감정평가사가 알려주는 정년 없는 부동산 경매 (2020.1)

20년 경력의 감정평가사가 담아낸 부동산 경매!

시대의 변화와 더불어 경매 투자에서도 투자자들의 지식이 나날이 업그레이드되고 있다. 이에 맞춰 실전 투자를 병행하면서 관련 분야를 꾸준히 공부하는 자세가 필요하다. 처음부터 남들의 성공담을 듣고 조바심이 앞서 기본 학습을 생략한 채 특정 영역에만 올인하는 경우가 많은데, 그렇게 시작해서 결국 고전하는 경우도 많다. 튼튼한 뿌리는 언젠가 열매를 맺지만, 그렇지 않다면 손실만 남기고 경매계를 떠나는 수많은 투자자들 중의 하나가 될 수 있다. 반면 부동산 지식을 마스터한 후, 실전 투자를 하려는 듯 시중의 다양한 부동산 강의를 좇아다니는 분들도 많다. 내가 알지 못하는 많은 위험이 도사리는 부동산 투자를 하기 전에 이론적인 체계를 정립하려는 생각은 바람직하지만, 광범위한 부동산 분야를 체계적으로 정립하고 투자를 하기란 현실적으로 쉽지 않기에 고전하게 된다.
그럼 경매는 어떻게 시작해야 할까? 경매 투자를 하기 위해서 가장 먼저 해야 할 것은 무엇일까? 우선은 기본적이고 전반적인 기본 학습을 한 후, 무섭더라도 실전에 나가자. 지금 당장 하지도 않는 종목별 투자 강의를 쫓아다니는 것은 비효율적이다. 공부만 하지 말고 기본이 되면 쉬운 물건부터 시작해라. 부동산 경매 초심자는 이해가 부족한 부분은 그냥 넘어가면서 이 책의 속독과 다독을 권한다. 이와 병행해서 온?오프라인의 기본강의를 수강하면 효율적일 것이다. 이 책에 수록된 내용을 꼼꼼하게 숙지한 후, 본인의 투자 기호에 맞는 분야를 학습하기 바란다. 경매를 시작한 지는 오래되었지만, 이론의 빈곤함을 느낀다면 이 책의 처음부터 전체를 읽어보라. 그리고 내용을 숙지했다면 다음부터는 정리가 되지 않는 부분만 찾아서 활용하면 될 것이다. 만약 고수라면 가끔 헷갈리는 내용을 찾아서 보면 될 것이다. 이 책은 공부를 위한 공부가 아닌, 수익으로 연결되는 공부를 하려는 분들에게 도움이 될 것이다.

차건환
· 서강대학교 공공정책대학원 졸업
· 감정평가사 자격 취득
· 공인중개사 자격 취득
· 주택관리사 자격 취득
· 현) 감정평가사사무소 대표

청년 시절, 미래에 대한 확신을 얻고자 찾던 중 감정평가사를 알게 되었고 2000년에 합격했다. 이후 감정평가법인에서 근무 후 개인사무소를 설립했으며, 20여 년간 법원평가업무(소송 및 경매 평가)를 비롯한 감정평가업을 영위하고 있다. 주변의 부동산 경매 투자자들에게 경매 관련 상담을 하면서 실패와 성공의 양면을 보게 되었다. 부동산 경매를 접하고 시간의 흐름과 함께 애초의 기대했던 경제적 자유가 쉽지 않음을 느끼고 경매계를 떠나는 투자자들을 보면서 꾸준한 수익이 실현되는 경매 투자로 이끌어주는 등대 같은 역할을 하고 싶었다. 법원 경매는 진입 장벽이 없다고 생각하기 쉬우나 성공을 위해서는 필수적인 과정을 거쳐야 된다는 것을 인식시키고 이러한 과정을 마스터할 수 있게끔 하고 싶어서 조심스럽게 책을 출판하게 되었다.

