목전에 두고 있다.
부동산 시장의 대세 상승기는 끝났다
결론적으로 ‘기술적 분석’과 ‘부동산 위기의 12단계 진행 가설’을 통해 국내 부동산 시장을 분석하면 “한국 부동산 시장은 18년간의 대세 상승기가 끝났다”는 결론에 도달한다. 만약 조정에 들어간다면 급락할 것인가, 아니면 다시 급등할 것인가? 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가? 당장은 조정이 불가피하다면 장기적인 관점에서는 어떠할까?
이렇듯 이 책은 대세 상승기가 끝났다고 선언하면서도 여러 가능성을 열어놓는다. 이것이 바로 진정한 부동산 시장을 바라보는 관점이다. 부동산 시장은, 대한민국의 경제 시장이라는 더 큰 시장의 하부 시장일 뿐이므로, 단순히 흔히 거론되는 부동산 시장 내부의 지표뿐만 아니라 거시 경제 지표의 변화를 주시해 부동산 시장을 유연하게 바라봐야 한다는 것이다.
부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법
마지막으로 이 책의 백미는 한국 부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법을 제시하는 데 있다. 부동산 시장을 좌우하는 여덟 가지 지표, 즉 ①경매 낙찰가율, ②경쟁률, ③미국의 기준 금리, ④케이스-실러 지수, ⑤한국의 기준 금리, ⑥한국의 주택 지수, ⑦가계 부채 총액, ⑧실질 국내총생산 성장률을 설명하고, 그것을 토대로 어떻게 시장을 분석해내야 하는지 알려준다. 그리고 이 여덟 가지 분석 지표를 모아 종합차트를 작성하였고 책 뒤쪽에 첨부하였다. 2000년부터 2017년까지의 지표들은 모두 표기하고, 그 이후부터 2022년까지는 빈칸으로 남겨 놓았다. 이는 독자들이 수치가 발표될 때마다 빈칸을 채우고 그래프를 연장해가면서 전체 시장의 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 한 것이다.
금리와 부동산 시장
이 밖에도 이 책은 부동산 관련 기사나 부동산 전문가들의 주장에서 흔히 접하는 상투적인 부동산 상식들을 뒤엎는다. 예를 들면 교과서적으로 금리의 변동과 부동산 가격의 변동은 정확히 반비례 관계에 있다. 2000년부터 2017년 현재까지를 하나의 사이클로 보면 한국의 기준 금리는 5.25%에서 1.25%로, 미국의 기준 금리는 6.5%에서 1.0~1.25%로 대세 하락하였다. 그에 따라 kb 부동산 주택매매가격 종합지수는 51.7포인트에서 101.4포인트로 약 두 배가 상승하였으며, 미국의 주택 가격 지수인 케이스-실러 지수((20개 대도시 기준)도 100.59포인트에서 198.38포인트로 약 두 배가 상승하였다. 그러나 금리 외 경제 성장률, 투자 심리 등 다른 변수가 고정되어 있지 않은 실질 상황에서는 그 반대로 금리가 상승하는 시기에도 부동산 가격은 하락하지 않고 오히려 상승할 수도 있으며, 한국과 미국의 사례에서 그것을 두 번씩이나 실증적으로 입증하고 있다. 또한 왜 이런 결과가 도출되는지도 설명하고 있다.
부양책·규제책과 부동산 시장
또한 일반적으로 부양책이 나오면 상승을 하고, 규제책이 나오면 조정을 받거나 하락할 것이라고 전망한다. 과연 그럴까? 저자는 단호히 그렇지 않다고 말한다. 그렇게 전망하는 전문가가 있다면 그 사람은 전형적인, 뒷북치는 전문가일 것이라고 일갈한다. 2000년부터 2017년 현재까지 주택 시장의 지수 변동을 분석해보면 부양책이 주를 이루는 기간에는 상승기가 아닌 조정기였으며, 규제책이 주를 이루는 기간에는 주택 시장이 조정기가 아닌 상승기였음을 확인할 수 있다는 것이다.
