경매 통장 플러스 -왕초보도 완전 쉽게 따라 하는- (2020.1)

“누구나 탐내는 부동산이 당신을 기다리고 있다” 

지금 가진 돈으로 시작하는 ‘경매 통장’ 

많은 사람이 ‘경매는 아무나 못 한다’고 생각하고 시작하기도 전에 지레 겁부터 먹는다. 하지만 경매야말로 성별과 나이에 상관없이 누구나 쉽게 시작할 수 있는 유일한 투자다. 학창시절 내내 운동만 했고, 사회에 나와서도 수영 강사 일만 하느라 재테크는 1도 몰랐던 저자가 선택할 수 있는 것 역시 경매였다. 원고, 피고란 단어조차 몰랐지만 ‘나라고 왜 못 하겠냐’라는 생각으로 은행에 가서 통장 하나를 만들었다. 그렇게 보증금 300만 원으로 시작한 경매 통장은 3년 후 30억 원으로 불어났다. 

저자를 따라 저마다의 기적을 이룬 사람들은 말한다. 처음에는 ‘통장 하나 만든다고 뭐가 그렇게 많이 달라질까’라고 생각했지만, 막상 통장을 만들고 나니 마음가짐부터가 달라졌고, 입찰을 위해 꾸준히 법원에 다니고, 물건을 보는 눈이 생기면서 비록 패찰하더라도 포기하지 않고 다음 입찰을 준비할 수 있었다고 말이다. 

“경제가 위기일수록 경매는 기회다” 

부동산 가격이 떨어져도 경매로 산 부동산은 절대 손해 보지 않는 이유 

현 정부로 들어선 이후, 부동산 시장을 내다보기가 더욱 어려워졌다. 강화된 규제 정책 때문에 부동산 투자는 위험하다는 사람도 많다. 하지만 이런 상황일수록 경매는 더욱 빛을 발한다. 경매는 무조건 현재보다 싸게 살 수 있으므로 부동산 시장이 하락해도 리스크를 최소화할 수 있기 때문이다. 먼저 싼 가격으로 낙찰받은 뒤, 임대수익을 보거나 들어가 살다가 낙찰받을 때 이익을 본 금액 이하로 가격이 내려가기 전에 팔아버리면 그만이다. 경매는 일반 매매와는 달리 ‘두 번 다시는 없을 타이밍을 잘 탄 투자’가 아니라, ‘부동산이 하락해도 손해를 보지 않는 유일한 투자’다. 세금과 금리가 아무리 인상된다고 하더라도 경매로 벌 수 있는 수익에 비할 바가 못 된다. 내 집 마련이 꿈인 메뚜기 세입자부터 안전한 게 아니면 시작조차 안 하는 소심한 투자 입문자에게 경매를 추천하는 이유다. 

“누구나 자신만의 신화를 쓸 수 있다” 

평범한 사람들을 부자로 만든 인생 역전 스토리 

현재 저자는 강연과 모임을 통해 전국의 경매 초보자들에게 간접 경험과 실전 지식을 알려주고 있다. 함께 임장을 다니면서 물건을 보는 방법을 알려주고, 권리분석이 까다로운 물건을 해결하는 방법 등을 가감 없이 전수하고 있다. 이 책에는 저자의 이야기는 물론 그가 지도해준 사람들의 성공기 또한 가득 담겼다. 아흔에 경매를 시작해 낙찰까지 받으신 할아버지, 조합원 지위 승계를 받을 뻔했지만 아깝게 현금 청산 대상에 그친 재건축 아파트, 3건 연속으로 아파트와 주택을 낙찰받은 수강생 등이다. 그들에게는 두 가지 공통점이 있다. 하나는 주변에서 흔히 볼 수 있는 평범한 사람이라는 것, 또 하나는 저자의 첫 책 『경매 통장: 지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는』을 보고 바로 실천에 옮겼다는 점이다. 이들의 실제 성공 사례는 아직도 ‘내가 할 수 있을까’라는 생각에 주저하고 있는 초보자들에게 ‘돈은 이렇게 버는 것’이라는 길잡이가 되어줄 것이다. 

경매 투자는 반드시 성공할 수 있다. 너무나도 확고한 시장이고 실패할 수 없는 투자다. 단, 이는 지금 당장 실천으로 옮겼을 때를 전제로 한다. 경매는 어렵고 위험하다는 생각에 망설이고만 있다면, 저자와 평범한 이웃들의 이야기를 통해 용기를 내고 당장 시작해보길 바란다.

저자 : 김유한

경매 학원 ‘정오’의 대표다. 20대 후반에 우연히 경매를 경험했고, 30대에 본격적으로 뛰어들었다. 수많은 성공과 실패를 경험하면서 투자에 눈을 떴고, 3년 반 만에 수십 채의 부동산을 보유한 30억대 자산가가 되었다. 

저자는 수영 강사였다. 검소하고 성실하게 살았지만, 그 달 벌어 그 달 먹고사는 생활은 좀처럼 나아지지 않았다. 아내의 생일 선물로 따뜻한 점퍼를 가격 걱정 없이 사주고, 아이의 장난감을 중고가 아닌 새것으로 사주는 정도, 딱 그만큼 만이라도 되고 싶어 경매를 시작했다. 대한민국에서 평범한 월급쟁이로는 가난의 굴레를 벗어날 수 없었기 때문이다. 그렇게 300만 원으로 시작해 자산을 1000배 불린 경험담을 『경매 통장』에 담아 출간했다. 이후 『경매 통장』이 특정 상품인 줄 알고 실제로 신한은행에 가서 발급해달라고 한 독자들이 생길 만큼 경매 투자 열풍을 일으키며 베스트셀러 작가가 되었다. 

