5년동안 개발제한구역인 땅 왜 땅값은 3배나 올랐나? -땅값 상승의 기대심리 투자법- (2019.4)

‣ 딱딱한 이론이 아닌 바로 써먹을 수 있는 현장의 사례를 담았다!

실제 투자 및 분석 과정에서 발견한 사례, 고객 상담을 통해 알게 된 사례, 기획부동산 브리핑을 통해 알아본 사례 등 다양한 현장 사례를 바탕으로 기존의 통념에서 벗어난 땅투자에 관한 아주 특별한 내용만을 모았다. 평소 접해 보지 못했던 다양한 땅투자 사례를 통해서 땅값 상승을 좌지우지하는 진짜 핵심을 이해할 수 있다.

-땅은 그대로 인데 5년 만에 주인이 3번이나 바뀌고, 금액도 3배나 올랐다. 왜?
-절대농지, 농업진흥구역이 평당 2백만 원? 주변 환경을 봐야 납득이 간다.
-비슷한 조건인데 평당가가 2배 차이? 이것을 모르면 절대 이해불가!
-길도 없는 임야가 평당 35만 원. 10년 전 모습에 비밀이 숨어 있다.
-송전탑으로 둘러싸인 땅, 평당 7백만 원대로 거래가 된 이유가 뭘까?
-물이 가득찬 염전 위에 펜션이~ 땅투자에도 상상력이 필요하다.
-14명이 치열하게 경쟁한 개발지 경매물건, 이를 통해 발견하는 개발지에 대한 환상과 현실.
-240평짜리 땅을 샀는데 실제로는 73평? 감보율을 아느냐 모르냐에 따라 수익률은 판이하게 달라진다.
-땅을 잘 모르는 사람들을 혹하게 만드는 기획부동산의 엉터리 브리핑의 전말.
-평당 800만 원짜리 땅을 평당 200만 원에? 모르면 당하는 기획부동산의 이상한 비교법.

땅 모양이 네모 반듯하고, 도로가 붙어 있으며, 규제가 없는 땅만 땅값이 오른다고? 본문의 내용을 한 페이지 한 페이지 읽다 보면 잘못된 지식으로 그동안 땅투자가 어려웠던 이유를 깨닫게 될 것이다. 또한 이 책을 통해 땅투자 방식에 대한 편견을 완벽하게 깨트리는 것은 물론 미래의 투자처를 잡아내는 엄청난 상상력을 얻을 수 있다.

‣ 땅값을 올리는 기대심리를 이해하면, 돈 되는 땅이 보이기 시작한다!

땅값이 오르는 이유가 뭘까?
이 책의 저자는 다양한 실제 사례를 통해 땅값이 오르는 곳은 사람들에게 관심을 받는 곳이라고 말한다. 그리고 그러한 관심은 땅이 가진 여러 가지 한계를 뛰어넘는다. 즉, 용도변경이 안 되어도, 규제가 있어도, 개발이 되지 않아도 오른다는 것이다. 여기서 말하는 사람들의 관심이란 바로 땅값을 올리는 ‘기대심리’이다. 그래서 땅을 이해하려면, 그래서 좋은 땅을 고르는 안목을 키우고 싶다면 반드시 ‘기대심리’에 대한 이해가 필수라고 주장하고 있다. 즉, 땅에 관한 사람들의 기대심리를 파헤쳐보면 돈 되는 땅, 땅값이 오르는 땅이 차츰 보이기 시작한다는 것이다. 이제, 이 책을 통해 어떤 다양한 기대심리가 땅값을 변화시키는지 또한 이를 통해 어떻게 매력적인 투자처를 찾아낼 수 있는지 알아보자.

‣ 땅에 대한 구체적인 접근법을 통해 나만의 투자 기준을 세운다!

