부동산 답이 보인다 돈 되는 빌라 제대로 따져보기 (2019.3)

달라진 부동산 정책, 이제는 빌라를 주목하라!

부동산은 우리의 인생과 매우 밀접해서, 인생을 업그레이드시켜줄 기회로 찾아오기도 하고 때로는 인생을 망치는 위기로 다가오기도 한다. 어떤 이는 재개발 상식만 있었어도 기회를 잡을 수 있었고, 어떤 이는 주택임대차보호법의 조항 몇 개만 알았더라도 위기를 피할 수 있었다. 저자는 빌라 구입을 결정하지 못한 채 방황하는 주변 사람들과 대한민국에서 빌라를 선택할 기회를 지닌 수많은 예비 소비자를 위해 그리고, 빌라를 지어서 분양하고자 하는 건축주와 빌라를 중개하는 공인중개사들과 또한 빌라 분양 컨설턴트로 나서는 이들도 탐독해보았으면 하는 마음을 담아 썼다고 한다.

이 책에서는 그동안 금기시한 빌라의 속살까지 모두 드러내어 솔직하게 다뤘다. 빌라 구입 시 따져봐야 할 것이라면 작은 내용 하나도 소홀히 지나치지 않았다. 특히, 분양 사기를 피하기 위해서는 법률적인 검토가 중요하기 때문에 구체적으로 짚었다. 건축물의 사용승인 여부, 불법건축 요소, 근저당권 및 제한물권 말소 여부, 토지 및 건물 소유주 명의, 건축물 대장상 용도, 분양 대리인의 적법한 대리권 여부 등을 확인해야 한다. 살면서 만족하고 재산가치도 지키고 싶다면 경제성을 따져야 한다. 과거 5년간의 토지 공시지가, 학군 및 교통편, 주변 시세, 유사매물의거래 빈도, 생활편의시설(병원, 시장, 할인마트, 공원, 놀이터)도 확인해야 할 내용이다. 집이 지닌 물리적인 조건도 반드시 따져야 할 항목이다. 거실 및 방의 향과 일조량, 누수 및 결로 발생, 창호 등급, 내·외부 단열공법과 단열재, 주차장 구조 및 주차대수, 세대별 전기 및 수도 계량기 분리 여부 등이 그것이다. 집 한 채 사는 데 따져야 할 것이 너무 많지 않냐고? 그렇지 않다. 당연히 따져야 할 것을 그동안 소홀히 했기 때문에 분양 사기나 하자 피해에 노출되기 쉬웠다. 이 모든 사항을 머릿속에 저장하기 어렵다면 이 책을 당신의 곁에 두고 가이드처럼 활용하라!

아무도 알려주지 않았던
‘돈 되는 빌라’의 비밀

 책의 구성은 누구라도 쉽게 접근할 수 있도록 단계를 구분하고 목차도 최대한 세분화했다.
1부 입문 단계에서는 부동산 초보자, 빌라 초보자들이 꼭 알아야 할 빌라의 특성과 다른 주택과의 차이점을 정리했다. 많은 사람들이 궁금해하는 신축 빌라의 장단점도 낱낱이 분석했다. 2부 자금계획 단계에서는 신축 빌라로 내 집을 마련하기 위한 자금 조달 방법을 정리했다. 신축 빌라 구입에 필요한 자금 규모와 처지에 맞는 대출상품도 찾아볼 수 있다. 3부 탐색 단계에서는 본격적인 빌라 찾기에 나선다. 자산으로서의 가치를 지킬 수 있도록 빌라 고르는 요령을 자세히 소개한다. 신축 빌라 방문 시 지참하고 가야 할 체크리스트도 제공한다. 4부 선택 단계에서는 빌라의 품질을 결정짓는 다양한 건축요소를 소개한다. 하자가 발생하는 주요 부위가 어딘지 어떻게 대응해야 하는지 알 수 있다. 5부 계약 단계에서는 절대 손해 보지 않는 신축 빌라 구입 요령을 알려준다. 시행사와 시공사를 고르는 안목부터 분양계약서 쓰는 방법까지 계약 전 꼼꼼히 따져야 할 사항들을 샅샅이 모았다. 6부 입주 단계에는 계약에서 이사까지 시기별로 해야 할 일과 자금 흐름을 표에 담았다. 빌라 구입 시 발생하는 각종 세금과 비용도 미리 공부해 대비할 수 있다.

