부동산 계약서 이렇게 작성하라 (2018.1)

공인중개사 자격증을 따고 막상 창업은 했지만, 계약서를 잘 쓰고 있는지, 혹시 내가 쓴 계약에 문제는 없는지 늘 자신이 부족한 동료 여러분과 공인중개사에게 뭘 더 확인해 달라고 요구해야 하는지 막막했던 많은 고객들에게도 도움이 될 수 있는 책이 나왔다.

누가 써 준대로 일을 처리하는 시대는 끝났다. 스스로 맞는지 틀린지, 어떻게 해야 나에게 더 유리한지 꼼꼼하게 파악할 줄 알아야 부동산 계약에서 손해를 보지 않는다. 계약서 안의 글 한 자가 얼마나 중요하고, 어떤 위력을 가지고 있는지 베테랑 공인중개사 김종언 저자가 몸소 경험한 바를 아낌없이 공개하였다. 스스로 계약서 작성을 해야 하는 모든 이들과, 내가 받은 계약서가 어떤 내용인지 정확하게 알고 싶은 이들을 위해 계약서 쓰기 달인이 트레이닝해 줄 것이다.

지은이 : 김종언 
김종언 공인중개사

28년 동안 중개업사무소 15개 창업 운영
약 200명의 보조원 및 소속공인중개사 배출
LBA21 법률중개사 과정 수료
서초 부동산 경영자 최고위 과정 졸업

現) 랜드프로 강남학원 원장
現) 랜드프로 강남학원 창업지원센터 소장
現) 인하·벤처·명지대학교 중개실무교육 강사

중개 내력
1993년 제7회 공인중개사 합격
1993년 한미공인중개사 사무소 창업(쌍문동) APT/단독주택 거래
1994년 우성부동산랜드 사무소 인수(분당 시범단지) APT/단독주택 거래
1994년 전국부동산 중개업협회 성공 사례 체험 수기 장려상 수상
1995년 오천공인중개사 사무소 인수(미금역) APT/분양권 거래
1997년 건영공인중개사 사무소 창업(오리역) APT/분양권/경매 거래
1999년 쎈추리21공인중개사 사무소 창업(죽전) APT/토지 거래
2000년 현대공인중개사 사무소 창업(서현역) APT/상가/분양권 거래
2001년 능평공인중개사 사무소 창업(오포) 토지/공장/창고/전원개발/분양
2002년 베르빌공인중개사 사무소 창업(오포) 토지/공장/창고/전원개발/분양
2004년 中國홈링房産不動産 사무소 창업(북경 왕징) APT/상가 임대
2005년 베르빌공인중개사 사무소 창업(오포) 토지/공장/창고/전원주택 거래
2014년~ 제2동탄 신도시 동탄역 한화부동산 공인중개사 사무소 컨설턴트
2015년 용인 고기동 테라스하우스 청약 대행
2015년 서초구 부동산경영자 최고위 과정 수료

저서
<누구나 꿈꾸는 공인중개사와 부동산 중개업 여행>
<내집마련 전략과 재테크 여행>
<부동산 중개업은 심리학이다> 초판, 개정판
<부동산계약서 이렇게 작성하라>

제1편 프로공인중개사 되기
제1장 중개사무소 창업하기
1. 업계 현실 직시하기
2. 창업 계획 세우기
(1) 개업사무소 10곳 이상 방문하기
(2) 창업 형태 고민하기
(3) 공동운영 시 준비사항
(4) 창업 자금 마련 계획
3. 사무소 입지 선정
(1) 사무소 입지 선정 시 고려사항
(2) 사무소 입지 체크리스트 점검하기
4. 직원 채용 시 유의점
5. 교육 참가 계획 수립
6. 목표 수익 및 미래 계획
(1) 명확한 수익 목표
(2) 자가 사무소 마련 목표
(3) 자신의 재테크 목표 세우기

제2장 중개업무와 영업하기
1. 중개 업무와 영업의 이해
2. 물건 확보 및 고객 응대
(1) 물건 확보
① 전화 접수, ② 방문 접수, ③ 소개 물건, ④ 그 밖의 물건
(2) 고객 응대
① 고객 상담, ② 고객 관리

제3장 권리분석하기
1. 공부 열람을 통한 권리분석
(1) 권리분석을 위한 7대 공부 열람
(2) 등기사항전부증명서를 통한 권리분석
2. 현장 답사를 통한 권리분석
(1) 방문 시 불법·위법 건축물 하자 담보 확인하기
(2) 권리분석 컨설팅 문건 만들기

