경매투자자를 위한 캠코 공매론 (2018.12)

이 책의 구성과 주요 내용

 이 책은 필자가 한국부동산칼리지와 매경경매과정의 공매강의 때 교재로 사용한 「블루오션, 캠코공매를 잡아라」를 2009년에 집필한 이후 10년 동안의 캠코 공매투자 성공경험을 담았습니다.
현재 우리나라를 둘러싼 중요한 현안문제를 대외부문과 국내부문으로 나누어 생각해봅니다. 최근 미국과 중국이 세계정치와 경제의 헤게모니를 잡기 위한 무역전쟁을 벌이고 있습니다. G2로 성장하면서 미국과 어깨를 나란히 할 만큼 위협적 존재로 커 버린 중국의 견제를 위한 트럼프의 선제공격이 시작되었습니다.
문제는 미·중 무역전쟁에서 우리가 「고래싸움에 새우 등 터지는 격」이 될 가능성이 크다는 것입니다. 중국이 가진 세계의 공장 지위가 흔들리면 대중국수출비중이 전체의 25%가량 차지하는 한국의 입지가 상당히 쪼그라들 것이기 때문입니다. 하지만 이러한 어려움에도 불구하고 한국경제가 항로를 이탈하여 좌초하거나 난파될 가능성은 작다고 봅니다. 세계 10위의 경제권으로 성장한 만큼 체력과 맷집이 세졌기 때문입니다. 다만 정치적 변수에 경제가 휘둘리는 상황이 더는 없어야 한다는 전제가 조건입니다.
또 하나의 문제는 금리인상입니다. 금리인상을 견디지 못한 가계부채 부실화가 수면 아래에서 진행되고 있습니다. 「생존이 곧 성공」인 게임이 시작되는 것입니다. 지금부터는 그야말로 빙하기 탈출을 위한 탑승권을 준비할 시점입니다. 대출을 줄이고 투자수익률이 떨어지는 실물자산을 정리하여 가능한 한 현금을 확보하는 것이 좋아 보입니다.
대.내외적 어려움은 투자자의 입장에서도 간단치 않은 문제임에 틀림없습니다. 실력 있는 서퍼는 자신이 감당하기 힘든 큰 파도는 피하고 뒤에 오는 작은 물결에 의지하여 앞으로 나아갑니다. 위험을 무릅쓰고 큰 위험에 맞서기보다 바로 뒤따르는 작은 파도를 타는 것이 훨씬 수월하기 때문입니다. 이것이 필자의 「작은 물결론」입니다.
공경매투자를 위해 단순히 물건분석에 그치지 않고 국제경제까지도 신경 써야 하는 복잡한 세상이 되었습니다. 위기는 곧 기회입니다. 새로운 투자의 큰 장이 설 것입니다. 차분히 공부하면서 실력을 키우면 기회가 찾아옵니다.
이 책은 캠코공매나 경매에 입찰하거나 낙찰을 받아 보신 중급자 및 고급자 이상의 분들의 눈높이에서 저술하고자 하였습니다. 하지만 최대한 쉬운 언어로 풀어쓰고자 노력하였으니 공매의 입문서로도 손색이 없을 것입니다.

PART 1은 공매이론편입니다.
캠코공매물건에 투자하면서 반드시 알아야 할 내용을 법률과 판례, 참고사항 및 필자의 사례 등을 중심으로 자세하게 설명하였습니다. 최대한 쉬운 단어로 풀어쓰려고 노력하였으나 생소한 법률중심내용이라서 어려울 수 있습니다. 여러 차례 정독을 통해 이해하시기 바랍니다.

PART 2는 실전사례편입니다.
Chapter 1과 Chapter 2는 유치권과 지분물건에 대하여 이론과 사례를 동시에 다룬 심층연구편입니다. 책 속의 책이라 해도 손색없을 정도로 법률 이론과 주요 판례를 엄선하여 설명하였습니다. 또한 필자의 사례를 이론에 접목하여 더하거나 보탬이 없이 있는 그대로 소개 하였습니다. 이 책에 소개한 실전사례는 여러분 누구라도 온비드 사이트에서 접할 수 있는 평범한 물건들입니다. 투자금액이 과다하게 크거나 법률전문가만이 참여할 수 있는 난해한 사례가 아니기에 현실감 있게 공부할 수 있습니다.

