생생 경매 성공기 2.0 -푼돈으로 큰돈을 만드는 확실한 비결- (2020.2 개정증보판)

세입자는 현대판 노예(?)
건물주의 꿈? 결코 멀리 있는 건 아니다!
왕초보도 쉽게 이해하는 경매 입문서
 푼돈으로 큰돈을 만드는 설마의 비결

 세입자는 집주인보다 더 기여를 하면서도 그 집에 관한 모든 권리와 수익은 집주인이 독식한다. 분당 수내동에 오피스텔을 하나 산 적이 있다. 그때 매입가는 8,700만 원이었고, 사서 전세 8,000만 원에 세를 놨다. 결국 그 오피스텔을 사는 데 들어간 총 비용 8,700만 원(취득세와 등록세 등 등기비용 포함) 중에 8,000만 원은 세입자가 부담하고 실제로 부담한 금액은 1,000만 원 남짓이다. 총 비용 중 85%에 해당하는 금액을 세입자가 대신 부담한 셈이다. 저자는 겨우 15% 만 부담했다. 그런데 더 가관인 것은 매년 전세 만기가 돌아올 때마다 전세금이 500만 원씩 올라갔다. 2년 만에 전세금은 9,000만 원이 됐고, 결국 투자금은 제로(0)가 되어버렸다. 매입 2년 반이 지나서 팔았는데 매가는 1억 2,500만 원이었다. 투자금 제로(0)인 상태에서 잔금을 받고, 전세금이랑 양도세를 제하니까 3,000만 원이란 돈이 남았다. 도대체가 투자 수익률을 계산할 수가 없다.
부동산 투자자의 꿈은 건물주다. 임대인이 되는 것이다. 원룸(또는 투룸) 10가구쯤 있는 건물을 가지고 건물에서 나오는 월세가 200~300 정도가 되면 회사를 당장 그만둘 수 있다. 모든 직장인들의 꿈 아닌가. 퇴사하기! 그런데 건물 살 돈을 모은다는 게 쉽지가 않다. 건물은 나를 기다려주지 않는다. 돈을 모으면, 어느새 저만큼 도망가 있다. 건물주의 꿈은 영원히 이룰 수 없는 신기루인가?
저자가 처음 건물을 낙찰 받은 것은 경매를 시작하고 3년 만이다. 부동산 투자자들 궁극의 꿈인 건물주, 임대인인 셈인데, 경매 투자 3년 만에 그 꿈을 이뤘다. 당시에 낙찰 받은 건물은 경기도 시흥시에 있는 9가구짜리 건물이었는데, 주변에 시화공단이 있었다. 공단 지대가 흔히 그렇듯, 건물 세가 잘 나왔던 동네다. 당시 시세로 방 2개짜리 전세가 4,000만 원, 월세는 보증금 1,000만 원에 월세 40정도 했다. 그 건물을 3억 1,500만 원에 낙찰을 받았다. 9가구를 몽땅 월세를 놓으면, 보증금 9,000만 원에 매월 360만 원 정도 월세가 들어오는 물건이었다.
간단히 계산해 보자!
•낙찰가: 3억 1,500만 원
•비용: 2,500만 원
•총 투자금 : 3억 4,000만 원
•보증금 9,000만 원 / 월세 360만 원
 즉, 2억 5,000만 원 투자하고 매월 360만 원을 받는 것이다. 1년이면 4,320만 원이고, 수익률(이자율)로 환산하면 17.3%라는 놀라운 수익률이 나온다. 그런데 문제는 수중에 2억 5,000만 원이라는 돈이 있어야 한다는 것이다. 지금으로부터 13년 전인 당시 물가로 생각해 보면 2억 5,000만 원은 만만찮은 돈이다. 회사를 그만두기 직전이었는데, 연봉이 3,000만 원 정도였던 걸로 기억한다. 2억 5,000만 원이란 돈을 모으려면, 8년은 걸린다. 한 푼도 안 쓴다는 전제하에 말이다. 그렇게 돈을 모으면, 몇 년이란 세월이 흐르는 동안 건물 가격이 그대로 있을까? 모은 돈보다 더 크게 올라 있을 것이다. 실제로 낙찰 받은 그 건물은 3~4년 만에 시세가 5억 원을 넘어섰다. 이처럼 작은 돈으로 경매를 통한 건물주의 꿈을 이루는 방법들을 이 책은 생생하게 전한다.