그 외에도 정부에서 말하는 ‘투기꾼’이라는 단어에 대한 불편함부터 주택 보급률, 투자 수익률, 가계 부채에 대해서도 우리의 상식과는 다른 논리를 전개한다. 날카로운 분석을 토대로 한 저자의 새로운 관점이 감탄을 자아낼 것이고, 책을 덮을 즈음에는 부동산 시장을 바라보는 우리의 시각이 완전히 달라져 있음을 느끼게 될 것이다.
작가 소개
저 : 전종철
토지 분석 및 개발에 관한 한 자타가 인정하는 대한민국 최고의 스페셜리스트로서, 토지 외에도 국세청과 증권회사에서 세무와 금융 분야의 전문성을 쌓은 대표적인 ‘부동산융합 전문가’다. 성균관대학교와 단국대학교대학원에서 행정학과 부동산법학을 공부하였으며, 현재 단국대학교 행정법무대학원 <인·허가법률전문가 특별과정>의 주임교수로 재직 중이다.
저서 『지적도의 비밀』은 토지 투자자들의 바이블이 되었으며 『지목변경 5단계 분석법』은 전문가들의 전유물인 투자기법을 대중화시켜 큰 반향을 일으켰다. 이 밖에도 『토지 전문 중개사』 『관리지역 투자전략』 『럭셔리 토지경매(공저)』 『토지투자 부동산공법(공저)』 등의 저서를 통해 토지투자의 새로운 영역을 개척하고 있다.
저 : 전혜린
서강대학교와 단국대학교대학원에서 경제학을 공부하였으며, 현재 전혜린 박사의 부동산 시장 전망 연구소 소장을 맡고 있다.
논문으로는 「최근 주택매매 및 임대시장 간 상관관계 분석을 통한, 주택정책의 개선방향(2015, Keri Insight)」 「주택담보대출의 위험도 영향요인에 대한 연구(2014, 경희대사회과학연구학회)」 「우리나라 주택시장에 대한 세 편의 연구(2014, 박사학위논문)」 등이 있다.
목 차
머리말
1부 우리나라 부동산 시장
1. 부동산의 세 얼굴
주거 목적 참여자, 자산 관리 목적 참여자, 투기 목적 참여자
부동산 시장의 중간 섹터 ‘자산 관리 시장’
최고의 투기꾼은 금융 기관이다
주택 시가 총액 3,732조 원, 아파트 시가 총액 2,187조 원, 부동 자금 1,000조 원 시대
2. 주택 보급률과 인구 1,000인당 주택 수
주택 보급률과 주택 정책
부동산 시장의 하락론자들
주택 보급률 100%의 한계
인구 1,000인당 주택 수의 증가 추이
용어 설명 : 주택 보급률
3. 투자 수익률, ‘부동산의 국제 가격 표준’
부동산의 가격은 투자 수익률이 결정한다
투자 수익률은 금리에 의하여 결정된다
투자 수익률로 비교한 서울의 아파트 가격 수준은?
전월세 전환율
4. 금리와 부동산 시장
저금리로 부동산 시장으로 내몰린 사람들
금리의 변동과 부동산의 가격은 반비례한다
금리가 오르면 부동산은 내린다?
용어 설명 : 한국은행 기준 금리
5. 가계 부채, 서브프라임 모기지의 쌍둥이인가?
가계 부채의 규모 및 증가세
가계 부채의 급증 요인
가계 부채의 상환 능력
갭(Gap) 투자의 위험성
우리보다 가계 부채 비율이 높은 북유럽 국가들은 안전한가?
2부 한·미·일 부동산 위기 분석
1. 1990년대 일본의 부동산 시장 붕괴
1985년 플라자 합의와 엔화 가치 절상
저금리와 자산 가치의 폭등 및 부채의 증가
금리의 급속한 인상과 버블의 붕괴
아베노믹스와 마이너스 금리 시대
2. 2008년 미국의 부동산 시장 붕괴
폰지 차입자(ponzy borrowers)와 미국의 금융 위기
서브프라임 모기지의 난맥상
그림자 금융(Shadow Banking)과 헤지 펀드(hedge fund)
3. 한·미·일 부동산 위기 비교 분석 : 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」
미국과 일본 부동산 위기의 공통점
미국발 세계 금융 위기에도 살아남은 한국의 2008년 부동산 시장
다시 위기에 처한 2017년 한국의 부동산 시장
3부 문재인 정부의 부동산 시장 전망
1. 기술적 분석 : 조정이 임박한 부동산 시장
부양책이 나오면 내리고 규제책이 나오면 오르는 부동산 시장
부동산 시장의 기술적 분석 : 네 번의 상승과 세 번의 조정
제4차 조정이 임박한 부동산 시장
2. 문재인 정부의 부동산 시장 전망
첫째, 대세 상승은 끝났다
둘째, 급락할 것인가, 급등할 것인가?