땅 매물을 어떻게 찾아봐야 하는지, 땅투자에 대한 결정은 무엇을 기준으로 하는지 등 구체적인 땅투자 방법에 대해 막막했던 분들에게 희소식이 될 내용들이 본문에 듬뿍 담겨 있다.
특정 도시의 지리적 특성과 교통망, 인구 증가 등의 자료를 통해 그 도시의 미래가치를 파악할 수 있도록 도와준다. 또한 그 도시에서 미래의 주축이 될 지역은 어디인지, 신설 고속도로는 어디로 지나가는지 등 다양한 자료들을 공부하는 동안 신기하게도 ‘미래의 투자처가 어디가 될지’ 자연스럽게 상상하게 만들어준다. 특히 행정구역별 개발계획을 파악하고, 주위 시세를 모니터링하여 관심 있는 땅 주변의 시세 지도를 만드는 방법을 알려줌으로써 땅투자에 대한 막연했던 생각들을 정리하고 구체화할 수 있도록 도와주고 있다.

‣ 기대심리를 획기적으로 올려주는 개발계획 찾는 법!

지목, 공시지가, 지적도 등 땅투자와 관련한 서류에 등장하는 각종 용어를 좀 더 쉽게 이해할 수 있도록 다양한 사례를 들어 설명하고 있다. 이에 지분, 잦은 소유주 변경, 혐오시설(축사, 송전탑, 무덤) 등의 요인은 땅의 가치를 떨어뜨린다 라는 일반화된 결론을 내리지 말라는 저자의 주장에 고개가 끄덕여진다.
또한 기대심리란 개발호재를 먹고 자라기에 땅값을 올리는 기대심리에 영향을 주는 다양한 개발계획들을 언급하고 있다. 특히 개발계획을 파악하는 데 있어 계획, 착공, 완공까지 평균 수년 이상은 걸리기에 부정적인 이야기에 무조건 흔들려서는 안 되며, 지속적인 관심으로 남들이 미처 발견하지 못하는 기회를 찾아내라고 강조하고 있다. 여기서 개발계획에 대해 언급한 본문의 내용을 몇 가지만 살펴보면 다음과 같다.

하나, 대한민국을 거미줄처럼 연결시키는 국가간선도로망 계획
 둘, 대한민국을 2시간 이내로 만드는 국가철도망계획
 셋, 인구유입의 확실한 신호탄, 지역별 각종 산업단지의 유형과 특성 등이 있다.

추천사
 다양한 토지 관련 책을 읽으면서도 도저히 손에 잡히지 않았던 궁금한 점들. 그러나 실로 다양한 실제 사례들을 통해 그 궁금증을 해소할 수 있었습니다. 무엇보다도 다른 책에서는 알 수 없었던 ‘어떻게’라는 투자방법 측면에서의 궁금증이 해소되어 정말 좋았습니다. - 30대 회사원

 막연했던 땅에 대해서 아, 저렇게 찾아봐야 하는 구나. 단순히 용도만 봐서는 안 되겠구나. 저 정도로 집요하게 손품을 팔 수 있구나! 라는 생각을 하게 되었습니다. 책에서 설명하는 대로 손품을 팔면 더욱 안전하고 편안하게 투자할 수 있을 것 같습니다. - 40대 프리랜서

 땅 매물을 어떻게 찾는지도 도저히 몰랐습니다. 그러나, 투자할 도시를 어떻게 분석하는지? 도시를 분석할 때는 어떤 포인트로 접근해야 하는지? 인터넷에 있는 자료들을 어떻게 활용해야 하는지 등 책을 읽고 나니 엄청 똑똑해진 느낌이 듭니다. - 40대 주부

