투에이스의 부동산 절세의 기술 (2019.6 전면개정판)

이제 세금을 알아야 부동산 투자에서 살아남는다!
각종 정부 규제에 관한 해법과 법인을 활용한 ‘절세의 기술’까지 모두 수록!

최근 쏟아진 부동산 대책으로 투자자들이 설 자리를 잃고 있다. 힘들게 수익을 올렸는데 세금을 내고 나면 이익이 거의 없는 경우도 빈번하다. 이 위기를 해결하는 방법은 무엇일까? 바로 법인을 통한 ‘분산’이다. 이번 <절세의 기술> 개정판에는 법인을 활용한 부동산 투자의 장점과 법인세 활용 방안, 임대사업자 등록과 법인 설립 전 주의할 점이 꼼꼼히 담겨 있다. 또한 종합부동산세 절세방안, 다주택자가 양도세 절세방안, 상속세 및 증여세까지 담아내어 실전에서 활용하기에 부족함이 없다.

4년 연속 세금 분야 베스트셀러의 힘!
부동산 투자자들이 믿고 보는 그 책, ‘절세의 기술’이 완벽하게 업그레이드되어 돌아왔다

 이제 부동산 투자자에게 세금은 투자의 성패를 좌우하는 열쇠다. ‘세무 전문가들도 인정하는 세금 고수’ 투에이스 김동우가 출간한 이 책은 4년 연속 세금 분야 베스트셀러로 자리매김하며 투자자들에게 든든한 밑거름이 되어 주었다. 이번 개정판에는 변화한 세법과 그 대비책을 80페이지를 더 추가하여 완벽하게 소개했다. 부동산을 사고, 보유하고, 임대하고, 매도할 때까지 끈질기게 따라다니는 세금. 새로워진 <절세의 기술>을 안다면 지혜롭게 대처할 수 있을 것이다.

지은이 : 김동우
각종 투자 커뮤니티 섭외 1순위로 꼽히는 최고의 부동산 세금 강사. 16년 경력의 실전 투자자답게 투자자들에게 꼭 필요한 부분만 골라 눈높이에 맞춘 강의로 열렬한 호응을 얻고 있다.
25년간 은행에서 근무했지만 IMF 한파에 밀려 퇴직한 후, 오랜 방황 끝에 전업투자자 및 임대사업자로서 제2의 삶을 시작했다. 700여 만 원으로 매입한 낡은 빌라를 시작으로 16년간 다양한 투자 방식을 두루 섭렵, 현재는 약 80채의 부동산을 보유 및 관리하고 있다.
처음에는 수익 내는 투자에만 집중했지만, 갑작스런 세무조사를 받게 되면서 세금의 무서움을 깨닫고 ‘살아남기 위해’ 세금 공부를 시작했다. 그 과정에서 자신뿐 아니라 동료 투자자들의 세금 문제 해결을 돕기 시작했고, 이것이 입소문 나면서 부동산 세금 전문 강사로 나서게 됐다. 2013년 준공공임대사업 제도 시행 당시에는 임대사업자를 대표하여 간담회에 초청되기도 했다. ‘베푸는 것이 최고의 투자’라는 생각으로 더 많은 투자자에게 세금 지식을 전하고 있다.

감수 : 송희창
부동산 전문회사 ㈜케이알리츠 대표. 도서출판 지혜로 대표.
「송사무장의 부동산 경매의 기술」, 「송사무장의 실전 경매」, 「송사무장의 부동산 공매의 기술」, 「한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술」 저자.
「부동산 투자 이렇게 쉬웠어?」, 「상가투자 비밀노트」, 「Hello 부동산 Bravo! 멋진인생」, 「서른 살 청년백수 부동산 경매로 50억 벌다」, 「싱글맘 부동산 경매로 홀로서기」, 「1년 안에 되파는 토지 투자의 기술」 등 감수.

추천의 글_ 부동산 투자자들이 그토록 찾았던 책
들어가는 말_ 실전 투자자만이 알려 줄 수 있는 ‘절세의 기술’이 있다

1장. 세금 지혜롭게 절세하기
 투자자에게 세금 공부는 선택이 아닌 필수다
 최종 수익률은 세금에서 결정된다
 절세와 탈세는 어떻게 다른가
 세금 문제가 생기면 국세청부터 찾아가라
 세금 돋보기_세금은 살아있는 생물과 같다
 투자하기 전에 반드시 세금 전문가와 상의하라
Insight_조세 정책을 보면 부동산 시장의 향방
 을 예측할 수 있다

2장. 이것만 알면 부동산 세금이 쉬워진다
 첫 번째: 살 때부터 팔 때까지 한눈에 훑어보기
 두 번째: 주택 투자는 세금 혜택이 많다
 세 번째: 열거주의와 포괄주의
 세금 돋보기_ 제척기간과 소멸시효
 네 번째: 실질과세의 원칙과 근거과세의 원칙
 다섯 번째: 감면과 비과세의 차이
 세금 돋보기_ 세상에서 제일 좋은 절세법 ‘비과세’
Insight_절세만 잘해도 충분한 수익을 거둘 수 있다

