부동산 디벨로퍼의 사고법 - 도시를 만들어 가는 사람들의 이야기 - (2021.6)

우리가 사는 도시에는 수많은 건물들이 있습니다. 이 건물들을 짓는 사람들은 누구일까요? 바로 부동산 디벨로퍼입니다.

부동산 디벨로퍼는 기업가 정신을 갖고 우리가 사는 도시를 만들어 가는 사람들입니다. 그들은 우리가 사는 지역의 건물과 공간을 만듭니다. 나쁜 디벨로퍼는 오직 수익만을 추구하며 도시의 경관을 망치기도 합니다. 하지만 좋은 디벨로퍼는 수익을 창출함과 동시에 지역을 개선하고 그곳의 사람들에게 이로운 가치를 만들어 냅니다. 지역의 사람들은 디벨로퍼를 이해하지 못하고 이들과 대립하곤 하는데 이로 인해 좋은 공간이 만들어지지 못하는 경우가 많습니다.

이 책의 저자인 피터 헨디 브라운은 30년 이상 건축가, 도시계획가, 부동산 디벨로퍼로 일했으며, 현재는 미네소타대학교 도시계획과 교수로 있습니다. 그의 주된 연구 주제는 부동산 소유자, 부동산 디벨로퍼, 사용자, 이웃, 공무원, 정치가 등 다양한 관점에서 도심 내 부동산 개발사업에 대한 이해관계를 살펴보는 데 있습니다. 그는 도심 내 부동산 개발사업에 있어서 부동산 디벨로퍼를 중심으로 다양한 이해관계자들이 서로 이해할 수 있게 하고 이를 통해 더 나은 도시를 만드는 것을 목표하고 있습니다. 이 책을 집필하기 위해서 시카고, 마이애미, 포틀랜드 지역에서 부동산 개발사업에 종사하는 전문가 100명 이상과 인터뷰하였습니다. 이 책은 미국에 대한 이야기를 담고 있지만 놀라울 만큼이나 국내와 유사합니다.

부동산 디벨로퍼를 온전히 이해하고 그들과 소통할 때 우리가 사는 지역이 더 좋아질 수 있습니다. <부동산 디벨로퍼의 사고법>을 통해 우리가 사는 도시가 어떻게 만들어지는지 알아보길 바랍니다. 마음을 열고 그들을 이해할 때 우리의 일상은 더욱 풍요로워질 수 있습니다.

- 고병기 기자와 출판사의 인터뷰 -

1. 부동산 디벨로퍼의 사고법을 한국에 출간하게 된 계기와 책을 고르는 기준
차밍시티는 매력적인 도시를 만드는 방법론을 담은 책을 출간하고 있습니다. 도시를 만드는데 핵심적인 역할을 수행하는 '부동산 디벨로퍼'에 관한 책은 출판사 방향성 상 꼭 확보해야 할 키워드였습니다. 지속가능한 도시와 그곳에 사는 사람들을 고려하여 개발사업을 하는 '좋은 디벨로퍼'가 많아질수록 우리가 사는 도시가 더욱 매력적인 곳이 될 수 있다고 굳게 믿기 때문입니다. 아마존에서 부동산 디벨로퍼 키워드를 가진 대부분의 책을 살펴보았고, 두 권의 양서를 발견하였습니다. <부동산 디벨로퍼의 사고법How Real Estate Developers Think>과 였습니다. <부동산 디벨로퍼의 사고법>이 상대적으로 매력적인 도시를 만들기 위한 철학적 기초가 될 수 있어 해당 책을 선정하였습니다. 책을 선정하는 기준은 크게 두 가지입니다. 매력적인 도시를 만드는 방법론을 담고 있어야 하며, 그것이 매력적인 도시를 만들기 위한 철학적 근간이 될 수 있을 정도로 사유의 깊이가 있어야 합니다. 수학에 '공리'라는 개념이 있습니다. 예를 들어, 유클리드 기하학은 몇 가지 공리를 기초로 삼각형의 내각의 합이 180도임을 증명합니다. 두 점이 주어졌을 때, 그 두 점을 통과하는 직선을 그을 수 있다는 공리가 있기 때문에 증명이 가능합니다. 그런데 공리는 절대적인 진리가 아니며 새로운 논증에 의해 반박될 수도 있습니다. 대부분의 사람들은 삼각형의 내각의 합이 180도라고 당연하게 믿지만 틀릴 수도 있습니다. 하지만 상당히 높은 개연성을 갖기 때문에 별도의 증명 없이 자명한 진리로 간주합니다. 이러한 공리들을 기초로 수학 이론이 더욱 발전하고 공학 등에 접목되면서 현실의 많은 부분들이 진보해 나갑니다. 차밍시티는 매력적인 도시를 만드는 데 필요한 철학적 근거가 될 공리들을 마련하고 있습니다. 절대적인 진리는 아니지만 매력적인 도시를 만들기 위한 철학적 토대가 되는 책들을 출간합니다. 바이오필릭 시티는 '인간은 자연과 함께 있을 때 정서적으로 안정되고 행복하다'라는 공리를 기초로 하고 있고, 소프트 시티는 '고밀도의 현대 도시를 중층 규모로 개발하고 일상의 밀도, 접근성, 다양성을 높여야 휴먼 스케일에 적합하다'는 공리를 기초합니다. 구체적인 기술적 테크닉보다는 철학적 근간이 되는 책들입니다.

