월세 부자 -수익형 부동산 투자 20년 고종옥 박사의 서바이벌 스토리- (2019.2)

‘은퇴 후 30년 어떻게 살 것인가?’
현금이 흐르는 안전자산에 투자하라!
평균수명이 길어지면서 은퇴 후 30년을 어떻게 살 것인가는 중요한 문제로 떠오르고 있다. 우리나라는 세계적으로 볼 때 가장 빨리 인구고령화가 진행되는 나라다. 50대 중반에 퇴직하면 그 이후 제2의 인생을 계획해야 하지만 이후의 대책에 대해서는 아직 사회적 지원이나 인식이 미미한 상태다. 인생 2막을 위한 생활비 충당을 위해서 리스크가 큰 주식 투자를 한다는 것도 현명한 방법은 아니다. 투자와 수익은 생각이나 예상대로 맞아떨어지지 않기 때문이다. 이런 측면에서 부동산은 매력적이고 안전자산으로서의 손색이 없는 투자 상품이다. 하지만 모든 부동산이 안전자산이 될 수는 없다. 오랫동안 팔리지 않거나 개발 가능성이 없는 토지는 자산(자본)이 아니고 부채라고 봐야 한다. 현금흐름이 지속적으로 발생하는 부동산은 부채보다도 자산이 될 가능성이 크다. 가장 안전한 투자, 내 시간을 많이 뺏기지 않는 투자, 노동력이 많이 필요하지 않은 투자, 월세가 지속적으로 나오는 수익형 부동산 투자에 관심을 가져야 한다. 이 책에는 수익형 부동산 개발 25년 외길의 저자가 직접 겪고 알려주는 100여 지역의 생생한 서바이벌 스토리가 담겨 있다.

부동산 투자 독수리 삼형제
 팩트! 임팩트! 퍼펙트!
저자는 부동산 투자 시장에 입문하는 초보자들에게 ‘팩트, 임팩트, 퍼펙트’ 세 가지를 기억하라고 강조한다. 첫째, 부동산 투자는 팩트다. 많은 사람이 로또복권을 구매하고 실패하면서도 다시 용기 내서 복권을 구입하는 일상을 반복한다. 부동산은 로또가 아니다. 실제 상황이고 로또처럼 환상과 우연한 대박은 없다. 둘째, 부동산 투자는 임팩트가 있어야 한다. 친구가 시장 가는 데 목적 없이 따라가는 사람이 돼서는 안 된다. 나만의 목표가 있어야 한다. 어느 지역, 어느 아이템에 임팩트를 두고 투자할 것인가 결정해야 한다. 여기저기 넘보지 말고 내가 가장 잘 알고 잘 할 수 있는 투자의 길을 찾으라는 것이다. 나에게 강점이 있는 투자만이 성공 투자의 길을 안내한다. 셋째, 부동산 투자는 퍼펙트하게 해야 한다. 아무리 신중을 기해도 내가 모르는 분야는 완벽할 수 없다. 모르는 분야인데 투자하고 싶다면 선배 투자자들에게 조언을 구하거나 마땅치 않으면 발품을 팔아서라도 권리분석, 물건분석, 수지분석, 가치분석 등을 내가 스스로 해야 완벽한 투자 활동으로 이어질 수 있다.

지은이 : 고종옥
성균관대학교 법학과 졸업 후, 건국대 부동산대학원 부동산학 석사, 강원대 일반대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득했다. 매경, 조선, 중앙, 동아 등에 전문가 칼럼 기고 및 MBC, KBS, SBS, OBS, 전문가 코너에 다수 출연했다. 국토부 도시형생활주택 입법자문, 기획재정부 스마트워크센터 심의위원, 한국마사회 부동산관리 상근자문위원을 역임했다. 현재 (주)베스트하우스, 한국창업지원센터 대표, 명지대학교 부동산대학원 겸임교수, 서울지방법원 부동산분쟁 조정위원, 수익형부동산 100개 지역에 개발(코쿤하우스, 코쿤피스, 코쿤스테이 외)을 완료하였으며, 2019년부터는 평택부동산 및 미군 렌탈하우스 개발과 분양대행을 전문으로 하고 있다. 주요 저서로는 《소리 없이 돈 버는 장사》, 《구멍가게라도 좋다 내 사업을 하자》, 《공매투자 완전정복》, 《불황에 뜨는 수익형부동산》, 《월급 받을래? 월세 받을래!》 등이 있다.