3장. 취득 및 보유 시 필요한 세금 제대로 알기
 부동산별 취득세 산정 요령
 실투자금 계산 시 취득세를 반드시 고려하라
 세금 돋보기_ 실거래가 vs 시가표준액
 보유하기만 해도 내는 세금, 재산세
 세금 돋보기_ 누진세율이란 무엇일까
 종합부동산세를 줄이는 방법 총정리
Insight_ 어떻게 매기느냐보다 ‘어떻게 감면받느냐’

4장 절세 기술의 핵심, 양도소득세
 양도소득세는 어떤 구조로 이뤄져 있나
 공제 항목만 잘 챙겨도 양도소득세가 줄어든다
 세금 돋보기_ 장기보유특별공제 제대로 알기
 절세 전략 1: 명의를 분산하라
 절세 전략 2: 시간을 분산하라
 절세 전략 3: 손해와 이익을 상쇄하라
 세금 돋보기_ 환산취득가액 제대로 알기
 절세 전략 4: 필요경비를 공제받아라
 절세 전략 5: 1주택자 비과세 조항을 적극 활용하라
 세금 돋보기_ 실수하기 쉬운 비과세 항목 체크리스트
 절세 전략 6: 비사업용 토지는 사업용으로 전환하라
Insight_ 업·다운 계약서의 위험성

5장 다주택자 양도소득세 중과, 이것만 알면 된다
 다주택자가 유심히 보아야 할 조정대상지역 내 규제들
 특정지역에 대한 중과가 핵심이다
3단계 체크로 중과 여부만 쉽게 구분하기
1단계 : 팔려는 주택이 조정대상지역 내에 위치하는가?
세금 돋보기_ 투기과열지구에서는 자금조달계획 신고를 한다
2단계 : 내가 보유한 중과주택 수는 몇 채인가?
3단계 : 중과를 적용받지 않는 예외적 경우인가?
세금 돋보기_ 1세대1주택자의 비과세 요건 강화
 조합원 입주권과 분양권도 중과주택에 포함될까
 다양한 사례를 통해 절세 전략 세우기
Insight_ 실전에서 자주 실수하는 중과 관련 사례 모음

6장 월세 받을 때 반드시 따져야 할 종합소득세
 소득세를 계산하는 3가지 방법
 복잡한 종합소득세, 한눈에 정리하기
 주택 수와 월세 규모에 따라 적용 방식도 달라진다
 전세를 월세로 환산하는 간주임대료 계산 방식
 세금 돋보기_ 계약 파기로 받은 계약금은 소득세를 낼까
 비용을 공제받는 방법: 장부신고와 추계신고
 종합소득세 절세를 위한 3가지 팁
 소득이 생기면 꼭 확인해야 할 건강보험료
 건강보험료 피부양자로 인정받는 3가지 요건
Insight_ 임대주택 등록하면 소득세.보험료가 절감된다

7장 주택임대사업자 자세히 알아보기
 임대사업자의 세금 vs 봉급생활자의 세금
 단기임대 vs 장기임대 vs 준공공임대
 주택임대사업자에게는 다양한 혜택이 있다
 주택임대사업자가 지켜야 할 의무사항들
 세제 혜택에도 적용되는 임대료 5% 상한 규정
 세금 돋보기_ 임대료 상한 금액 계산하는 법
 임대사업의 새로운 트렌드 ‘준공공임대’
준공공임대도 전략에 따라 다르게 활용된다

8장 법인을 활용한 부동산 절세의 기술
 법인을 활용한 부동산 투자의 장점
 세금 돋보기_ 법인세 공제 100% 활용하기
 대비하면 극복할 수 있는 법인의 단점
 세금 돋보기_ 가지급금을 멀리하라
 법인이 임대사업자로 등록할 때의 장점
 법인 설립 전에 이것만은 고려하자
 법인 운영에서 주의할 점

9장 매매사업자 자격 200% 활용하기
 부가가치세의 기본 구조를 이해하자
 미리 내고 나중에 돌려받는 매입세액공제
 양도소득세 피하려다 부가가치세에 당할 수 있다
 무턱대고 사고팔다가 간주매매사업자가 될 수 있다
 세금 돋보기_ 세금은 호랑이보다 무섭다
 매매사업자, 잘 사용하면 강점이 된다
Insight_ 부가가치세와 정권의 상관관계

10장 가족의 미래를 위해 챙겨야 할 증여세 & 상속세
 증여세와 상속세, 비슷한 듯 다르다
 증여세 절세의 핵심은 증여공제액
 세금 돋보기_ 부부 공동명의가 세금을 줄여준다
 증여와 빌려주는 것, 어떻게 구분할까
 전세나 대출금이 있는 부동산은 부담부증여가 된다
 세금 돋보기_ 증여재산은 어떻게 평가할까
 순위에 따라 희비가 엇갈리는 상속 문제
 세금 돋보기_ 대신 상속받는 ‘대습상속’ 제도
 상속세를 계산하는 방법
 증여세.상속세 절약법 핵심 요약
Insight_ 혹시 나도 자금출처조사 대상일까

맺는말_ 후배 투자자에게 전하고 싶은 3가지 조언