2. 책에서 인상 깊었던 부분
가장 인상적이었던 부분 하나만 꼽자면, 19세기에 건축가들이 자신들의 영역을 건축 설계라는 한정된 전문성으로 제한하는 비극적인 실수를 해버렸다는 대목입니다. 제가 과거에 했던 직업적 고민과 유사하고 상당히 도전적인 표현이라 기억에 남습니다. 시카고의 건축가이자 디벨로퍼인 로웬버그가 말하기를, 과거의 위대한 건축가들은 대성당을 짓기 위해서 모든 리스크를 감내하고 해당 건축물에 영혼을 담았다고 합니다. 해당 건축물에 대한 설계는 물론이고 개발사업과 관련된 모든 분야에 관여하고 이로 인한 책임을 졌다고 합니다. 그러나 19세기에 들어오면서 건축가들이 사업에 대한 리스크를 회피하고 설계라는 영역에 자신들을 제한함으로써 기능적 역할로 전락했다고 말합니다. 설계라는 전문성에 특화했다는 것이 잘한 것인지 잘못된 것인지는 가치 판단의 영역인 것 같습니다. 다만, 프로젝트에 대한 비전을 제시하고 사업에 대한 리스크를 지는 것은 건축가이기 보다는 부동산 디벨로퍼에 가깝다는 것은 분명해 보입니다.

3. 어떤 분들이 읽고, 활용하기 바라나
도시에 사는 사람들 모두가 읽기를 바랍니다. 우리가 사는 도시에는 수많은 건물들이 있고 그곳에서 일상의 삶이 이루어집니다. 이러한 건물들을 짓는 사람들이 바로 부동산 디벨로퍼입니다. 이렇게 사람들의 일상과 직접적인 관련이 있음에도 부동산 디벨로퍼에 대한 사람들의 인식은 매우 낮으며 편견이 많습니다. 부동산 디벨로퍼를 이해하면 도시를 바라보는 관점이 달라질 수 있고, 이들과의 소통을 통해 더 좋은 건축물이 지어질 수 있습니다. 그리고 현업의 전문가들, 특히 부동산 디벨로퍼가 읽었으면 좋겠습니다. 자신들이 좋은 디벨로퍼에 가까운지 나쁜 디벨로퍼에 가까운지 고민하고, 나쁜 디벨로퍼에 가깝다면 철저히 반성했으면 좋겠습니다. 좋은 디벨로퍼가 많아져야 도시가 개선될 수 있습니다. 마지막으로 도시/건축/경영 관련 분야로 진로를 고민하는 분들이 읽으셨으면 좋겠습니다. 제가 대학생 때 이런 책이 있었다면 진로 탐색 비용을 줄였을 것입니다. 저는 운이 좋게도 하고 싶은 일을 상대적으로 이른 나이에 찾았는데 그것을 구현하기 위한 직업적 방향성을 찾는 데는 시행 착오를 겪었습니다.

