신방수 세무사의 이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분 할수 있는 시대다 (2020.12)

2021년 확 바뀐 주택 보유 및 처분 전략 가이드북

7·10대책으로 많은 사람들이 혼란을 겪고 있다. 취득부터 처분까지 세금이 인상되어 이에 대한 대책을 어떤 식으로 세워야 하는지 감을 잡기가 힘들기 때문이다. 특히 다주택자들의 상징인 임대주택에 대한 말소제도가 도입됨에 따라 보유세의 부담이 상당히 커지면서 이에 대한 혼란이 가중되고 있다. 부동산 세금이 핵심인 시대에 자칫 잘못하다가는 중과세를 적용받는 일들이 많아질 수 있다. 예를 들어 주택을 추가하면 다주택자로 변해 취득세가 12%까지 올라갈 수 있고, 2채 이상을 보유하고 있으면 종합부동산세도 6%까지 적용될 수 있다. 양도소득세는 82.5%까지 세율이 올라갈 수 있다. 세법이 복잡해짐에 따라 전문가들도 해법을 찾기 힘든 요즘, 이 책은 이에 대한 해법을 제공하기 위해 집필되었다. 2021년에 적용되는 제도들을 심층적으로 분석하고, 개편된 세제에 맞춘 전략을 다룬 이 책은 《2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》에 이은 최고의 전략서다.

무주택자부터 주택임대사업자까지의 맞춤별 세제 전략

1세대 1주택자, 일시적 2주택자, 특례주택 소유자, 주택임대사업자까지 각계각층 다양한 입장에서 세제 전략을 살펴본 이 책은 세제 정책 중 핵심적인 이슈를 다뤘다. 개정세법을 설명한 책이 아니라 개편된 세제에 따른 전략서라고 볼 수 있다. 제1장 다시 세워야 하는 세제 전략에서는 최고의 전략인 비과세를 중심으로 살펴보고, 제2장에서는 2021년 비과세 보유기간 계산법을 다룬다. 제3장에서는 장기보유특별공제제도를 분석하고, 제4장에서는 1세대 1주택자의 세제 전략을 알아본다. 제5장부터 제7장까지는 일시적 2주택자, 특례주택 소유자, 주택임대사업자의 세제전략을 구별해서 살펴본다. 제8장과 에필로그에서는 지금 팔아야 할지, 아니면 보유해야 할지, 앞으로 어떻게 해야 하나 등 1주택, 2주택, 다주택자의 입장에서 상세하게 분석한다. 부동산 활황 속에서 취득부터 양도까지 세 부담이 크게 늘어난 상황을 직시하자. 본인의 재산을 지키기 위해서는 변화된 세제를 이해하고, 그에 맞는 대응 전략을 수립하는 것이 절세의 비결이다. 

신방수
국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.
한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.
저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》, 《양도소득세 완전 분석》, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《상속분쟁 예방과 상속·증여 절세 비법》, 《1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!》, 《주택임대사업자 등록과 절세 비법》, 《베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《상속·증여세무 가이드북》 등 가이드북 시리즈, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 60여 권이 있다.

 

프롤로그_ 이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다 …… 4
 | 일러두기 | …… 12

제1장 다시 세워야 하는 세제 전략
01 세제 전략을 다시 세워야 하는 이유는? …… 15
 02 비과세가 최고의 전략인 이유는? …… 19
 03 비과세를 받기가 점점 어려워진 이유는? …… 24
 04 일시적 2주택에서 세법상 문제가 많이 발생하는 이유는? …… 31
 05 고가주택의 비과세와 과세 적용법은? …… 36
 06 비과세를 받기 위해 필요한 지식들은? …… 44

 | 심층분석 | 2020년 7·10대책 중 세제 정책 요약 …… 48

제2장 2021년 비과세 보유기간 계산법
01 변경되는 양도소득세 비과세 보유기간의 내용은? …… 57
 02 2주택 보유 1세대가 과세주택을 2021년 1월 이후에 양도하는 경우의
 보유기간 기산일은? …… 64
 03 2주택 보유 1세대가 2020년 12월 이전에 과세주택을 먼저 양도하는
 경우의 보유기간 기산일은? …… 66
 04 3주택을 보유한 1세대가 2021년 전에 1주택을 양도해 일시적 2주택이
 된 상황에서 종전주택을 양도할 때 비과세 보유기간 기산일은? …… 68
 05 3주택 보유한 1세대가 2021년 이후에 1주택을 양도해 일시적 2주택이
 된 상황에서 종전주택을 양도할 때 비과세 보유기간 기산일은? …… 71
 06 2주택 보유자가 1채 양도한 후 신규주택 취득으로 일시적 2주택이 된
 경우의 보유기간 기산일은? …… 73
 07 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 조합원입주권을 양도한 경우
 남은 주택에 대한 비과세 보유기간 기산일은? …… 77
 08 2021년 비과세 보유기간에 대한 관리방법은? …… 80

