저는 부동산경매가 처음 인데요 2탄 권리분석 완전정복 -레알 생초보의 권리분석 실전편-(2016.07)

누구보다도 열심이지만 2% 부족한 경매,
도대체 뭐가 문제일까?
2000년대 들어 부동산경매가 재테크나 노후준비의 키워드로 떠오르면서 수많은 일반인들이 경매시장에 뛰어들었다. 하지만 부동산경매의 기초지식도 없이 뛰어든 많은 초보 경매투자자들이 권리분석이라는 커다란 암초를 만나 낭패를 겪게 되고, 심한 경우 많은 것을 잃고 경매시장을 떠나는 경우도 종종 발생했다.
권리분석은 경매고수들이 항상 강조하는 부동산경매의 핵심이다. 하지만 살펴봐야 할 서류도 많고, 어려운 용어도 많이 등장하기 때문에 대부분의 초보 투자자들이 시작부터 애를 먹고 있다. 경매 분야 초베스트셀러 《저는 부동산경매가 처음인데요》로 10만 초보들을 경매투자자의 길로 이끈 저자는 후속작 《저는 부동산경매가 처음인데요2》 ‘권리분석 완전정복’을 통해 부동산경매 고수로 거듭나기 위한 권리분석의 원칙을 소개한다.

초보는 권리분석으로 문제를 찾아내고
 고수는 권리분석으로 문제를 해결한다
 권리분석의 핵심은 쉽게 말해 내가 마음에 드는 부동산에 입찰을 하고자 할 때 안전한지 또는 위험한지를 판단하는 것이다. 여기서 ‘안전’이란 내가 낙찰을 받았을 때 제출한 낙찰가격 이외에 추가로 부담하는 금액이나 권리가 전혀 없다는 것을 의미한다. 즉, 권리분석이란 경매를 통해 완전한 소유권을 확보하는 데 걸림돌이 되는 권리들의 유무를 확인하는 작업이고, 이를 통해 권리상 안전한 물건을 찾는 일련의 과정이라 할 수 있다.
누군가는 공인중개사나 전문가들이 권리분석을 꼼꼼히 해주고, 문제가 발생하면 모두 책임을 지기 때문에 어려운 권리분석을 굳이 공부할 필요가 없다고 말하지만, 이는 큰 오산이다. 공인중개사가 권리상의 문제를 발견하지 못한 채 추후 문제가 발생하면 이를 모두 책임져주는 경우도 물론 있다. 하지만 보통은 매수자도 무지로 인한 책임을 같이 지는 것이 더 일반적이다. 거래의 최종 책임은 언제나 본인에게 있다는 사실을 기억해야 할 것이다.
위험해 보이는 부동산을 고수들처럼 꼼꼼하게 권리분석을 할 수 있다면 위험을 크게 줄일 수 있다. 이를 위해서는 등기사항전부증명서뿐만 아니라 매각물건명세서 등을 통해 각종 인수되는 권리관계나 임차인의 대항력 여부 등과 같은 다양한 문제를 검토하고, 철저하게 현장조사를 해야 한다. 이러한 것들이 모두 뒷받침되어야만 낙찰 후에도 문제가 생기지 않는다는 사실을 반드시 명심해야 한다.

‘안전’과 ‘초과수익’, 두 마리 토끼를 잡는
 부동산경매 고수의 필살기 ‘권리분석’
시장에 나온 경매 물건이 100건이라면 80건은 기초적인 서류 작업만으로도 초보자들도 쉽게 권리분석이 가능할 정도로 대부분은 안전하다. 그만큼 쉽게 접근할 수 있기 때문에 경쟁이 치열해지고, 낙찰도 쉽지 않다. 하지만 고수들은 치밀한 권리분석을 통해 나머지 20건의 물건에 숨어 있는 문제들의 해결책을 찾아냄으로써 초과수익이라는 달콤한 결실을 얻는다.
투자의 궁극적인 목적은 적극적인 수익을 얻기 위함이다. 권리분석이 까다롭거나 복잡하면 그만큼 경쟁자가 줄어들고, 일반적인 물건에 비해 수익이 늘어나게 된다. 예를 들어 서류상 인수되는 선순위 임차인이 있는데 현장답사를 통해 그 임차인이 아무런 권리가 없으며 인수할 필요가 없다고 확인되는 순간, 또는 법원에 유치권 신고가 된 부동산이 현장답사를 통해 가짜라는 것을 파악하는 순간이 바로 권리분석을 통해 보다 높은 초과수익을 거둘 수 있는 기회인 것이다.
《저는 부동산경매가 처음인데요2》는 이처럼 ‘안전’과 ‘초과수익’을 담보하는 고수들의 치밀한 권리분석 노하우를 다양한 현장 사례를 통해 차근차근 단계별로 알려준다. 또한 독자들이 배운 지식을 당장 적용해볼 수 있도록 실전문제를 통해 복습하고, 고수들의 Q&A를 통해 경매의 숨은 디테일까지 놓치지 않고 있다.
저자는 권리분석 이론에 대한 단순한 이해를 넘어, 그 권리분석 내용이 실제 투자와 어떻게 연결되는지, 그리고 어떻게 응용하여 수익을 낼 수 있을지에 대해 고민해야 한다고 말한다. 단계별로 이어진 권리분석 고수의 길을 한 걸음씩 걸어가다 보면, 부동산경매의 궁극적인 목적인 안전한 초과수익창출에 조금 더 가까워질 수 있을 것이다.

