미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라 (2020.8)

이제, 강남 아파트 대신

4차 산업 미국 리츠에 투자하라

포스트 코로나 시대는 언택트를 통해 4차 산업을 앞당기고,

앞으로 10년은 부동산이든 주식이든 4차 산업 인프라 투자가 성공한다

코로나19 사태로 ‘사회적 거리 두기’를 해야 하는 현실에서 모든 생활환경은 비대면 비접촉이라는 언택트(untact) 시대가 되었다. 하지만 이것은 진정한 비접촉을 뜻하는 것이 아니라 디지털로 연결된 접촉, 즉 디지털 콘택트(digital contact)를 의미한다. 그것도 이전보다 훨씬 다양하고 폭넓은 디지털 접촉이 이루어지는 시대가 되었다. 인터넷 쇼핑, 인터넷 뱅킹, 핀테크, 디지털 미디어, 원격의료, 온라인 교육, 음식 배달 등 다양한 분야가 직접 접촉하지 않고 디지털로 접촉이 이루어지고 있다. 생활 전반에 걸쳐 언택트 시대는 본격화되고 있고, 이를 준비하는 기업들의 디지털 전환은 본격적인 성장이 진행될 전망이다. 또 이의 바탕이 되는 네트워크 시스템, 인공지능, 빅데이터, 사물인터넷, 데이터센터, 클라우드, 반도체 등의 분야도 장기적인 고성장 국면으로 접어들고 있다.

결국 포스트 코로나 시대는 디지털 콘택트를 바탕으로 4차 산업혁명의 발전 속도를 가속화할 것이고, 이에 따라 구글 아마존, 애플, 페이스북, 마이크로소프트, 넷플릭스, 네이버, 카카오 등 디지털 1등 플랫폼 기업들의 생태계 확장은 더욱 가속화될 것이며, 이를 위한 디지털 인프라 설치가 집중적으로 투자될 것이다. 그리고 바로 여기에 투자의 기회가 있다.

코로나19 사태로 개인이나 기업이나 디지털화되고 있으므로 많은 데이터들이 빅데이터화되면서 보존되어야 하고, 많은 동영상 스트리밍이나 영상회의, 또 온라인 교육 등을 위해 저장 공간에 저장되고 네트워킹이 되어야 한다. 여러 목적에 맞는 소프트웨어 컴퓨팅 시스템을 포함한 클라우드 환경의 데이터센터부터 단순한 저장 장치의 데이터센터까지 다양한 디지털 인프라가 대폭적으로 필요한 시대가 되었다. 또 풍부한 데이터를 네트워킹할 수 있는 통신 환경, 즉 5G 인프라 환경이 필요하다는 것이다. 결국 이 책에서 이야기하고 있는 데이터센터나 5G 인프라 타워, 그리고 물류센터 등 4차 산업의 인프라가 되는 리츠들은 코로나19 사태 이후 일차적으로 폭발적인 수요 증가가 나타나고 있다.

4차 산업혁명도 본격적인 성장을 위해서는 5G 인프라가 설치되어야 하고, 수없이 많은 클라우드센터를 포함한 데이터센터가 설치되어 빅데이터가 축적되고 교류되어야 한다. 또 물류센터 등 많은 4차 산업 인프라 시설들이 깔려야 한다. 산업혁명기의 인프라를 담당했던 것이 철도회사라면 지금 4차 산업혁명의 인프라는 디지털 인프라 시설이고, 이러한 디지털 인프라 부동산을 보유하고 관리하면서 성장해나가는 글로벌 4차 산업 리츠들이 바로 4차 산업혁명을 가져오는 바로 그 철도 회사일 것이다. 산업혁명기에 가장 먼저 돈을 벌고 성장했던 산업이 철도 회사였던 것처럼 4차 산업혁명기에도 디지털 인프라 관련 리츠가 먼저 성장할 수밖에 없다.

