꼬마빌딩 건축 바이블 -P2P 금융 전문가들이 알려주는- (2018.5)

소형 주택 부동산개발 사업수지분석을
누구나 쉽고 알차게 풀어쓴 백과사전

최근 부동산 자산 가치 상승으로 원룸주택, 빌라와 같은 소위 꼬마빌딩에 대한 관심이 높다. 시공, 시행, 금융 등에서 다양한 경험을 가진 P2P금융 전문가들이 직접 집필한 이 책은 소형 부동산 개발의 기획부터 준공에 이르는 전 과정에 매우 유용한 실무지침서가 되기에 충분하다. 특히 건설 자금 대출 신청에 반드시 제출해야 하는 사업수지분석표를 많은 분량을 할애해 자세히 설명한 것은 다른 책에서 찾아볼 수 없는 현장감 넘치는 특징이다. 부동산 개발은 부동산의 꽃이라고 불릴 정도로 이익을 가장 극대화하는 방법이다. 그리고 노하우가 쌓이면 쌓일수록 더 많은 기회를 가져다준다. 하지만 보통 부동산 개발은 큰돈이 투자되어야 하므로 개인이 접근하기 힘들었다. 하지만 소규모 부동산 개발은 아파트를 살 수 있는 정도의 적은 돈으로도 시작할 수 있는 부동산 사업이다. 그동안 인터넷, 온라인 카페, 잡지 등을 통해 집을 짓는 것에 관심을 가지고 평생 희망으로만 살아왔다면, 이제는 연장과 재료를 준비해서 실전에 사용할 구체적인 준비가 필요한 단계다. 가진 자금은 없지만, 수익성 부동산을 찾고 있는 사람들, 월세부자를 꿈꾸는 일반인들에게 이 책은 큰 도움이 될 것이다.

건설 사업의 과정은 여러 단계로 분류할 수 있지만, 건축의 단계는 크게 설계 단계와 시공 단계로 나눌 수 있다. 이 책의 시공 파트에는 건축주가 놓치기 쉬운 부분이 집중적으로 다루었다. 앞부분에는 공사의 전반적인 사항과 공사비, 지하공사, 설계변경에 대해서 다루었다. 공사 기간을 관리하기 위해서는 공사가 어떤 서로 진행되는지, 어떤 방식으로 진행되는지 정도는 알아야 하고, 공사비용을 관리하기 위해서는 공사비가 어떻게 구성되어 있는지 어떤 방식으로 작성되는지를 알아야 하기 때문이다. 그리고 공사비가 증가하는 주원인인 설계변경에 대해서 다루면서 대처방안을 제시했다. 중반부에서는 실제로 현장에서 일어나는 주요공사인 골조, 마감, 설비공사 그리고 골치 아픈 하자에 대해서 다루면서 공사별 품질 및 공사 기간 관리방안을 제시했으며 하자 발생에 어떻게 대응해야 하는지에 대해서 설명했다. 후반부에서는 감리와 행정처리에 대해서 다루면서 공사 기간을 조금이라도 줄일 수 있는 팁을 제공하고 있다. 건물 하나를 짓는다는 것은 실로 엄청난 일이다. 잘 지은 건물 하나가 인생에 큰 이득을 줄 수도 있고 그 반대의 경우로 건물 하나 지으려다가 전 재산 다 날리고 골치 아픈 일만 발생할 수도 있다. 일생일대의 일인 만큼 더욱더 신중히 진행해야 하는 것이 건설 사업이고, 일단 하기로 했다면 건축주가 업체에 모든 것을 일임해 손 놓고 있기보다는 어느 정도 지식을 쌓아서 수시로 진행 상황을 체크하고 현장 점검도 나가면서 시간이 허락하는 한 최대한 의견을 피력하고 공사에 관여해야 한다. 이 책이 좋은 건물을 짓는 데 조금이나마 도움을 줄 것이다.

저 : 김영균

건설, 부동산, 금융 분야에서 20년 이상 활동하고 있다. 1995년 ㈜부영(동광주택산업)에 건축 엔지니어로 입사해서 건축시공 기술을 배웠고, 이후 부동산 개발에 관심을 가져 2003년부터는 피앤디 그룹 등 시행사에서 오피스텔, 주상복합, 아파트, 지식산업센타, 정비사업 등 개발업무를 담당했다. 부동산 금융의 중요성을 깨달아 행안부 산하 공공기관인 행정공제회로 2007년 이직해 5년 이상 부동산 개발사업에 자본금 투자와 대출을 담당했으며, 2012년 한국철도공사로 이직해서 역세권개발사업 및 철도자산매각 업무를 4년 이상 담당했다. 2016년부터 미래산업에 관심을 갖고 건축자금(프로젝트파이낸싱) 플랫폼을 운영하는 P2P금융 벤처기업인 테라펀딩에서 부동산 금융 시스템 개발 등 1위 업체로 발전하는 데 기여했다. 현재는 대출업무를 담당하면서 테라랩스의 ‘3억으로 30억 건물주 되기’ 건축교육에서 부동산 금융을 강의하고 있다.

