부동산 생활세금을 알아야 내 집 마련 설계를 할 수 있다

생활 속 돈 버는 부동산 세금 상식,
이 한 권에 정리한다!

국가 경제가 발전하게 되면 자연히 부동산 가격도 상승하게 된다. 봉급생활자는 요즘처럼 제로 금리나 다름없는 저금리 시대에 급여만 저축해서는 도저히 내 집을 마련하기가 어렵다. 은행이자가 미미해서 매월 100만 원을 저축해도 10년을 저축해야 1억 2,000만 원에 불과하니 집값 상승을 따라갈 수가 없는 것이다. 그렇기에 내 집 마련을 위해서는 자신은 싼 집에 살면서 어느 정도 목돈을 마련한 후, 대출을 받거나 전세금을 안고 집을 사서 일정 기간 지나 양도소득세 비과세혜택을 받고 팔아 다시 원하는 지역의 주택을 전세를 끼고 집을 사야만 한다.
그런데 지금은 1주택자라도 어느 지역은 반드시 거주해야만 비과세혜택을 받을 수 있으므로 양도차익이 생기면 몇억 원의 세금을 내야 할 수도 있어 생활세금을 모르고서는 중산층 이상이 되기 위한 설계를 할 수 없다. 그렇다고 상황이 이러하니 세금은 어렵고 이해할 수 없다면서 내 집 마련 설계를 포기하겠는가? 이제는 개인적으로 부동산 세금에 대해 어느 정도 이해해야만 내 집 마련의 토대를 마련할 수 있다.
대전지방국세청장 등 24년간의 국세청 공직 생활, 10년간의 세무사 경험을 한 저자가 내 집 마련을 위한 수십 차례의 이사 경험 등을 토대로 내 집 마련을 하는 데 반드시 알아야만 하는 부동산 생활세금 상식을 피부에 와 닿게 기술했다.
이 책에서는 세금을 이해하기 위해 꼭 알아야 할 기본 용어부터 시작해서 양도소득세를 내지 않을 수 있는 비과세혜택을 상세히 설명했다. 양도소득세 상식을 가지고 있는 주택임대사업자가 어떻게 세금 혜택을 받았는지를 언급했다. 물론 2020.7.10. 부동산 대책으로 혜택이 축소되고 신규사업자에게는 더 이상 혜택이 주어지지 않게 되었지만, 부동산 시장 상황에 따라 어떻게 바뀔지도 모르므로 관심을 가지고 미리 준비한다는 관점에서 알아두어야 한다. 정부에서는 집 값 상승을 억제하기 위해 비과세를 받으려면 거주해야 하는 거주 요건을 강화하고 있으나 경기를 부양해야 할 시점이 오게 되면 다시 완화할 수 있으므로 부동산 생활세금을 이해해야 한다. 또한, 생활세금 상식을 알고 금융 등 경제 마인드가 있으면 모든 사물을 경제적인 관점에서 바라보게 되므로 자신의 선택과 노력에 의해 미래의 삶도 결정된다는 긍정적 사고를 하게 될 수 있다. 사례와 함께 문답식을 곁들여 생활세금에 대해 설명되어 있어 이해하기 쉽게 구성되었다. 내 집 장만을 빨리 할 수 있는 방법, 나아가 중산층 이상이 될 수 있다는 확신을 가지고 이 한 권을 펼쳐보자.

김창섭
예일세무법인 대표 세무사로 재직 중인 저자는 대전지방국세청장 등 24년간의 국세청 공직 생활, 10년간의 세무사 경험, 내 집 마련을 위한 수십 차례의 이사 경험 등을 토대로 내 집 마련을 하는 데 반드시 알아야만 하는 부동산 생활세금 상식을 피부에 와닿게 기술했다. 내 집 마련은 못살던 시절이나 경제 발전을 이룬 현시점이나 한결같이 서민들의 꿈이다. 경제 발전으로 개인의 삶의 질은 향상되었지만, 부동산, 금융, 세금 등 관련 지식을 아는 사람과 모르는 사람 간의 빈부격차는 커지고 집값은 경제 위기가 오지 않는 한 점진적으로 올라간다. 그래서 국민소득이 올라가도 집 한 채 없으면 상대적 박탈감이 생길 수밖에 없다. 또한, 집 한 채 있어도 노후를 위해 재테크를 어떻게 해야 할까 고민하는 사람들도 많다. 이 책은 부동산 생활세금 상식 전반을 다루었기에 이런 분들에게 많은 도움이 될 거라고 확신한다. 과거에는 고금리 시기였기에 다른 지식이 없어도 오로지 저축해서 목돈을 마련하고 적어도 5~6년 정도 착실히 청약금을 불입하면 주택공사의 공급주택을 분양받을 수 있었다. 그러나 지금은 택지도 한정되어 있어 공급이 적을 뿐만 아니라 분양금액이 너무 비싸고 당첨되기도 어렵다 보니 기존 주택 시장에 뛰어들고 있어 수요가 공급보다 많기에 집값이 상승하고 있다.
필자는 내 집 마련을 하는 데 알아야 하는 상식 중에서 세금 문제에 대한 정확한 지식을 전달해 내 집 마련과 노후 설계에 도움을 주고자 한다. 더 나아가 국가가 발전하는 과정에서 개인의 재산도 증가될 수 있기를 바라며 어려운 세금을 정확히 이해할 수 있도록 심혈을 기울였다.

