꼬마빌딩 재테크 무작정 따라하기

- 입지선정부터 건축&디자인 차별화, 자금계획과 수익률 계산, 스트레스 없는 임대관리 노하우까지!
- 30여 채 가까이 꼬마빌딩을 개발해 온 저자의 다양한 노하우 수록
- 실제 서울·수도권 지역 꼬마빌딩 개발 사례를 보며 건물주 간접체험하기

“부자들은 결국 부동산으로 자산을 불리더라”
저자 허윤경은 2005년부터 강남에서 공인중개사로 부동산 일을 시작했다. 부자들이 어떻게 자산을 불리는지 십수 년을 곁에서 지켜보니, 그 중심에는 수익형 부동산인 ‘꼬마빌딩’이 있었다고 한다. 투자자(건축주)를 챙기느라 정작 자신의 것을 놓쳐버렸다고 생각한 그녀는 살고 있던 아파트를 처분하고 꼬마빌딩을 지어 건물주가 되었다. 다달이 들어오는 월세 덕분에 돈 걱정 없이 미래를 설계할 수 있게 되었고, 덩달아 자산가치도 높아져 마음의 안정까지 얻었다. 저금리&저성장 시대에 수익형 부동산은 미래 수입을 보장해 줄 대안이자 걱정 없이 노후를 즐기게 해주는 든든한 자산임을 톡톡히 느끼고 있다.

서울·수도권 지역 실제 개발사례를 통해 익히는 꼬마빌딩 성공 요인
1종주거지역 단독주택은 꼬마빌딩 개발로는 기피 대상 1호다. 하지만 입지를 분석해 수요자를 찾아내고, 땅의 모양과 용도를 최대한 활용하면 책의 사례처럼 상업공간과 19세대 주거공간을 갖춘 세련된 꼬마빌딩으로 변신할 수 있다. 경사가 심했던 논현동의 한 주택도 지역의 특성을 고려하여 건물의 차별화를 시도한 결과, 루프탑이 있는 세련된 오피스 공간으로 재탄생해 모든 임차를 금세 마쳤다.
책에는 서울 강남&수도권의 실제 꼬마빌딩 개발사례가 다양하게 등장한다. 입지와 수요는 물론 건물의 세세한 특성까지 모두 다른 꼬마빌딩들의 개발 과정을 보면 지역분석부터 입지선정, 땅의 용도 파악, 건물 차별화 방법, 임차인 관리 등을 자연스럽게 익힐 수 있다.

수익률 시뮬레이션, 하자 보수 리스트, 임차인 관리 시스템 등
간단하고 체계화된 체크리스트 수록!
‘5억의 현금이 있다면 꼬마빌딩을 지을 수 있을까?’ ‘수익률은 얼마나 될까?’ ‘건물을 산다면 어떤 부분을 봐야 할까?’ ‘시공사랑 어떤 이야기를 해야 하지?’ 이밖에도 건물 한 채를 지으려면 체크해야 할 것들이 수없이 많다.
저자는 이를 해결할 수 있는 체크리스트들을 한눈에 볼 수 있도록 정리했다. 한 장으로 볼 수 있는 수익률 예측 시뮬레이션, 준공 후 체크해야 할 하자 리스트, 임차인 관리 체크리스트 등 이것만 있어도 실수 없이 꼼꼼하게 꼬마빌딩 개발을 진행할 수 있다.

꼬마빌딩, 이제 스마트한 임대&운영 관리가 경쟁의 핵심이다
조물주 위에 건물주라지만, 사실 건물주는 할 말이 많다. 새벽에도 늦은 밤에도 문이 안 열린다, 전기가 나갔다, 쓰레기 냄새가 난다, 물이 샌다 등 각종 임차인의 요구를 들어주느라 정신이 없다. 그래서 저자는 임차관리시스템을 혁신적으로 바꿨다. 임차계약서 형식을 정비하고, 세부 지침사항을 세입자와 면밀하게 공유했다. 이러한 시스템으로 특허를 받기도 했다.
현재 강남지역 약 100개 호실을 이러한 방식으로 관리하고 있다. 그 결과 저자가 관리하는 건물들은 깔끔하고 잘 정비된 이미지로 임차인이 입주하고 싶은 집이 되었고, 임대인은 몸과 마음이 편해졌다. 꼬마빌딩을 오래도록 보유하려면 관리에 온 관심을 쏟아야 하며, 앞으로 커질 수익형 부동산 시장에서 임차관리가 경쟁의 핵심이 될 것이라고 저자는 말한다.  

허윤경
2005년부터 강남지역 부동산 업계에서 활동했다. 입지선정부터 건축, 임대관리까지 건축주(투자자)들과 함께 발로 뛰었고, 그런 과정에서 부동산 개발에 관한 생생하고 전문적인 노하우를 축적했다. 수많은 부자들을 만나본 결과, 부동산이 경제와 시대 상황을 막론하고 자산을 불려주는 가장 큰 기둥이라는 것, 특히 수익형 부동산은 노후 걱정 없이 미래를 설계할 수 있는 꿈까지 안겨준다는 사실을 깨달았다. 운 좋게도 강남의 노른자 땅에 꼬마빌딩 한 채를 소유하게 되었고, 임대료 걱정 없이 안정적으로 운영할 수 있는 사업장도 소유하고 있다. 대한민국 모든 개인 투자자들이 개성 있는 자신만의 꼬마빌딩을 소유해 안정적인 임대수익을 얻을 수 있도록 글로나마 돕고 싶어 이 책을 집필했다.