셋째, 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가?
넷째, 장기적(long-term) 관점에서 부동산 시장 전망은?
3. 부동산 시장의 흐름 예측하기
경매 낙찰가율 및 경쟁률
미국의 기준 금리 및 케이스-실러 지수
한국의 기준 금리 및 주택 지수
가계 부채(가계 신용) 총액 및 실질 국내총생산(GDP) 성장률
1부 우리나라 부동산 시장
1. 부동산의 세 얼굴
주거 목적 참여자, 자산 관리 목적 참여자, 투기 목적 참여자
부동산 시장의 중간 섹터 ‘자산 관리 시장’
최고의 투기꾼은 금융 기관이다
주택 시가 총액 3,732조 원, 아파트 시가 총액 2,187조 원, 부동 자금 1,000조 원 시대
2. 주택 보급률과 인구 1,000인당 주택 수
주택 보급률과 주택 정책
부동산 시장의 하락론자들
주택 보급률 100%의 한계
인구 1,000인당 주택 수의 증가 추이
용어 설명 : 주택 보급률
3. 투자 수익률, ‘부동산의 국제 가격 표준’
부동산의 가격은 투자 수익률이 결정한다
투자 수익률은 금리에 의하여 결정된다
투자 수익률로 비교한 서울의 아파트 가격 수준은?
전월세 전환율
4. 금리와 부동산 시장
저금리로 부동산 시장으로 내몰린 사람들
금리의 변동과 부동산의 가격은 반비례한다
금리가 오르면 부동산은 내린다?
용어 설명 : 한국은행 기준 금리
5. 가계 부채, 서브프라임 모기지의 쌍둥이인가?
가계 부채의 규모 및 증가세
가계 부채의 급증 요인
가계 부채의 상환 능력
갭(Gap) 투자의 위험성
우리보다 가계 부채 비율이 높은 북유럽 국가들은 안전한가?
2부 한·미·일 부동산 위기 분석
1. 1990년대 일본의 부동산 시장 붕괴
1985년 플라자 합의와 엔화 가치 절상
저금리와 자산 가치의 폭등 및 부채의 증가
금리의 급속한 인상과 버블의 붕괴
아베노믹스와 마이너스 금리 시대
2. 2008년 미국의 부동산 시장 붕괴
폰지 차입자(ponzy borrowers)와 미국의 금융 위기
서브프라임 모기지의 난맥상
그림자 금융(Shadow Banking)과 헤지 펀드(hedge fund)
3. 한·미·일 부동산 위기 비교 분석 : 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」
미국과 일본 부동산 위기의 공통점
미국발 세계 금융 위기에도 살아남은 한국의 2008년 부동산 시장
다시 위기에 처한 2017년 한국의 부동산 시장
3부 문재인 정부의 부동산 시장 전망
1. 기술적 분석 : 조정이 임박한 부동산 시장
부양책이 나오면 내리고 규제책이 나오면 오르는 부동산 시장
부동산 시장의 기술적 분석 : 네 번의 상승과 세 번의 조정
제4차 조정이 임박한 부동산 시장
2. 문재인 정부의 부동산 시장 전망
첫째, 대세 상승은 끝났다
둘째, 급락할 것인가, 급등할 것인가?
셋째, 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가?
넷째, 장기적(long-term) 관점에서 부동산 시장 전망은?
3. 부동산 시장의 흐름 예측하기
경매 낙찰가율 및 경쟁률
미국의 기준 금리 및 케이스-실러 지수
한국의 기준 금리 및 주택 지수
가계 부채(가계 신용) 총액 및 실질 국내총생산(GDP) 성장률
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