 

PART 1 수익형 부동산 이것만은 꼭

01 왜 수익형 부동산인가
 수익형 부동산 제대로 알기 10
수익형 부동산에 집중해야 하는 이유 15
수익형 부동산은 풍경화가 아니다 18
안전자산형 수익형 부동산 찾기 20
연령대별 수익형 부동산 찾기 23

 02 상권은 변한다
 변하는 상권 27
변하지 않는 상권 29
죽어가는 상권 30
살아있는 상권 32

 03 수익형 부동산 상권별 특징
 공급과잉 상권 관리 36
노후 건물 관리하기 38
부침이 심한 상권 41
경기에 민감한 상권 44

 04 수익형 부동산 상권 투어
 공급과잉 없는 상권 50
투자 수익률 높은 상권 57
화젯거리가 많은 상권 61
미래 먹거리 사이버 상권 65

 05 도시 부동산 투자 전략
 전철노선 상권 70
하이브리드 부동산상품 오피스텔 73
투자 재난지역 75
투자 수익률 낮은 상권 77
특별한 이슈가 없는 상권 피해가기 81
상업 지역 비율이 높은 상권 84

 06 부자들의 동선
 부자 동네 엿보기 87
부자 옆집 엿보기 89
부자들이 가는 길 91
부자들의 돈 버는 스토리 93

 07 트렌드 채굴하기
 스마트 부동산 95
트렌드 채굴하기 98
아이템 채굴하기 102
위험한 부동산 트렌드 106

PART 2 수익형 부동산 완벽 분석

01 도시 부동산 투자 관리
 부동산 가치분석 112
아이템별 적정 층수 115
지하 공간 투자 관리 118
주차장 비율이 수익률 좌우 122

 02 입지는 현찰공장
 교통 접근성이 좋아야 대박 124
발전 가능성이 보여야 대박 129
정확한 수요예측이 대박 136
트렌드가 현찰 143
다시 되돌아보는 1기 신도시 148

 03 도시 부동산 보유 전략
 공동주택 보유 전략 151
전철 상권 보유 전략 158
대학 상권 보유 전략 159
지하 상권 보유 전략 161

 04 한강 따라 삼천리
 한강 개발 역사 163
팽창하는 홍합 상권 165
용산과 뚝섬 상권 169
반포 상권 바로 알기 171

 05 역세권 수익형 부동산
1호선에서 3호선까지 174
 4호선에서 6호선까지 180
 7호선에서 9호선까지 184
분당선에서 경의선까지 190

 06 수익형 부동산 대표 상권 분석
 강북 지역 대표 상권 194
강남 지역 대표 상권 200
수도권 대표 상권 204
기타 지역 대표 상권 206

 07 대학 상권 수익형 부동산 분석
 강북 지역 대학 상권 208
강남 지역 대학 상권 211
수도권 대학 상권 214
기타 지역 대학 상권 215

 08 이슈 지역 대학 상권 분석
 강북 상권 이슈 지역 217
강남 상권 이슈 지역 222
수도권 이슈 지역 225
기타 상권 이슈 지역 229

PART 3 수익형 부동산 투자 전략

01 부동산 투자 접근 방법
 실수요 기준 접근 234
미래가치 기준 접근 238
인구구조 기준 접근 242
주변 환경 기준 접근 245

 02 부동산 투자 서바이벌
 뿌리가 튼튼한 부동산에 투자 하라 248
지역 특성이 강한 부동산 250
경쟁력이 있는 부동산 251
생존력이 강한 부동산 253

 03 부동산 컨버전
 상가 건물을 수익형 부동산으로 255
단독주택을 수익형 부동산으로 261
버려진 땅을 수익형 부동산으로 265
공동주택을 수익형 부동산으로 266

 04 이슈 상권 들여다보기
 홍합 상권 파헤치기 270
삼성 상권 파헤치기 273
천호 상권 파헤치지 276
목동 상권 파헤치기 277

 05 대학 상권 들여다보기
 대학 상권 공통점 279
도심 지역 대학 상권 281
연극 상권 대학로 283
부도심권 서울 과학기술대 상권 285

 06 3기 신도시 들여다보기
3기 신도시 요약 287
수도권 주요 신도시 현황 289
수도권 30만 호 공급계획 290
신도시와 GTX 292

 07 수익률 높은 틈새아이템
 셰어하우스 296
공유오피스 303
캡슐호텔 312
게스트하우스 318
오피스텔 324
모임센터 329
프리미엄 독서실 332
셀프스토리지 338

 08 시작은 절반 성공
 등잔불 아래가 훤하다 341
고마워요, 중개업소 343
건물주와 임차인 344
인구밀도 높은 지역에 투자하라 345

에필로그 348