2030년 대한민국 부동산 투자 지형도가 바뀐다 -부동산 양극화 시대 대체 어디에 투자할 것인가- (2021.2)

2025년을 시작하여 대한민국 부동산 시장에 양극화 시대가 도래한다!!
2030년에도 핫할 수도권 부동산 투자 유망지역을 담았다!

대한민국 부동산 사장의 양극화 시대를 어떻게 대처할 것이며,
부동산 투자를 언제 어디에 할 것인가?
대한민국 부동산 투자 지형도가 바뀐다고?

☑ 대한민국 인구 감소가 부동산 지형도를 바꾼다는데?
☑ 인구 보너스가 무엇이며, 그 수혜는 어느 지역이 입는가?
☑ 인구감소에도 흔들지 않는 부동산 시장은 어디인가?
☑ 대한민국 부동산 시장에 치명적인 것은 가구 감소다?
☑ 여성인구 변화가 가져올 대한민국 부동산 투자의 미래는?
☑ 가임여성인구 추계로 본 대한민국 아파트 투자 지형도는?
☑ 소멸위험지수가 말해주는 수도권 부동산 시장의 미래는?
☑ 생산가능인구 변화에 따른 대한민국 아파트 시장의 미래는?
☑ 생산가능인구 변화로 본 수도권에서 투자 유망지역은?
☑ 흑자인구는 무엇이며, 흑자인구 변화가 가져올 수도권 부동산 투자의 미래는?
☑ 급감하는 학령인구로 인해 수도권 투자 지형도가 바뀌고 있다는데?
☑ 급증하는 고령인구로 대한민국 부동산 투자 지형도도 바뀌고 있다?
☑ 고령인구 변화에도 흔들리지 않는 수도권 부동산 투자 유망지역은?
☑ 2030년에도 여전히 핫할 수도권 부동산 투자 유망지역은 어디인가?

2021년에도 여전히 정부의 대한민국 부동산 정책은 혼란스럽고 모든 국민들에게 만족감을 주지 못하고 있다. 이는 당연한 결과다. 부동산 시장은 생물과도 같다. 경제적, 사회적, 문화적, 특히 교육적으로 다양한 상황에 따라 변화를 보이고 있다. 특히 대한민국 인구, 가구, 연령의 변화는 대한민국 부동산 투자 지형도를 바꿀 뿐만 아니라, 대한민국 부동산 시장의 양극화를 만들고 있다. 수도권을 벗어난 지방의 도시절멸은 대한민국 부동산 투자 시장에 치명적인 결과를 초래할 것이다.
그런 점에서 이 책은 대한민국 부동산 투자 지형도에 직접적인 영향을 미치는 인구, 가구, 가임여성인구, 소멸인구지수, 생산가능인구, 흑자인구, 학령인구, 고령인구 변화를 분석했다. 이런 분석을 통해서 2025년부터 진행될 대한민국 부동산 시장의 양극화와 2030년부터 급변할 대한민국 부동산 투자 지형도에 대처할 수 있는 부동산 투자방법과 투자지역들을 제시했다. 별책 부록으로 대한민국 부동산 시장의 양극화 시대에도 핫할 수도권 부동산 투자 유망지역 19’를 마련했다.

2025년부터 본격화되는 대한민국 부동산 시장 양극화!

인구가 부동산 시장을 결정한다는 것에 전적인 신뢰를 보낼 필요는 없다. 인구라는 변수가 부동산 시장에 영향을 주는 변수인 것만큼은 분명하지만, 인구 외에도 부동산 시장에 영향을 주는 변수는 너무 다양하기 때문이다. 가령 수도권 인구 감소가 예상된다고 해서 수도권 부동산 시장이 위기에 직면하게 될까? 꼭 그렇다고 보기는 어렵다.
만일 수도권 이외 지역에서 수도권으로의 인구유입 현상이 지속적으로 발생하고, 가구 분화까지 계속된다면 부동산 시장에 영향을 주는 다른 변수들이 부정적으로 바뀌지 않는 한 적어도 수도권 부동산 시장에 미치는 영향력의 정도는 우려할 수준은 아닐 것이기 때문이다.
그렇다면 대한민국 부동산 시장 전체가 평균적인 측면에서 과거와 같은 강력한 상승세를 보일 수 있다는 의미로 해석해도 될까? 그것 또한 적절치 않다. 아니 그럴 가능성은 전혀 없다. 대한민국 인구가 감소하는 상황에서 지방 인구의 수도권 유입현상이 가속화될 경우 몇몇 핵심 지역을 제외하면 지방은 그야말로 부동산 시장 절멸의 시대를 맞이할 가능성이 매우 높기 때문이다.
2030년까지 수도권 부동산 시장 vs 비수도권 부동산 시장을 넘어 수도권 부동산 시장 내에서조차도 우량지역과 비우량지역으로 나뉘어 엄청난 수준의 양극화 현상이 발생하고 심화될 것이다. 그 양극화를 촉진하는 요인으로서 인구지표들은 중요한 역할을 하게 될 것이다.

