꼬마빌딩주의 재테크 습관 (2021.1)

부동산 혼란기,
똘똘한 꼬마빌딩 한 채가 답이다
부자 마인드, 리모델링·신축 노하우, 적정기술과 가격,
빌딩 재테크 필수지식까지 총망라

꼬마빌딩주가 되려면 어떤 것부터 해야 할까? 멀리 있는 재벌의 이야기가 아닌 바로 우리 옆에 있는 현실 부자들의 이야기를 들어보자. 안온한 삶을 위해 좀처럼 티내지 않는 그들이 감추어왔던 ‘평범한 사람도 100억 원 이상의 부를 축적할 수 있었던 실전 재테크’ 과정이다. 부자 되는 마인드에서 시작해서 지금 당장 나의 재테크에 적용할 수 있는 적정기술, 재테크 꽃인 신축과 리모델링의 시작과 끝, 가장 알고 싶지만 믿을 만한 정보 구하기 어려웠던 비용 문제, 최신 규제 및 상권 입지 분석, 2021년 투자 유망지역까지 어렵지 않게 독자의 눈높이에 맞추어 조목조목 설명한다. 꼬마빌딩 신드롬의 주인공 임동권이 아니면 할 수 없는 이야기다. 꼬마빌딩에서 중대형빌딩까지 월급쟁이나 자영업자, 은퇴자들이 윤택한 인생 2막을 맞이하기 위해 월세수입과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 꼬마빌딩 재테크의 모든 것을 진솔하게 담아냈다.

빌딩주는 더 이상 꿈이 아닌 현실
우리 주변의 현실 부자들에게 배우는 신의 한 수
월세 천만 원 만드는 수익형 부동산 재테크 길라잡이

흙수저가 부자 되기는 낙타가 바늘구멍 통과하기보다 어렵다는 비관론이 우리 주변에 횡행한다. 하지만 알고 보면 노력해서 부를 일군 사람들이 우리 주변에 적지 않다. 막상 노력하면 할 수 있고 부자 되기가 그리 어려운 것이 아니라는 것을 인식할 필요가 있다. 주변에 친구나 형뻘 되는 사람, 아저씨나 아버지뻘 되는 사람들 중에 재산이 100억 원대 이르는 분들이 알고 보면 희귀할 정도가 아니라 제법 있다. 이 책은 지극히 평범해 보이는 그들을 부자로 만들어준 마인드와 실제 재산 축적 과정을 살펴보는 것에서 시작한다.
파트1은 빌딩주가 되기 위해 어떤 마인드가 필요한지를 다루면서 부자들의 생활철학과 재테크 노하우를 이야기한다. 조물주 위에 건물주라 회자될 정도로 현대인의 워너비인 빌딩부자가 된 그들은 과연 어떤 마인드와 습관을 가지고 있을까? 처음 부동산 투자를 시작했을 때 어떤 계기로 얼마를 가지고 시작했으며 어떤 과정을 거쳐 지금의 부를 이루었을까? 파트2에서는 현실 속 알짜 부자들의 실제 사례를 중심으로 우리가 꼭 궁금해하는 피가 되고 살이 되는 바로 그 부분을 콕 집어 조목조목 전달해준다.
파트3과 파트4에서는 빌딩 재테크의 필살기 중 하나인 리모델링을 다루었다. 필자가 진행한 공사 위주로 다루었으며 어떻게 해야 큰돈 되는 재테크를 실현할 수 있는지, 그 과정에서 발생하는 각종 위험과 민원을 어떻게 해결해야 하는지, 알짜 물건 고르는 노하우는 무엇인지를 실전 사례 위주로 엮었다. 파트5는 빌딩 재테크의 꽃인 신축의 모든 것을 담고 있다. 무조건 신축만 한다고 돈이 되는 것은 아니다. 상권 분석과 입지 분석 및 수지 분석을 통해 알짜 물건을 고르는 노하우를 실었고, 신축과정에서 접할 수 있는 시공사와의 갈등과 민원 해결방법, 신축 절차와 건축 공사비에 대한 최신 정보를 담았다. 설계도면을 잘 보지 못해도 전문가 수준의 정확한 수치를 알지 못해도 건물주 입장에서 건물이 제대로 지어지고 있는지 파악할 수 있는 실전 기술과 팁을 알려주고 있다.
파트6은 바로 꼬마빌딩 건물주에 진입하기에는 종잣돈이 부족한 이들을 위해 소액으로 수익형 부동산에 투자하여 돈 굴리는 방법을 소개한다. 파트7에는 공적장부, 임대료, 공실률, 용적률, 건폐율, 권리금, 건물가격 산출요령, 건물관리 노하우 등 빌딩 재테크에 임하는 투자자라면 반드시 알아둬야 할 필수지식을 실었다. 시중에 나온 그 어떤 부동산 상식사전보다 실전 사례 중심으로 상세하고 깊이 있는 정보를 담고 있어 빌딩 투자자들에게 실질적인 도움이 될 것이다. 파트8에서는 빌딩 투자가치 유망지역 7곳을 다루었다. 언택트 시대에도 뜨는 상권, 반짝했다가 이내 사라지는 상권보다는 배후지에 탄탄한 유효수요를 두고 있는 지속가능한 상권을 소개한다.
이 책은 빌딩 부자가 되기를 원하는 사람이 앞서 빌딩 부자가 된 사람들의 사례를 통해 부자가 되는 꿈을 꾸고 부자가 되는 계획을 세우고 마침내 그 꿈을 이루도록 도와주는 데 목적이 있다. 더도 말고 덜도 말고 지금 당장 내 재테크에 적용할 수 있는 딱 필요한 정보만을 군더더기 없이 담고 있다. 빌딩 재테크의 교과서라 할 수 있는 이 책의 내용을 따라가다 보면 멀게만 느껴졌던 빌딩주가 더 이상 꿈이 아닌 현실이 되어 있을 것이다.  