이런 맥락에서 글로벌 4차 산업의 인프라가 되는 부동산에 투자하는 것은 반드시 고려해야 할 투자법이고, 그 대표적인 것이 이 책에서 설명하는 미국 상장 4차 산업 인프라 리츠이다. 데이터센터부터 5G 네트워크센터와 물류센터, 그리고 바이오 클러스터 등의 1등 리츠 기업들은 4차 산업혁명 초기의 가장 유망한 자산이기 때문이다.

예를 들어 대표적인 4차 산업 부동산으로 ‘데이터센터’를 예로 들 수 있다. 4차 산업 혁명의 핵심인 ‘클라우드 컴퓨팅’이 글로벌 전역에서 안정적으로 지원되기 위해서는 해당 컴퓨팅 자원의 생성을 담당하는 실물 인프라, 즉 ‘데이터센터’를 필연적으로 필요로 하게 된다. 또한 아직은 존재하지 않지만 가까운 미래에 전기차나 수소차 충전소를 전문적으로 개발하고 운영하는 전문 리츠가 등장한다면 이 또한 글로벌 친환경차 시장의 성장과 함께 가파른 기업가치 상승을 경험할 수 있을지 모른다. 따라서 형태가 어떻든 ‘성장하는 산업’의 인프라 역할을 하는 부동산들의 가치는 장기적으로 꾸준히 상승하는 모습을 보이며 현재는 ‘4차 산업’의 인프라 역할을 하는 부동산들의 집합 혹은 리츠들이 매년 꾸준한 자산가치 상승을 경험하고 있다.

결론적으로 국내 투자자들 또한 글로벌 4차 산업 리츠 투자를 통해 향후 10년 동안 4차 산업에서 파생되는 수요를 누릴 수 있는 다양한 부동산에 투자할 수 있을 것이다. 또한 이는 최근 정부의 적극적인 규제로 세후수익률이 감소하고 있는 아파트 투자나 아직은 걸음마 단계인 국내 공모 리츠 투자보다는 당분간 최고의 투자 대안이 될 수 있을 것이다.

이 책은 국내 최고의 전문가들이 오랜 기간 글로벌 성장형 리츠를 심층 분석한 결과를 바탕으로 가장 빛나는 종목들이 무엇이고, 그 이유가 무엇인지, 그리고 어떠한 전략으로 투자해야 하는지 상세하게 소개하고 있다. 그간 리츠를 안정적 배당을 주는 그저 그런 심심한 산업에서, 4차 산업의 인프라를 공급하는 근육이 넘치는 산업으로 바라보는 패러다임 변화를 이 책을 통해 느낄 수 있을 것이다. 더불어, 영혼까지 끌어모아 너도 나도 부동산에 투자하는 혼돈의 시대에서 가장 현명하고 확실한 투자법을 전해줄 것이다.

4차 산업 미국 리츠와 그 투자법을 완벽하게 이해할 수 있는 구성

이 책은 총 7장으로 구성되어 있다.

1장은 포스트 코로나 시대 앞당겨진 4차 산업혁명에 대한 전반적인 내용을 담았다. 언택트 시대 4차 산업 1등 기업들의 최근 동향을 담았으며, 투자의 대가 워런 버핏이 4차 산업에 투자하게 된 배경을 서술했다. 1장의 마지막 부분에는 4차 산업 리츠에 대한 간략한 소개와 저자들이 제안하는 4차 산업 리츠 포트폴리오를 덧붙였다. 2장부터 3장까지는 국내 투자자들이 글로벌 4차 산업 리츠에 투자해야 하는 이유와 향후 투자 유망한 4차 산업 리츠를 산업별로 깊이 있게 다루었다. 아직까지 국내 투자자들에게 다소 생소한 리츠의 기본적인 개념부터 글로벌 리츠의 역사, 그리고 투자자들이 리츠 투자를 통해 얻을 수 있는 수익의 구성과 투자 대상까지 폭넓게 다루었다. 4장부터 5장까지는 리츠의 투자 개론과 리스크 요인 등 보다 심도 있는 내용을 다룸으로써 국내 투자자들의 리츠 투자에 대한 이해도를 제고하려고 노력했다. 6장은 국내 아파트 투자와 4차 산업 리츠 투자를 비교해보는 내용을 다루었고, 마지막 7장은 글로벌 유망 4차 산업 리츠에 대한 기업분석을 담았다. 데이터센터, 5G 통신 인프라, 이커머스·물류시설 등으로 대변되는 4차 산업 리츠는 글로벌 1등 기업들이 성장하는 데 반드시 필요한 인프라의 역할을 도맡고 있다. 역사적으로 어느 시대이든 산업의 발전에 앞서 산업의 근간이 되는 인프라 투자가 선행되었다. 빠르게 다가오는 4차 산업 시대에 앞서 투자자들은 이들 4차 산업 리츠를 반드시 주목할 필요가 있다.

