신방수 세무사의 확 바뀐 주택 세제 전략 -무주택자부터 다주택자까지의 필독서- (2019.1)

9·13 주택 시장
 안정대책 철저 분석

 최근 서울 및 일부 수도권을 중심으로 주택 시장이 비이상적으로 급등하자 정부는 2018년 9월 13일 「주택 시장 안정대책」을 발표했다. 이 대책을 보면 대출과 세제 및 공급 등 주택 시장과 관련된 모든 대책이 망라되어 있어 시장에 큰 충격을 주고 있다. 이번에는 확실히 투자수요를 잡겠다는 의지가 곳곳에서 엿보이기 때문이다. 실제 이 대책을 뜯어보면 대출과 세제 등이 종전과 확연히 다른 모습을 보인다. 유주택자는 대출받기가 힘들어지고, 다주택자는 물론이고 그동안 투자수요에서 완전히 배제된 1주택자에 대해서도 세금강화책이 들어올 것을 예고하기 있기 때문이다. 물론 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세)가 주요 수단이다. 알다시피 이 대책과 무관하게 종부세와 양도세 과세방식은 매우 복잡하다. 그런데 여기에 주택 수와 취득 시기, 규제지역 주택 소재 여부 등에 따라 세금이 확 달라지다 보니 그 복잡성은 더 커질 것으로 보인다. 이 책은 이러한 배경 아래 최근 발표된 9·13대책 중 세제 분야를 위주로 무엇이 어떤 식으로 바뀌고 어떤 영향을 주는지 등을 최대한 분석하는 데 초점을 두었다.

먼저, 중요한 이슈를 집중적으로 분석했다. 이번 대책에서 가장 크게 바뀔 것으로 예상되는 항목인 종부세와 양도세, 그리고 임대사업자의 세제에 관한 개편 내용과 그 영향, 그리고 기본적인 과세 원리 등에 대해 심층분석했다.
두 번째로, 독자들이 처한 상황에 따라 달라지는 세제를 검증했다. 독자들을 일반적인 세제를 적용하는 것이 아니라, 자신에 맞는 세제를 찾아 이를 적용해야 한다. 이러한 흐름을 따라잡기 위해 다양한 각도에서 세금 분석을 실시했다.
세 번째로, 스스로 대안을 만들 수 있도록 했다. 세제의 틀이 확 바뀌게 도는 경우 바뀐 환경에 맞는 전략이 필요하다. 예를 들어 고가 1주택은 비과세와는 별도로 장기보유공제를 최대 80%까지 받을 수 있지만, 이번 대책에서는 2년 미만 거주하면 이를 30%까지만 공제하는 것으로 바꾸었다. 다만, 이 제도는 2020년 이후 양도분을 대상으로 하고 있으므로 독자들 스스로 이에 대한 처분 의사결정을 할 수 있어야 한다.

지은이 : 신방수 
한양대 경영학과 졸업
연세대 법무대학원 조세법 전공
전) 한국세무사회 연수원 교수
현) 세무법인 정상 이사
현) 건설기술교육원 세법전담 교수
현) 서울지방세무사회연수원 교수
방송) MBC, KBS, SBS, YTN, 부동산TV 등 출연
온라인 강의) 휴넷, 이나우스에듀, 유비온, 신용보증기금, 매경인터넷 등
오프라인 강의) 금융기관, 각 기업체, 건설기술교육원 등
저서) 《부동산법인/보험/금융자산·부동산계약/중개·주택/아파트·토지·세무조사실무·상가·기업회계·보험·병의원·부동산·중소기업·상속/증여세무 가이드북》시리즈, 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법(개인/기업/부동산)》, 《한 권으로 끝내는 회계와 재무제표》, 《신입사원 왕초보 재무제표의 달인이 되다》,《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 40여권 출간
주요업무) 상속·증여세 및 양도소득세 신고대행, 상속·증여플랜, 가업승계, 세무리스크 진단 컨설팅, 세무조사 대행, 조세불복, 부동산매매업·신축판매업 등 장부작성 대행 및 컨설팅

 

들어가는 말

PART 01 주택 세제의 틀이 확 바뀐다
chapter 01 주택 세제의 틀이 왜 바뀔까?
주택 시장 안정화 대책에는 무엇이 담겼을까?
보유세 강화로 누가 세금을 더 낼까?
양도세 강화로 누가 더 세금을 낼까?
주택임대업 세제축소로 누가 손해 볼까?
chapter 02 주택 시장을 규제하는 세제원리
 주택 시장을 규제하는 세제원리
 주택 수와 세제 정책
 규제지역조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역과 세제 정책
 주택의 기준시가·면적과 세제 정책

PART 02 또 하나의 변수, 종부세의 위력
chapter 01 보유세, 어떻게 부과되는가?
보유세 과세원리
 종부세의 크기를 결정하는 9가지의 변수들
 주택 관련 총 보유세 시뮬레이션
 종부세 합산 배제비과세
chapter 02 종부세, 이렇게 바뀐다
 종부세 개편내용
 종부세 세율인상 효과 분석
 공정시장가액비율 인상 효과 분석
 세부담 상한률 인상 효과 분석
 종부세 부담 계산사례 비교정부 발표안
chapter 03 종부세, 진짜 폭탄인가?
1주택 단독명의로 보유한 경우기준시가 9억 원 이하
1주택 단독명의로 보유한 경우기준시가 9억 원 초과
2주택을 보유한 경우조정대상지역 2주택

PART 03 누가 양도세 직격탄을 맞을까?
chapter 01 양도세, 어떻게 부과되는가?
양도세 과세방식
 양도세 비과세제도
 양도세 중과세제도
chapter 02 양도세, 세제개편 내용
 양도세 주요 개편내용
 고가 1주택자 장기보유공제 요건 강화에 따른 영향분석
 일시적 2주택 중복보유 기간 단축에 따른 영향분석
chapter 03 양도세, 얼마나 증가할까?
1세대 1주택조정대상지역 내&2017.8.2.전 취득&9억 원 초과
1세대 1주택조정대상지역 내&2017.8.2. 전 취득&9억 원 초과&2년 미만 거주
1세대 1주택조정대상지역 내&2017.8.3. 이후 취득&9억 원 초과
1세대 1주택조정대상지역 밖&9억 원 초과

PART 04 주택임대업, 애물단지인가?
chapter 01 주택임대업, 감세의 원리
 주택임대업 세제운영원리
 주택임대업 실익분석
chapter 02 주택임대업, 세제개편 내용
 주택임대업 관련 주요 세제개편 내용
 신규 주택임대업 관련 양도세 개편에 따른 영향분석
 신규 주택임대업 관련 종부세 개편에 따른 영향분석
 신규 준공공 임대주택 관련 양도세 감면개편에 따른 영향분석
chapter 03 주택임대업, 세제 혜택 얼마나 줄어들까?
주택임대업 관련 보유세·양도세 과세원리
2018.9.13. 이전 취득 등록사업자기준시가 6억 원 이하&국민주택규모 이하&단기임대
2018.9.13. 이전 취득 등록사업자기준시가 6억 원 초과&국민주택규모 이하&장기임대

PART 05 확 바뀐 주택 세제 전략
chapter 01 보유주택 수별 세제 전략
 세제 환경 변화에 따른 전략 세우기
1세대 1주택자의 세제 전략
1세대 2주택3주택 이상자의 세제 전략
 주택임대사업자들의 세제 전략
 보유주택 수별로 본 대출과 세제 전략

부록 주택 시장 안정대책 2018. 9. 13.
최근 주택 시장 동향 및 평가
 추진방향
 주요 추진과제