살집팔집 -슈퍼아파트의 진짜 비밀- (2021.5)

“내 집은 살 집인가, 팔 집인가?

_ 국내 최고 부동산 전문가가 제시하는 아파트 감별의 결정판

좋은 집이란 무엇인가? 살기(Live) 좋고, 사기(Buy) 좋은 집을 말한다. 살기 좋다는 것은 살고 싶다는 뜻이 담긴 ‘주거편리성’(주거가치)을 , 사기 좋다는 말은 사고 싶다는 뜻이 담긴 ‘투자매력도’(투자가치)를 각각 나타낸다. 이 두 가지 가치를 모두 갖춘 집은 좋은 집이 되고, 그런 완전체 교집합 아파트는 ‘슈퍼아파트(Super Apartment)’ 로, 그 반대는 좀비아파트(Zombi Apartment)로 분류된다.

주거가치와 투자가치는 서로 의미는 다르지만 불가분의 상호관계에 놓여 있음을 알 수 있다. 부동산경제학은 집값이 상승하기 위해서는 주거편리성은 필요조건, 투자가치는 충분조건으로 작용한다고 말한다. 내 집은 살 집인가, 팔 집인가? 우리가 찾는 똘똘한 한 채 즉, ‘좋은 집= 슈퍼아파트 = 살 집’이다. 반대는 ‘좀비아파트= 팔 집’이 된다. 이제는 좋은 집과 살집팔집, 슈퍼아파트, 좀비아파트와의 관계와 원리를 이해할 수 있을 것이다.

“내 아파트는 슈퍼아파트인가, 좀비아파트인가?”

_ 초불확실성, 초양극화, 초고령화시대, 주택마련의 새로운 표준 살집팔집

초불확실성, 초양극화, 초고령화 3초(超)시대를 맞아 사람들은 ‘지금 집을 살 때인가요? 어느 지역이 가장 유망한가요? 어떤 아파트를 골라야 할까요?’라고 묻고 또 묻는다. 세 가지는 본질적 질문이다. 진지하고 까다롭다. 저자는 피하지 않고 현장에서 즉문즉답한다.

부동산 투자에도 성공원리와 성공법칙이 있을까? 절대마법으로 불리는 3대 성공투자원칙이다.

첫째, 저점에서 매수하고 고점에서 매수하라!

시기선택원칙이다. 햇빛 들 때 사고, 안개 낄 때 파는 전략으로 이는 주택경기변동 사이클을 보면 알 수 있다. 주택시장에 직간접적 영향을 미치는 10가지 변화요인분석법, 헤도닉 함수모형, 10년 주기설, 벌집순환모형 등 여러 가지 경기예측기법이 있다.

둘째, 성장지역만 접근하되, 쇠퇴 내지 축소지역은 절대 피하라!

지역선택원칙이다. 성장지역은 미래가치에 결정적 영향을 미치는 네 가지 성장지표를 관찰하면 알 수 있다. 인구구조, 소득구조, 인프라스트럭처, 행정계획의 변화를 살피는 전략이다.

셋째, 슈퍼아파트는 매수하고 좀비아파트는 팔아라!

상품선택원칙이다. 살기(Live) 좋고, 사기(Buy) 좋은 슈퍼아파트는 바로 구매(보유)하고, 좀비아파트는 지체 없이 처분(매도)하는 전략이다.

문제는 일반인의 입장에서 이러한 투자원칙과 최고의 방법을 선택하고 실행하는 과정이 결코 쉽지 않다는 사실이다. 그래서 이 책과 살집팔집(앱)은 아파트를 사고팔 때 선택장애, 결정장애를 겪고 있는 부린이나 문외한에게 도움을 주고, 길잡이가 되고자 탄생하였다. 물론 공인중개사, 디벨로퍼, 부동산금융인 등 전문가들이 활용한다면 일석삼조의 경제적 효과를 창출할 것이다. 10년이 넘는 숙고와 궁리 끝에 열매를 맺은 창작품이다. 세 가지 특징이 있다.