책 한두 권으로 경매에 관한 모든 것을 알려줄 수는 없지만 아직도 망설이는 사람들에게 용기를 북돋워주고, 경제적인 자유를 찾는 법을 알려주기 위해 2019년에 직접 혹은 수강생들이 입찰했던 최신 사례들을 『경매 통장 플러스』에 담았다. 

지금 당장 은행에 가서 경매 통장 하나를 만들어라. 그 작은 시작이 300만 원이 전부였던 저자의 인생을 바꿨듯 당신의 인생을 180도 바꿀 것이다. 

초판 프롤로그: 인생을 바꾸는 기회, 통장 하나면 충분하다 

개정판 프롤로그: 경매의 적은 성급함이다 

Chapter 1. 돈이 없을수록 경매에 뛰어들어라 

01. 왜 하필 경매를 선택했나 

평범한 서른 가장의 고민 | 경매, 인생의 전환점이 되다 | 한 살이라도 어릴 때 시작하라 | 의지와 열정만으로도 충분하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경매는 어떻게 진행되나요? 

02. 아슬아슬했던 첫 경매: 인천 서구 신현동 빌라 

지금 가진 돈으로 시작할 수 있다 | 간신히 손해를 면하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 빌라, 안정적인 월세의 정석 

03. 안정적인 임대 수익을 노려라: 경기도 오산 다세대 주택 

산업단지는 임대 수요가 풍부하다 | 집은 눈으로 보기 전에는 모른다 | 중소기업과 임대차 계약을 맺다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 기본 중의 기본, 부동산 서류 읽는 법 

04. 한 건물에 여러 개 물건을 낙찰받다: 강서구 화곡동 도시형 생활주택 

공인중개사를 믿지 마라 | 개별 매각 물건의 입찰가 쓰는 법 | 배당받는 임차인의 명도가 늘 쉬운 건 아니다 | 허무하게 끝난 강제집행 | 셀프 소송으로 마땅히 받아야 할 돈을 받아내다 | 건물 관리, 만만하게 보지 마라 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 누구나 까다로운 명도, 도대체 뭔가요? 

Chapter 2. 쉽고 간단한 것부터 시작하면 된다 

05. 학원가만큼 좋은 입지도 없다: 양천구 목동 빌라 

의심스러운 유치권과 잦은 전출입 | 집주인의 부탁을 들어준 임차인 | 낙찰받은 집을 다시 경매에 넘기다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 헷갈리는 권리분석 완전 정복 

06. 집이 아닌 도시 전체를 봐라: 인천 도림동 다세대 주택 & 동탄 아파트 

도시개발 구역을 주목하라 | 강남과의 접근성은 언제나 옳다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 기일입찰표는 두 번, 세 번 확인하자 

07. 발에 불이 나도록 밟다: 포항시 남구 대잠동 땅 

법정지상권이 얽힌 땅은 심사숙고하라 | 은행은 안전한 물건에만 대출해준다 | 철거 전 건물주와 극적으로 합의하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경락자금대출을 레버리지하라 

Chapter 3. 어려울수록 경쟁은 낮고 수익은 높다 

08. 학군이 좋으면 기본은 한다: 안양 첫 번째 아파트 

재매각 물건에 지레 겁먹지 말자 

09. 100원 차이로 낙찰받다: 안양 두 번째 아파트 

소유자의 신분은 반드시 확인하자 | 소유자와의 거래는 금물이다 

10. 드디어 내 집이 생겼다: 안양 세 번째 아파트 

평촌 생활권에 정착하다 

11. 경매 시장에도 온갖 작업이 존재한다: 안양시 관양동 주택 

집이 무너지고 있다고? | 액상화 현상의 진실 | 업체와 소유주의 계획에 걸려들다 | 가장 임차인의 물증을 확보하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 꼼꼼함이 운을 이긴다! 단계별 비용 지출 

12. 상가는 상권분석이 답이다: 서울대입구역 & 용인 수지 상가 

현장 분위기가 입찰가를 바꾼다 | 단기 임대로 공실을 만회하다 | 매력적인 만큼 위험한 NPL | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 상가 경매 완전 뽀개기 

부록 

01. 2019년 성공 낙찰 사례 파헤치기 

수익을 내는 두 가지 방법: 경기도 성남시 상가 

물건의 장단점을 파악해 수익을 극대화하라 ｜ 또 다른 소유자가 나타났다! | 목적에 맞게 인테리어하기 

만 원짜리 경매 물건: 자전거 

자전거도 경매를 한다고요? | 중고물품에 입찰할 때는 출처를 반드시 확인하자 

쪼개진 부동산도 다시 보자: 경기도 남양주시 다세대 빌라 

아흔에 시작한 경매 | 지분으로 낙찰받았다면 어떻게 해야 할까? 

될 성 싶은 부동산은 임장에서 결정된다: 평택시 빌라 & 화성시 빌라 

임장할 때 꼭 가야 할 세 군데 | 반값빌라의 진실 

당신은 조합원이 맞습니까?: 인천시 남동구 재건축 아파트 

재건축 물건의 두 가지 지위 

경매 성공의 9할은 꾸준함: 인천시 남동구 오피스텔 & 인천시 계양구 아파트 

모범 수강생, 첫 낙찰의 기쁨을 누리다 | 꾸준한 발품이 수익을 만든다 | 주택 입찰 시 주의할 점 

포기하지 않는 것이 낙찰의 비결: 용인시 처인구 아파트 & 인천시 부평구 아파트 & 용인시 기흥구 상가 & 안산시 상록구 아파트 

낙찰 취소라니요 | 두 차례 패찰 끝에 찾아온 기쁨 

02. 경매 입문을 위한 10단계 매뉴얼