PART 3는 부동산투자와 세금편입니다.
수익이라는 목적지에 이르기 위해 반드시 거쳐야 하는 관문이 세금입니다. 큰 돈을 투자하고 오랜 시간 동안 수많은 난관을 뛰어넘어 종착점에 이르렀지만 세금으로 거의 털린다면 난감하지 않을 수 없습니다.
이 파트는 특별히 현직에 종사하는 [열림세무회계사무소] 송재식 대표세무사가 직접 저술하였습니다. 더하여 필자가 지난 13년간 공경매에 투자하면서 현장에서 직접 느낀 궁금증에 대한 해답을 제시하고자 일정 부분 살을 붙였습니다. 송재식 세무사는 지난 15년간 부동산 세무를 전문분야로 활동하고 있으며, 필자가 2006년 공매투자를 시작한 이래 지금까지 소중한 인연을 이어오고 있는 젊고 유능한 세무사입니다.
2018년 세법 개정으로 부동산매매업의 비교과세가 부활되면서 절세를 위한 솔루션으로 부동산투자법인에 많은 분들의 관심이 쏠려있습니다. 법인회사를 운영 중인 필자의 경험을 중심으로 법인사업자의 장단점을 심층 분석하였습니다. 현직 세무사와 호흡을 맞춘 세금편이야말로 여타의 공경매서적에서는 결코 찾아볼 수 없는 알찬 내용이 될 것이라 자부합니다. 공매가 경매보다 훨씬 더 낙찰가율이 낮고 입찰경쟁률도 낮은 블루오션임을 이 책을 통하여 느껴 보시기 바랍니다.

주변에 차고 넘치는 것이 재테크와 관련된 서적입니다. 이번 책을 저술하며 여러 고민이 많았습니다. 두 번째 저술이라는 점과, 투자경력에 맞는 무게감 있는 내용을 담아야 한다는 중압감 때문입니다. 특히나 캠코 공매투자 관련 서적은 제가 첫 책을 낸 2009년 이후 몇몇 아류작들이 시장에 나왔지만 그 내용이나 수준이 기대에 못 미쳐 관심 있는 독자층의 갈증을 풀어주지 못하고 있다는 판단 때문이기도 합니다. 이 책이 강호제위들께 한줄기 햇살이 될 수 있기를 소망합니다.

지은이 : 김영호 
촌에서 나고 자라 대처(大處)에 자리 잡고 서울여자랑 아들 둘 낳고 사는 성공한 인생이다.
한국외국어대학교 정치외교학과를 졸업했다. 청운의 꿈은 대단했지만 현실과 능력의 벽을 넘지 못하고 월급쟁이의 길로 접어들어 보험과 은행권을 전전하다 오늘에 이르렀다. 일찍이 직장의 덧없음을 간파하고 유유자적할 자신만의 업(業)을 찾아 나름의 성공을 이룬 자칭 자수성가 기업인 겸 저술가이다. 캠코공매로 얻은 지식과 부를 나누고자 여기저기 기고도 하고 작은 기부도 하며 살고 있다.

본 저(著)는 첫 작 「블루오션 캠코공매를 잡아라」(매일경제신문사, 2009) 집필 10주년을 맞아 1년여의 기획과 자료조사를 거쳐 세상에 나오게 되었다. 긴 인생에서 나이와 경력에 불문하고 평생 현역으로 남기 원하는 사람들의 멘토가 되고자 심혈을 기울였다.

책을 펴내며

PART 1 캠코공매학원론

Chapter 1 캠코공매 일반
1. 캠코공매란 무엇인가?
1) 공매의 정의
2) 캠코의 이해
(1) 한국자산관리공사
(2) 캠코의 주요 업무
(3) 온비드 시스템
3) 캠코공매의 매력 ? 경매와의 차이점을 중심으로
(1) 경매와의 차이점
(2) 캠코공매의 장점 ? 매력 덩어리 공매
2. 온비드 시스템의 이해
1) 온비드 입찰 연습
2) 낙찰 후 절차

Chapter 2 캠코공매 이론
1. 압류재산 처분절차
1) 압류의 효력
2) 압류처분의 의의
3) 압류처분의 절차
(1) 압류단계
(2) 환가단계
(3) 청산단계
4) 교부청구와 참가압류
(1) 교부청구
(2) 참가압류
5) 캠코공매물건의 종류
(1) 공매물건의 종류
(2) 압류재산
(3) 수탁재산
(4) 유입자산
(5) 국유재산
2. 캠코공매의 법정기일
1) 조세채권의 이해
(1) 조세채권의 정의
(2) 조세채권의 특징
2) 조세채권의 법정기일
(1) 법정기일의 정의
(2) 조세별 법정기일
(3) 조세 상호간의 순위
3. 캠코공매의 배분
1) 배분요구
(1) 배분요구의 의의
(2) 배분요구 채권자
2) 배분순위
(1) 제1순위: 집행비용과 비용상환청구권
(2) 제2순위: 소액임차인의 최우선변제금과 근로자 임금채권, 재해보상금
(3) 제3순위: 당해세
(4) 제4순위: 조세채권과 담보물권 등
(5) 제5순위: 일반임금채권
(6) 제6순위: 공과금채권
(7) 제7순위: 일반채권
3) 실전권리분석
(1) 권리분석의 목적
(2) 임차인 권리분석
4. 배분표 작성
1) 배분의 3원칙
(1) 순위배분
(2) 안분배분
(3) 흡수배분
2) 배분연습
(1) 배분 3원칙에 따른 기초연습문제
(2) 조세채권을 포함하는 연습문제
(3) 배분표 작성의 시사점

