나라 땅 내 땅처럼 사용하기 -토지투자의 틈새 국유재산 활용법- (2020.2)

‣‣‣ 누군가 돈을 벌었다면
 그는 남들이 보지 않는 것을 본 것이다!!

부동산투자가 레드오션이 된 지는 이미 오래다.
아파트나 상가로 대박을 치는 투자는 사실상 사라졌다. 그나마 경험이 많은 투자자들은 토지시장에서 고수익을 올려왔지만 이곳도 이미 레드오션으로 바뀌고 있다.
고수는 남들이 관심을 기울이지 않는 곳을 본다.
적은 자본으로 고수익을 올릴 수 있는 틈새투자, 국공유지 투자를 알고 있는가?

‣‣‣ 소자본으로 수익을 내는 틈새, 아는 것이 돈이다!!

토지투자에 대해 깊은 관심을 가지고 투자 기회를 찾는 사람들이라고 하더라도 미처 생각지 못하고 지나쳐 온 투자영역이 바로 국공유지와 같은 국유재산이다.
실제로 투자의 고수라고 할 수 있는 부동산 전문가들은 임야와 같은 부동산개발에 자신의 역량을 집중하고 있고, 이런 투자에서 국토의 약 24퍼센트에 해당하는 국공유지는 매우 중요한 투자 포인트가 된다. 그리고 아는 사람만 안다.

‣‣‣ 나라 땅을 내 땅처럼 쓸 수 있다면

 국공유지에 대한 투자는 나라 땅을 사용료를 내면서 사용하거나 처분되는 국유재산을 매입하는 것이다.
하지만 여기에는 복잡하고 까다로운 수많은 제한요소들이 있고, 그래서 일반인들이 쉽게 접근하기 어려웠던 점들이 있다.
역사를 통틀어 모든 큰 이익은 이런 곳에서 생긴다. 국유재산이 어떻게 관리되고 어떤 과정을 거쳐 빌려주거나 처분하는지에 대한 이해가 있다면 소액으로도 새로운 투자기회를 잡아 이익을 올릴 수 있는 기회가 많다.
당연히 일반인들은 모른다. 일반적인 개인 소유의 토지에 비해 국공유지의 경우 입찰을 통해 더 저렴하게 매수하거나 일정한 조건을 갖출 경우 저렴하게 불하받아 사용할 수 있지만 누가 알려주겠는가?

나라 땅을 내 땅처럼 사용하는 투자, 생각보다 어렵거나 복잡하지 않다.
스마트 폰만 있어도 관심 지역의 불하 받고자 하는 국유재산에 대한 정보에 접근할 수 있고, 전자입찰을 통해서 주변의 지가에 비해 저렴한 가격으로 낙찰을 받거나 대부를 받아 수익을 창출할 수 있기 때문이다.
필요한 것은 국유재산관리 시스템을 알고 투자기회를 찾기 위해 발품을 팔며 노력하는 과정이다. 물론 복잡하고 접근하기 어려울 것이라고 생각했던 국공유지 투자의 핵심 포인트를 먼저 짚어보기 위한 지식의 습득이 먼저고 그래서 이 책은 유일한 국공유지 투자 안내서라고 할 수 있다. 즉 어떤 국유지가 매수 가능한 땅이고, 어떤 절차와 과정을 통해서 불하를 받아 사용할 수 있는지 복잡한 관리 규정과 관련 법규를 간명하게 해설하면서 사례를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법을 모색한다.

 

