돈이 되는 서울 아파트 지금 당장 사라 (2020.8)

빅데이터는 서울 아파트의 상승을 예측하고 있다!

서울 아파트 투자의 정석

“손해 보지 않고 이기는 부동산 투자 가이드”

부동산에 관한 질문 중에 가장 많이 하는 질문이 있다. 아파트 가격이 너무 많이 올랐는데, 내 집 마련은 꼭 해야 하나요? 내 집 마련을 하지 않고 전세로 살면 되지 않나요? 내 집 마련 후 원금과 이자를 상환해야 하는데, 너무 부담스럽지 않나요? 부동산 가격의 역사적 흐름을 볼 때 부동산은 실물자산 중에서 가장 안전하다. 부동산 중에 서울, 서울 중에 강남, 강남 중에 신축 아파트로 돈이 몰리고 있다. 이런 상황에서 서울 아파트 가격은 연일 상승하고 있다.

『돈이 되는 서울 아파트, 지금 당장 사라』는 수많은 데이터를 바탕으로 서울 아파트의 미래 가치를 분석한다. 서울 아파트 가격이 상승하는 이유와 전망에 대해 객관적으로 분석하고, 언제 아파트를 사고팔아야 하는지, 어떠한 원리로 아파트 가격이 오르는지, 아파트 가격의 역사적 패턴은 어떠한지 등 절대로 실패하지 않는 부동산 투자 가이드를 제공한다.

『돈이 되는 서울 아파트, 지금 당장 사라』는 제1장 서울 아파트의 특징, 제2장 서울 아파트의 미래, 제3장 서울 아파트를 이해할 수 있는 빅데이터, 제4장 서울 아파트의 역사적 패턴, 제5장 서울 아파트를 사는 법, 제6장 투자할 때 반드시 알아야 할 것들 등 6장으로 구성되었다. 인구와 일자리가 집중되어 있는 서울은 대한민국의 부(富)가 모여 있는 곳이다. 또한 전국의 교통망이 서울로 집중되어 있어 최고의 입지를 자랑한다.

서울 아파트 가격은 지속적으로 상승한다

서울은 아파트를 지을 땅이 거의 없다. 2013년부터 택지 공급이 거의 중단된 상태다. 당연히 아파트가 공급되지 않아 최소 5년 이상 아파트가 부족하다. 서울 아파트는 지난 20년간 꾸준하게 공시지가가 상승해왔다. 그러다 보니 2019년 기준 서울의 땅값이 가장 많이 올랐다. 서울은 5.29%로 전국 평균 3.92%보다 대략 1.3%p 이상 상승률을 기록했다. 서울에는 양질의 일자리가 집중되어 있다. 일자리는 지하철과 연계되어 있다. 강남구에 있는 강남역, 역삼역, 선릉역, 삼성역, 잠실역까지 연결되는 지역에 대기업 본사와 금융업까지 다양한 일자리가 모여 있다.

재건축과 재개발도 서울 아파트 가격이 상승하는 데 큰 요인으로 작용한다. 현재 서울에 30년 이상 된 아파트가 30% 이상을 차지한다. 재건축 사업이 늦어지면 여러 가지 부작용이 발생한다. 첫째, 전월세 물량이 급감해 임대 시장에 부담을 줄 수 있다. 둘째, 공급 부족으로 아파트 가격이 폭등한다. 셋째, 아파트에 대한 소비자의 선택 폭이 줄어든다. 건축 인허가 물량이 점점 줄어드는 것도 서울 아파트 가격이 폭등하는 이유다. 2018년부터 2020년까지 계획 물량이 3년 연속 줄어들고 있어 서울 아파트 공급은 큰 차질을 빚을 것이다.