_______ESSAY 1 아카풀코의 어부

PART 2 실전 공매 사례

Chapter 1 유치권의 법적 성격과 투자 사례
1. 유치권의 법률상 성격
1) 유치권이란
2) 유치권의 성립요건
3) 유치권의 피담보채권과 변제기
(1) 필요비
(2) 유익비
(3) 유치권과 필요·유익비의 관계
(4) 건설유치권
(5) 판례로 보는 건설유치권 사례
(6) 유치권의 양도양수
4) 점유에 대한 고찰
(1) 점유의 의미
(2) 점유의 형태
(3) 점유의 논점
5) 유치권의 실무상 논점
(1) 유치권 주장의 유형
(2) 유치권 타파의 기술
6) 허위유치권자에 대한 법적조치
2. 유치권 투자사례
1) 경기도 남양주 D프라자 상가
(1) 물건의 개요
(2) 탐문과 추리를 통한 유치권 검토
(3) 유치권 전쟁의 서막
(4) 결론
2) 대구 범어동 근린상가
(1) 물건의 개요
(2) 유치권 검토
(3) 유치권 해결
(4) 결론

Chapter 2 지분물건의 법적 성격과 투자 사례
1. 지분물건의 이해
1) 공유지분의 법률상 성격
(1) 지분의 처분과 사용·수익
(2) 지분의 관리와 보존
(3) 지분의 분할
2) 지분물건의 투자 포인트
(1) 공유지분의 유형
(2) 지분물건의 점유 형태
(3) 공유자우선매수청구권
(4) 문제의 해결방법
2. 지분물건 투자사례
1) 서울 문배동 R주상복합아파트상가
(1) 지분물건의 개요
(2) 지분물건 검토
(3) 공유지분 매수협상
(4) 결론
2) 서울 거여동 H아파트
(1) 지분물건의 개요
(2) 지분전쟁의 서곡
(3) 결론

Chapter 3 수익성물건 투자 사례
1. 서울 종로 피맛골 L빌딩 상가
1) 물건의 개요
2) 문제의 해결
3) 결론
2. 강원도 철원 E 아파트 상가
1) 물건의 개요
2) 물건의 선정
3) 결론
3. 회원권 투자사례
1) 서울 반포동 M호텔 법인회원권
2) K리조트 콘도회원권

_______ESSAY 2 조치훈의 바둑인생

PART 3 부동산투자와 세금

Chapter 1 부동산과 세금
1. 세금의 개요
2. 세금의 분류
3. 부동산의 세금체계

Chapter 2 부동산 취득·보유시의 세금
1. 개요
2. 재산의 평가

Chapter 3 종합부동산세
1. 개요
2. 종합부동산세의 계산구조
3. 종합부동산세 절세전략
1) 증여를 통한 절세
2) 임대주택에 대한 종합부동산세의 감면

Chapter 4 부동산 운영시의 세금
1. 개요
2. 종합소득세
1) 종합소득세와 법인세
2) 종합소득세와 양도소득세
3) 사업소득과 부동산임대소득
3. 법인세

Chapter 5 부가가치세
1. 개요 및 계산구조
2. 신고 및 납부
3. 부동산임대업의 부가가치세
1) 임대료
2) 간주임대료
(1) 보증금 또는 전세금의 범위
(2) 간주임대료의 이자율
(3) 과세기간 중 임대보증금의 변동이 있을 때
(4) 전세금 등에 대한 부가가치세 부담

Chapter 6 양도소득세
1. 개요 및 계산구조
1) 취득가액 및 필요경비
(1) 필요경비 증빙자료
(2) 필요경비 인정대상
(3) 필요경비 부인대상
2) 비과세 및 감면
3) 장기보유특별공제
4) 양도소득세율
2. 절세방안
1) 합산과세
2) 양도차손 통산
3) 결론

Chapter 7 상속세 및 증여세
1. 개요 및 계산구조
2. 사전증여를 통한 절세방안

Chapter 8 부동산매매업
1. 부동산매매업의 소득분류
1) 사업소득과 양도소득
2) 부동산매매업과 건설업
2. 부동산매매업의 세금부담
1) 비용공제 여부
2) 세율의 차이
3) 비과세와 감면제도
4) 법인사업자의 장단점
(1) 장점
(2) 단점
5) 결론
3. 부동산매매업자의 의무
1) 개인매매사업자
2) 법인사업자

_______ESSAY 3 「아킬레우스」와 테니스