첫째, 전국에 흩어진 8,000개 아파트단지의 주거가치와 투자가치등급을 데이터와 측정지표로 평가(Valuation) 하였다. 최종 3등급으로 등급화(Rating)하여 한우등급처럼 재밌게 별점으로 표시한다. 내 집이 슈퍼아파트인지, 좀비아파트인지를 단박에 감별해 준다. 앞으로 아파트 가격이 더 오를지, 내릴지도 수학적 알고리즘과 확률로 예측해 준다. 지역별, 역세권별 큐레이션과 초개별맞춤형 서비스는 화룡점정 단계로 압권에 속한다.

둘째, 독자의 불필요한 수고를 덜기 위하여 전국에 흩어진 슈퍼아파트 1,000개를 마지막 장인 11장에 따로 모아 일목요연하게 공개하고 있다. 『살집팔집』의 등장으로 부동산시장에는 진짜 해결사가 나타난 셈이다. 앞으로는 아파트를 사고팔 때 두 달간의 치열한 고민과 6번의 중개업소방문이라는 발품과 손품, 수고로움을 덜 수 있게 되었다.

셋째, 박사논문, 학술지 게재, 원천특허기술취득, 벤처기업신기술인정, 공공기관주최 빅데이터 경진대회수상 등 3단계 공적검증과정을 거쳤다. 지난 2~3년간 국민은행리브온과 매경닷컴을 통한 오픈베타방식의 시장반응테스트과정도 통과하였다. 과연 믿을 한지에 대한 의문에 답이 될 것이다.

이상을 요약하면 새로운 주택마련의 표준이자 아파트선택해결사인 ‘살집팔집’(책, 앱, 웹)은 가치(Value)라는 렌즈로 아파트의 불순물을 제거하고 필터링을 통해 슈퍼아파트를, 연금술사처럼 보물을 찾는 여정에 비유할 수 있다. 미래의학이 유전자 분석하듯, 아파트에 내재된 본질가치를 낱낱이 종합 분석하는 과학적 방법도 독특한 상상력을 구사하여 창의적이다.

“미래의학이 유전자 분석하듯, 아파트에 숨겨진 본질가치를 분석하라!”

_ 아파트의 진짜 가치를 판별하는 비법

아파트 투자에 실패하는 사람들의 특징이 무엇일까? 아파트를 사고팔 때, 실패하는 세 가지 부류가 있다.

첫 번째는 실거래가만 보고 아파트를 사고파는 사람이다. 현재 집값 뿐 아니라 미래 집값이 오를지 내릴지를 예측하기 위해서는 진짜 집값에 해당하는 내재가치와 미래가치를 동시에 측정하고 예측하는 노력이 필요하다. 때문에 표면적 가치인 실거래가만 보고 집을 사면 바보 될지도 모른다. 『살집팔집』에서 내재가치, 미래가치, 투자가치를 반드시 확인 후 매매계약을 체결하는 것이 좋겠다.

둘째, 본인의 주관적 생각이나 동물적인 감각에 의존하여 집을 사고파는 사람이다. 경험과 투자감각 혹은 주변사람 말만 믿고 계약하는 사람들이 있다. 집을 살 때 감(感)으로만 할 것인가? 데이터로 할 것인가? 좋은 집이란 살기 편리하고, 투자가치도 높아야 한다. 최근 서울대 사회과학문제연구소등이 발표한 주택을 구매할 때 최우선적으로 고려하는 요인은 바로 경제적 이득 가능성 즉, 자산의 투자가치가 입지, 단지특성, 브랜드가치를 앞서는 것으로 드러났다.