지은이 : 신정헌 
고려대학교에서 경영학을 전공했다. KOTRA 러시아 노보시비르스크 지사에서 인턴십을 마치고 LG전자 모바일 커뮤니케이션 사업본부에 입사했다. 그러나 넘치는 사업가적 기질을 주체 못해 창업을 결심하고 과감히 대기업을 박차고 나왔다. 이후 과외 연결 전문회사인 SD에듀를 설립해 사업가로서 큰 성공을 거두었다.
‘젊은 경매고수’, ‘경매의 달인’으로 불리며 수많은 언론매체의 스포트라이트를 받았다. 첫 번째 책인 《27세, 경매의 달인》에서는 첫 투자에 나선 초보부터 성공 투자자가 되기까지의 생생한 경험을 여과 없이 보여주어 찬사를 받았으며, 두 번째 책인 《저는 부동산경매가 처음인데요》는 부동산경매 입문자를 위한 투자 교과서로 인정받고 있다.
MBC <경제매거진M>, <경제매거진> ‘경매의 비법’편, 다큐멘터리 <호주머니 속 세상> ‘돈’ 편, MBC드라마넷 <삼색녀토크쇼>, KBS <생생정보통> ‘경매의 고수’ 편, <VJ특공대> ‘쩐의 전쟁’ 편, 스토리온 <따라하면 나도 부자> ‘경매투자’ 편, tvN <쿨까당> ‘쪽박 차지 말자, 법’ 편, 부동산TV <부동산 수다>, MBN 2007년 말, 젊은이들과 신혼부부들의 내 집 마련과 부동산 투자를 돕기 위한 정보 사이트인 ‘에누리하우스’를 오픈했다. 또한 행복한 부자를 꿈꾸는 많은 사람들과의 소통을 위해 네이버 카페 ‘부동산캠퍼스’를 오픈했다. 철저히 이기적이어야 할 것 같은 ‘부’의 의미가, 함께 공부하고 나누며 더 큰 가치로 올라가기를 바라며 모두 ‘행복한 부자’가 되는 그날까지 그는 에누리하우스, 부동산캠퍼스와 함께할 예정이다.

감수 : 이용기 

인하대학교를 졸업하고 대우전자와 첨단포털 등에서 근무했다. 나누리공인중개사 대표와 카스닥, 지투비의 이사를 역임했으며, 부동산TV <경매쇼>, <경매탐구>, <재테크의 발견>, <투자의 신>, <경매팡팡> 등의 방송을 진행했다. 현재 에누리하우스의 고문으로 활동하고 있다. 

시작하며
 권리분석 어떻게 공부할까요?

1장 부동산경매 실전에 앞서_권리분석 첫걸음 떼기
 구슬 씨의 Grow up_다시 부동산 권리분석 공부를 시작하라
01. 꼼꼼한 생초보의 부동산경매 입문기_부동산 권리가 도대체 뭐예요?
02. 내 재산을 지키는 첫 걸음_임대차 계약에도 권리분석이 중요한가요?
03. 권리분석을 시작하기 전에 알아둬야 할 기본지식_물권과 채권의 차이는 뭔가요?
04. 마음에 드는 부동산이 안전한지 위험한지 판단하는 기준_권리분석의 핵심은 무엇인가요?
05. 예상치 못한 위험에 빠지지 않으려면_부동산경매, 권리분석이 만사다!
구슬 씨의 Level up_권리분석 공부에 임하는 결연한 마음가짐