결혼은 가정을 책임져야 합니다.
그래서 독하게 종잣돈 모으기를 했습니다.

다시 대박을 꿈꾸며 이번에는 IT벤처업체로 자리를 옮겼습니다. 결과는 역시나 벤처 거품은 꺼져버리고 제 꿈도 함께 꺼졌습니다. 그동안 조금이나마 모아뒀던 저축도 같이 사라졌습니다. ‘월급 나오는 회사를 다니라’는 와이프의 명령에 다시 증권사 HTS 개발업계로 돌아오고, 그때부터 꾸준히 월급을 모으기 시작했습니다. 몇 번에 걸친 무모한 도전과 계속되는 실패, 무모하게 도전했으니 실패는 당연한 결과였죠. 자본주의 사회에서 자본을 무시하고 내 몸 하나만 가지고 뭔가를 해보려고 했던 무모함 말입니다. 그때부터는 딴 생각 않고 월급을 타면 몽땅 와이프한테 가져다 맡겼습니다. 종잣돈 모으는 과정은 특별히 재밌는 과정이 아닙니다. 그냥 단순한 과정일 뿐입니다. 회사 다니고, 한 달 지나면 월급타고, 월급타면 저축하고, 또 회사 다니고…. 그 단순함이 도를 지나쳐서 너무나 지루하고 시간까지 오래 걸립니다. 한두 달 모아서 종잣돈 몇 천이 모이면 좋은데, 1년 내 모아봐야 1,000만 원 모이면 많이 모일까? 너무나 지루하고 너무나 단순해서 종잣돈 모으기에 성공하기가 쉽지 않습니다. 제가 종잣돈을 모으게 된 결정적인 계기는 결혼이었습니다.

내가 내 동네를 꾸준히 파면
 알짜배기가 나옵니다.

내가 사는 동네는 다른 사람보다 내가 조금은 더 알고 있겠죠? 경매를 할 때도 내가 사는 동네부터 시작하면 조금은 쉽게 시작할 수 있습니다. 경매 물건을 하나 뽑아서 조사를 하는데, 가만 보니까 내가 자주 다니던 목욕탕 옆집이네, 또는 내가 버스 타려고 걸어 다니던 골목길에 있는 집이네, 그럼 훨씬 조사가 쉬워지는 겁니다. 그러다 보면 그 집에 누가 사는지, 임차인인지 집주인인지, 어떤 사람인지 그 동네에 처음 오는 사람보다야 내가 더 잘 파악할 수 있을 거구요. 경매뿐만 아니라 일반 투자를 할 때도 그 동네 시세를 너무나 빤히 파악하고 있으면, 시세보다 싸게 나온 것을 알아볼 수 있는 눈이 생깁니다. 이 동네를 내가 빤히 아는데 매물로 나온 가격이 싼 건지 비싼 건지 알아볼 수 있으면 투자의 절반은 성공한 겁니다. 실제로 우리 카페 회원 중 한 명이 전농동의 방 3개짜리 지하 빌라를 낙찰 받은 적이 있었습니다. 9,900만 원(제 생각에) 고가 낙찰이었습니다. 그래서 제가 물었습니다. “아니 이런 지하 빌라를 왜 받으셨나요? 그것도 고가에.” 그 동네가 그 회원께서 대학 시절을 보낸 동네였고, 대부분의 주택이 대학생에게 임대를 주기 위해서 원룸으로 개조되어 있던 것이었습니다. 그 물건도 마찬가지로 개조를 해서 겉으로 보기에는 방 3개짜리 빌라인 줄 알았는데, 그게 독립적인 원룸으로 3채인 거였죠. 각각 하나씩 따로 따로 세를 놓을 수 있는 구조였습니다. 하나당 전셋값이 최소한 3,000만 원, 저요? 저는 애초에 그 물건 쳐다보지도 않았을 겁니다.

12가지 재주 가진 놈이 저녁거리 간 데 없다?
토끼도 세 굴을 판다.