셋째, 1~2년 앞을 내다보고 단기적 안목으로 집을 사고파는 사람들이다. 1년 앞을 볼래? 10년 앞을 볼래? 적어도 10년 앞을 내다본 장기적 투자가 단연 유리하다. 최근 국토부가 발표한 주거실태조사를 보면 우리나라 사람들은 집을 한 번 구매하면 10년가량 보유하거나 거주하는 것으로 나타나났다. 주택경기를 보아도 10년마다 상승과 하락 사이클이 반복한다는 사실을 알 수 있다. 예컨대 내년에 집값이 오를 것으로 예상하고 올해 주택을 구매해서는 안 된다는 얘기다.

넷째, 현재가치만 육안으로 보고 집을 사고파는 사람이다. 미래 집값은 미래변화와 미래가치에 달려 있다. 현재가치만 볼래? 미래가치도 볼래? 미래가치가 더 중요하다. 미래변화가 많은 성장지역은 집값상승확률이 더 높기 때문이다. 예컨대 재건축·재개발지구, 신설역세권, 3기 신도시는 미래변화가 많은 대표적인 성장지역으로 현재보다는 미래가격상승가능성이 농후하다.

다섯째, 아파트의 건물가치만 보고 집을 사고파는 사람이다. 신축아파트는 주거편리성이 뛰어나 선호도가 높고 집값도 비싸기 마련이다. 하지만 건물은 시간이 경과하면 노후화되고 감가상각 된다는 점을 인식해야 한다. 20년이 지난 낡은 아파트로 변모하면 가격은 내리거나 약세를 보이기 마련이다. 구축 내지 재건축아파트는 건물가치는 감소하고 토지가치가 증가하는 특징을 지닌다. 아파트를 살 때는 건물가치만 보지 말고 토지가치(대지지분)를 확인 후 결정해야 한다.

“슈퍼아파트가 답이다!”

_ 전국 8,000개 아파트단지 집중분석 및 슈퍼아파트 1000개 리스트 최초 공개

고종완 저자는 정부, 공공기관, 학계, 연구계, 산업계, 금융계 등에서 투자심의, 자문위원으로 활발하게 활동하는 국내 최고의 부동산 전문가로 그의 전문성을 이 책에 모두 담았다.

1부 기본원리 편에서는 슈퍼아파트의 기준, 부동산투자 성공공식 등을 소개하며, 2부 사례분석 편에서는 미래주거트렌드, ‘반포주공1단지 vs 압구정신현대’, ‘은마 vs 한보미도’, ‘잠실주공5단지 vs 아시아선수촌’, ‘헬리오시티 vs 파크리오’ 등을 비교분석하여 어느 아파트가 더 가치가 있는지 흥미진진하게 살펴보고, 전국의 미래가치 핵심성장지역 33곳을 선정하여 핵심입지와 특징을 분석한다. 3부 실전투자 편에서는 뜨거운 감자인 3기 신도시의 입지와 특성을 상세히 소개하며, ‘살집팔집’ 앱 초간단 설명서와 대한민국 슈퍼아파트 1,000 리스트를 최초 공개한다.

『살집팔집』은 아파트 주거가치와 투자가치가 궁금할 때, 내 집 값이 오를지 내릴지 알고 싶을 때, 여러 아파트 가운에 꼭 하나를 선택해야 할 때, 지역별, 역세권별 슈퍼아파트를 찾을 때, 자금, 지역, 평형 조건에 따라 초인개화 맞춤형 아파트를 찾을 때, 복잡한 아파트 문제를 한 방에 해결하는 마법사가 간절할 때 똑똑한 해결사가 되어 줄 것이다. 더불어 단순히 ‘부동산 투자해야 돈 번다’는 식의 주장을 넘어서 자산, 투자, 삶의 사이클을 넓게 조망하여 어떻게 벌어 어떻게 살아야 할 것인가에 대한 명쾌한 해법까지 제시해 줄 것이다. 미래의학이 유전자 분석하듯, 아파트에 숨겨진 본질가치를 분석하라! 아파트 가치의 퍼즐조각을 맞춰라! 최고를 선택하라! 그러므로 슈퍼아파트가 답이다!