박보혜
저자는 삼성전자, MBA 등 남들이 부러워하는 스펙을 가지고 있음에도 불구하고 늘 경제적인 고민에서 벗어나지 못했던 전형적인 흙수저였다. 그러나 내 아이만큼은 자신처럼 살게 하고 싶지 않다는 간절함으로 어렵게 입사한 외국계 기업에 사표를 던지고 새로운 도전을 시도한다.
장사, 교육사업 등 다양한 방법을 시도하던 중 전재산을 올인했던 아파트 가격이 1억 원이나 하락하는 것을 보며 뒤늦게 부동산에 눈을 뜨고 갭투자, 분양권, 경매, 재건축 등을 미친 듯이 공부하게 된다. 공급과잉으로 인해 먹을 것이 점점 없어지는 건물투자의 한계를 깨닫고 절망하던 중 운명처럼 땅을 만나게 되고 다시금 ‘희망’을 찾게 된다. 아이의 교육 보험을 해약한 돈 2,000만 원으로 시작한 땅투자, 이제는 1,000평 가까이 되는 땅의 주인이 되었다.
《30평 아파트 대신, 1000평 땅주인 된 엄마》에서 검증되지 않은 땅에 대한 온갖 오해와 그 진실을 통해 땅 자체에 대한 편견을 깨도록 도움을 주었다면, 이번 책《5년 동안 개발제한구역인 땅, 왜 땅값은 3배나 올랐나?》는 실전에서 적용 가능한 땅투자 관련 다양한 실사례를 통해 땅투자 방식에 편견을 깰 수 있도록 했다.

시작하기 전에

PART1 당신이 쳐다보지도 않았던 땅, 왜 올랐을까?
1. 결국 기대심리가 땅값을 올린다
2. 희소가치를 이해하면 기대심리가 보인다
3. 진짜 사례를 알아야 기대심리가 생긴다
4. 땅값을 올리는 다양한 기대심리의 사례
·5년 만에 주인이 3번 바뀐 땅? [경기도 시흥시 사례]
·농업진흥구역이 평당 200만 원? [인천광역시 사례]
·3년 만에 2배가 오른 땅은 도대체 어디? [대구광역시 사례]
·비슷한 조건인데 평당가는 2배 차이? [경기도 평택시 사례]
·길도 없는 임야가 평당 35만 원? [세종특별시 사례]
5. 색안경을 끼면 안 보이는 기대심리
·남들이 절대 사지 말라는 맹지? [경기도 양평군 사례]
·송전탑에 둘러싸인 땅, 얼마에 거래되었을까? [경기도 성남시 사례]
·묘지 위에 사람이 산다고? [경기도 용인시 사례]
·저렇게 이상하게 생긴 땅이 팔려? [강원도 원주시 사례]
·물이 가득찬 곳에 펜션이 생긴다고? [경기도 안산시 사례]
6. 한번쯤 생각해봐야 할 기대심리
·14명이 입찰한 산업단지 내 땅, 돈이 될까? [경기도 용인시 사례]
·감정가의 500%가 넘게 낙찰된 강원도 공원? [강원도 양양군 사례]
·240평 짜리 땅을 샀는데 실제로는 73평? [경기도 평택시 사례]
·경기도 평택에 1만 원짜리 땅이? [경기도 평택시 사례]
·평당 1만 원에 산 땅, 10년 동안 그 가격? [강원도 춘천시 사례]
7. 기대심리에 불을 지피는 기획부동산의 브리핑
·경기도 시흥에 있는 계획관리 땅? [경기도 시흥시 사례]
·경기도 평택, 개발진흥지구로 지정된 땅? [경기도 평택시 사례]
·반경 1km는 역세권 땅? 역세권의 범위는 어디까지? [강원도 원주시 사례]
·평당 800만 원짜리 땅을 평당 200만 원에? [경기도 평택시 사례]
·상업지가 되면 무조건 좋은 땅? [경기도 평택시 사례]

PART2 땅값 상승의 강력한 동인, 기대심리
1. 기대심리만으로도 땅값은 오른다
2. 땅투자, 밥그릇 싸움에 놀아나지 않으려면?
3. 땅에 관한 카더라~를 집요하게 파고들어라!
4. 당장 돈이 급한게 아니라면 땅만 사세요~
5. 싸면 불안하고 Vs 좋아 보이면 비싸고
6. 급매로 나오는 땅은 문제있는 땅?
7. 남들과 다른 기대심리를 가질 수 있는 용기!
8. 땅투자, 최악의 경우를 생각하라!
9. 땅투자, 없어도 되는 돈으로 해라?