4. 디벨로퍼는 어떤 사람이라고 생각하나
부동산 개발사업은 리스크가 높고 수많은 문제들이 계속해서 발생하기 때문에 모든 어려움을 뚫고 나갈 야생성이 중요하다고 생각합니다. 그리고 디벨로퍼는 열심히 공부해야만 하는 사람이라고 생각합니다. 도시계획, 법률, 인허가, 금융, 기획, 설계, 시공, 마케팅, 지역사회 등 개발사업과 관련한 모든 분야를 이해해야 하기 때문입니다. 그리고 각 분야의 전문가와 소통하고 이해관계를 조율해야 하기 때문에 소통 능력 또한 중요합니다. 그리고 수익성을 우선시함과 동시에 도시의 지속가능성과 그곳에 사는 사람들을 중요시해야 한다고 생각합니다. 정리하면, 기업가 정신이 중요하며 도시와 그곳에 사는 사람들에 대한 애정이 있어야 한다고 생각합니다.

5. 다음에 준비되는 책은?
차밍시티는 세 가지 주제에 집중하고자 합니다. '지속가능개발', '리츠', '부동산 핀테크'입니다. UN에서 발표한 지속가능개발목표(UN SDGs) 11번, 지속가능한 도시와 커뮤니티(Sustainable Cities and Communities)에 부합하는 책들을 출간할 것입니다. 그리고 리츠와 부동산 핀테크 주제의 책을 출간할 것인데, 매력적인 도시를 만드는 선순환 시스템을 구축하기 위해서는 부동산 금융이 중요하다고 생각하기 때문입니다. 차밍시티는 매력적인 도시를 만들기 위한 방법론을 담은 책들을 계속해서 출간할 것입니다. 그리고 책 판매를 통한 수익의 10%는 도시의 문제 해결을 위해 기부될 것입니다. 차밍시티의 책을 구입하시면 도시의 개선에 간접적으로 기여하실 수 있습니다.  

지은이 : 피터 헨디 브라운
코넬대학교에서 건축학을 전공하고, 펜실베니아대학교에서 도시계획학 석사, 박사 학위를 받았다. 30년 이상 건축가, 도시계획가, 부동산 디벨로퍼로 일했다. 현재는 부동산 컨설팅 회사의 대표로 있으며 미네소타대학교 공공행정대학원 도시계획과 교수로 있다. 대학원에서 민간 부동산 개발사업의 이해, 도시 디자인 이론 및 방법론, 부지 계획 등을 강의하고 있다. 그의 주된 연구 주제는 부동산 소유자, 부동산 디벨로퍼, 사용자, 이웃, 공무원, 정치가 등 다양한 관점에서 도심 내 부동산 개발사업에 대한 이해관계를 살펴보는 데 있다. 이 책을 집필하기 위해서 시카고, 마이애미, 포틀랜드 지역에서 부동산 개발사업에 종사하는 전문가 100명 이상과 인터뷰하였다.

옮긴이 : 김인아
서울대학교에서 인류학 학사 및 석사 학위를 받았고, 현재 미국 캘리포니아 주립대학교 어바인에서 인류학 박사 과정을 밟고 있다. 2012년부터 학술회의 및 미디어 자료 수집을 위한 영어 및 일본어 통역과 번역을 해오고 있다. 일본 시민 사회의 방사능 측정과 데이터 생산에 대한 연구를 하고 있으며, 재해 이후의 시민 공간과 지역 사회, 생태계의 관계에 대해 초점을 맞추고 있다.

감수 : 고병기
서울경제신문에서 10년 간 기자 생활을 하고 2020년 가을 퇴사 후 '서울프라퍼티인사이트(seoulpi.co.kr)'라는 상업용 부동산 전문 매체를 론칭했다. 서울프라퍼티인사이트는 상업용 부동산 투자 시장에서부터 우리가 사는 도시와 공간에 대한 이야기까지 다양한 콘텐츠를 선보이고 있다. 2018년 8월부터 팟캐스트 '고병기 기자가 들려주는 상업용 부동산 이야기'를 진행하고 있고, '리츠로 은퇴월급 만들기', '전략가는 해외 리츠에 투자한다', '디벨로퍼들', '도시를 짓는 사람들' 등의 책을 썼다.

추천사
 감사의 글
 프롤로그 - 에반스톤의 벽돌 벽

1장. 비전을 제시하는 디벨로퍼
2장. 거래를 성사시키는 사람들
3장. 부동산 개발업 과정
4장. 디벨로퍼와 건축가
5장. 좋은 설계
6장. 부동산 판매하기
7장. 시장의 순환, 레버리지, 타이밍
8장. 이윤, 가치, 목적에 대한 감각
9장. 공간과 문화의 창조
10장. 디벨로퍼들과 지역 사회

 부록A. 참고자료와 설명
 부록B. 찾아보기
 펴낸이의 말