2030년 서울 부동산 플랜 -부동산 상승장과 하락장에도 변함없는- (2019.4)

이 책은 앞으로 10년, 즉 2030년까지 서울의 부동산 투자에 대한 기본 방향과 원칙, 포인트를 제시한다!
서울 부동산이 상승장만 지속되지는 않는다. 실제로 최근 부동산 매매의 절벽이 이어지고 있다. 하지만 이럴 때일수록 2030년 부동산 플랜을 제대로 분석해야 한다. 서울 5개 권역의 10년 방향을 읽고, 교통.환경.상권의 가치에 눈을 떠야 한다. 서울은 이제 균등 발전이다. 시작은 여기부터이다.

1.
서울시는 2000년대 초반부터 새로운 도시계획을 마련해 왔다. 서울을 5개 권역으로 나누고 지역을 균등하게 발전시키겠다는 것이 서울시의 정책 방향이다.
서울 전역을 ▲동남권(잠실ㆍ강남 일대) ▲동북권(창동ㆍ상계ㆍ청량리ㆍ왕십리) ▲서남권(영등포ㆍ여의도ㆍ가산ㆍ마곡) ▲서북권(상암ㆍ수색) ▲도심권으로 분류해 5개 권역으로 나누고, 이들 권역을 더 세분화해 무려 116개 지역생활권으로 구분했다. 동 단위로 세부 개발 계획을 짠 것은 서울시의 도시계획 역사상 이번이 처음이다.
이러한 서울의 2030년 도시계획에서 저자는 새로 지정되는 서울시의 상업지역 확대에 주목한다. 이 방향이 그동안 상대적으로 낙후됐던 지역에 집중되기 때문이다. 여기에서 서울시 생활권 계획에 따른 개별 부동산 투자 영역의 방향에 대한 힌트를 얻을 수 있다는 것이 저자의 분석이다. 바로 향후 10년 서울시의 정책 방향이 ‘서울의 균등 발전’이라는 점에 주목해야 한다는 것이다.
서울은 600여 년 동안 한 나라의 수도였던 만큼 역사와 문화가 오래된 도시이다. 부동산의 관점에서 보아도 아주 오래된 건물과 시설들이 많다. 특히 한양 도성에 포진했던 강북 지역은 노후된 건물이 많다. 반면 새롭게 정비된 강남 지역은 새롭게 건설하고 꾸미다 보니 기반 시설이 좋다. 이런 현실에서 서울의 균등한 발전은 낙후된 지역부터 정비를 해나갈 수밖에 없고, 당연히 2030년을 겨냥하는 서울 부동산 플랜은 새로 구상해야만 한다.