2장 부동산경매의 이론적 배경_권리분석 기초 다지기
 구슬 씨의 Grow up_권리분석 기본기는 서류에서부터
01. 부동산 권리 관계 파악의 핵심 서류_등기사항전부증명서가 도대체 뭐예요?
02. 복잡하게 얽힌 기존의 권리들을 지울 권리_말소기준권리가 도대체 뭔가요?
03. 경매 대상 물건의 각종 권리를 설명해주는_매각물건명세서는 어떻게 보는 건가요?
04. 소유권 확보를 위한 감정평가서 보는 법_감정평가서에서는 무엇을 봐야 하나요?
05. 등기사항전부증명서 실전 분석_등기사항전부증명서에 기재되지 않는 권리가 있다고요?
06. 누구나 쉽게 이해할 수 있는 경매의 룰_말소기준권리에는 어떤 권리가 있나요?
07. 꺼진 불도 다시 보자_계약기간이 끝난 전세권도 꼼꼼히 살펴봐야 한다고요?
08. 후순위 가처분 사례 분석_건물철거를 위한 가처분은 순위와 무관하게 위험하다
09. 소유권을 다시 때앗기지 않으려면_선순위 가등기가 있을 때는 어떻게 하나요?
10. 마지막까지 확인해야 할 위험한 물건_낙찰 후에도 말소되지 않는 권리가 있다고요?
구슬 씨의 Level up_친구에게 부동산 권리분석 컨설팅을 해주다

3장 부동산경매 심화학습 과정_권리분석 중수되기
 구슬 씨의 Grow up_권리분석의 중급 기술을 전수받다
01. 숨겨진 권리 관계 파헤치기_등기사항전부증명서가 다가 아니라고요?
02. 등기사항전부증명서에 기재되지 않는 권리_법정지상권이 뭐예요?
03. 내 땅에 무덤이 숨겨져 있다면_임야를 구입할 때 꼭 확인해야 하는 분묘기지권
 구슬 씨의 Level up_권리분석으로 내 집 마련하기 프로젝트

4장 꼼꼼한 부동산경매의 왕도 진입_권리분석 고수되기
 구슬 씨의 Grow up_권리분석 실전 투입!
01. 돌다리도 두드려보고 건너라!_일괄경매를 진행할 때 주의해야 할 것들
02. 각별히 더 신경 써야 할 경매 물건_법인 소유 부동산은 훨씬 더 꼼꼼하게!
03. 무덤에서 부활한 무시무시한 대위변제_임차인이 빚을 대신 갚는 경우가 있다고요?
04. 공장 매매 시 주의해야 할 것들_기계와 설비에도 저당권이 있다고요?
05. 유치권 Q&A_수익률을 높이는 권리분석 필살기
06. 나는 네가 했던 일을 알고 있다!_대지권이 미등기된 건물은 ‘물건명세서’를 우선 살펴보라고요?
07. 예고등기가 있는 부동산을 입찰할 때 알아둘 것들_예고등기가 도대체 뭔가요?
08. 가면을 쓴 임차인을 조심하라_가장임차인이 의심된다면?
09. 동시배당과 이시배당의 기본_지분경매 시 꼭 살펴봐야 할 것들은 뭐가 있나요?
10. 지분매각 Q&A_지분매각에서 임차인은 어떻게 되나요?
구슬 씨의 Level up_이사 갈 집의 후보를 확정하다

5장 권리분석의 화룡점정_배당분석 정복하기
 구슬 씨의 Grow up_권리분석의 마무리, 배당분석을 배우다
01. 권리 위에 잠자는 사람은 법이 보호해주지 않는다_지금 당장 부동산 관련법 공부하라!
02. 선순위 임차인에 대응하려면_대항력 있는 임차인은 낙찰자를 힘들게 한다고요?
03. 최우선변제권을 가진 임차인에 대응하려면_소액임차인의 최우선변제 기분은?
04. 상가나 건물, 공장 등 주택 외의 임차인에 대응하려면_상가건물임대차보호법의 효력 범위는?
05. 배당분석 완전정복1_배당절차는 어떻게 결정되나요?
06. 배당분석 완전정복2_인도명령은 어떻게 신청하나요?
07. 배당분석 완전정복3_강제집행은 정말로 강제인가요?
구슬 씨의 Level up_권리분석의 화룡점정을 찍다