집 없는 김대리에게 인서울 기회가 왔다 -대출규제.금리인상 끄떡없는 내 집 마련의 기술- (2019.1)

“서울 아파트, 당신도 살 수 있습니다”
실수요자에게 반드시 필요한 LTV 규제 극복 곱셈전략!

화제작 《35세, 1억으로 내 아파트 갖기》 저자 정석우,
서울 입성 꿈꾸는 수십만 김 대리 위해 다시 비밀노트를 열다!

“아니, 정말 이런 방법으로 집을 살 수 있다고?”
서울 아파트, 결코 ‘넘사벽’ 아니다
 갓 결혼한 김대리는 어떻게 70% 빌려 서울아파트 샀을까

 너무 힘들다. 서울에 집 한 채 사는 게 이제는 불가능할 것 같다. 정부에서 쏟아내고 있는 각종 부동산·금융 규제 대책은 내 집 마련의 꿈을 꾹꾹 누르기만 한다. 집 한 채로 대대손손 부귀영화를 누리려는 것도 아닌데, 내가 뭘 그리 잘못했다고 그럴까. 하지만 이 책은 완전히 다른 이야기를 하고 있다. 당신이 진짜 실수요자라면 오히려 기회라고, 규제가 아닌 혜택의 대상자일 수 있다고 말한다.
일부 ‘아주 비싸 살 엄두가 안 나는’ 주요지역에서 LTV 비율이 크게 줄어든 것을 제외하면, 나머지 규제는 갚을 수 있는 빚을 보장하는 안전장치일 뿐 실수요자들의 현실적인 내 집 마련에 어떤 악영향도 끼치지 않는다. 꼼꼼히 살펴보면 분명 솟아날 구멍이 있다. 일례로, 서울에서도 일정 자격 요건만 만족하면 집값의 70%를 대출 받을 수 있는 길이 열려 있다는 걸 아는가? 이렇듯 숨어 있는 기회를 효과적으로 잘 활용하면 두루뭉술했던 머릿속 한계를 뛰어넘어 내 집 마련을 현실화시킬 수 있을 것이다.

‘규제’라 쓰고 ‘가능성’이라고 읽는다
 실수요자 내 집 마련 10배 쉬워지는 특급 노하우!

실수요자에게 최근의 상황은 더더욱 좋아졌다. LTV를 40%에서 60~70%로 높일 수 있는 보금자리론의 소득 요건이 크게 완화되는 등 실수요자의 인서울 기회가 다시 찾아왔다고 해도 과언이 아니다. 2018년 9·13 대책의 후속대책 격인 12·7 청약대책으로 신혼부부를 필두로 한 생애최초주택 구입자의 청약문호가 확 늘어났다는 점도 강조하지 않을 수 없다.
12월 6일 국회 합의로 실수요 목적 1주택 보유자에 대한 종합부동산세 부담도 줄었다. 종합부동산세는 부부 공동명의 기준 집값이 15억~16억 원을 넘어야 납부 대상이 된다. 향후 집값이 이 규모로 오르더라도 실수요 목적 1주택자가 집을 오랫동안 보유하면 세금이 절반까지 줄어들게 된다는 얘기다.
여기에 실수요자용 정책모기지인 보금자리론의 2019년 1월 금리가 전달보다 0.15%포인트 인하(2018년 12월 21일 발표)되는 등 혜택이 늘어나고 있다. 서울에서도 집값의 최대 70%를 빌릴 수 있고, 대출 실행 때 약속한 금리가 30년 내내 유지되는 보금자리론 금리는 정부 재정으로 금리인상 위험을 제거하기 때문에 안전하다.

꼼꼼히 뜯어보면 실수요자에겐 오히려 기회
 내 집 마련 위해 꼭 알아야 할 정보만 골라 담았다!

