참 쉽다 상가 투자 -풍요로운 50년을 열어주는 부동산 재테크 & 투자- (2019.4)

상가는 정말 제대로 알고 투자해야 한다.
자신 없으면 투자하지 말아야 하는 부동산이 상가다!

정부의 강력한 부동산 규제로 주택 시장이 꺾이자 투자자들이 상가에 관심을 갖기 시작했다. 하지만 상가는 공인중개사사무소 몇 군데만 돌아다녀도 대부분 파악할 수 있는 주택과는 전혀 다르다. 그래서 상가에 투자하려면 더 공부하고 더 알아봐야 한다.
주택보다 어려우니 상가를 모른 척 해야 할까? 그럴 수는 없다. 불황과 저금리 시대, 그리고 주택에 대한 규제가 심한 요즘에는 매력적인 투자처로 상가만 한 것이 없기 때문이다.
이 책은 상가 투자를 할 때 반드시 알아야 하는 정보를 꼼꼼하게 알려주고 있다. 20년 넘게 상가 전문가로 활동한 저자들이 ‘제대로 된 상가 투자책 한 권만 있어도 손해 보는 상가 투자자는 없을 것이다’라는 생각으로 시작해 다양한 사례와 기술을 정리한 결과물이기도 하다. 상가에 관심 있는 투자자라면 이 책을 통해 실패하지 않는 상가 투자의 기술을 배울 수 있다.

부동산 시장이 확 바뀌었다.
부동산 전망이 한 치 앞도 보이지 않고 불투명할수록
‘10년 후에도 든든한 상가’에 투자하라!

•주택 투자와는 전혀 다른 상가 투자
‘상가 투자의 핵심적인 정보를 담은 책은 어떨까?’
이 책은 이 질문에서 출발했다. 부동산 투자서 대부분이 주택을 다루고 있고 그나마 있는 상가 투자서 대부분은 뜬구름 잡는 내용으로 되어 있다. 현장에 필요한 지식을 원하는 상가 투자자들에게 도움이 되기 힘들다.
최근 정부의 강력한 부동산 규제로 주택 시장이 주춤하자 상가에 관심을 갖는 투자자가 늘어나고 있다. 퇴직자뿐만 아니라 현재 직장에 다니는 젊은 사람도 많이 관심을 가지고 있다. 미래에 대한 불안감이 크게 작용했을 것이다. 그런데 현장에서 보면 상가 투자를 너무 쉽게 생각하는 사람이 의외로 많다. 제대로 된 분석도 하지 않고 무조건 좋다는 말에 도장부터 찍는 경우가 다반사다. 상권이 아직 형성되지 않은 신도시 상가 분양 현장에서도 마찬가지다. 그동안 아파트 투자만 했으면서 ‘상가도 똑같다’라는 생각으로 상가 투자에 나서는 사람도 많다. 그런데 아파트는 친구 따라 강남 가는 식으로 투자해도 시장 분위기에 따라 수익을 낼 수도 있지만 상가는 손실이 발생하면 시간이 지나도 회복이 어렵다. 저자들은 우선 경고부터 한다.
‘상가 투자는 아파트 투자와는 전혀 다르다!’
아파트는 실거래 정보, 시세가 상당 부분 공개되어 있고 공인중개사사무소 몇 곳만 방문해도 90% 이상 검증할 수 있다. 반면 상가는 정보 자체가 제한적이며 같은 상권에 있어도 여러 가지 요인에 따라 가격과 임대료가 다르다. 그만큼 잘못된 투자를 할 가능성이 더 높은 것이다. 특히 요즘은 상가 공급 물량이 많고 분양 가격이 높아서 예전보다 더 잘 고르지 않으면 실패 확률이 높아진다. 과대광고, 분양 관계자의 감언이설만 믿고 도장을 찍었다가 밤에 잠을 이루지 못하는 사람이 지금도 많다.
똑같은 상가라도 제대로 아는 사람과 그렇지 않은 사람 간의 수익 차이는 하늘과 땅 차이다. 이 책은 투자자의 수익이 하늘로 올라갈 수 있도록 하기 위해 기획되고 집필되었다.

