투자 전 꼭 알아야 하는 상가임대차법

상가 투자나 창업을 준비하려면
임대차계약에 대한 이해는 필수 지식이다

통계청 자료에 따르면, 우리나라의 자영업자의 수는 550~560만 명에 이른다고 한다. 이들 자영업자에게 사업을 영위할 영업장이나 점포의 임대차는 영업장이나 점포의 매출 잠재력을 결정하는 중요한 문제다. 또한, 영업장이나 점포의 임대차 비용은 창업자금에서 가장 큰 비중을 차지하는 비용 항목이고, 이를 통해 결정된 매월 임대료는 수익성 있게 사업을 운영하는 데 결정적인 영향을 미치는 경우가 많다. 이런 부분이 아니더라도 어느 날 갑자기 점포를 비워야 한다든가, 임대료를 터무니없이 올려달라고 하는 예기치 못한 상황에 직면하게 될 가능성도 있다.
상가나 건물 소유주에게 상가건물의 임대차 문제는 상가나 건물 관리의 기본이 되는 중요한 문제다. 자신이 소유한 상가나 건물을 어떤 임차인에게 어떤 임대계약조건으로 임대하느냐 하는 문제는 상가나 건물의 수익성과 직결된 중요한 결정될 가능성이 크다.

이 책은 새로이 상가를 구입해 임대하려는 투자자와 상가를 임차해 창업하려고 하는 사람들에게 임대차관계에서 가장 중요한 부분을 구체적인 사례와 판례, 그리고 관련 법령을 통해 꼭 필요한 부분 위주로 살펴본다. 최초 계약할 당시 계약의 내용과 유불리를 꼼꼼히 따져 계약서를 작성했다고 해서 임대사업 또는 창업 성공을 보장할 수는 없다. 다만 계약서의 내용을 잘 살피지 않고, 계약서에 문자로 약정한 사항보다 구두로 한 말만 믿고 불리한 계약서를 작성함으로써 사업이 실패하는 일만은 막을 수 있다. 사업을 하는 사람 입장에서는 소송해서 이기는 것보다 애초에 그런 다툼이 발생하지 않도록 하고 사업에 집중하는 것이 가장 좋은 선택이 될 것이다.

이 책에서는 상가건물 임대차보호법의 객관적인 설명뿐만 아니라 창업자, 자영업자, 건물주, 상가건물 투자자들이 자주 직면하게 되는 세부 상황별로 어떻게 문제를 해결해야 하는가를 자세히 설명하고 있다. 이러한 측면에서 이 책은 창업자, 자영업자, 건물주, 상가건물 투자자들이 창업이나 사업의 영위 과정에서 발생할 수 있는 임대차계약과 관련된 다양한 상황들을 어떻게 처리해야 하고, 각 세부 상황에 따라 발생할 수 있는 여러 위험에 대해 어떻게 사전에 대비할 수 있는가에 대해 지혜를 제공하고 있다. 또한, 상가임대차 관련 자주 직면하게 되는 세부 상황별로 주요 내용은 본문에서 정리해서 설명하고, 그 내용의 근거가 되는 구체적인 법조문과 판례, 그리고 유권해석 등은 별도의 각주 형태로 묶어 표기함으로써 독자들이 쉽게 해당 내용을 이해할 수 있도록 세심하게 구성했다.

새로이 상가를 구입해 임대하려는 투자자와 상가를 임차해 영업하려는 창업자에게 상가임대차 관련한 핵심포인트를 짚어줌으로써 분쟁의 요소를 없애고 상가 투자와 창업 성공에 큰 도움이 될 것이다.  

서영천
2002년 한일 월드컵이 한창 진행되고 있을 무렵, 서울 연희동의 연립주택을 경매로 취득하면서 부동산에 대한 관심이 시작됐다. 이후 이공계 쪽에서의 직업을 부동산 분야로 바꿔 경매 컨설팅 업무를 통해 부동산 현장 일을 하게 되었고, 부동산 중 개업을 꾸준히 영위해 현재는 중개법인의 대표를 맡고 있다. 현장 실무만의 부족함을 채우고자 건국대학교 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를 취득했고, 전주대학교 대학원에서 부동산학 박사학위를 취득했다. 현재는 현장 실무와 이론적인 지식을 바탕으로 서울시 상가임대차 분쟁조정위원, 한국공인중개사협회 전임교수, 나사렛대학교 연구교수로 활동하고 있으며 건국대학교 미래지식교육원, 공주대학교 등 대학에서도 부동산학과 학생들에게 부동산학 관련 강의를 하고 있다.
저서로는 ≪주인이 나가래요≫가 있다.

 

추천사
 머리말
 기본 용어 정리

1. 상가건물 임대차보호법의 적용
 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 임차인의 범위
 특별한 지역의 상가임대차법 적용 ? 강화군, 제주도, 세종시
 환산보증금 범위를 초과한 임차인의 보호
 사업자등록을 신청하지 않은 임차인의 보호
 법인의 상가임대차법 적용
 여러 개의 구분점포를 임차하는 경우 대항력
 수수료 매장의 상가임대차법 적용

