부동산 신경제지도 어디를 주목할까 (2019.1)

남북경협으로 그려진 한반도 빅 픽처
 대한민국 부동산 부자를 바꾼다!

“우리에게 북한이 있다는 것은 큰 행운입니다. 부자가 될 수 있는 기회가 다시 생겼습니다.”
이번에 《부동산 신경제지도 어디를 주목할까》를 출간한 저자 김순길의 말이다. 2019년 부동산 시장은 많은 전문가들이 지방은 물론 서울 아파트도 하락할 것으로 진단했다. 경제를 지탱하던 수출이 꺾이면서 성장률은 2%대로 주저앉았고 금리는 치솟았으며, 정부 규제는 강력하여 경기가 꽁꽁 얼어붙은 상황을 감안하면 도무지 납득이 안 되는 말이다. 그러나 그는 이런 현상이 북미 평화협정이 체결되고, UN 대북제재가 해제되어 남북경협이 이루어지면 반전될 것이라고 단언한다. 지난 2018년 4월 27일 판문점에서, 문재인 대통령이 김정은 위원장에게 전달한 USB에 ‘한반도 신경제지도’가 담겨 있었다. 두 정상은 ‘남과 북이 하나가 되어 동북아의 중심으로 도약’하겠다는 빅 픽처에 공감한 것이다. 저자는 이 부분을 주목하였다.
저자는 지금까지 키워온 내공을 바탕으로 보통 사람과 전혀 다른 미래를 그렸다. 1999년 부동산업에 뛰어든 이후 20년간 현장을 누비며 국토계획경제학 석사와 부동산학 박사과정을 수료하고 구의회 의장으로 정치적 감각까지 익히면서 매순간 쌓아온 힘을 근거로 판단한 것이다. 그러면서 이런 생각이 들었다. ‘지금까지 실행된 4차례의 국토종합계획은 DMZ에 가로막힌 반쪽짜리 국토개발이었는데, 어떻게 문대통령이 구상한 한반도 신경제지도를 실현할 수 있겠는가? 이에 걸맞은 부동산 신경제지도가 필요하다’ 이 생각은 곧바로 집필로 이어졌다.
그러나 모든 일에는 순서가 있듯 저자는 정권이 바뀌어도 변하지 않는 부동산 개발의 3박자(경제성, 지리적 이점, 정책 의지)에 따라 4차에 걸친 국토종합계획의 성과부터 추적한다. 1970년대는 단연 고속도로(경부, 호남)와 강남 개발이 부동산 시장을 이끌었다. 1980년대는 제1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)와 지하철 역세권이, 1990년대는 서해안고속도로와 인천공항, 그리고 고속철도(KTX), 2000년대는 10대 혁신도시(행정수도 포함)와 제2기 신도시(판교, 김포한강, 동탄, 평택고덕, 인천검단, 운정, 양주, 위례), 그리고 4대강 사업이 부동산 시장을 주도했다. 이러한 과정에서 부동산 부자는 이미 70, 80년대 지도 위에서 결정되었다는 것이 저자의 눈에 포착되었다.
경제 영토가 변하지 않은 한 성장 동력이 없는 대한민국의 부동산은 자칫 거품 꺼진 10년 전의 일본이 될 수도 있다고 보았다. 개인의 노력으로 부자 될 확률은 1%에도 못 미치고, 서울 부동산이 지방보다 더 빨리 오른다는 것을 알면서도 새로 진입하기란 하늘의 별따기가 되어버린 오늘날, 대한민국에서 다시 한 번 부동산으로 부자가 되는 방법은 없을까? 저자는 한반도 신경제지도가 그려낼 빅 픽처가 그 답이라고 말한다. 분단되어 있던 DMZ를 환경·관광벨트로 잇고, 서해안 산업·물류·교통벨트와 동해안 에너지·자원벨트를 따라 북쪽으로 길이 뚫리는 날이 오면 우리에게 새로운 기회가 온다는 것이다.