• 20년 전문가의 공실 없고 돈 되는 상가 투자 노하우
 상가는 수익형 부동산이므로 ‘수익률’이 매우 중요하다. 그래서 보통 수익률이 높다고 하면 무조건 도장부터 찍으려고 한다. 하지만 전문가는 다르게 생각한다. 월세가 높아 수익률이 좋다고 해서 주변보다 비싸게 샀다가 월세가 떨어지거나 임차인이 나가면 큰 피해를 입게 된다. 수익률이 절대적인 상가에 있어 임대료 하락, 공실은 최악의 상황이다. 그래서 전문가는 수익률이 다소 낮아도 공실이 될 가능성이 매우 적고 관리가 편한 상가에 관심을 더 갖는다.
신도시에 조성되는 상가에 투자할 때도 주의가 필요하다. 새롭게 형성되는 도시라서 인도, 도로가 다 넓고 환경이 깨끗하여 보기에는 좋다. 하지만 입주 시기가 늦춰지고 지하철 개통이 계속 연기된다면 이미 지어진 상가의 상권 형성이 제대로 되지 않아 투자자의 속은 까맣게 타들어간다. 차라리 신도시의 상가는 개발이 다 된 다음, 몇 년 지켜보고 옥석을 가리는 것이 낫다.
인터넷 지도로 볼 때에는 주변에 아파트 단지가 많아서 나름 유효 수요가 넉넉할 것으로 생각했는데, 현장에 나가보면 유효 수요의 흐름을 끊는 ‘상권 단절’의 경우를 종종 확인할 수 있다. 도로가 8차선 이상이거나 고가 도로, 지하 차도가 있으면 같은 동네처럼 보여도 상권이 나눠질 수밖에 없다. 또한 철로, 육교 등이 있어도 마찬가지다. 초보 투자자일수록 상가의 겉모습만 보는 바람에 이런 상권 단절까지 생각하지 못하므로 반드시 확인을 한다.
이처럼 오랫동안 현장 경험이 있는 전문가가 아니라면 모를 상가 투자의 정보들이 이 책에 가득 담겨 있다. 1장에는 아파트 투자와는 전혀 다른 상가 투자의 기준, 수익률 계산법, 상권 분류법 등에 대해 담았다. 2장에는 상가 투자의 핵심 기술인 상권 분석의 노하우를 담았다. 유효 수요 분석부터 주동선, 흐르는 입지 등 상권 분석 3단계에 대해 다양한 사례를 통해 알려주고 있다.
3장에서는 내게 맞는 상가 투자 전략, 현장에서 놓치지 말아야 하는 점 등을 상가 투자 전문가들의 노하우를 바탕으로 정리했다. 4장에서는 지하철역, KTX역, 버스 터미널, 백화점 등 다양한 업종의 상권별 특성을 파악하는 방법에 대해 알려주고 있다. 마지막 5장에는 상가를 투자할 때 좀 더 수익률을 높이기 위해서라면 알아야 하는 상가 관련 법 지식을 꽉꽉 채웠다.
장밋빛 개발 계획, 과장광고, 분양 관계자나 주변 지인의 말만 믿고 섣불이 덤볐다가 속이 새까맣게 타들어 가고 싶지 않다면, 현실과 동떨어진 인터넷에 떠도는 그릇된 정보로 큰돈을 날리지 않고 싶다면, 높은 수익률의 꿈만 좇다가 수익률의 함정에 빠져 손해를 보고 싶지 않다면, 이 책을 읽어라. 합리적인 상가 투자의 길을 찾을 것이다.

김인만
눈앞의 이익보다 고객의 이익을 먼저 생각하는 부동산 전문가로 유명하며 오늘도 상가, 꼬마빌딩, 아파트 등 좋은 부동산을 찾기 위해 발로 뛰고 있다. 현재 김인만부동산경제연구소 대표로 있으며 유튜브에서 〈김인만TV〉를 진행하고 있다.
〈YTN 라디오 생생 경제〉와 직방TV에 출연 중이며 〈마이 리틀 텔레비전〉(MBC), 〈여유만만〉, 〈시사기획 창〉(이상 KBS), 〈용감한 토크쇼 직설〉, 〈경제와이드 이슈&〉(이상 SBS CNBC), 〈베이비 캐슬〉(E채널) 등 다양한 방송에 출연했다. 또한 〈조선일보〉, 〈퀸〉, 직방, 닥터아파트, 조인스랜드 등에 칼럼을 연재하고 있다. 이외에도 조선일보 건축주대학 멘토, KDI(한국개발연구원) 부동산 자문 등의 대외적인 활동도 활발하게 하고 있다. 저서로는 《문재인 시대 부동산 가치투자》, 《아파트 투자는 타이밍이다》, 《혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다》, 《7일 만에 끝내는 부동산 지식》, 《월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법》, 《나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다》등이 있다.