부동산 가격의 양극화는 점점 심화될 것으로 보인다. 우선, 신규 아파트와 연식 있는 아파트의 가격 양극화가 심화된다. 신규 아파트의 상품 경쟁력은 질적으로 변화하고 있다. 또한 비싼 아파트는 계속 비싸진다. 희소성이 더욱 부각된다. 비싼 아파트는 부동산 가치라고 할 수 있는 4가지 요소를 모두 충족시킨다. 교육환경, 일자리, 상권, 교통환경 등 어느 하나 부족함이 없다. 비싼 아파트 지역을 보면 수요 대비 공급이 항상 부족하다. 

서울 아파트 가격 상승 사이클이 다가오고 있다. 가장 큰 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 공급이다. 아파트 수요가 늘면 공급이 동시에 늘어나야 한다. 서울 아파트 입주 물량은 2015년부터 2019년까지 지속적으로 완만하게 상승해왔지만, 2020년에 물량이 조금 줄다가 2021년에는 거의 반 토막이 된다. 물량 감소는 아파트 가격 상승을 부추긴다. 

지금 서울 아파트를 사야 하는 이유

수많은 데이터가 서울 아파트 가격 상승 시그널을 보내고 있다. 첫째, 아파트 공급 물량에 따라 부동산 가격이 상승하거나 하락하는데, 입주가 예정된 아파트 물량이 너무 적다. 공급 물량만 봐도 2021년 이후 서울 아파트 가격 상승 신호는 뚜렷하다. 둘째, 서울 아파트 전세 가격이 지속적으로 상승하고 있다. 전세 수요가 많고, 공급 물량이 턱없이 부족했기 때문이다. 셋째, 아파트 매입을 못 하거나 전세금마저 너무 많이 오른 상태여서 주거 대체제인 주상복합, 대형 평형, 나 홀로 아파트, 오피스텔 가격이 상승하고 있다. 넷째, 2013년부터 2015년까지 미분양 아파트가 급격히 줄어들면서 부동산 가격 상승 신호를 보내고 있다. 다섯째, 입지 좋은 아파트의 청약 경쟁률이 수백 대 1 이상을 기록한다. 여섯째, 입지가 좋지 않은 아파트나 구축 아파트가 팔린다. 

서울 아파트는 2023년 이후에 상승한다. 2021~2023년에 서울 아파트 공급 물량이 거의 없기 때문이다. 2021년에는 2만 가구밖에 공급되지 않는다. 2022년과 2023년에는 더 심각하다. 2021년부터 2023년까지 3년간 공급 물량은 5만 가구도 되지 않는다. 서울 아파트 가격은 상승이 장기화할 수밖에 없는 상황이다. 금리도 아파트 가격에 영향을 준다. 기준 금리가 상승하면 평균적으로 아파트 가격이 상승한다. 더욱이 기준 금리가 상승하거나 하락해도 서울 아파트 가격은 상승한다. 다시 말해 서울 아파트 가격은 기준 금리의 상승과 하락 여부와 상관없이 평균적으로 올라간다는 것을 알 수 있다.

서울 아파트는 현재 상승기에 있다. 서울은 대한민국의 모든 것이 집중되어 있다. 교통망부터 교육환경까지 인프라가 잘 갖춰져 있다. 서울은 땅이 부족해 땅값이 매년 상승하고 있다. 우리나라는 국토가 좁고 인구가 많다. 서울은 부자들이 많이 살고 있다. 대기업과 중견 기업이 몰려 있고, 일자리가 넘쳐난다. 서울 아파트와 수도권 아파트 매매 가격도 격차가 벌어지고 있다. 서울 아파트를 사는 것이 수익률에서도 월등히 앞선다. 