제2편 물건별 완벽한 계약서 쓰기
제1장 계약서 쓰기 전 준비하기
1. 계약서는 자유롭게 쓸 수 있다
(1) 부동산 계약의 이해
(2) 기본적인 사실관계 확인
(3) 계약서와 함께 공부 첨부하기
(4) 계약서 작성은 미리미리
2. 중개대상물 확인·설명서 발급은 의무다
(1) 법정 서식대로 잘 쓰고, 반드시 교부
(2) 확인·설명서 작성 가이드
(3) 중개대상물 확인·설명서 작성
(4) 확인·설명서 미교부로 인한 배상문제
3. 가계약 상태에서도 반드시 계약서를 쓴다
(1) 가계약의 원칙
(2) 가계약서 쓰기
4. 주택임대차 표준계약서 사용을 권장한다
(1) 주택임대차 표준계약서를 배포한 이유
(2) 주택임대차 표준계약서의 작성 방법
(3) 묵시적 갱신 시 계약서 작성 유의점
(4) 전세금 인상 시 계약서 쓰기
5. 근저당과 대출, 적극적으로 대처하라
(1) 압류와 근저당 설정 물건 처리
(2) 대출 승계 혹은 상환 처리 확인
(3) 중도금 혹은 잔금 미지급 시 해결 방법
6. 특약사항과 임대인·임차인의 의무도 고지하라
(1) 특약사항은 꼼꼼히, 잔금 납부일도 현장 확인
(2) 임대인과 임차인의 의무를 고지하라
7. 계약서 쓰기와 날인 시 주의점을 확인하라
(1) 계약 시 주의사항
(2) 날인 시 주의사항
8. 거래 신고와 현금영수증 발행도 적법하게 한다
(1) 부동산 거래신고서 작성
(2) 현금영수증 발행에 대한 권고
(3) 초과 보수의 현금영수증 발행과 부가세 신고

제2장 아파트 계약서 쓰기
1. 아파트 매매계약서 쓰기 : ‘기본 시설물’은 변경되었다
(1) 기본 시설물 외 설치된 시설물의 특약
(2) 공유·합유 물건 시 유의사항
(3) 재개발·재건축 물건 거래 시 주의사항
(4) 아파트 매매계약서 쓰기
2. 아파트 임대차계약서 쓰기 : 체크리스트를 활용하라
(1) 체크리스트 확인 사항을 특약에 반영하기
(2) 수선충당금 반환
(3) 계약서 변경 요청

제3장 단독·다가구 계약서 쓰기
1. 단독·다가구 매매계약서 쓰기 : 오래된 건물은 중개 스킬이 필요하다
(1) 오래된 건물은 검토할 것들도 많다
(2) 단독주택을 용도 변경한 물건의 검토사항
(3) 구 주택 거래 시에도 도로를 확인하라
(4) 단독·다가구 계약서 쓰기
2. 단독·다가구 임대차계약서 쓰기 : 사용자 부담을 알린다
(1) 사용자 부담 내용 확인하기
(2) 담보권 설정을 자세히 검토하라

제4장 상가주택 계약서 쓰기
1. 상가주택 매매계약서 쓰기 : 근린시설과 주거시설을 비교하라
(1) 불법·위법건축물에 의한 가격 조정을 특약하라
(2) 세금 확인을 위해 근린·주거시설을 확인하라
(3) 건물분 부가가치세 면제를 위한 ‘포괄 양도·양수’의 이해
(4) 상가주택 매매계약서 쓰기
2. 상가주택 임대차계약서 쓰기 : 점유임차인 현황을 확인한다
(1) 근린생활시설의 전·월세도 주택임대차보호를 받는다
(2) 점유임차인 현황 확인하기

제5장 원룸·오피스텔 계약서 쓰기
1. 원룸·오피스텔 매매계약서 쓰기 : 수익률을 잘 확인하라
(1) 수익형 부동산 매매 시 검토사항
(2) 도시형 생활주택 계약하기
(3) 원룸·오피스텔 매매계약 시 첨부 사항
2. 원룸·오피스텔 임대차계약서 쓰기 : 특약사항은 꼼꼼하게
(1) 수익형 부동산 임대차 검토사항
(2) 잔금 이전에 입주 불허 고지하기
(3) 대위 계약을 원할 때 처리 방법
(4) 원룸·오피스텔 임대차계약서 쓰기

제6장 전원주택(지) 계약서 쓰기
1. 전원주택 매매계약서 쓰기 : 진입 도로와 주변 환경을 점검하라
(1) 정원과 환경 등 기본사항을 확인하라
(2) 전원주택 매매계약서 쓰기
2. 전원주택지 매매계약서 쓰기 : 진입도로와 건축 가능 여부를 꼼꼼히 확인하라
(1) 전원주택지 구매 전후 확인사항
(2) 전원주택지 도로, 다시 한 번 확인하자
(3) 이주자택지 매매와 건축물 수요자 변경
(4) 전원주택지 거래 시 특약사항과 구비 서류
(5) 전원주택지 매매계약서 쓰기