2. 계약의 조건과 특약
 소유자 아닌 사람과의 계약
 공동소유와 대리 계약
 특약으로 정한 임대인과 임차인의 계약해지권
 공동임차인의 계약서 특약
 약관으로 만들어진 계약서 특약의 효력
 법률에는 없고 판례만 있는 가계약
 등기부와 건축물대장의 소유주가 다른 경우
 계약 전에 확인해야 하는 건축물 용도 분류
 인허가 업종 관련 상가계약 전 확인해야 할 다섯 가지
 잔금 전 인테리어를 위해 비워주겠다는 약정의 위반
 신탁등기 된 부동산을 임대차하는 경우
 동일 임대인 소유의 건물에 같은 업종의 임차인이 들어오는 경우
 임대인 변경으로 인한 계약해지 및 재계약
 계약금 일부만 지급한 경우 해지 위약금
 전차인의 상가임대차법 적용
 임대인의 동의 없는 전대차계약
 그 밖의 전대차계약의 특징과 유의점
 임대인의 말을 믿고 계약했는데 허가가 안 되는 상가
 임차인에게 불리한 특약의 유효성 여부
 매매되는 경우 조건 없이 나간다는 특약
 제소전 화해조서의 작성

3. 보증금과 월세
 임대차기간 중 임대인의 인상 요구
 보증금을 인상하지 않고 월세로 전환해 인상하는 경우
 갱신요구권 없는 임차인에 대한 인상의 한도
3기에 해당하는 차임의 연체
 과거의 월세 납부 명세의 입증 책임
 임차인의 차임 감액 요구
 소송 중 임차인의 차임 지급
 임차인이 부담하는 부가가치세도 차임에 해당하는지
 보증금의 가압류
 차임 연체에 대한 연체료 약정
 이전 임대인과 차임 연체를 이유로 신규 임대인의 계약해지
 월세를 낮춰 신고하자는 임대인
 임대인의 계좌가 없어진 경우 월세 지급 방법

4. 수리와 관리
 임대인의 수리비 부담 범위
 신축건물의 기본 마감 범위
 습기 차고 곰팡이가 심한 상가
 임대인의 과도한 관리비 인상
 상가 관리단에서 업종제한을 규약으로 만든 경우

5. 계약의 갱신
 임차인의 갱신요구권과 임대인의 증액 청구
 갱신계약 할 때 알리는 재건축 일정이 갱신거절 사유에 해당하는지 여부
 아내 명의로 새로운 계약을 한 임차인의 갱신요구 기간
 자동으로 보장되지 않는 10년
 묵시의 갱신이 된 경우 임대차기간
 환산보증금 초과 임대차에서 묵시의 갱신이 되는 ‘상당한 기간’
임대인이 먼저 갱신거절을 통지한 경우 임차인의 갱신요구권
 전차인의 계약갱신청구권 범위

6. 계약의 종료
 임대인이 여러 명일 때 계약의 해지
2기 차임 연체 시 해지 가능하다는 특약
 신축상가 준공 지연으로 인한 해지
 종료 1개월이 남지 않은 시기에 임차인의 해지 통고
 임차인의 사정으로 도저히 임대차를 계속할 수 없을 때
 계약은 종료되었는데 보증금을 반환 못 하는 임대인
 계약종료 이후 계속 점유할 때 부당이득 여부
 임대인이 특약사항을 이행하지 않은 계약의 해지
 계약종료일 이전에 해지 통고를 번복하는 경우
 내용증명을 쉽고 편하게 보내는 방법
 내용증명이 반송되어 오는 경우

7. 중개보수와 권리금 계약 수수료
 중개보수가 너무 비싸요
 부동산에서 주는 공제증서의 의미
 묵시의 갱신 시 중개보수 당사자
 임차인이 계약금을 포기하는 경우 임대인의 중개보수

8. 원상회복
 원상회복의 중요한 대법원 판례
 내부 벽지까지 다시 하라는 임대인의 원상회복 요구
 일부의 원상회복 미비를 이유로 보증금 반환 지연
 원상회복 비용을 제외한 보증금을 공탁한 임대인
 임차인의 유익비 상환청구
 폐업신고를 해야 보증금을 반환한다는 임대인

9. 권리금
 임대인의 신규임차인과의 계약거절 사유
 일체의 권리금을 인정하지 않는다는 특약
 임대인이 권리금을 인정한다는 약정의 의미
 권리금 회수를 보호받지 못하는 상가
 갱신요구권이 없는 임차인의 권리금 회수
 임대인이 미리 새로운 임차인을 거절하는 경우
 계약종료일까지 권리금 회수를 못 하는 임차인
 권리금을 보장하는 보험
 권리금 손해배상 청구
 임대인의 가족이 직접 사용하려고 하는 경우
 새로운 임차인과 권리계약 이후 임대인의 계약거절
 재건축을 이유로 나가라는 임대인
 권리금 계약을 해지하고 임대차계약만 진행할 수 있나?
신규임차인에게 과도한 임대료 인상
 임대인이 설치한 시설물을 인수하는 경우
 업종을 이유로 임대인이 권리금 회수를 방해
 기존에 지급한 권리금이 없어도 권리금 회수 가능한가?
상가매매와 권리양도를 동시에 하는 경우 양도소득세

10. 경매와 대항력
 확정일자 부여받는 방법
 전차인의 확정일자 부여
 공동임차인의 확정일자 부여
 우선변제와 최우선변제 제도 적용금액
 확정일자 없는 임차인의 우선변제와 최우선변제
 건물이 경매되는 경우
 경매가 진행되면 보증금보다 세금이 우선된다?
선순위 임차인의 권리를 확인하는 방법
 최우선변제권 제도를 악용한 경우의 배당
 환산보증금 초과 임차인의 전세권 설정
 새로운 임대인과 계약한 경우 우선변제권의 유지 여부
 폐업 후 다시 사업자등록을 한 경우 대항력
 계약서와 다른 층을 임차해 사용하는 경우

11. 개정된 상가임대차법 해설
 개정의 배경
 차임연체에 대한 특례규정
 감액 후 재 증액 시 인상 한도 및 차임증감청구권
 개정의 한계와 비판

 맺음말
 부록