지은이 : 강우진 
아주대학교에서 건설시스템공학을 전공한 후 포스코건설(토목환경사업본부), 서울교통공사(기술사업소)에서 근무했다. 재직 중 수익형 부동산 건축 등 맞춤형 소규모 부동산 개발의 미래 시장가치를 예견, 퇴사 후 한국주택개발연구원을 설립하여 소규모 디벨로퍼로 활동했다. 지난 15년간 특급건설기술자, 부동산 개발전문인력, 공인중개사 등의 국가공인 전문자격을 갖추었다. 동시에 건축주로서 다수의 주택을 직접 시공, 판매하는 경험을 체득하며 이론과 실전을 겸비한 전문가로 자리매김했다. 현재 ‘집 짓는 공인중개사’라는 별칭에서 알 수 있듯이 공인중개사 사무소(부천시 소사동)를 운영하고 있다.

부동산개발전문인력(부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률)
특급건설기술자(한국건설기술인협회)
공인중개사
토목기사
건설재료시험기사

현) 카카오 공인중개사 사무소 대표
전) 한국주택개발연구원 원장
현) 택틱스교육 대표
전) 서울교통공사
전) 포스코건설

아주대학교 건설시스템공학사
인하대학교 부동산학 석사과정

프롤로그

PART 01 입문단계 초보 탈출, 신축 빌라 감부터 잡고 가자!
헛갈리지 말자, 빌라란 이런 집이다!
신축 빌라 vs 아파트 차이점과 장단점, 소유권, 공간, 지분, 가격
 신축 빌라 vs 다가구주택 차이점
 신축 빌라 vs 주거용 오피스텔 차이점
 신축 빌라 vs 도시형생활주택 차이점
 신축 빌라 vs 근생 빌라 차이점
 신축 빌라 vs 구옥 빌라 차이점
 전월세 살까? 신축 빌라 매입할까?
신혼부부도 노린다, 신축 빌라 전성시대
 신축 빌라, 어디에 얼마나 짓나요?
신축 빌라 가격은 얼마인가요?
살면서도 부담 없는 신축 빌라, 관리비가 갑이다!

PART 02 자금계획단계 신축 빌라로 내 집 마련을 위한 자금 조달하기
 한눈에 보는 내 집 마련 순서
 내가 마련할 수 있는 돈이 얼마인지 파악하자
 신축 빌라 구입 시 발생하는 비용 총정리
 신축 빌라 중개수수료는 무료! 그 이유는?
신축 빌라 실입주금이 2,000만 원이라고? 정말이야?
주택담보대출 받기 전에 알아야 할 것
 대출받기 전 꼭 알아야 할 상식 ① - 규제 지역·LTV·(신)DTI·DSR
대출받기 전 꼭 알아야 할 상식 ② - 대출상환 방법
 신축 빌라 대출 얼마나 나올까?
내게 딱 맞는 대출상품 찾기
 디딤돌대출 vs 보금자리론
 신혼부부 전용 대출을 알아보자
 구옥 빌라 대출이 신축 빌라보다 적은 이유

PART 03 탐색단계 아는 만큼 보인다, 돈 되는 빌라를 찾아라!
목적부터 정해라, 임대수익 vs 시세차익 vs 내 집 마련
 돈 되는 신축 빌라를 고르는 원칙 ① - 개발 호재 지역 찾기
 돈 되는 신축 빌라를 고르는 원칙 ② - 주거환경 확인하기
 돈 되는 신축 빌라를 고르는 원칙 ③ - 부동산 시세 파악하기
 돈 되는 신축 빌라를 고르는 원칙 ④ - 비교분석하기
 신축 빌라 분양광고는 어떻게 보는 거야?
주택의 각종 면적 알아두기
 실제면적에 속지 말고, 전용면적을 체크하라!
실입주금에 대한 이해
 빌라의 불법 확장 vs 합법 확장
 빌라의 공용면적은 어디?
신축 빌라 전용면적 85㎡ 이하만 있다! 왜?
신축 빌라의 대지지분이 중요할까?
내가 사려는 빌라가격이 적정한지 계산해보자
 초보자도 발품 팔면 입지를 알 수 있다
 모델하우스에 현혹되지 말라, 신축 빌라 체크리스트