서울과학기술대학교 건축공학과
한양대학교 도시및부동산학과 석사
세종대학교 도시부동산학과 박사 수료

저 : 김현태

12년간 부동산 PF 분야에서 한 우물을 파고 있다. 하나 대체자산운용 에 입사해 흥국자산운용, 현대라이프 생명 등에서 아파트 PF 펀드 및 미분양 아파트 매입 펀드, 매출채권 유동화 펀드 등을 설정했다. 부동산 커리어바이블, 부동산 프로젝트 바이블의 공저이기도 하다. 어느 날 창업을 한다는 마음으로 P2P금융 회사인 테라펀딩(소규모 다세대 개발 PF)으로 이직해 최고의 실적을 거둔다. 현재는 1인 주거 라이프 스타일을 창조하는 미스터 홈즈에서 금융투자 이사를 맡고 있다.

서울대 지리학과 일반운용 전문인력
《부동산 커리어 바이블》, 《부동산 금융 프로젝트 바이블》 공저자

저 : 신동관

세상에 좋은 건축, 좋은 공간이 많이 생겨나는 데 이바지하는 사람이 되고 싶은 꿈을 간직하고 있는 건축가다. 대한민국 건설사업관리 1위 기업인 한미글로벌에서 5년 동안 습득한 내용과 P2P 대출 1위 기업인 테라펀딩에서 2년 동안 관리한 현장을 바탕으로 이 책을 집필하게 되었다. 앞서 《좋은 건축에 대한 10가지 이야기》를 출간하기도 했으며, 2015년에 건축사를 취득했다.

서울시립대학교 건축학과
국토교통부 건축사
《좋은 건축에 대한 10가지 이야기》 저자  

[ PROLOGUE ]

[ 제 1 장 ] 소규모 부동산 개발사업을 시작하자
1. 익숙한 것들과 멀어져라
2. 우리는 모두 사업가로 태어났다
3. 생산자(=자본가)가 되어야 한다
4. 부동산 개발사업은 인플레이션과 저금리를 사업 파트너로 만든다
5. 부의 추월차선으로 가는 부동산 개발사업
6. 부동산 개발사업으로 진정한 경제적 자유가 가능하다
7. 미분양에 대한 두려움을 버려라
8. 서울시의 뉴타운은 해제되고, 자율주택 정비사업이 뜬다
9. 동업도 고려해보자
10. 시간이 없는 사람들은 주말을 적극 활용하라

[ 제 2 장 ] 부동산 투자의 꽃, 빌라 개발 기획하기
1. 소규모주택 개발 차근차근 준비하기
2. 도시지역, 비도시지역에서 토지 매입하기
3. 분양가격, 데이터와 현장에 답이 있다
4. 시작 전에 자금을 마련하자
5. 나 홀로 기획설계부터 설계사 선정까지
1) 나홀로 가설계해보기
2) 나에게 꼭 맞는 설계사 선정하기
6. 소규모 시공사 선정 노하우

[ 제 3 장 ] 성공의 열쇠는 사업수지 분석에 달려 있다
1. 사업수지 분석이 生死(생사)를 결정한다
2. 사업수지 분석의 기승전결
3. 사업개요는 설계개요를 알면 간단하다
4. 분양수입과 부가가치세액
5. 지출의 80%는 토지비, 공사비로 채워진다
6. 판매비, 제세공과금 등 지출의 5%
7. 기타비용과 금융비 15%, 사업이익

[ 제 4 장 ] 소규모 부동산 개발은 P2P금융을 적극 활용하자
1. 부동산 PF 금융 개관
2. 무엇보다 레버리지를 극대화하자!(저축은행 vs P2P금융 vs 캐피탈)
3. 소규모 건축을 위해 돈이 얼마나 있어야 할까?
4. P2P금융과 약정 시 눈여겨 봐야 할 포인트

[ 제 5 장 ] 이제는 실전이다. 건물을 지어보자
1. 건설공사, 이 정도는 알고 시작하자
2. 시공사가 제시하는 공사비, 믿어도 되나?
3. 지하공사의 득과 실
4. 설계 변경이 사람 잡네
5. 건물의 뼈대를 세우다
6. 건물에 옷을 입히다
7. 건물에 생명을 불어넣다
8. 건물아, 너 어디 아프니?
9. 감리사의 최종 점검을 통해 사용승인에 대비하자!
10. 알쏭달쏭한 행정처리