이런 속담이 있죠? ‘12가지 재주 가진 놈이 저녁거리 간 데 없다’ 그런데 이런 속담도 있더라고요. ‘토끼도 세 굴을 판다.’ 저는 처음부터 경매로 시작했지만, 그렇다고 지금껏 경매만 고집하지는 않습니다. 경매로 시작했다가 급매물도 잡고, 수요 예측을 해서 차액도 남기고, 요즘에는 세력을 형성해서 수요와 공급을 직접 창출하기도 하고 그때그때 상황에 맞게 대처하고 있습니다. 모든 투자는 수익률이 가장 중요한 잣대가 되는데요, 워런 버핏이 말했죠? ‘연 20% 수익률만 꾸준히 올리면 갑부가 된다’고요. 내가 써먹던 어떤 툴이 현 상황에 맞지 않아서 수익률이 저조해진다 싶으면 또 다른 툴을 찾아 나서고, 그것도 약발이 다했다 싶으면 또 찾고, 그러다 보면 예전에 써먹던 툴이 다시 유용하게 쓰이는 상황이 도래하기도 합니다. 12가지 재주 가진 놈이 너무 잔머리를 굴리다 보면 저녁거리도 해결 못하는 사태가 올 수도 있습니다. 그래서 ‘한 우물만 파라’는 말도 있긴 한데, 또 한 우물만 죽어라 파다가 진짜 목말라 죽을 수도 있으니까, 토끼처럼 굴 세 개 정도는 파 놓는 대비책을 마련하자는 거죠. 투자의 길이 오로지 하나만 있는 것도 아니고, 또 내가 가는 길만이 오직 정도(正道)라 할 수 있는 것도 아니고, 하여간 세상은 어렵습니다.

경매를 하는 이유
 낙찰이 아니라 수익입니다.

경매를 하는 이유는 시세보다 싸게 살 수 있기 때문입니다. 현재가 보다 낮은 가격에 사서 현재의 시세에 파는 매우 단순한 논리입니다. 경매란 나 말고도 그 물건에 입찰하는 사람이 또 있다는 뜻입니다. 때문에 많은 사람들이 경매를 배우고 입찰에 도전합니다. 하지만 100명 중에 50명이 입찰에서 떨어지자마자 ‘아~이건 안 되는 구나!’라고 생각합니다. 수익이 나려면 낮게 써야 하는데, 그렇게 하면 낙찰이 안 되고, 반대로 높게 쓰면 수익이 안 납니다. 논리적으로 될 수가 없는 구조라고 생각하고 포기하는 사람들이 속출합니다. ‘경매는 돈이 될 수 없는 구조’라고 생각하는 것입니다. 아울러 경매가 대중화돼서 이제 와서 시작하기엔 늦었다고 말하기도 합니다. 하지만 이 말 역시 오래전부터 있어 왔습니다. “제가 2004년에 경매를 배우러 갔는데, 그때 저는 이렇게 생각했어요. ‘이렇게 좋은 투자법이 있다니 야호~ 신난다! 나는 이제 대박이다’라고요. 그리고 책 저자가 운영하는 경매학원에 등록을 했어요. 근데, 이게 웬걸 그 경매학원에 등록한 수강생이 100명도 넘고, 강의실에 꽉 차더라고요. ‘그럼 그렇지~! 이게 그렇게 좋은 투자법이라면 사람들이 안할 리가 없지’라는 생각을 하면서 100명과 함께 경매 교육을 받게 되었어요.” 그렇다면 경매는 어떤 형태로 진행이 될까? 그 과정을 살펴봅시다. 일단 경매 법정은 일반 법정과 똑같이 생겼습니다. 입찰할 때 보증금을 넣는데, 낙찰을 못 받은 사람들에게는 보증금을 돌려줍니다. 반면, 낙찰자는 따로 불러서 신분증과 영수증을 주는데, 마치 학교 다닐 때 단상에 나가서 상장을 받는 느낌으로 받습니다. “낙찰 받고 통로를 지나가면 모든 사람들이 쳐다보기 때문에 뭔가 집중 받는 느낌이 들어요. 내가 1등한 것 같아서 부러워하죠. 그리고 법정 밖에 나가면 대출업체 아줌마들이 전화번호를 물어보는데, 마치 연예인이 된 느낌도 들어요. 우리가 길거리 지나가다가 누가 전화번호 물어보는 일이 굉장히 드물잖아요. 기분이 참 묘합니다. 그래서 낙찰자를 바라보면서 ‘와~ 부럽다’라는 느낌이 들게 돼요.” 이 때문에 경매를 시작할 때는 ‘돈 벌어야지’라는 마음으로 시작했던 사람들이 어느 순간 ‘나도 낙찰 받아야지’로 목표가 바뀌기도 합니다. 그리고 낙찰을 받기 위해 입찰금액을 높게 쓰는 우를 범하게 됩니다. 또한 낙찰을 받아두면 나중에 오를 수도 있다며 스스로 위안을 삼기도 합니다. 더불어 과감히 수익을 포기하고 ‘낙찰-잔금-명도-매도’까지 경매의 한 사이클을 경험해 볼 거라고 변명 아닌 변명도 하게 됩니다.