PART 04 선택단계 마음에 꼭 드는 신축 빌라 고르기
 아파트만큼 잘 짓는 빌라는 얼마든지 있다
 빌라 품질 결정짓는 필수 요소 ① - 단열, 습기차단
 빌라 품질 결정짓는 필수 요소 ② - 창호
 빌라 품질 결정짓는 필수 요소 ③ - 실내 구조
 빌라 품질 결정짓는 필수 요소 ④ - 집의 혈관, 설비
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ① 실크벽지 vs 합지벽지
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ② 온돌마루 vs 강화마루 vs 강마루
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ③ 공간에 양념 같은 타일
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ④ 공간을 완성하는 도어
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑤ 주방가구
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑥ 위생도기
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑦ 각종 단열재
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑧ 주요 외장재
 빌라에 사용되는 자재들이 궁금하다 - 주택마감재 Best ⑨ 기능성 벽마감재
 신축 빌라 하자보수이행증권은 정말 하자 걱정을 덜어줄까?
하자에는 다 이유가 있다 주요 하자 발생 부위
2Bay, 3Bay가 뭔가요?
다락층이 있는 빌라
 복층으로 한 세대가 구성된 빌라
 쓰리룸 빌라는 투자성이 가장 좋다?
투룸 빌라는 1인 가구도 선호한다
 주택임대사업을 하고 싶다면 다른 기준으로 봐라
 이왕이면 화장실 2개가 낫다?
신축 빌라 작은 방이 유독 작은 이유
 신축 빌라의 다양한 주차 방식과 주차장법
 빌라 엘리베이터를 보는 시각

PART 05 계약단계 절대 손해 보지 않는 신축 빌라 구입 가이드
 한눈에 보는 빌라 신축부터 분양· 입주까지 과정
 소비자가 제일 먼저 만나는 분양상담사는 누구?
건축주 직접 분양이 뭐지?
믿을 수 있는 시공사인지 어떻게 확인하나?
허위매물·과장광고 판별법
 신축 빌라 분양 사기의 유형
 신축 빌라 분양 사기 피하는 법
 계약 전 반드시 불법 확장 여부를 체크하자
 사용승인(준공) 전 계약하라는데, 과연 위험 없나?
신축 빌라 계약 전 꼭 확인할 서류들 ① - 등기사항전부증명서(등기부등본)
신축 빌라 계약 전 꼭 확인할 서류들 ② - 건축물관리대장
 신축 빌라 계약 전 꼭 확인할 서류들 ③ - 분양대행계약서와 위임장
 분양 계약서만 잘 써도 손해 보지 않는다
 분양 계약서 쓸 때 특약사항을 소홀히 하면 안 된다
 신축 빌라도 저렴하게 구입할 수 있다!?
계약금, 중도금, 잔금은 어떻게 내는 거지?
이사 앞두고 소유권이전에 필요한 서류 챙기기
 분양계약 시 안내받았던 대출이 안 될 경우 계약 해지 가능 여부는?
빌라도 실거래가 신고 대상인가요?

PART 06 입주단계 두근두근 신축 빌라 안전하게 입주하기
 계약 이후 이사까지 완벽한 스케쥴 짜기
 잔금 지급 날짜에 이렇게 대비하라
 전셋집이 안 빠져요! 전셋집 빨리 빼는 방법
 집 사고 나면 꼭 하는 행정절차 ① - 소유권이전등기
 집 사고 나면 꼭 하는 행정절차 ② - 전입신고 인터넷으로 하기
 고민되네! 부부 공동명의(공동등기) 알아보기
 집 취득 시 내야 하는 세금 - 취득세
 집 보유하는 동안 내는 세금 - 재산세, 종합부동산세
 집 팔 때 차익이 있으면 내는 세금 - 양도소득세
 집 구입에서 매도까지 세금 절약 방법
 새집증후군 없는 집 있을까? 새집증후군 해결법
 신축 빌라 관리비와 공과금 얼마나 나오나
 빌라는 관리가 안 된다? 빌라 공동 관리요령
 신축 빌라 사계절 주택관리로 늘 새집처럼!