임동권
성균관대학교를 졸업한 후 대기업에서 11년간 해외영업맨으로 근무하였고 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 중개업에 투신, 현재 (주)DK빌딩연구소 소장으로 활동 중이다. 만학으로 연세대학교 행정대학원을 졸업했으며 강원대학교 부동산학 박사과정을 수료했다. ‘꼬마빌딩’이란 단어를 창안하고 유행시켜 이를 보통명사로 만든 빌딩중개 및 부동산 재테크 전문가다. 빌딩중개와 리모델링 경험을 바탕으로 쓴 첫 책 ≪10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기≫는 2015년도 하반기 베스트셀러로 경제경영 부문 올해의 책에 오르며 전국적으로 ‘꼬마빌딩’ 투자 열풍을 일으킨 바 있다. 그 열풍은 지금까지 계속 이어지면서 앞으로도 지속될 전망이다. 집필한 여러 권의 책을 바탕으로 빌딩중개뿐만 아니라 꼬마빌딩 신축과 리모델링 재테크 분야의 대가로 이름이 알려져 있으며 여러 독자에게 도움을 주고 있다. 맞춤형 재테크의 달인으로 서울과 수도권을 중심으로 활동하면서 투자자가 가진 종잣돈 규모에 맞추어 투자방향을 설정해주고 꼼꼼하게 안내해주고 있다. 적게는 1, 2천만 원부터 시작하여 1억으로 3억 만들기, 3억으로 10억 만들기, 10억에서 50억대 꼬마빌딩주에 이르기까지 어떤 방식으로 투자하여 어떻게 돈을 굴릴 수 있는지를 각 단계별로 안내하고 있다. 자신의 노하우를 담은 가이드를 충실히 따른 투자자들을 하나하나 꼬마빌딩 부자로 만들어주면서, 오늘도 여전히 “열심히 일한 당신, 꼬마빌딩 한 채는 가져야 한다. 분명히 가질 수 있다”고 목청을 높이고 있다. 100세 시대를 맞아 탄탄한 노후 준비가 우선인 5060세대뿐만 아니라 차분히 장래를 대비하고 있는 3040세대까지 그들을 위한 희망 전도사로서 빌딩중개와 투자자문, 저술, 강연 활동을 활발히 펼치고 있다.