안정일
설마(雪馬) 안정일
•고려대학교 정보공학과 졸업
•군대 제대 후 집이 경매로 날아가고 전 가족 뿔뿔이 흩어짐
•졸업 후 7년 동안 여러 IT업체에서 근무
•한두 군데 빼고는 근무했던 대부분의 회사가 망함

•2002년 : 결혼(전 재산 전세보증금 3,000만 원)
•2002~04년 : 월화수목금금금 12시 퇴근 고단한 종자돈 모으기 시작
•2004년 : 종자돈 3,000만 원 들고 경매 세계에 투신
•2006년 : 최초의 내 집 마련(2억짜리 분당에 25평 아파트)
•2007년 : 집 22채 보유, 종부세 1,000만 원 납세자 등극
•2008년 : 6억 원대 38평형 아파트 장만
•2008년 : home336 카페 개설
•2010년 : KBS VJ특공대, MBC 경제매거진 출연
•2016년 : 채널A 서민갑부 출연
•2017년 : SBS 뉴스토리 출연
•2018년 : 유튜브 채널 (설마안정일경매강의) 개설

》현재《
•네이버 카페 <3천만원으로 시작하는 내집 마련>
•유튜브 채널 <설마안정일경매강의> 운영

》저서《
•《3000만 원으로 22채 만든 생생 경매 성공기》
•《설마와 함께 경매에 빠진 사람들》

김민주
•경향신문사 ‘레이디경향’에서 취재 기자로 근무
•동아일보사 ‘주간동아’, ‘여성동아’, ‘신동아’ 등에서 프리랜서 취재 기자로 활동
•《설마와 함께 경매에 빠진 사람들》 지상사 공저
•사람들과 소통하는 것을 즐기고, 더 나은 삶을 살고 싶어 하는 어느덧 마흔 중반의 여자

1부 프롤로그_종자돈 3,000만 원

1부 생생

1 무일푼에서 22채 보유까지

 집 한 채는 있어야
 전세를 살면서 큰일을 저질러야
 세입자는 현대판 노예(?)
무일푼 25년 전 이야기
 눈물을 훔치시던 아버지｜차근차근 실패를 향해서
 조강지처와의 만남
 결핵에 걸리고
 대기업에서 내 미래를 보니
 독하게 시작된 종자돈 모으기
 아버지 눈물로 보내드리고
 경매 공부 시작
[TIP] 나만의 방식으로 용어 정리①/경매란?
마법이 시작되고
 지금 온 가족이 단칸방 신세
 종부세 납세자
 전 7년 후 7년