PART3 땅투자에서 기대심리를 구체화하는 법
1. 관심 있는 지역과 먼저 친해져라!
·강원도 중 원주시가 크게 발전하는 이유?
·원주시를 관통하는 고속도로 IC 주변의 특징은?
·원주시에서 인구가 늘어나는 곳의 공통점은?
2. 관심 있는 지역의 미래 모습을 상상하라!
·파주시 개발의 주축은 어느 지역일까?
·파주시 생활권별 인구 증가계획 규모는?
·파주시에 3개의 고속도로가 신설된다고?
·파주시에 만들어질 새로운 산업단지, 주거지는 어디?
3. 관심 있는 지역의 미래 모습을 구체화하라!
·평택시의 행정구역별 개발계획을 나열할 수 있는가?
·평택시를 지나는 서해선 라인을 파악하고 있는가?
·현장에서는 절대 안 보이는 평택시의 도시계획시설은?
·공청회, 시의회에 평택시 개발의 고급 정보가?
4. 관심 있는 지역의 주위 시세를 모니터링하라!
5. 관심 있는 지역을 지속적으로 관찰하라!
·관심 있는 지역의 뉴스 기사를 구독하라!
·일상생활 속에 널린 공부거리를 찾아라!
6. 뉴스 기사의 주인공을 통해 자신감을 키워라!
·정확한 정보가 생명, 개발지 안 땅투자
·영향을 미치는 범위가 중요한 개발지 밖 땅투자
*서울-용인고속도로 개통이 인근 땅값에 미친 영향은?
 *동탄산업단지 신설과 인근 땅값은 무슨 관계가 있을까?
 *안양택지개발지구 인근 개발제한구역은 얼마나 올랐나?

PART4 기대심리를 잘 세팅하기 위한 땅 서류 해석법
1. 땅의 규제사항 확인하기, 토지이용계획원
·임야는 투자하지 말라던데요?[지목]
·조그만 땅을 사고 싶어요~[면적]
·공시지가보다 비싼데 사기 아닌가요?[공시지가]
·농림지보다 자연녹지가 더 좋은 거 아닌가요?[지역지구 등 지정여부 1]
 ·농업진흥구역은 정말 사면 안 되나요?[지역지구 등 지정여부 2]
 ·길이 있던데 맹지라뇨?[지적도]
2. 땅의 권리관계 확인하기, 등기부등본
·지분은 사기라면서요?
·손 바뀜이 많은 땅, 부채가 있는 땅은 안 좋은 땅?
·혐오시설이 있으면 안 좋은 땅이라던데요?
3. 땅의 상황 확인하기, 토지(임야)대장
4. 발품 팔기 전, 반드시 살펴봐야 할 지도

PART5 기대심리를 획기적으로 올려 주는 개발계획 찾는 법
1. 기대심리의 다른 이름, 개발계획
2. 대한민국이 거미줄처럼 연결된다? 국가간선도로망계획!
3. 고속도로가 생기면 어디 땅값이 오를까?
4. 신설 고속도로 IC 주변은 어떻게 변할까?
5. 대한민국 어디를 가도 2시간 내에? 국가철도망계획!
6. 신설 철도망, 어디를 주목할까?
7. 인구를 이동시키는 강력한 동인, 일자리!
 *국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지
*공공기관 이전을 중심으로 만들어지는 미래형도시, 혁신도시
*민간 기업을 중심으로 만들어지는 자족도시, 기업도시
8. 인구를 유입시키는 직접적 요인, 주거지!
9. 인구를 몰고 오는 강력한 수단, 관광지!
10. 인구유입의 은밀한 신호탄, 또 뭐가 있을까?

마무리하며