전철
20년 동안 상업용 부동산 한 우물만 판 투자 전문가이자 공인중개사다. 이론뿐만 아니라 풍부한 현장 경험, 투자 경험을 바탕으로 상가분야에서는 타의 추종을 불허하는 명불허전 최고의 상가 전문가다.
눈앞의 이익보다는 사람(고객)을 먼저 생각하고 좋은 인연을 돈보다 더 소중한 가치로 여기고 있다. 공인중개사와 부동산 전문가들의 모임인 ‘부사모(부동산과 좋은 사람들 모임)’의 회장으로 있으면서 서울경제TV, 아시아경제TV, RTN부동산TV 등 다양한 방송에 출연했다.

•책을 시작하며

1장 노후에 힘이 되는 상가
01. 아파트 투자보다 어려운 상가 투자
02. 상가, 참 많다
03. 상가 투자의 성공 요소
04. 임대 수익률이 중요하다
05. 수익률의 함정
06. 공실 관리도 기술이다
07. 상가의 가치는 어떻게 평가하나?
08. 상권이란 무엇인가?
09. 상권은 다양하게 분류된다
10. 상권 유형에 따른 상권 분류
•무조건 알아야 하는 세금 ① 상가와 관련된 세금

2장 상권 분석이 상가 투자의 핵심이다
01. 유효 수요 ① 매출 올려주는 사람 찾기
02. 유효 수요 ② 범위를 설정한다
03. 유효 수요 ③ 충분히 뒷받침되는지 확인한다
04. 유효 수요 ④ 두 상권을 비교할 줄 알아야 한다
05. 주동선 ① 유효 수요의 흐름을 파악하라
06. 주동선 ② 주동선의 특징
07. 주동선 ③ 시작점을 확인한다
08. 흐르는 입지 ① 사람들이 지나쳐서 가는지 파악한다
09. 흐르는 입지 ② 특징을 바탕으로 분석한다
10. 종합적으로 분석해야 제대로 파악할 수 있다
•무조건 알아야 하는 세금 ② 취득세와 양도세

3장 아무도 알려주지 않는 상가 투자 노하우
01. 내게 맞는 상가 투자 전략
02. 100% 완벽한 상가는 없다
03. 생각처럼, 계획처럼 되지 않는다
04. 투자 법칙을 너무 맹신하지 않는다
05. 상권 단절을 주의하라
06. 현장에 답이 있다
07. 살아나는 상권과 죽어가는 상권
08. 신도시 상가 vs 구도심 상가
09. 같은 상가건물이라도 가치는 다르다
10. 상가 계약 시 주의사항
11. 임차인은 가장 중요한 고객
•무조건 알아야 하는 세금 ③ 재산세와 종합부동산세

4장 상권마다 다른 분석방법
01. 지하철역 상권
02. KTX역 상권
03. 버스 터미널 상권
04. 병원 상권
05. 관공서 상권
06. 오피스 상권
07. 백화점과 복합 쇼핑몰 상권
08. 대형 마트 상권
09. 학교 상권
10. 카페 상권
•무조건 알아야 하는 세금 ④ 부가가치세

5장 알아둬야 손해 보지 않는 상가 지식
01. 상가의 용도 변경
02. 영업증이 필요 없는 자유 업종
03. 다중 이용 업소의 안전 관리 의무
04. 상가의 업종을 제한하는 교육환경보호구역
05. 학원과 유해 업소 제한
06. 편의점은 담배 판매 여부가 중요하다
07. 눈에 보이지 않는 권리금
08. 투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법 ①
 09. 투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법 ②
 10. 업종 제한 약정과 경업 금지의무
•무조건 알아야 하는 세금 ⑤ 종합소득세