2 경매 재테크 시작

 경매 법정 첫 경험기
 입찰용지를 꺼내서 다시 확인｜공부할수록 모르겠는 것
 첫 경매 법정 에피소드 4가지
 에피소드 하나｜에피소드 둘｜에피소드 셋｜에피소드 넷
 경매 법정 가기 전까지
 책 읽기｜선한 부자에 가입｜대법원 사이트 검색｜권리분석｜유료 경매정보 사이트 가입｜물건 선정｜보증금 마련｜법정 가기 전날
 두 번째 경매 법정 가기에 앞서
 두 번째로 경매 법정 다녀와서
 법정 안은 사람들로 꽉꽉
 두 번째 경매 법정 에피소드 5가지
 에피소드 하나 : 대리인 입찰｜에피소드 둘 : 공유자우선매수권｜에피소드 셋 : 취소된 물건｜에피소드 넷 : 보증금을 깜빡｜에피소드 다섯 : 밥 먹고 합시다
 두 번째 경매 법정 뒷이야기
 이야기 하나 : 동사무소 세대열람｜이야기 둘 : 공유자우선매수청구권
 조사 다 해놓고 응찰 포기한 물건
 지금 집주인 연락두절 상태
 토지별도등기에 도전
 내가 최고가인가?
장수빌라 진행 상황
 들어가고 싶었던 물건 3개
 첫 번째 물건｜두 번째 물건｜세 번째 물건
 현장답사의 중요성
 첫 번째 이야기｜두 번째 이야기｜세 번째 이야기
 경매 법정 체험기 하나 더
 고수의 실력을 직접 목격
 경매 작전 빌라
1,000원 더
 대단한 세입자
[TIP] 나만의 방식으로 용어 정리②/전세권등기와 확정일자
 공매로 낙찰 받은 집을 원소유자에게 되팔고
 잘 나가지 않는 빌라의 처분
 첫 번째 물건｜두 번째 물건｜세 번째 물건｜네 번째, 다섯 번째 물건｜복비를 빵빵하게｜낮은 가격에 낙찰｜느긋해야｜시세 파악을 정확히

3 경매 노하우

 히말라야 은둔고수의 돈 버는 가르침 : BLSH
 12가지 재주 가진 놈이 저녁거리 간 데 없다?
 [TIP] 나만의 방식으로 용어 정리③/말소기준권리란?
부동산 사장님과 친하게 지내기
 돈이 되는 물건이 보인다
 우리 동네는 내가 전문가(동네 전문가)
알짜배기를 낚아챈다
 시세를 너무 잘 아는 것의 맹점
 위장(선순위)임차인 경매 물건
[TIP] 나만의 방식으로 용어 정리④/선순위임차인이란?
팔지도 않고 원금 회수하기
 대표적인 성공사례 3가지
 실패사례 3가지
 버블 세븐지역 버블이 꺼지고
 경매에도 상도가 있다
 다가구주택 단독 낙찰 후 취하｜첫 번째 만남｜두 번째 만남｜세 번째 만남
 경락잔금 마련 Know How
무소의 뿔처럼 혼자서 가면 힘들다
 초보자의 명도
 이제부터 모든 법적 권리는 당신에게｜가능하면 2명 이상 동행｜얘기는 들어주되, 말려들지 말 것
 가족을 위해 실력 발휘
 명도의 상반된 사례 2가지
 첫 번째 사례｜두 번째 사례
[TIP] 나만의 방식으로 용어정리⑤/대항력이란?
우선변제권의 재사용 : 특이사례
[TIP] 나만의 방식으로 용어정리⑥/우선변제권의 재사용 불가란?
낙찰 후 처분 사례
 도림동 빌라｜인천 만수동 빌라
 미아, 화곡, 신림, 광명, 성남, 평택
 차라리 쉬는 것도 투자

4 경매에 임하는 투자 마인드

 경매의 목적은 ‘낙찰’이 아닌 ‘수익’
놓치고 후회하는 편이 묶이는 것보다 100번 낫다
20번 입찰에 1번 낙찰
 수료하고 나서｜수료 후 첫 경매 법정 출전｜수료 후 3개월｜나도 한 번 낙찰 받아 보자｜결국 꾸준한 입찰만이 살 길
 낙찰 받기 전엔 정주지 말아야
 소액투자 다(多)보유 전략

1부 에필로그

2부 경매

2부 프롤로그

5 경매는 기회다!

시작하는 사람들
 설마의 투자 팁｜‘서울에서 1억 이하 내 집 마련하기’
설마라는 닉네임
 처음부터 싸게 사는 투자법｜1년 이내에 매도하는 것을 기본｜카페 회원 최전무님의 수익 사례｜경매하기 좋은 시장이란 돌고 돈다｜카페 회원 마리나님의 수익 사례｜경매에는 퇴직이 없다
 경매를 하는 이유
‘나도 낙찰 받아야지’
경매의 단점
 쉽게 낙찰 받지 못할 것입니다!
무조건 낙찰 받는 비법 세 가지?