이인수
20년 가까이 토지 관련 PM 컨설팅 경력을 바탕으로 토지중개, 분양중개, 토지매입 및 개발, 매도, 세무, 법무 컨설팅 등 다양한 업무영역에서 이름을 알려왔으며 3만여 명의 회원들이 열독하는 도서관 형태의 토지투자 플랫폼을 운영하여 많은 소액 재테크 토지투자자들 뿐만 아니라 각종 토지민원인, 매각을 희망하는 토지소유자, 개발 분양사업자들로부터 커다란 호응을 얻고 있다. 한편 10여 년간 소액 토지투자자를 위한 토지투자정보 제공과 커뮤니티제공 취지로 개설한 네이버카페 ‘땅개미모(http://cafe.naver.com/korland1212)를 운영하면서 일찍부터 인터넷 토지공간을 개척했고, 카페 회원들을 대상으로 토지투자에서 발생하는 수많은 문제들을 상담해 주는 지식 나눔이 역할을 하고 있다. 수 년 동안 토지투자자들을 대상으로 한 강좌와 정보 그리고 지식경험을 묶어 제공했던 토지 전문 강의록이 뜨거운 반응을 얻었으며, 비도시지역에서의 PM으로서 토지매입, 인허가처리, 토목공사 그리고 건축컨설팅 등을 현장에서 심도 깊게 축적한 경험을 바탕으로 수익성 있는 토지투자 관련 정보와 지식을 나누고자 하는 희망을 가지고 있다.
위크엔드펜션 대표이사, 한국펜션창업연구소 소장, 한국능률 협회 펜션창업 과정 강사를 거쳤으며, 코랜드연구소 소장으로 일하고 있다. 저서로는 『토지투자 보물지도』 『맹지탈출』 『땅값의 비밀』 『3년 3배 오르는 땅투자 투시경』이 있으며 『펜션 재미있는 실천학』 『펜션경영입문』을 번역 출간했다.

 

프롤로그

PART 01. 국공유지 투자의 미래

 국공유지란 무엇을 말하는가?
19 국공유지의 개념
020 국유지의 정의
020 국유지의 법적 지위와 역할
021 국공유지 변천과 현황
022 국공유지 관리 방향과 관리청
024 국유재산의 종류
024 국유재산의 분류 이유

 국공유지의 관리방향에 따른 투자
027 일반재산과 행정재산에 따른 투자
032 경쟁입찰이냐, 수의계약이냐?
033 국공유지 매각을 위한 평가 원칙

 국공유지 투자를 위한 현황 분석과 캠코의 온비드 활용
037 캠코와 국유재산 점유현황 분석
045 내 집 마련에도 활용되는 재개발 국공유지 투자법
048 국유재산법 및 동법 시행령과 시행규칙 해설
054 국유재산 관리계획 해설
057 국유지 불하 절차와 매각 금액
058 장기간 사용료를 내며 점유하고 있는 국유지의 매수
059 대부계약, 사용수익허가 없이 점유한 국유지 매수우선권

2020 국유재산에 관한 정책 방향과 활용
060 국유재산의 현황과 관리기관
062 국유재산의 매각 활용
064 국유 잡종재산의 대부 활용
067 국유재산의 활용법
068 2020 국유재산종합계획

PART 2. 공유지 투자를 위한 허가와 절차 관련 실무

 국공유지 투자 관련 허가 실무
079 도로점용 허가
087 농업기반시설 목적 외 사용 허가
097 공유수면 점용 사용허가

 국유재산의 용도폐지
097 국유재산의 용도폐지란?
098 용도폐지의 절차

 국공유지의 매수와 관련 법규
103 국공유재산의 매수 신청
104 국공유재산 매수 위임과 승인
105 국공유지 불하에 따른 질의응답
107 국공유지 점유권 투자의 매력
114 국공유지 불하 방식과 매수 절차

 국공유 잡종재산의 대부와 매수 투자
140 매각 방법 및 절차
151 한국자산관리공단의 국유재산 대부 절차 안내

 국유지 점용과 투자 사례
154 국유재산의 저렴한 투자방법
158 대지의 10배를 내 땅처럼 사용하는 K 씨의 전원 주택지
162 국유림 매수 절차와 방법

 하천부지 점용허가와 이용
165 하천부지의 이해
172 하천점용허가의 기준

 국공유지 매입과 관계 법령

 캠코를 이용한 국유 일반재산 사용하기
188 질의응답으로 보는 캠코 온비드 이용
197 국유재산 대부 전자입찰 : 온비드
198 스마트 폰으로도 임대 가능한 국유지
201 온비드를 통해 국유지를 낙찰 받아 대부계약한 사례
210 부동산 임대 사용자 선정 전자임찰 공고
216 입찰과 관련한 Q&A
 218 수의계약으로 국유지를 매입한 사례
222 국유지 매입투자 사례
225 구거와 하천점용허가 사례
228 소액으로도 가능한 국공유지 투자
230 국유지 매입 사례
233 신설구거 기부와 폐구거의 매수 관련 사례
238 건축물이 있는 국유림 매수 사례
241 국유재산의 교환 절차

PART 3. 유재산처분기준과 매입 실전

2019년도 국유재산처분기준

 국공유지 관리체계와 취득 및 처분

 국유지 매입에서의 체크사항

 부록
 국공유재산 계약 관련 참고서류