제7장 상가건물·빌딩 계약서 쓰기
1. 상가건물·빌딩 매매계약서 쓰기 : 하자담보책임 소재를 분명히!
 (1) 상가건물 매매 시 검토사항
(2) 현황 자료를 만들어 브리핑하라
(3) 상가건물 매매계약서 쓰기
2. 상가건물 임대차계약서 쓰기 : 영업자 임대 승계 가능 여부를 확인한다 261
 (1) 상가건물 임대차 시 검토사항
(2) 상가건물 임대차 시 확인해야 할 인·허가 등록사항
① 용도 지역별 허용 여부와 면적 기준
② 주요 업종 면적 기준 및 인허가 등록 신고사항
(3) 상가건물 임대차계약서 쓰기
3. 빌딩 임대차계약서 쓰기 : 가능하면 전속중개로 진행하라
(1) 빌딩 임대차 전속계약으로 진행하기
(2) 빌딩 임대차계약서 쓰기
4. 상가건물·빌딩 권리금계약서 쓰기 : 임대차 계약과 거의 동시에 진행한다
(1) 권리금은 중개대상물이 아니다
(2) 권리금 계약과 임대인의 동의 검토
(3) 권리금 계약 시 검토사항
(4) 상가건물 임대차 권리금계약서 쓰기

제8장 아파트 분양권 계약서 쓰기
1. 아파트 분양권 매매계약서 쓰기 : <권리·의무 승계계약서>를 써라
(1) 분양권 매매 시 검토사항
(2) 분양권 매매계약서 쓰기
2. 조합원 아파트 분양권 매매계약서 쓰기 : 사업 속도와 분담금·이주비의 확인
(1) 조합원 아파트에 대한 일반적 이해
(2) 조합원 아파트 분양권 매매 시 검토사항
3. 분양 아파트 임대차계약서 쓰기 : 미등기 상태의 전세계약 가이드
(1) 미등기 상태에서 임대차 계약 시 주의점
(2) 분양 물건 임대차 계약 시 검토사항
(3) 분양 아파트 임대차계약서 쓰기

제9장 상가 분양권 계약서 쓰기
1. 상가 분양권 매매계약서 쓰기 : 포괄 양도·양수 조항을 넣는다
2. 분양 상가 임대차계약서 쓰기 : 바닥 권리금에 유의한다

제10장 토지 계약서 쓰기
1. 토지 매매계약서 쓰기 : 거래당사자들과 토지 경계를 밟아보고 계약하라!
 (1) 토지에 대한 기본 이해
(2) 도로의 중요성 다시 한 번 알고 가자
(3) 농지취득과 주말농장 자격 신청 안내
(4) 토지 매매계약서 쓰기
2. 토지 임대차계약서 쓰기 : 제소전 화해조서를 권한다
(1) 토지 임대차에서 제소전 화해의 장점
(2) 토지 임대차계약서 쓰기

제11장 공장·창고 계약서 쓰기
1. 공장·창고 매매계약서 쓰기 : 공부와 임장을 통해 용도를 점검하라
(1) 물건 종합 분석으로 접근하라
(2) 공장·창고 매매계약서 쓰기
2. 공장·창고 임대차계약서 쓰기 : 임차인의 상황을 고려해 특약을 작성하라
(1) 용도 분석으로 업무 가능 여부를 확인하라
(2) 공장·창고 임대차계약서 쓰기

제3편 미래를 준비하는 공인중개사가 알아야 할 것들
제1장 자산관리의 시대가 열렸다
1. 시대의 변화를 잘 읽어내라
2. 건물운영관리로 인한 수익 창출 모델

제2장 모르면 물어라! 행정관청에 답이 있다
1. 모르면 물어라!
2. 행정관청에 답이 있다

제3장 부동산계약도 컨설팅으로 접근해야 한다
1. 전속중개에 도전하라
2. 전속중개를 위한 컨설팅 문건 작성하기

제4장 부동산 관련 정부지원센터를 안내하라
1. 전·월세보증금 지원센터
2. 소상공인 분쟁조정위원회

제5장 부동산과 세금, 확실히 알자
1. 부동산과 세금
2. 부동산 취득 시 발생하는 세금
3. 부동산 보유 시 발생하는 세금
4. 부동산 처분 시 발생하는 세금

제6장 고객의 임대사업자 등록도 도울 줄 알아야 한다
1. 임대사업자 12만 시대
2. 주택 중개 시 임대사업자 등록 지원
3. 상가 중개 시 임대사업자 등록
4. 부동산 임대업의 소득금액 추산

제7장 중개보수 청구를 위해 이 정도는 알아 두자
1. 중개보수 청구는 정당하다
2. 내용증명 작성하기
3. 중개보수 청구권
4. 손해배상 청구의 소에 대한 답변

제8장 실무 교육을 게을리하지 마라
1. 공인중개사 윤리헌장을 숙지하자
2. 공인중개사의 법정 교육제도
3. 공인중개사로서 최고의 자기계발은 교육

제9장 전자계약서 작성을 능숙하게 하라

제10장 외국인 대상 특수물건에 도전하라

부록_현장의 생생한 물건별 중개 실무기법
·아파트 중개 시 꼭 필요한 실전기법
·빌라 중개 시 꼭 필요한 실전기법
·상가 중개 시 꼭 필요한 실전기법
·토지 중개 시 꼭 필요한 실전기법

에필로그 공인중개사 선·후배 여러분 감사합니다!

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