대한민국 부동산 투자 지형도가 바뀌고 있다!

우리가 주요 인구변수들이 어떻게 변화하게 될 것인지를 주목해야 하는 진정한 이유는 폭락의 원인이 인구변수라는 그릇된 신념을 뒷받침하기 위한 그럴듯한 근거를 찾기 위해서가 아니라 부동산 시장 양극화의 촉진 변수라는 것을 알아야 하기 때문이다.
다시 한 번 강조하자면 총인구, 총가구, 주민등록인구, 가임여성인구, 고령인구, 생산가능인구, 흑자인구, 학령인구, 소멸위험지수와 같은 인구변수들은 미래 부동산 시장이 어떻게 변화해 있을지를 추론하는 데 의미 있는 변수들이 될 수는 있어도 결코 부동산 가격 폭락의 근거가 될 수는 없다.
고대 로마 시대 키케로라는 정치인의 주요 재산증식 수단 가운데 하나는 로마 근교의 고급 별장을 사고 파는 것이었다. 키케로가 생존해 있던 당시 로마 근교 별장을 구입할 수 있는 수요자들은 소수의 로마 귀족들뿐 이었음에도 불구하고 키케로는 별장 재테크로 상당한 부를 축적했다고 한다.
인구 관련 지표들이 부정적으로 바뀐다고 해서 모든 부동산이 동량 동질의 충격에 노출되는 것은 아닐뿐더러 오히려 더 가격이 상승하는 경우도 발생할 수 있다는 냉엄한 현실을 직시할 필요가 있다. 대한민국 부동산 투자 지형도가 바뀌고 있다.
2020년 이후 역사적 저금리, 코로나19로 인한 재정완화의 여파로 국내 자산시장은 그야말로 파죽지세 형국이다. 그러나 바로 지금이야말로 코로나19 이후 저금리가 신기루처럼 사라지고 난 후 가격 양극화 현상 속에서도 살아남아 탄탄한 상승세를 보여 줄 부동산 시장이 어디인지를 고민해야 할 때이다. 2030년에 준비하면 이미 늦다.

부동산 시장 양극화에도 핫할 지역은 존재한다?

이 책은 2025년부터 진행될 대한민국 부동산 시장의 양극화와 2030년부터 본격적으로 급변할 대한민국 부동산 투자 지형도에 대처할 수 있는 투자방법과 투자지역들을 제시한다. 이들 지역들에는 인구, 가구, 연령 변화에도 어떠한 호재와 개발을 통해서 투자할 가치가 있는지를 다양하게 분석했다. 특히 별책 부록으로 대한민국 부동산 시장의 양극화 시대가 본격화되는 ‘2030년에도 핫할 수도권 부동산 투자 유망지역 19’를 뽑아서 마련했다.  

김종선
한서대학교 항공교통물류학부와 정보산업대학원 글로벌MBA 원어 강의교수를 역임하였고, 경희대 평생교육원 경영학과 강의교수, 경기대학교 원격교육원 강의교수로 재직하고 있다. 부동산 전공으로 석사학위를, 재무관리 전공으로 경영학 박사학위를 받았으며, 20년간 대한민국 부동산투자의 이론과 실무를 겸비한 독보적인 부동산 애널리스트다. 현재, BSI 경영연구원 원장 및 도시부자를 꿈꾸며 유투브 채널 ‘도시부자 김사부’를 운영하고 있다.
지은 책으로 《앞으로 30년, 잘사는 대한민국 도시재생사업》 《경제상식, 아는 척하기》 《아는 만큼 돈 버는 부동산 경매 부자》 《경박한 시사 경제 톡》 《카페 블루보틀》 《하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다》 등이 있다.

진변석
인천대학교 경영대학 겸임교수 및 경희대학교 테크노경영대학원 객원교수를 역임하였고, 경희대학교 평생교육원 경영학과 교수, 경기대학교 원격교육원 강의교수로 재직 중이다. 마케팅으로 경영학 박사학위를 받은 마케팅 전문가다. 문화재생, 도시재생 그리고 창업을 통한 재생 관련 컨텐츠 개발과 교육을 통해 도시부자를 꿈꾸는 (주)도시부자의 대표이사이자 대한민국의 소부장(소재·부품·장비) 강소기업을 만들어가고 있는 (주)엔에스테바의 대표이사로 재직 중이다. 부동산마케팅과 경매, 도시재생에 푹 빠져있으며, 팟캐스트 방송 ‘세 박사의 경박한 돈푸리 살푸리’를 진행했다.
지은 책으로는 《경박한 시사경제 톡》 《카페 블루보틀》 《창업의 이해》 《하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다》 등이 있다.