 

프롤로그 빌딩주는 더 이상 꿈이 아닌 현실

PART1. 빌딩주가 되려거든 부자 마인드를 장착하라
 부자들은 어떤 마인드를 가지고 있을까?
위험에 도전할 용기가 필요하다
 부자학개론, 부자란 무엇인가?
이해가 되면서도 어려운 부자의 습관
 부자가 되는 가장 현실적인 방법
 큰 부자 vs 알짜 부자
 반드시 준비해야 하는 은퇴 후의 삶

PART2. 우리 주변의 알짜 부자에게 배우는 한 수
 소형 아파트 투자자에서 건물주로 거듭난 윤복순
 신축 재테크에 도전한 김 원장 부부
 관심을 기회로 만든 전도양양 회계사 신똑똑
 미래를 내다보고 가치투자 실행한 치과원장 최미래
 자력으로 빌딩부자에 도전하는 대기업 팀장 이봉달
 비범한 투자의 귀재, 설렁탕집 주인 김선달
 자장면이 만찬인 5,000억 원대 금수저 자산가

PART3. 고수익을 안겨주는 리모델링 재테크
 리모델링 재테크란 무엇인가?
리모델링 종류별 공사비와 공사기간
 임차인 명도 노하우
 공사현장 민원처리 비법
 리모델링용 알짜 물건 고르는 노하우

PART4. 시의적절한 리모델링 재테크 성공 사례
 서울 강북권 재래시장 통상가건물
 서울 남부지역 7호선 역세권 이면의 상가건물
36억 원 알짜 빌딩으로 변신한 23.5억 원 송파구 상가주택
 경사지에 있는 8억 2,000만 원 연신내역 다가구주택
 투자가치로 판단해야 할 고대 앞 12억 원 상가주택
 대단지 아파트 출입문 앞 26.5억 원 선유도역 근생빌딩
 영등포 상가주택 리모델링 성공사례
 신데렐라로 재탄생한 마포구 4층 노후 건물
 병원건물에서 통상가빌딩으로 변신한 성북구 5층 건물
 평범한 90년대 건물에서 첨단빌딩으로 재탄생한 대치동 빌딩

PART5. 도전하면 대박인 건물신축 노하우
 건물 신축절차 A to Z
건물 신축비용 관련 팁
 신축할 때 생기는 예상치 못한 문제점
 알짜 신축부지 골라내는 노하우
 서울대입구역세권 신축 컨설팅 사례
 도로에 빼앗긴 내 땅 어찌할꼬?

PART6. 푼돈만 가진 내가 할 수 있는 소액 재테크
 아파트형공장의 등장, 지식산업센터 투자
 선입견을 깨라! 역세권 신축빌라 투자
 수익형 부동산의 단골상품, 오피스텔
 똘똘한 월세 수입을 바란다면 구분상가 투자
 평택 미군렌탈하우스 시장은 둘이다

PART7. 빌딩 재테크 필수지식
 부동산 공적장부를 살펴보자
 수익성을 위한 상권 및 입지 분석
 부동산이 매월 벌어들이는 수입, 임대료
 투자 여부를 결정짓는 중요한 지표, 공실률
 리모델링 및 증축할 때 따져봐야 할 용적률
 대지면적에 대한 바닥면적의 비율, 건폐율
 짚고 넘어가야 할 기타 필수지식
 상권의 가치를 가늠하는 척도 역할, 권리금
 토지이용계획확인원에서 볼 수 있는 지구단위계획구역
 소개받은 건물이 위반건축물이라면?
내가 소유한 건물가격 산출 요령
 건물주에게 도움이 되는 건물관리 노하우

PART8. 빌딩 투자가치 유망지역 7선
 당인리 문화체육공원을 품은 합정·상수역세권
 언택트 시대의 기린아 성동구 금호동상권
 잠실 관광특구의 스타 송리단길
 서울 서남권의 교통허브 당산역상권
 칙칙한 인쇄골목에서 예술이 흐르는 힙지로상권
 젊음이 넘치는 가성비 최고상권 샤로수길
 서북권의 우량주 연신내 로데오거리

에필로그 부동산 정책과 재테크에 대한 단상