 

프롤로그

1강 부동산 세금을 줄이기 위한 3가지 세금 상식
 많이 버는 사람일수록 세율이 높아 세금을 많이 낸다
 양도소득세 세금은 근로소득세 세금보다 많다고 느껴진다
 수입금액과 소득금액을 이해하자

2강 내 집을 빨리 장만하기 위한 양도소득세 비과세상식
 양도소득세를 전혀 내지 않는 비과세는 내 집 마련의 지름길이다
1세대 2주택인데도 1주택자처럼 세금을 내지 않을 수 있다
 조합원입주권도 주택이라서 세금을 안 낼 수 있다
1세대 1주택자는 언제 팔아도 세금 한 푼 안 내는 경우가 있다
2주택 이상 다주택자라도 세금 한 푼 안 낼 수 있다
 세금을 적게 낼 수 있는 장기보유특별공제는 반드시 받자
9억 원 이하 1세대 1주택 양도는 비과세요건을 갖추면 세금 한 푼 없다
9억 원 초과 1주택 양도라도 비과세요건을 갖추면 세금이 확 줄어든다
 일반 부동산을 양도해도 장기보유특별공제를 받을 수 있다
 농지, 임야를 양도해도 장기보유특별공제를 받으면 세금이 줄어든다
 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면 세금 폭탄을 맞는다
 양도소득세 세율은 상식으로 알아야 세금 계산을 할 수 있다
 부동산 생활세금 정책을 알면 돈 벌 수 있다
 쉬어가기

3강 중산층 주택임대사업자의 세금 특별 혜택
 주택임대사업자 장·단기 구분
 주택임대사업자 등록조건
 임대주택의 7가지 어마어마한 국세 세금 혜택
 세금 혜택 ① : 종합부동산세가 없다
 세금 혜택 ② : 1세대 1주택 거주요건이 없다
 세금 혜택 ③ : 거주주택은 비과세받는다
 세금 혜택 ④ : 양도소득세율이 낮다
 세금 혜택 ⑤ : 장기보유특별공제 10% 더 받을 수 있다
 세금 혜택 ⑥ : 장기보유특별공제 70%까지 받을 수 있다
 세금 혜택 ⑦ : 양도소득세 100% 감면받는다
 주택 임대소득 과세기준 및 소득세
 쉬어가기

4강 양도, 증여를 통한 합법적인 절세 상식
 집을 자녀에게 싸게 넘기는 방법이 있다
 시세보다 싸거나 비싸게 팔아 절세할 수 있다
 가족 간 부동산을 거래해도 증여세를 안 낼 수 있다
 비과세요건을 갖춘 1주택자는 증여해도 절세할 수 있다
 전세보증금이나 주택취득자금을 빌려주면 증여세가 날아온다
 쉬어가기

5강 중산층 이상이 되기 위한 종합부동산세 세금 상식
 종합부동산세 납세의무자
 종합부동산세 계산방법 및 신고납부기한
 종합부동산세 세율
 공시가격 현실화율, 공정시장가액 비율, 세부담 상한비율
 종합부동산세를 내지 않아도 되는 임대주택
2020.7.10.(2020.6.17. 포함) 정부에서 발표한 주택시장 안정 보완대책
 쉬어가기

6강 중산층이 되기 위한 상속 · 증여 관련 법률 및 세금 상식
 증여세는 서민에게도 날아오는 세금이다
 증여를 받아도 일정 금액은 세금이 없다
 동일인으로부터 여러 번 증여받으면, 10년 이내 받은 재산은 모두 합산한다
 상속세는 중산층 이상에게 날아오는 세금이다
 상속받을 순서는 민법에 정해져 있다
 상속받을 재산은 유언, 상속인 간 협의, 법정지분에 따라서 결정된다
 배우자 상속공제 시 상속개시 전 증여한 재산이 있는지 확인하자
 쉬어가기

7강 기타 세금 상식 및 경제 관련 시사용어
 고액 현금거래 및 혐의거래 보고 제도
 탈세제보 포상금 제도
 해외금융계좌 신고 제도
 현금영수증 의무 발급 제도 및 과태료
 주택 취득세율
 기부금에 대한 세제 혜택
 종교인 세금
 미술품에 대한 세금
 근로자 연말 정산 절세 팁
 기타 일반 상식
 일반 경제 상식

I 제언 I