2.
이 책은 총 4개의 파트로 구성했다.
첫 번째 파트에서는 서울 부동산의 미래 키워드를 잡아보았다. 서울시 도시계획의 미래, 부동산 핵심 입지, 상상으로 본 10년 후 주거문화를 살펴보았다. 또한 서울을 관통하는 도시철도와 숲세권, 학세권, 태마상권의 거시적인 흐름을 진단했다.
두 번째 파트에서는 2030 서울 5개 생활권을 집중 해부했다. 특히 다른 곳에서 다루지 않는 교통과 개발, 환경, 상권이라는 핵심 테마를 잡아 테마별 특징을 묶는 방법으로 지역 투자처를 제공했다. 낙후시설의 재정비로 성장 동력을 확보할 도심권, 서울시의 정책이 집중되는 지역인 동북권, 많은 개발 포인트가 눈에 띄는 지역인 서남권, 서울 핵심 지역과의 연계성이 관건인 서북권, 대한민국 부동산의 리딩 지역인 동남권 등, 5개 권역이 가지는 특징과 정책 방향, 부동산 가치를 제시했다.
세 번째 파트에서는 서울 부동산 투자의 상품별 소핑 리스트를 제공했다. 서울의 대표상품 아파트 투자, 신축을 주목할 다세대 빌라·연립 투자, 수익형 임대사업의 대표 오피스텔 투자에 이르기까지 다양한 투자 상품에 관한 정보를 제시했다.
네 번째 파트에서는 2030 서울 부동산 플랜을 강화하는 서울 및 수도권 지역에서 진행되는 도시철도 노선, 도로 개설 및 확장, 새로 발표되는 신도시 3기의 택지지구 등을 소개하였다. 서울의 미래는 서울뿐만 아니라 그 외곽지역의 교통노선이나 택지지구 등과 같이할 수밖에 없다. 최신의 따끈따끈한 정보를 담았다.
3.
부동산은 우리 국민들에게 계륵과 같은 존재이다. 너무 무리해서도 안 되겠지만, 그렇다고 아예 무시하고 살 수도 없다. 자기 능력이나 조건 등을 충분히 숙고한 후에 자신만의 부동산 플랜을 세워야 한다. 그리고 이 책이 그 안내자가 되어줄 것이다.
저자는 독자들이 이 책을 통해 우리의 삶과 직결되는 서울의 주거문화 방향, 그리고 투자에 대해 조그마한 힌트라도 얻었으면 좋겠다는 바람을 가지고 있다. 저자의 바람처럼, 이 책은 자신의 소중한 자산을 ‘서울의 어디에, 어떻게 투자할 것인지’ 판단하는 데 적지 않은 도움을 줄 것이다.

 

황태연
㈜더리치에셋 대표와 ㈜밸류자산관리 이사로 재직중이다. 부동산 특강 전문강사로 500회 이상 부동산 전망 및 은퇴준비 세미나를 개최했다. 건축, 시행, 개발 전문가로서 고객들의 투자를 도와주는 컨설턴트이기도 하다. 부동산 전문 방송인으로 SBS CNBC TV ‘고민타파 부동산 해결사들’, 한국경제 TV ‘부동산 재테크 NOW’, ‘성공예감 부동산재테크’, 이데일리 TV ‘부동산연구소’, ‘부동산 따라잡기’, RTN 부동산경제 TV ‘부동산고민 무엇이든 물어보세요’, ‘매물와이드’, MTN TV ‘부동산가이드’, 그 외 MBN, 서울경제 TV, 토마토 TV 부동산 방송 등 다수 프로그램에 출연중이다. 또한 여러 매체에 부동산 관련 칼럼을 게재하고 있으며, 저서로 『100세 시대 부동산 은퇴설계』가 있다.

 

머리말.5

 1장 서울 부동산의 미래 투자키워드 13
서울시 도시계획의 미래 15
상상으로 본 10년 후 주거문화 20
 2030년 유비쿼터스 주거공간이 온다 24
부동산 핵심 입지를 분석하라 30
서울을 관통하는 도시철도노선이 답이다 34
진학률과 대형학원이 같이 가는 학세권 43
새로운 상권을 주목해야 투자처가 보인다 49
친환경 주거지역과 숲세권의 인기가 온다 55
서울시 역세권 부가가치를 주목하라 60
정부 부동산 대책으로 본 미래 부동산 전망 64

 2장 2030년 서울 5개 생활권의 미래가치 분석 69
 (교통/환경/상권의 가치에서 조망)
동북권의 미래가치 조망 71
동남권의 미래가치 조망 93
도심권의 미래가치 조망 105
서남권의 미래가치 조망 116
서북권의 미래가치 조망 136

 3장 2030년 서울 부동산의 상품별 쇼핑리스트 155
서울의 대표투자, 아파트 투자 157
입지 좋은 구축 아파트 투자 164
다세대·빌라·연립 투자 170
월세 수익을 노리는 오피스텔 투자 178

 4장 2030년 서울 플랜을 도울 외곽 호재 187
수도권 도시철도, 서울의 남북과 동서를 관통 189
수도권 공급확대 대책을 주목하라 198
 12·19 공급 확대 정책을 통찰해 보라 204
서울의 외곽, 신설 고속도로 살피기 209