추천사 ……… 4
프롤로그 ……… 6

part 1 부동산 경매의 개요
1장 부동산 경매 ……… 21
 2장 경매 신청의 대상 ……… 25
 3장 경매 절차상 용어정리 ……… 30
 4장 말소기준등기 ……… 45
 5장 「주택임대차보호법」 ……… 53
 1절 주택임대차보호법
2절 대항력
3절 확정일자에 의한 우선변제권
4절 최우선변제권
5절 임차권등기명령제도
6장 「상가건물임대차보호법」 ……… 73
 1절 적용범위
2절 대항력
3절 확정일장에 의한 우선변제권
4절 최우선변제권 요건
5절 상가건물 임대차 존속기간
6절 임차권등기명령제도
7절 임대차정보의 열람제공
8절 「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」의 혼용
9절 권리금 회수기회 보호

part 2 부동산 경매 절차
1장 경매 신청 등행위주체에 따라 ……… 85
 1절 경매의 신청
2절 경매의 취하
3절 경매의 취소
4절 경매의 정지
5절 경매의 변경·연기
6절 경매의 기각
2장 경매개시결정 ……… 112
 1절 의의
2절 경매개시결정 시기
3절 압류의 효력
4절 경매개시결정의 이의신청
5절 집행에 관한 이의신청
6절 경매개시결정문의 송달
3장 배당요구의 종기결정 및 공고 ……… 128
 1절 배당요구의 종기
2절 배당요구 종기 결정
3절 배당요구의 종기 공고
4절 배당요구의 종기 고지
5절 채권신고의 통지 및 최고
4장 감정평가 및 현황조사 ……… 144
 1절 현황조사명령
2절 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정
5장 매각물건명세서 작성과 비치 ……… 161
 1절 매각물건명세서
2절 열람을 위한 비치
3절 매각물건명세서의 기재사항
4절 매각물건명세서의 비치 후 정정
5절 매각물건명세서에 중대한 하자가 있는 경우
6장 매각기일·매각결정기일의 지정·공고·통지 ……… 167
 1절 매각기일의 지정
2절 매각기일, 매각결정기일의 공고
3절 매각기일 및 매각결정기일의 통지
4절 매각기일 입찰일
5절 매각허가에 대한 이의신청 매각불허가신청
7장 매각결정기일매각허부결정 ……… 225
 1절 개요
2절 이해관계인의 진술
3절 매각결정기일의 변경
4절 즉시항고
8장 매각허부결정 확정 ……… 235
 1절 항고가 없는 경우
2절 항고가 있는 경우
3절 대금지급기일 지정
4절 매각불허가결정이 확정된 경우
5절 매각허가결정의 취소신청 127조
9장 매각대금의 납부 ……… 240
 1절 대금지급의무 및 대금지급기한의 지정
2절 대금납부 방법
3절 대금납부의 효력
4절 대금미납 이후
5절 대금지급기한의 변경

part 3 매각잔대금 납부 후 절차
1장 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청
1절 등기촉탁신청서 및 준비서류 인터넷 출력 및 작성할 서류
2절 등기 촉탁신청 절차 일반적인 방법
3절 등기 촉탁신청 절차 인터넷처리, 우체국 별도
4절 법원의 등기 촉탁
2장 배당
1절 배당의 개요
2절 배당요구
3절 배당표의 작성
4절 배당순위 및 배당원칙
5절 배당의 실시
6절 배당방법
3장 부동산인도명령
1절 의의
2절 신청방법
3절 인도명령 신청을 할 수 있는 시기
4절 인도명령 신청인
5절 인도명령 신청의 상대방
6절 인도명령의 재판과 불복
7절 인도명령정본 송달
8절 인도명령의 집행
4장 점유이전금지가처분
1절 의의
2절 신청 대상 및 피보전권리
3절 점유이전금지가처분의 신청과 집행
4절 점유이전금지가처분의 효력
5절 점유이전금지가처분 이후 현상변경된 경우의 조치
5장 명도소송
1절 의의
2절 명도소송의 대상
3절 명도소장 접수 시 필요한 서류
4절 명도소송 본안
5절 명도관련 문제
6장 명도강제집행
1절 명도집행절차
2절 강제집행비용