지은이 : 김태현

평범한 사람이자 부동산 전문 작가다. 남들보다 빨리 사회에 나와 부모가 그랬던 것처럼 성실한 사회인으로 꾸준히 지금까지 일하고 있다. IMF와 금융위기 등 경제적 어려움을 겪으면서 직장인이 살아남는 길을 찾기 위해 경제 공부를 시작했다. 지난 15년간 경제경영 도서부터 부동산 관련 도서까지 1,000권이 넘게 읽었다. 특히 그중에서 부동산 시장 원리로 보는 우리 사회의 경제 흐름에 매료되었다. 경제 흐름에 따른 부동산 원리를 파악해 나갔으며, 부동산 매매 시장에서 실제로 많은 거래를 해서 발 빠른 시장 예측도 가능해졌다. 부동산 시장을 읽는 것은 우리 사회의 경제 흐름을 파악하는 것과 같다. 어떤 정부이건 새로운 정부의 이슈는 매번 부동산이었다. 이 책은 내 집 마련을 꿈꾸는 평범한 사람들에게 조금이나마 도움을 주고자 집필되었다. 부동산은 요행이 아닌 엄격한 경제 논리 위에 있으며, 그것을 증명하기 위해 각종 통계 자료와 데이터를 분석해서 집필했다.

머리말 ․ 5

제1장 서울 아파트의 특징

서울은 아파트를 지을 땅이 없다 ․ 13

서울 아파트의 공시지가는 20년 동안 상승해왔다 ․ 18

우리나라의 일자리는 서울에 집중되어 있다 ․ 24

서울의 아파트 가격은 상승해왔다 ․ 31

서울의 가구수는 늘어날 것이다 ․ 39

서울의 집값을 잡으려면 교통망을 확충하라 ․ 45

최고의 입지는 사람들이 몰리는 곳이다 ․ 52

학군에 따라 아파트 가격이 달라진다 ․ 58

제2장 서울 아파트의 미래

서울의 전월세 공급은 줄어들고 수요는 많아진다 ․ 67

재건축이 늦어지면 서울 아파트 가격이 상승한다 ․ 75

멸실 가구가 증가하면 부동산 가격이 올라간다 ․ 82

인허가 물량이 줄어들고 있다 ․ 88

서울 아파트는 양극화가 심화된다 ․ 94

서울 아파트의 슈퍼 상승 사이클이 다가온다 ․ 100

미래 가치가 더해질 역세권 프리미엄 ․ 106

신축 아파트 가격은 상승할 것이다 ․ 111

제3장 서울 아파트를 이해할 수 있는 빅데이터

서울 아파트의 입주 물량 ․ 121

집값 상승의 시그널을 한눈에 알 수 있다 ․ 128

서울 아파트는 2023년 이후에도 상승한다 ․ 134

아파트 가격은 거래량으로 알 수 있다 ․ 139

서울 아파트는 통화량이 늘면 오른다 ․ 146

가계 부채는 위험한 수준인가? ․ 153

인플레이션과 물가상승률, 집값에 미치는 상관관계 ․ 160

한국과 일본의 부동산 흐름과 가격 동향 ․ 166

금리가 아파트 가격에 미치는 영향 ․ 176

제4장 서울 아파트의 역사적 패턴

서울 아파트 가격을 잡을 수 있는 방법 ․ 185

아파트 가격이 오르고 내리는 핵심 요인 ․ 192

분양가 상한제가 아파트 가격을 잡지 못하는 이유 ․ 203

역대 정부의 부동산 정책에 따른 서울 아파트 가격 변화 ․ 209

서울의 강남 아파트 가격 변천사 ․ 215

10년 후 강남의 대체지가 될 수 있는 곳은 어디인가? ․ 222

서울 아파트 가격의 흐름을 알면 매매할 때를 알 수 있다 ․ 227

외국 자본과 서울 아파트 가격 변동 ․ 233

제5장 서울 아파트를 사는 법

손품과 발품을 팔아 정보를 수집하라 ․ 243

수도권 아파트보다 서울 아파트를 사야 한다 ․ 249

서울 아파트 중에서도 A급 아파트가 있다 ․ 255

서울 아파트 구매가 늦었다고 실망할 필요는 없다 ․ 263

서울 아파트는 최고의 노후 대비가 된다 ․ 268

제6장 투자할 때 반드시 알아야 할 것들

자금 조달 계획서를 작성하라 ․ 279

아파트를 살 때 확인해야 할 사항이 있다 ․ 284

부동산 담보 대출은 이자 연체가 되지 않아야 한다 ․ 291

참고문헌 ․ 297