서영철
(주)도시정비기획 CEO. 20년 가까이 재개발 및 재건축사업과 관련한 도시재생사업의 이론과 실무를 경험한 정비사업 전문가로, 현재 재건축 및 소규모 재건축, 가로주택 정비사업, 도시재개발을 위한 정비사업 및 건축을 시행하는 회사를 운영하고 있다. (주)도시정비기획은 국토교통부의 법정단체인 대한도시정비관리협회(도시정비관리)와 대한주택건설협회(주택건설사업)가 인증한 회원사로 봉천, 노량진, 과천, 오산, 의왕, 인천, 안산 등 다양한 지역의 도심 재개발 ? 재건축 및 가로주택 정비사업을 수행하고 있다.

Section 1 인구 · 가구 변화가 대한민국 부동산 투자 지형도를 바꾼다
1. 2021년 대한민국은 인구감소라는 암울한 미래와 맞닥뜨렸다
2. 주민등록인구가 감소하는 지역은 불안하다
3. 2028년 인구 보너스 시대의 종말이 시작된다
4. 대한민국 인구 보너스 수혜는 수도권이 다 받고 있다
5. 인구감소에도 불구하고 2030년까지 흔들리지 않을 수도권 부동산 시장
6. 2025년 인구감소 충격이 지방 부동산 시장을 집어 삼킨다
7. 대한민국 인구감소와 부동산 시장의 대세하락은 이미 정해진 운명이다
8. 대한민국의 현재 가구 현황은 가까운 미래 부동산 시장 폭락의 경고다
9. 대한민국 부동산 시장에 치명적인 가구 감소의 미래는?

Section 2 여성인구 변화가 대한민국 부동산 투자 지형도를 바꾼다
1. 왜 여성인구인가?
2. 인구문제에서 중요한 가임여성인구, 그러나 그것이 전부는 아니다
3. 미래 지방절명, 도시절멸은 결국 가임여성인구의 규모에 달려 있다
4. 새로운 가임여성인구의 계산방식이 필요하다
5. 닥터 김의 분석기준으로 본 가임여성인구 규모의 진실과 의미
6. 가임여성인구로 본 서울특별시 아파트 버블 진단
7. 가임여성인구로 본 인천광역시 아파트 버블 진단
8. 가임여성인구로 본 경기도 아파트 버블 진단
9. 가임여성인구의 미래와 대한민국 부동산 투자 지형도
10. 소멸위험지수가 말해주는 수도권 부동산 시장의 미래
11. 소멸위험지수가 말해주는 부산, 대구, 대전 부동산 시장의 미래
12. 소멸위험지수가 말해주는 세종, 강원, 충북, 충남, 제주 부동산 시장의 미래
13. 소멸위험지수가 말해주는 영남, 호남 부동산 시장의 미래
14. 가임여성인구로 읽는 서울시 강남특별시와 수도권 투자전략

Section 3 생산가능인구 변화가 대한민국 부동산 투자 지형도를 바꾼다
1. 생산가능인구와 대한민국 아파트 시장의 함수관계
2. 생산가능인구로 진단한 서울시 자치구별 아파트 시장 버블 분석
3. 생산가능인구로 진단한 경기도 아파트 시장 버블 분석
4. 생산가능인구로 진단한 인천광역시 아파트 시장 버블 분석

Section 4 생산가능인구 변화가 대한민국 아파트 투자 지형도를 바꾼다
1. 대한민국 부동산 시장을 좌우할 미래 생산가능인구 분포
2. 생산가능인구로 본 서울특별시 아파트 시장의 미래
3. 생산가능인구로 본 경기도 아파트 시장의 미래
4. 생산가능인구로 본 인천광역시 아파트 시장의 미래

Section 5 흑자인구 변화가 대한민국 부동산 투자 지형도를 바꾼다
1. 라이프사이클은 적자연령구간과 흑자연령구간의 합이다
2. 서울특별시에서 미래 흑자인구는 어디에 얼마나 있을까?
3. 흑자인구 관점으로 본 경기도 부동산의 미래
4. 흑자인구 관점으로 본 인천광역시 부동산의 미래

Section 6 학령인구 변화가 대한민국 부동산 투자 지형도를 바꾼다
1. 학령인구가 왜 중요한가?
2. 학령인구 감소 충격은 2025년부터 본격화된다
3. 대학들이 사리진다
4. 학령인구로 본 서울특별시 부동산의 미래
5. 학령인구로 본 경기도 부동산의 미래
6. 학령인구로 본 인척광역시 부동산의 미래

Section 7 고령인구 변화가 대한민국 부동산 투자 지형도를 바꾼다
1. 대한민국이 늙어가고 있다
2. 고령인구로 본 서울특별시 부동산의 미래
3. 고령인구로 본 경기도 부동산의 미래
4. 고령인구로 본 인천광역시 부동산의 미래