part 4 기본적 권리분석
1장 권리분석의 개념
1절 의의 및 방법
2절 권리분석 시 체크사항
3절 기본적 물건검색
4절 권리분석을 위한 자료
5절 현장조사
6절 낙찰 후 집행기록 열람
2장 전세권
1절 전세권의 의의
2절 전세권의 존속기간
3절 전세권과 임차권의 선택
4절 전세권 권리분석
5절 전세권의 말소기준등기 요건
6절 전세권의 배당
7절 전세권이 개인이냐 법인이냐의 차이점
3장 임차권등기명령제도
1절 임차권등기명령제도의 의의
2절 절차
3절 요건
4절 효과
5절 대상
6절 경매 절차에서의 지위
7절 「민법」의 주택임대차등기도 임차권등기명령 준용
4장 가등기
1절 가등기란?
2절 「가등기담보 등에 관한 법률」의 제정이유
3절 가등기의 인수와 소멸
4절 가등기 사례별 분석
5장 가압류
1절 가압류의 의의
2절 경매에서의 가압류의 지위
3절 전소유자의 가압류
4절 가압류의 취소
5절 가압류와 가처분의 차이
6장 가처분
1절 가처분이란?
2절 가처분의 종류
3절 가처분의 권리분석
4절 가등기와 가처분의 차이점
5절 가처분의 효력
7장 저당권, 근저당권, 법정저당권, 공동저당권, 공장저당
1절 저당권
2절 근저당권
3절 법정저당권
4절 공동저당권
5절 공장저당
8장 지상권
1절 지상권의 개요
2절 존속기간 및 지료
3절 지상권의 효력 및 소멸
4절 지상권과 법정지상권, 토지임대차의 차이
5절 차지권, 지역권
9장 환매특약의 등기
1절 환매특약 등기란?
2절 환매특약의 기간
3절 권리분석

part 5 특수권리분석
1장 법정지상권
1절 법정지상권의 의의
2절 법정지상권의 종류
3절 법정지상권의 성립요건
4절 관습상 법정지상권의 성립요건
5절 법정지상권의 성립시기
6절 법정지상권의 존속기간
7절 지료
8절 법정지상권의 소멸
9절 법정지상권의 주요 판례
10절 법정지상권의 해법
2장 분묘기지권
1절 분묘기지권의 의의
2절 분묘기지권의 성립요건
3절 분묘기지권의 특징
4절 분묘기지권의 존속기간
5절 타인의 토지 등에 설치된 분묘 처리방법
6절 분묘기지권의 소멸
7절 장사법을 활용한 분묘지기권의 해결
3장 유치권
1절 유치권의 의의
2절 유치권의 성립요건
3절 유치권의 성질
4절 유치권의 효력
5절 유치권의 소멸
6절 유치권의 유형과 성립가능성 여부
7절 유치권의 해법
4장 가처분 심화
1절 선순위 가처분
2절 후순위 가처분
3절 사례별 분석
5장 선순위 가등기
1절 가등기의 종류 파악
2절 선순위가등기와 소멸시효
3절 선순위 가등기권자가 매매로 소유권이전등기를 한 경우
4절 선순위 가등기 말소 방법
5절 매수인이 소유권을 상실한 경우
6장 지분 물건
1절 공유 지분의 의의
2절 공유의 성립
3절 지분의 비율, 처분, 제한
4절 공유자 간의 법률관계
5절 공유의 주장
6절 공유물의 분할
7절 공유 지분 물건의 권리분석
8절 공유 지분의 낙찰 후 인도
9절 공유 지분 배당문제
10절 공유 지분 해법
11절 구분소유적 공유의 판단
7장 대지사용권, 대지권, 대지권미등기, 별도등기
1절 대지사용권
2절 대지권
3절 토지별도등기
8장 농지
1절 농지의 정의
2절 농지의 소유자격
3절 취득면적
4절 농지취득자격증명
5절 농지원부 발급, 농업경영체 등록
6절 농지연금