2005년 제16회 공인중개사 자격증 취득
2005년 강남 소재 공인중개사 사무소 근무
2009년 RED공인중개사 사무소 대표
2019년 한양 HYCU 부동산학 석사
2020년 부동산 개발 블록체인 이용 스마트거래시스템 특허 획득
2020년 현재 (주)알이디자산관리 이사

신동원
증권 업계에서 사회생활을 시작했다. 리스크를 짊어지는 일이 싫어 부동산 디벨로퍼로 업을 바꿨다. 이후 약 30여 채 가까이 부동산 개발을 진행하고 관리하면서 독자적인 임대관리 시스템으로 특허를 획득했다. 투자에 있어서 가장 중요한 것은 안전함이라고 스스로 늘 되새기며, 큰돈이 들어가는 부동산 개발에서 작은 실수도 일어나지 않았으면 하는 마음으로 이 책을 집필했다. 책 속의 내용이 많은 예비 건물주들에게 실질적인 도움이 되었으면 하는 바람이다.

1999년 한국외국어대학교 화학과 졸업
2000년 1종/2종 투자상담사?한국증권업협회
2000년 일반운용전문인력(Registered Fund Manager)?한국증권업협회/투자신탁협회
2003년 부동산 디벨로퍼 & 경매 컨설턴트 전문과정 이수
2020년 건물운용관리 자동화시스템 특허 획득
2020년 부동산 개발 블록체인 이용 스마트거래시스템 특허 획득
2020년 현재 ㈜알이디자산관리 대표이사

1부 | 기회를 잡아라, 월세시대가 온다!
01 - 강남 부자에게 배운 부동산의 가치
02 - 꼬마빌딩, 이래서 매력적이다!
03 - 월세시대가 다가온다
04 - 청소업체 사장님은 어떻게 강남 건물주가 되었나
05 - 궁금했던 건물주의 일상
06 - 실거주와 부동산 임대사업, 어떻게 할 것인가?

2부 | 저금리에 각광받는 꼬마빌딩 재테크부
07 - 부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있다
08 - 아파트 vs 꼬마빌딩, 어떻게 다를까?
09 - 꼬마빌딩도 취향 따라 변한다
10 - 수익형 부동산의 종류, 이렇게 많다!
11 - 한 지역에 집중하고, 실거주와 임대사업을 구분하자
12 - 꼬마빌딩 대출 계획 세우기
13 - 자산이 불어나는 속도가 다르다
14 - 토지를 사는 순간부터 수익 내는 법

3부 | 실전! 땅 사고, 건물 짓고, 임대하는 법
15 - 나는 어떤 유형의 투자자일까?
 <무작정 따라하기 | 목적이 뚜렷하면 실행이 빨라진다>
16 - 예비 건물주, 전체적인 그림을 그려라!
17 - 저평가된 토지란 어떤 토지일까?
 <무작정 따라하기 | 수익률 분석하기>
18 - 저평가 지역 찾아내는 법
19 - 기존 건물 VS 신축 VS 리모델링
20 - 수익성을 따져보는 사업성 검토
21 - 사업성 검토는 어떻게 진행될까?
 <무작정 따라하기 | 반드시 검토해야 할 서류>
22 - 좋은 입지를 찾는다면 절반은 성공
23 - 불변의 지역 & 입지 찾는 법
24 - 입지를 정한 뒤엔 사업지 규모 검토
<무작정 따라하기 | 디벨로퍼, 다양성을 추구하자!>
25 - 매매계약 전 반드시 확인할 사항들
26 - 시공업체, 얼마나 중요할까?
 <무작정 따라하기 | 예상 수익률 시뮬레이션>
27 - 숙련된 시공업체 & 건축사무소 만나기
28 - 충분한 시간 속에서 좋은 설계가 완성된다
29 - 10~13개월 동안은 개발현장으로 출근하자
30 - 잔금 지불 전 하자 체크리스트- 내부
31 - 잔금 지불 전 하자 체크리스트- 외부
32 - 건물관리의 4대 원칙
33 - 내 꼬마빌딩 홍보하기
34 - 분쟁 없는 임대차계약서 작성법
35 - 체크리스트가 일을 한결 덜어준다
36 - 임대관리의 핵심은 실시간 알림
37 - 민원, 어떤 내용이 있을까?
38 - 임차인 퇴실 시 원상복구 문제

4부 | 스트레스 없는 임대관리 시스템 만들기
39 - 내 꼬마빌딩에 불이 난다면?
40 - 꾸준한 골칫거리, 건물 누수
41 - 입주자의 안전과 청결 유지
42 - 임차인의 감성을 존중하자
43 - 감정노동은 이제 그만! 시스템을 만들자

5부 | 서울·수도권 꼬마빌딩 개발 사례
44 - 숭인동 · 임대수요 적중한 소호 오피스
45 - 삼성동 · 막다른 길의 단독주택, 6층 건물로 대변신
<무작정 따라하기 | 공동투자는 어떨까?>
46 - 역삼동 · 1종 일반주거지역 건물에 이런 반전이!
47 - 성북동 · 가파른 언덕 위의 비벌리힐스
48 - 아산 · 대학교 인근 오피스텔 건물 리모델링
49 - 논현동 · 위법 건축물, 양성화를 통해 수익률을 극대화하다!
50 - 역삼동 · 빠른 판단으로 입지를 선정한 신축개발
51 - 논현동 · 상식을 뒤집은 낡은 주택의 반란

6부 | 마음이 편해지는 건물주 팁
52 - 그 집은 당신의 집이 아니다
53 - 내 꼬마빌딩 차별화하는 방법
<무작정 따라하기 | 임대공간의 개성 만들기>
54 - 준공 후 1년은 기록의 시간이다
55 - 전문가와 함께하면 심신이 건강해진다
56 - 관리는 전문가에게 맡기는 것도 방법이다