날카로운 분석과 생생한 현장 답사로
 남북경협시대에 주목할 유망 지역을 미리 가본다

“미싱질 백날 해 봐야 일당 오십 원도 못 받습니다. 언제 사람처럼 살겠습니까?”
영화 <강남 1970>을 본 독자라면 가슴에 남아 있을 배우 이민호의 말이다. 경부고속도로가 뚫린 지도 위에 도로가 그려지고, 개발구역 번호가 매겨지고, 주요 공공건물의 이름이 쓰여 지더니 강남이 거짓말처럼 금싸라기 땅으로 변해갔다. 영화 속에서는 권력자로부터 개발 정보를 얻은 민마담이 한몫 단단히 잡는다. 그런데 이것은 영화 얘기만이 아니다. 당시 민마담처럼 강남역을 중심으로 사방 5㎞ 이내에 땅이나 집 한 채라도 사둔 사람들은 모두 예외 없이 부자가 되었다. 2018년 8월, 평당 1억 원에 거래되어 화제가 된 반포동 한신아파트의 1974년 최초 분양가는 평당 20만 원이 채 되지 않았다.
이처럼 지금까지 부동산 부자는 지도 위에 그려진 개발 계획이 결정했는데 보통 사람은 그 개발 계획을 알 수 없었다. 그나마 다행인 것은 이제 개발 계획 정보가 모두 공개되어 있다는 점이다. 그래서 누구라도 부동산 부자가 될 수 있다. 북쪽(DMZ)에 가로막혀 있던 대한민국 경제 영토가 뚫려 새로운 개발지도가 필요한 지금이야말로 확실히 부자가 될 절호의 기회이다. 그러나 저자는 두 가지 선행 조건을 충족하라고 냉정하게 조언한다. 첫째, 개발 계획 정보를 정확하게 분석할 수 있어야 한다. 둘째, 투자에 앞서 현장 답사는 필수이다. 이러한 자신의 투자 기준에 맞춰 이 책도 집필되었다.
저자 김순길은 ‘부동산 신경제지도’를 4차에 걸쳐 실행된 국토종합계획과 2016년 접경지종합계획, 서해안종합계획, 동해안종합계획을 비롯하여 각 광역단체의 2030 도시기본계획을 기초로 하여 ‘한반도 신경제지도’에 맞춰 그려 나갔다. 경의선과 동해선이 연결될 DMZ벨트의 고성-철원-강화, 첨단산업과 동아시아 물류 허브를 품에 안고 있는 서해안벨트인 서울·수도권-새만금-목포권, 무한한 자원과 대륙철도의 시발점이 있는 동해안벨트의 부·울·경-포항-강릉-속초를 구석구석 추적하고 분석했다. 역시 현장 답사는 필수였다. 먼저, 강원도 속초?고성에서 인제, 철원, 연천, 파주를 거쳐 강화군 교동도까지 DMZ를 돌아본 저자는 마음먹고 전국을 돌아보았다. 인천, 새만금, 목포, 완도, 강진, 고흥, 여수, 통영, 거제를 돌아 포항, 영덕, 울진, 속초까지 서해안에서 남해안을 거쳐 동해안으로 한 바퀴 돌았다. 그리고 내처 연변 북?중 접경지역인 연길, 도문, 훈춘, 용정까지 다녀왔다. 그러고도 저자는 북한을 직접 가보지 못해 ‘한반도 부동산경제지도’를 완성하지 못한 아쉬움을 토로한다.
그러나 독자들은 저자의 노력과 열정으로 그려낸 반쪽짜리 ‘한반도 부동산 신경제지도’만으로도 투자할 지역은 차고 넘칠 것이다. 이번 남북경협 기대감에 지가를 한껏 끌어올린 파주시(8.898%), 강원도 고성군(7.860%)과 경기도 고양시(4.428%), 그리고 강원도 철원(6.111%)과 속초(5.907%)를 저자는 부동산 신경제지도에서 어떻게 분석하고 평가하고 있을까? 확인하고 얻는 것은 독자의 몫이다.

지은이 : 김순길  
전 서대문구의회 의장,
현 이화여자대학교 글로벌교육원?연세대학교 미래교육원 부동산 교수,
현 마이베스트부동산자산관리(주) 대표
현 숭실사이버대 부동산학과 교수
고려대 대학원에서 국토계획경제학 석사를 취득하고 명지대 대학원 부동산학 박사과정을 수료했다. KBS 〈무엇이든 물어보세요〉, KBS 광주 〈시사다큐 날〉, MBC 〈경제매거진〉, MBC 〈좋은 아침〉, SBS 〈생생경제〉 등에 출연하였으며, 지금은 서울경제TV 생방송 〈부동산 고민상담〉을 진행하고 있다. 1999년 공인중개사를 취득한 후 20년간 부동산 현장을 누비며 부동산 자산관리 투자 상담 전문가로 활동 중이다. ‘부동산 투자는 정직하다’라는 좌우명을 가지고 있다. 저서로 《나는 매일 부동산으로 출근한다》, 《5년 안에 나도 건물주》가 있고, ‘오나건’ 모임을 이끌면서 네이버 카페 ‘오년 안에 나도 건물주’를 운영하고 있다. 
 