이 책을 통해 독자 여러분은 4차 산업 시대를 맞아 기존의 부동산 투자의 경계를 무너뜨리고 4차 산업의 인프라 역할을 하는 부동산 투자에 좀 더 확고한 인식을 가질 수 있을 것이다.

머리말

이 책의 구성·감사의 말

1장 언택트, 제로금리, 4차 산업

그리고 거대한 유동성의 시대

01 포스트 코로나 시대는 언택트를 통해 4차 산업을 앞당긴다

02 패러다임의 변화, 20년의 검토 끝에 4차 산업에 투자하기 시작한 워런 버핏

03 코로나19 사태로 풀린 유동성은 자산 버블을 가져온다

04 산업혁명에 앞서 인프라가 먼저 간다, 4차 산업 리츠 새로운 성장 사이클의 시작

05 하나금융투자가 제안하는 4차 산업 리츠 포트폴리오

06 4차 산업 리츠 투자 전략과 실행 방법

2장 국내 투자자가 글로벌 리츠에

투자해야 하는 이유

01 리츠란, 그리고 리츠 투자를 통해 얻을 수 있는 것들

02 부동산 투자의 경계를 확장하는 글로벌 리츠

03 성장하는 부동산에 투자해야 하는 이유

3장 앞으로 10년을 지배할

글로벌 4차 산업 리츠의 핵심 분야

01 통신 인프라: 통신 인프라가 없다면 5G도 없다

02 데이터센터: 디지털 인프라를 넘어 디지털 플랫폼으로

03 물류 인프라: 포스트 코로나 시대, 온라인 소비의 트렌드화

04 비즈니스 클러스터: 비즈니스 시너지를 찾아서

4장 4차 산업 리츠 완벽하게 이해하기

01 리츠는 어떻게 성장하는가

02 다양한 리츠의 가치평가법

03 리츠의 성장과 자본 조달 방식

5장 4차 산업 리츠에 투자할 때

기억해야 할 리스크들

01 금리 리스크

02 부채 리스크

03 업황 리스크

04 실물경제 리스크

6장 강남 아파트 대신

글로벌 성장형 리츠에 투자하라

01 ‘부동산 투자 = 아파트 투자’라는 공식의 반세기가 지나간다

02 리츠 주가는 도대체 왜 움직이는 것일까?

03 아파트 투자와 비교한 리츠 투자의 장단점-1

04 아파트 투자와 비교한 리츠 투자의 장단점-2

05 리츠 활성화라는 정부 정책에 편승하라

7장 지금 당장 투자해야 할

4차 산업 리츠 BEST 10

아메리칸타워(AMT)

크라운캐슬인터내셔널(CCI)

프롤로지스(PLD)

에퀴닉스(EQIX)

디지털리얼티트러스트(DLR)

아메리콜드(COLD)

알렉산드리아리얼에스테이트(ARE)

아센다스리츠(A17U)

케펠DC리츠(AJBU)

메이플트리로지스틱스(M44U)