· 서울에서 LTV 70% 적용 받아 집 살 수 있는 방법
· 부부연봉 1억 원 이하 실수요자를 위한 다양한 혜택 총정리
· 금리인상 두렵지 않은 정책모기지 200% 활용법
· 갚을 수 있는 신용대출로 내 집 마련 시기 앞당기기
· 디딤돌대출+보금자리론 합동작전을 통한 금리 낮추기 필승전략
· 9억 원 아파트 구입자에게도 문 활짝 열린 유한책임 대출
· 중장년도 내 집 마련 용기 낼 수 있게 해주는 주택연금
· 실수요자가 두려워 할 이유 없는 양도소득세와 종합부동산세 팩트체크
· 정부, 보금자리론 금리 전격 인하

지은이 : 정석우  
2008년 〈매일경제신문〉에 입사해 유통경제부와 기동취재팀, 프리미엄부, 경제부, 금융부 기자, 기동취재팀장을 거쳐 현재 경제부 세종팀 기자로서 기획재정부와 공정거래위원회, 고용노동부를 출입하고 있다. 2012년부터 기획재정부, 금융위원회, 금융감독원, 국책?시중은행을 출입하며 경제정책, 세제, 가계부채, 기업구조조정 분야를 주로 취재해왔고 같은 기간 실수요자로서 빚 내서 집 사기를 반복해왔다. ‘분노의 시대’ 기획으로 2011년 씨티언론인상 대상, ‘대한민국 출근보고서’ 기획으로 한국기자협회 제260회 이달의 기자상 기획보도 신문.통신부문, ‘기업발(發)경제위기’ 기획으로 한국기자협회 2015년 한국기자상 경제보도부문을 각각 수상했다. 거창고와 서울대 동양사학과를 졸업했다. 저서로 《35세, 1억으로 내 아파트 갖기》가 있다. 
  

PART 1 한계는 곧 가능성
1 복덕방 가기 전에 반드시 체크해야 할 LTV
 2 [강한 규제지역 곱셈전략] 서울에서도 아파트 가격의 70% 빌릴 수 있다
3 [서울 LTV 70% 전략 1] 보유자산 1억 3,000만 원 이하 연봉 7,000만 원 이하 가족, 4억 2,000만 원 이하 아파트를 노려라
4 [서울 LTV 70% 전략 2] 다둥이 엄마·아빠, 1억 5,000만 원으로 5억 원 아파트 사기
5 [서울 LTV 60% 전략] 연봉 9,000만 원 이하 신혼부부와 3?4인 가구, 2억 원으로 5억 원 아파트 사기
6 [서울 LTV 50% 전략] 3억 원 들고 적격대출 3억 원 빌려 6억 원 아파트 사기
TIP. 적격대출과 민간 주택담보대출 상품
7 [서울 LTV 40% 전략] 모든 것은 ‘1.66…’을 곱하는 데서 시작한다
TIP. 적격대출과 민간 주택담보대출, 원리금 직접 계산해보자
8 [약한 규제지역 곱셈전략 1] 억대 연봉이나 6억 원 초과 아파트 아니면 LTV 70%
 9 [약한 규제지역 곱셈전략 2] LTV 60% 경우 보유자산×2.5=아파트 가격 한도
TIP. 연봉만큼 신용대출 받아 통근시간 앞당기기
10 [비규제지역 곱셈전략] 소득, 집값 무관하게 집값의 70% 주택담보대출
TIP. 가족 간 증여와 대출

PART 2 내 집 마련 중간점검
1 디딤돌.보금자리.민간 주담대 합동작전 펼쳐라
2 실매매가와 KB시세가 다를 때 대출한도 기준은?
TIP. 방 한 칸 값을 대출한도에서 뺀다고?
3 생애 첫 집으로 아파트를 선택해야 하는 이유
4 향후 집값이 떨어지거나 실직하면 어떡하나?
TIP. 5억 원 대출까지 월급 가압류 걱정 없는 유한책임 주택담보대출 이용하기

PART 3 갚으니까 청춘이다
1 가계약금 쏘기 전에 마지막으로 따져봐야 할 DTI
 2 원금균등 분할상환방식으로 DTI 낮추기 전략
TIP. 연봉 3,000만 원 김 대리, 연봉 4,000만 원 박 과장 소득으로 주택담보대출 받는다고?
3 아파트 매매계약 실전 노하우
TIP. 전세 만기 때까지 기다리지 않는 지혜
4 신용대출도 분할상환하자
TIP. 취득세도 대출이 된다고?

PART 4 빚내서 집 사기 최종 팩트 체크
1 5억 원과 6억 원, 9억 원이라는 중요한 고비
TIP. 6월 1일 이전과 6월 2일 이후 잔금 계약의 놀랄 만한 차이
2 곧 50세인데 만기 30년 주택담보대출 80세까지 갚으라고?
3 2년 먼저 사고 2년 뒤에 빌리기
4 12.7 대책, 분양 아파트 LTV 80%의 마법
TIP. 가까이 하기엔 당신과 너무 먼 양도소득세와 종합부동산세