Ⅰ 부동산 경제지도가 부의 지도를 바꾼다
1장 지도에 그려진 대로 개발된다
01. 대한민국 부동산은 변한다
 지금까지 어떻게 변해왔는가
02. 한반도에 그려진 빅 픽처
 놀라운 변화가 시작되다
 한반도에 생긴 양날개
 한반도 신경제지도의 실체
 제5차 국토종합계획은 어떻게 그려질까?

2장 북한 지도 위에 그려질 미래
01. 그동안 북한은 어떻게 변했을까
 북한의 현실 속으로
 북한의 주요 도시들
 북한의 경제력은 어느 정도일까
02. 김정은 시대의 북한과 경제 개발 계획
 변화, 가능성 있는 도박
 북한의 경제 개발 계획
 김정은 시대가 열렸다
 정치적 선언이 된 경제 발전 5개년 전략
 북한의 사회간접자본 수준
03. 북한의 경제지도는 어떻게 바뀔까
 핵과 평화협정을 맞바꾸려는 북한
 북한의 주요 도시가 있는 서부경제축
 주요 자원이 몰려 있는 동부경제축
04. 북한에서 부동산 투자는 가능할까?
평양에 부는 부동산 투기 열풍
 가장 유망한 투자처는?

3장 한반도의 길은 북으로 뚫린다
01. 왜 북으로 가야 하는가
 끊어졌던 허리가 이어지는 호랑이
 평화가 주는 경제적 가치는 얼마일까
 꿈틀거리는 북방 경제
02. 길이 뚫리면 돈이 흐른다
 한반도는 유라시아 대륙철도의 시발점
 드러나는 한반도 국가철도망
 현대화가 필요한 북한의 주요 철도 노선
03. 북으로 뻗는 고속도로
 한반도를 통과하는 아시안 하이웨이
 남북 도로 연결과 기간 도로망
 개발 우선순위 교통망 사업

Ⅱ 꿈틀대는 부동산 투자의 3축
4장 한반도의 중심, 수도권과 DMZ
 01. DMZ환경?관광벨트
 한반도의 허리를 잇는 DMZ벨트의 지정학적 입지
 녹색 한반도를 꿈꾸는 DMZ환경?관광벨트
02. 수도권과 부동산 신경제지도
 언제나 수도권이 먼저다
1시간대의 접근이 가능한 수도권 철도망
 수도권을 2배로 넓혀 줄 도로망
03. 수도권과 DMZ벨트의 주목할 부동산
 서울 상암~경기 북부 경의선 전략
 서울 동북부 수도권~경원선 전략
DMZ 접경지역 3곳(고성.철원.강화)

5장 대한민국의 뜨거운 심장 서남해안
01. 글로벌 초광역권의 허브, 서해안벨트
 거대한 배후 시장과 지리적 장점
 서해안벨트의 주요 전략과 개요
 서해안벨트의 강점과 지방 정부의 구상
02. 서해안벨트의 부동산 신경제지도
 신성장 경제 추진체의 서해안 철도망 구축
 서해 경제 대동맥 도로망 구축
 세계로 나아가는 관문, 공항과 항만
03. 떠오르는 서남해안의 주목할 부동산
 서해남북평화도로를 따라 날아오르는 송도, 청라, 영종
 수도권 광역급행철도(GTX) 남부 역세권
 유라시아 이니셔티브, 서해선 복선전철 역세권
 꿈의 도시 탄생을 준비하는 전라북도권
 아름다움과 이야기를 품고 있는 서남해안권

6장 초광역경제권의 부산과 동해안벨트
01. 동북아 글로벌경제권의 주도권 기회
 혁신과 개발이 가치를 높인다
 동해안벨트의 주요 전략과 개요
 부산과 동해안벨트의 지방 정부 구상
02. 부산과 동해안벨트의 부동산 신경제지도
 제2 도시에서 광역경제권의 핵심 도시로
 동해안벨트의 교통망은 철도가 주도한다
 부산항과 동해안벨트의 항만, 공항
03. 부산과 동남해안의 주목할 부동산
 유라시아와 태평양이 만나는 꼭짓점 부산
 서부경남 KTX 역세권
 남북을 이어주는 한반도의 등뼈 동해선 철도

 에필로그_지금부터 준비하는 한반도 부동산 신경제지도
 참고문헌