 | 심층분석 | 2021년 최종 1주택의 비과세 보유기간 계산법 분석 …… 83

제3장 장기보유특별공제제도 분석
01 장기보유특별공제란? …… 91
 02 공제를 전혀 받을 수 없는 경우는? …… 96
 03 80% 특례공제율은 누가 적용받는가? …… 101
 04 40%, 50%, 70% 특례공제율은 누가 적용받는가? …… 106
 05 기본공제율 30%는 어떻게 적용되는가? …… 110
 06 장기보유특별공제의 적용범위는? …… 113
 07 말소된 임대주택에 대한 장기보유특별공제의 적용은? …… 117

 | 심층분석 ① | 2021년 고가주택에서 2년 미거주하면
 장기보유특별공제율이 6~30%로 축소되는 이유 …… 120
 | 심층분석 ② | 비과세 보유기간과 거주기간,
장기보유특별공제의 보유기간 등 기산일 분석 …… 122

제4장 1세대 1주택자의 세제 전략
01 1세대 1주택에 대한 주요 세무상 쟁점은? …… 127
 02 1세대가 1주택을 취득할 때의 취득세는? …… 132
 03 1세대가 1주택을 보유할 때의 종부세는? …… 136
 04 1세대 1주택자의 양도소득세는? …… 140
 05 1세대 1주택 비과세요건 중 2년 보유요건은 어떻게 적용하는가? …… 143
 06 1세대 1주택 비과세요건 중 2년 거주요건은 어떻게 산정하는가? …… 146

 | 심층분석 ① | 1세대 1주택자의 세제 전략 …… 149
 | 심층분석 ② | 공동명의 주택에 대한 보유세와 양도소득세 분석 …… 152

제5장 일시적 2주택자의 세제 전략
01 일시적 2주택에 대한 세무상 쟁점은? …… 159
 02 일시적 2주택자의 취득세 관리요령은? …… 163
 03 일시적 2주택자의 종부세 관리요령은? …… 168
 04 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세요건은? …… 172
 05 다주택자가 일시적 2주택이 된 경우의 보유기간은 어떻게 산정하는가? …… 177
 06 일시적 2주택 비과세 처분기한은? …… 182
 07 일시적 2주택 처분기한을 넘긴 경우의 과세방식은? …… 187

 | 심층분석 | 2주택자의 종합적인 세제 전략 …… 191

제6장 특례주택 소유자의 세제 전략
01 부득이한 상황에 따른 1세대 2주택에 대한 세무상 쟁점은? …… 197
 02 상속주택과 관련된 세무상 쟁점은? …… 203
 03 동거봉양·혼인으로 2주택이 된 경우의 세무상 쟁점은? …… 211
 04 농어촌주택을 보유하고 있는 경우의 세무상 쟁점은? …… 215

 | 심층분석 ① | 일시적 2주택과 비과세 특례주택이 결합된 경우의
 비과세와 과세방식 분석 …… 220
 | 심층분석 ② | 비과세 특례주택 외 일시적 2주택 중과세 분석 …… 223

제7장 주택임대사업자의 세제 전략
01 민간임대주택법은 어떻게 개정되었는가? …… 229
 02 민간임대주택법의 개정에 따른 개정된 세법의 내용은? …… 234
 03 지금 신규 임대등록을 하면 어떤 혜택을 받을 수 있을까? …… 237
 04 자동말소가 된 경우 세제는 어떻게 작동되는가? …… 241
 05 자진말소를 한 경우 세제는 어떻게 작동하는가? …… 245
 06 강제말소를 당하면 세제혜택을 환수 당하는가? …… 251
 07 주택임대사업자가 취득세를 관리하는 요령은? …… 255
 08 주택임대사업자가 종부세를 관리하는 요령은? …… 258
 09 주택임대사업자가 거주주택 양도소득세 비과세를 관리하는 요령은? …… 262
 10 임대주택에 대한 세제는 어떻게 관리해야 하는가? …… 268
 11 말소제도로 인해 발생하는 세무상 쟁점들을 종합하면? …… 272

 | 심층분석 ① | 임대료 증액제한 준수의무 분석 …… 279
 | 심층분석 ② | 재건축 등으로 멸실된 임대주택과 세제의 적용 …… 285
 | 심층분석 ③ | 건설임대주택의 임대등록과 세제혜택 …… 288

제8장 지금 팔아야 하나? 아니면 보유해야 하나?
01 부동산의 취득부터 양도할 때까지 발생하는 비용은? …… 295
 02 의사결정 : 보유하는 것이 유리할까? 처분하는 것이 유리할까? …… 301
 03 1주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 307
 04 2주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 312
 05 다주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 318
 06 2주택자의 처분 또는 보유에 대한 의사결정은? …… 324
 07 2주택자의 증여는 실익이 있을까? …… 328
 08 2주택자가 증여한 후 1채를 양도하는 전략은 유효한가? …… 333

 | 심층분석 ① | 주거용 오피스텔 과세방식 …… 337
 | 심층분석 ② | 조합원입주권 과세방식 …… 341
 | 심층분석 ③ | 분양권 과세방식 …… 345

에필로그 앞으로 어떻게 해야 하나? …… 351